莎阿南第23区（Seksyen 23）工业区：合成商业园 Hap Seng Business Park、厂房价格与租金

重点摘要

• 莎阿南第23区（Seksyen 23，邮区40300）是莎阿南（Shah Alam）市中心南面一个成熟的工业区。 区内有合成商业园（Hap Seng Business Park）、两座 Mapletree Logistics Trust 物流仓库、一座 Sunway REIT 持有的工厂，以及 Gardenia 面包厂。区内西端是住宅，看地之前一定要核实具体地段。
• 合成商业园位于 Persiaran Perusahaan 12号，占地20英亩以上。合成集团（Hap Seng Consolidated）年报显示园区共有约130万平方尺工业与办公空间，2020年完工，单位以出租为主，不对外出售。
• 价格： 估价与产业服务局（JPPH）记录的第23区半独立式工厂，自2021年起共9宗成交，中位价 RM490万，折合土地每平方尺约 RM300。同期4宗独立式工厂成交，每一宗都超过 RM1,500万。
• 几乎全是租赁地契： 2021年以来第23区登记的工业产权转让全部是租赁地契（leasehold），而截至2026年7月的24个月里，整个莎阿南162宗工业建筑成交中有139宗是永久地契。
• 租金： 截至2026年7月的24个月，莎阿南 JPPH 登记的工厂租约中位数为 每平方尺每月 RM1.73（独立式 RM1.55，分层工厂 RM2.09）。合成商业园2025年11月登记的3宗楼上单位租约，中位数约每平方尺 RM3.50。

莎阿南第23区位于市中心南面，北边以 Persiaran Jubli Perak 为界，西边紧贴肯文宁至莎阿南大道（LKSA），往南接 KESAS 大道、往北上联邦大道都很近。区内最知名的地址是合成商业园，一个占地20英亩、以多层仓库楼为主的出租型园区；其余大多是大面积的租赁地契工厂和物流地段。JPPH 记录显示，2021年以来这里共有9宗半独立式工厂成交，中位价 RM490万。

本文只谈第23区的工业部分，不涉及住宅。如果想把第23区和第15、16、26、27区，以及武吉肯文宁（Bukit Kemuning）、Glenmarie 等工业区放在一起比较，请看我们的莎阿南工业区分区指南。

莎阿南第23区在哪里？边界与主要道路

第23区在莎阿南市中心以南，归莎阿南市政厅（MBSA）管辖。大致边界如下：

• 北面： Persiaran Jubli Perak，对面是第19区和第20区。
• 西面： 肯文宁至莎阿南大道（LKSA，E13），再过去是第24区。
• 东面： Persiaran Tengku Ampuan，往东是第22区和第26区的 HICOM 工业区。
• 南面： 第25区，也就是斯里慕达花园（Taman Sri Muda）一带。

工厂和仓库主要集中在 Persiaran Perusahaan、Persiaran Budiman、Jalan Pelabur 23/1、Jalan Bursa 23/4 和 Jalan Pasaran 23/5 这几条路上。举个例子，Gardenia 在官网公布的地址就是 Lot 3, Jalan Pelabur 23/1, 40300 Shah Alam。

第23区的路名很有特色，全部是金融词汇，编号从23/1排到23/14：Pelabur（投资者）、Modal（资本）、Saham（股票）、Bursa（交易所）、Pasaran（市场）、Dividen（股息）、Bonus（红利）、Tarif（关税）、Komoditi（商品）、Belanja（开支）、Ringgit（令吉）、Dagangan（贸易）、Analisis（分析）和 Laba（利润）。但西端住宅区也用同一套路名，所以光看路名不能断定一块地是不是工业地。

有两个常见的混淆要避开：

1. Jalan Utarid 不在第23区。 它的路名带 U5 后缀（例如 Jalan Utarid U5/14），邮区是40150，属于 U5 的 Bandar Pinggiran Subang 和 Mah Sing Integrated Park 一带。有人把它当成第23区，是错的。
2. Jalan Pelaburan 在巴生（Klang），位于 Lorong Sungai Puloh 一带，和莎阿南的 Jalan Pelabur 不是同一个地方。

