马来西亚 Writ of Distress 欠租扣押令：厂房仓库房东如何追讨欠租
依据1951年扣押法令，解析欠租扣押令怎么申请、最多追讨12个月租金、工厂仓库哪些东西不能扣押、租户如何应对，以及房东为何不能自行锁厂断电。
有工厂买卖或租赁需求？
- Peter TanREN 12771 · 016-666 6872
重点摘要
- Writ of Distress（法律上称为“欠租扣押令”，即 1951年扣押法令（Distress Act 1951，第255号法令） 下的 warrant of distress）让房东通过法庭执达员，扣押并拍卖租户留在租赁场地内的动产，以追讨欠租。
- 房东必须先向法庭申请。第4条 规定，房东不得以法令以外的方式扣押，所以自己锁厂门、搬走租户的机器都是不允许的。
- 可追讨的欠租以申请前不超过12个完整月为限（第5条）；租约结束后，只要租户仍占用场地或货物还留在场地内，仍可申请。
- 扣押后执达员会向租户发出附清单与估价的通知；拍卖日期不得早于通知日起6天，租户在5天内付清欠款或取得法庭禁止令即可阻止拍卖（第9条）。
- 扣押令只追讨租金，不会让房东收回厂房。租约结束后租户赖着不走，必须依据 1950年特定济助法令第7(2)条 另行向法庭申请收回。
本文是一般资讯，不构成法律意见。申请或回应扣押令之前，请先咨询律师。
什么是马来西亚的 Writ of Distress？
“Writ of distress”是民间常用说法，法律名称是 1951年扣押法令下的 warrant of distress，马来文称 waran distres，法令马来文名为 Akta Distres 1951。它只针对一件事：租户依照租约、分租约或租赁协议所欠的租金。
根据 第7条，扣押令发给法庭执达员（bailiff），指示其扣押令状所列场地内的动产，数量以拍卖后足以支付欠租、房东的诉讼费，以及执达员的费用与开销为准。房东本人不得动手扣押。
厂房业主常忽略的两点：
厂房房东什么时候可以申请扣押令？
第5条的条件
- 谁来申请：房东本人，或获书面授权的代理人。授权书（power of attorney）也被接受，申请时必须出示。
- 怎么申请：以单方面（ex parte）方式向法官或司法常务官申请，租户不会先被传召。
- 能追多少：申请日前不超过12个完整月的租金。更早的欠款需以一般民事诉讼追讨。
- 租约结束后：只要租户仍在场地内，或其货物仍留在场地，依然可以申请。
由哪个法庭审理？
依据 1948年下级法庭法令第65(1)(a)条，推事庭（Sessions Court）对房东与租户纠纷以及扣押案件拥有不设金额上限的管辖权；一级县庭法官则审理争议金额不超过 RM100,000 的民事案件（第90条）。巴生或莎阿南的厂房，通常在当地的推事庭或县庭处理，具体由律师决定。
先把租约盖好印花
法庭会以租约证明租金金额。根据 1949年印花税法令第52条，应缴印花税但未正式盖印的文件，在缴清税款与罚款之前不得作为证据。可用 租约印花税计算器 算出税额，再参考 LHDN 印花税网上缴付指南 在 MyTax 盖印。
扣押流程一步步怎么走？
| 步骤 | 内容 | 第255号法令条文 |
|---|---|---|
| 1 | 房东或书面授权代理人向法官或司法常务官单方面申请 | 第5条 |
| 2 | 法庭可要求房东先缴付现金，作为执达员的费用与开销 | 第7条 |
| 3 | 执达员在场地内扣押足够的动产 | 第7条 |
| 4 | 执达员列出清单与估价，送达租户；租户不在时贴于场地显眼处 | 第9条 |
| 5 | 租户5天内付款，或向法庭申请撤销或暂缓扣押令 | 第9、16、17条 |
| 6 | 按通知所列时间地点拍卖，不早于通知日起6天 | 第9、19条 |
| 7 | 拍卖所得先付执达员费用，再付欠租与诉讼费，余额退还租户 | 第19条 |
诉讼费由法官酌情决定，可加入扣押令可追讨的金额内（第18条）。法令本身没有规定执达员收费的具体金额，实际费用请向法庭和律师确认。
工厂和仓库里，