为什么搜索"Seksyen 23"常常跳出住宅？因为第23区本身就是工业与住宅混合的分区，加上邻近的第24区、第25区（斯里慕达花园）都是成熟住宅区，网上的房屋买卖和出租广告很多。找厂的人最好把搜索词写成"Seksyen 23 factory"或"Persiaran Perusahaan"，再配合邮区40300，筛掉住宅结果会快很多。

在地契和 JPPH 记录里，第23区的地段一般登记在八打灵县（Petaling）的 Bandar Shah Alam 区（mukim）之下，地契上不会直接写"Seksyen 23"。

合成商业园（Hap Seng Business Park）：是什么、适合谁

很多人搜索"Seksyen 23"，其实想找的就是合成商业园。根据合成集团2020年年报，园区由集团建筑部门作为总承包商，在2020年完工，坐落在莎阿南第23区一块20英亩的土地上。园区包括地下停车场、3栋独立式仓库、8栋半独立式仓库、1栋汽车钣金喷漆中心、1栋分层仓库，以及办公和零售楼，总面积约130万平方尺。同一份年报还列出园区已取得 GreenRE Gold 临时认证。园区完工前，集团2019年年报称它为 Hap Seng Industrial Hub，所以网上两个名字都会看到。

园区官网介绍，园区占地超过20英亩，设有900个以上车位的地下停车场、门禁围栏和24小时闭路电视。招租和物业管理由 Hap Seng Logistics Sdn Bhd 负责，办公室在 Unity Square，地址为 Persiaran Perusahaan 12号。另外，根据2021年年报，合成集团的多品牌汽车钣金喷漆中心（Body & Paint Competence Centre）于2021年4月在莎阿南投入运营，2023年年报注明它就设在合成商业园内。

合成商业园各类厂房规格

楼型	楼层	面积	货梯	官方公布电力
独立式（D1、D11、D12）	3层	每层约12,200至22,250平方尺，每栋约37,600至65,800平方尺	3吨货梯2部	每层150A三相电
半独立式	5层	底层8,555平方尺，楼上每层9,474平方尺，合计约46,400平方尺	3吨货梯2部	每层150A三相电
分层仓库	6层	底层54,000平方尺，楼上每层89,531平方尺	5吨货梯8部	每层3个100A三相配电箱

适合哪些用户，哪些用户应该另找

合成商业园是"往上盖"的园区：楼上各层靠货梯运货，没有货车坡道直达，独立式和半独立式楼每层公布的供电是150A。这样的条件适合做分销配送、电商仓储履约、轻型组装、展示厅和零配件仓。

如果你的生产线需要重型冲压机、天车（overhead crane）或者大电力，这里就不合适。官网没有公布楼层净高和楼板承重，看房前一定要按楼层要求书面资料。可以先用我们的工厂电力计算器算出用电需求，再用楼板承重计算器核对机器和货架的荷载。

看合成商业园单位时要问的8个问题

多层仓库和传统单层厂房的差别很大，看房时建议逐项问清楚：

1. 货梯尺寸和载重： 独立式和半独立式楼是3吨货梯，分层仓库是5吨货梯。你的最大单件货物、叉车加货物的总重，以及栈板尺寸，能不能进电梯？
2. 楼板承重： 每一层的设计承重是多少？货架堆几层、机器有多重，都要和这个数字对照。
3. 净高： 官网没有公布净高，货架高度和消防喷淋所需的空间都取决于它。
4. 卸货安排： 卸货区是独用还是共用？40尺货柜车能不能进出、在哪里掉头？
5. 电力： 每层150A够不够？如果不够，能否申请加大供电，费用由谁承担？
6. 服务费和管理费： 租金之外每月还要付多少，包括哪些项目？
7. 装修和用途许可： 做轻型组装、食品包装或展示厅，需不需要另外向莎阿南市政厅申请？
8. 作业时间： 能否24小时进出货，夜间货车有没有限制？

合成商业园的单位可以买吗？

发展商以出租方式推出各栋厂房，我们在 JPPH 记录中没有找到以合成商业园名义登记的买卖成交。JPPH 倒是有几宗租约记录：2025年11月登记的3宗楼上单位，面积约2,800至4,200平方尺，租金中位数约每平方尺每月 RM3.50。登记租金有可能已包含服务费，签约前要问清楚这个数字包括什么。

第23区的其他园区与知名企业

除了合成商业园，第23区主要是房地产投资信托（REIT）和长期自用业主持有的大地段。下表只列出在公开文件或企业官网上能查到的物业。

物业	地址	简介	来源
Mapletree Shah Alam Logistics Park	Persiaran Perusahaan 14号	3栋单层多租户物流仓库，附夹层办公室，可出租面积60,158平方米（约647,500平方尺）	Mapletree Logistics Trust
Pancuran	Persiaran Budiman Lot 1	单层仓库加3层办公楼，可出租面积29,783平方米（约320,600平方尺）	Mapletree Logistics Trust
Sunway REIT Industrial, Shah Alam 1	Persiaran Perusahaan Lot 6	15.46英亩、99年租赁地契上的办公楼、工厂和仓库，整体租给 DCH Contract Manufacturing	Sunway REIT
Gardenia Bakeries (KL)	Jalan Pelabur 23/1 Lot 3	面包企业公司地址	Gardenia 官网
合成汽车钣金喷漆中心	合成商业园内	多品牌汽车钣金与喷漆中心	合成集团年报

物流在第23区特别强，是有历史原因的。2007年，Mapletree 宣布收购 Taian (Malaysia) Electric 一块10公顷的工业地，作价 RM3,900万，计划改建成多租户仓库；2008年7月，Mapletree Shah Alam Logistics Park 正式动工。到了2016年6月，Mapletree Logistics Trust 以 RM1亿6,000万向母公司收购这个已建成的物流园，The Edge 报道当时园区100%出租，租户主要是 XPO、Pantos、Logwin 和 YCH 等第三方物流公司。

2017年1月，Sunway REIT 同意以 RM9,150万收购 Lot 6 这块工业地产。The Edge 报道指出，该物业是99年租赁地契，土地面积62,587平方米，以三净租约（triple-net lease）出租，租期到2034年12月31日，之后自动续约5年。

这对找厂的人意味着什么？第23区大量的楼面面积握在"只租不卖"的机构手里，所以能买到的二手厂房很少，出现的多半是私人业主手上的半独立式和独立式工厂。

莎阿南第23区工厂价格：JPPH 成交数据

以下数字来自截至2026年7月的 JPPH 登记成交记录。第23区成交稀少，所以我们拉长时间段统计，并与整个莎阿南做对比；莎阿南整体数据可在我们的莎阿南工业成交数据页查看。

类别	期间	成交宗数	中位价	土地单价中位数
第23区半独立式工厂	2012至2019年	7	RM360万	约每平方尺土地 RM217
第23区半独立式工厂	2021至2025年	9	RM490万	约每平方尺土地 RM300（地段中位数16,587平方尺）
第23区独立式工厂连办公楼	2022至2024年	4	每宗都超过 RM1,500万	样本太少，不计单价
第23区工业空地	2023年	1宗（3块地）	不适用	约每平方尺土地 RM200
莎阿南全区半独立式	截至2026年7月的24个月	69	RM590万	每平方尺土地 RM519
莎阿南全区工业地	截至2026年7月的24个月	6	RM2,080万	每平方尺土地 RM210

先说明一下这些数字怎么来的。中位数是把所有成交价从低到高排好后取中间那一宗，不会被一两宗特别大的交易拉高，比平均数更能代表"一般成交"。以2021至2025年的半独立式工厂为例，地段中位数约16,587平方尺（约0.38英亩），乘以每平方尺约 RM300，大约就是 RM500万，和 RM490万的中位价相当吻合。独立式工厂的地段则大得多，一般以英亩计，所以总价动辄上千万令吉。

另外，JPPH 记录中第23区最早的工厂成交可以追溯到1990年左右，说明这个工业区在上世纪90年代初已经成形。区内部分建筑已有三十年左右楼龄，买二手厂时除了看价格，也要预留翻新、屋顶、电力和消防系统升级的预算。

怎么解读这张表：

• 第23区半独立式工厂按土地面积计，比莎阿南平均便宜。 最可能的原因是租赁地契和楼龄偏老，而莎阿南近年成交的大多是永久地契。
• 半独立式工厂的土地单价上涨约38%。 这是拿2012至2019年的成交和2021至2025年的成交相比，两组样本都不大，只能看方向。
• 几乎没有排屋式工厂。 JPPH 记录中第23区最后一宗排屋工厂成交是在2010年。预算在 RM150万以下的买家，可以看武吉肯文宁（Bukit Kemuning）或 Shah Alam Technology Park。
• 最近24个月第23区只有3宗成交。 议价时要请估价师提供可比成交，不要只拿附近的叫价做参考。

想看现有盘源，可以浏览莎阿南工厂出售和莎阿南半独立式工厂出售。

莎阿南第23区工厂与仓库租金

JPPH 登记的第23区租约太少，无法单独算出可靠的中位数，所以建议以莎阿南全区数据（截至2026年7月的24个月）作为基准。

建筑类型	登记租约数	租金中位数（每平方尺每月）	面积中位数
莎阿南全部工厂	115	RM1.73	不适用（月租中位数 RM6,000）
独立式	32	RM1.55	10,960平方尺
半独立式	24	RM2.12	8,810平方尺
分层工厂	13	RM2.09	2,630平方尺
排屋式	44	RM1.79	2,400平方尺

在第23区租厂，可以分三种情况来看：像 Mapletree 这种大型单层仓库，由业主直接招租，租户以物流公司为主；合成商业园的单位，通过合成自己的招租办公室洽谈；至于二手的半独立式和独立式工厂，则是业主和租户之间直接议价。

预算时别忘了附加费用。Malay Mail 报道，自2026年1月1日起，非住宅物业租金的服务税为6%，前提是业主已注册服务税。一般的前期付款是2个月押金、1个月水电押金，再加预付1个月租金。各区租金水平和租约条款，可以参考莎阿南工厂出租指南和莎阿南仓库出租指南，或者直接浏览莎阿南工厂出租和莎阿南仓库出租。

第23区是租赁地契：买家要核实什么

JPPH 记录的2021年至2026年7月第23区工业产权转让，全部是租赁地契。这一点会影响价格、贷款，也会影响整个交易要花多少时间。

• 剩余年限。 从地契上找出租约到期日。银行和日后的接手买家都会看还剩多少年，所以要尽早和银行确认能否贷款、能贷多少年。
• 州政府同意。 租赁地契可能附带权益限制（restriction in interest），转让或抵押前需要州政府批准。连 Mapletree Logistics Trust 在2016年的收购，The Edge 也报道须获州政府批准才能完成。Sunway REIT 在2017年1月宣布交易，而它公布的收购完成日期是2017年8月1日。安排搬迁和资金时要把这段时间算进去，并请律师向雪兰莪土地与矿务局（PTG）核实具体条件。
• 价格。 上面的土地单价已经反映了租赁地契的折价，比较时要同类相比。关于续约和转售，请看我们的永久地契与租赁地契对比。

交通：大道、港口和机场

• 肯文宁至莎阿南大道（LKSA，E13） 沿第23区西边经过，往哥打肯文宁（Kota Kemuning）方向。
• KESAS 大道 在南面，经 HICOM 一带，往巴生和巴生港（Port Klang）方向。
• 联邦大道 在北面，往梳邦和吉隆坡方向。
• ELITE 大道 往南通往布城（Putrajaya）和吉隆坡国际机场。Sunway REIT 介绍其第23区物业时，列出的三条大道就是联邦大道、ELITE 和 KESAS。

Mapletree 公布其第23区物流园的距离为：距吉隆坡市中心31公里、北港（Northport）30公里、西港（Westport）37公里、吉隆坡国际机场42公里。合成商业园官网则标示距巴生港25公里、距梳邦机场18公里。实际租买前，要到现场确认货柜车的转弯空间和大门进出时间。

第23区适不适合你？

你的需求	在第23区的匹配度	需要核实
20,000平方尺以上单层仓库，用于分销	好，主要通过机构业主	卸货平台（dock leveller）、净高、租期
多层空间做电商、轻型组装或展示厅	好，合成商业园	货梯载重、楼板承重、每层电力
自用半独立式工厂，预算约 RM400万至 RM500万	有机会，但二手盘少	剩余年限、州政府同意、楼龄
重工业，需要大电力或天车	只有独立式地段可能符合	TNB 供电、天车梁、环境局条件
RM150万以下排屋式工厂	不适合，几乎没有盘源	改看武吉肯文宁或第33区

在第23区租厂或买厂前的检查清单

• 在地契和雪兰莪规划局 SISMAPS 规划地图上确认地段是工业用途。第23区西端是住宅区。
• 核对邮区（40300）和路名后缀（23/x），避免把 U5 的地段误当成第23区。
• 买厂的话，查清楚租约到期日和权益限制，并问律师目前州政府批准大概要多久。
• 在多层楼宇里，要书面取得你所在楼层的楼板承重、货梯载重、净高和电力资料。
• 按机器清单核对 TNB 供电容量（安培或 kVA）。
• 要求查看批准的建筑图和 CCC 或 CF，并确认加建部分都有批准。
• 若有废气、废水或列表废料（scheduled waste），签约前先向环境局（DOE）和莎阿南市政厅（MBSA）确认。
• 把叫价或租金和上面的 JPPH 中位数对比。

如果想请我们在第23区及周边筛选单位，包括没有公开刊登的盘源，可以使用帮我找厂服务。

常见问题

莎阿南第23区是工业区吗？

大部分是。第23区中部和东部，沿 Persiaran Perusahaan、Persiaran Budiman 和 Jalan Pelabur 23/1 一带，集中了物流园、工厂和合成商业园。西端靠近 LKSA 的部分是住宅区，所以要按具体地段核实规划用途。

合成商业园（Hap Seng Business Park）在哪里？

合成商业园位于 Persiaran Perusahaan 12号，莎阿南第23区，邮区40300，占地超过20英亩。园区2020年完工，有独立式、半独立式和分层仓库楼，以及 Unity Square 商业中心。招租由 Hap Seng Logistics Sdn Bhd 负责。

看合成商业园单位时要问的8个问题

多层仓库和传统单层厂房的差别很大，看房时建议逐项问清楚：

1. 货梯尺寸和载重： 独立式和半独立式楼是3吨货梯，分层仓库是5吨货梯。你的最大单件货物、叉车加货物的总重，以及栈板尺寸，能不能进电梯？
2. 楼板承重： 每一层的设计承重是多少？货架堆几层、机器有多重，都要和这个数字对照。
3. 净高： 官网没有公布净高，货架高度和消防喷淋所需的空间都取决于它。
4. 卸货安排： 卸货区是独用还是共用？40尺货柜车能不能进出、在哪里掉头？
5. 电力： 每层150A够不够？如果不够，能否申请加大供电，费用由谁承担？
6. 服务费和管理费： 租金之外每月还要付多少，包括哪些项目？
7. 装修和用途许可： 做轻型组装、食品包装或展示厅，需不需要另外向莎阿南市政厅申请？
8. 作业时间： 能否24小时进出货，夜间货车有没有限制？

合成商业园的单位可以买吗？

发展商以出租方式推出单位，我们在 JPPH 记录中没有找到以该园区名义登记的买卖成交。如果一定要自购，可以看第23区其他地段的二手半独立式和独立式工厂（都是租赁地契），或者莎阿南其他分区的永久地契厂房。

莎阿南第23区的工厂多少钱？

JPPH 记录显示，2021年以来第23区共有9宗半独立式工厂成交，中位价 RM490万，约每平方尺土地 RM300。同期4宗独立式工厂成交，每宗都超过 RM1,500万。这里成交很少，截至2026年7月的24个月里只有3宗。

第23区的工厂或仓库租金是多少？

第23区登记租约太少，无法单独计算中位数。以莎阿南全区来看，截至2026年7月的24个月，JPPH 登记的工厂租金中位数为每平方尺每月 RM1.73。合成商业园3宗楼上单位租约的中位数约为每平方尺 RM3.50，可能包含服务费。

莎阿南第23区是永久地契还是租赁地契？

是租赁地契。JPPH 记录的2021年以来第23区工业产权转让全部是租赁地契，Sunway REIT 在区内的物业也是99年地契。买之前要查剩余年限和权益限制，因为转让可能需要州政府同意。

哪些大道通往莎阿南第23区？

LKSA 沿西边经过，KESAS 在南面，联邦大道在北面，ELITE 往南通往布城和吉隆坡国际机场。Mapletree 公布其第23区物流园距北港30公里、距西港37公里。

Jalan Utarid 是在第23区吗？

不是。Jalan Utarid 的路名带 U5 后缀，邮区40150，位于 U5 的 Bandar Pinggiran Subang 和 Mah Sing Integrated Park 一带。第23区的路名以23/x结尾，例如 Jalan Pelabur 23/1，邮区是40300。

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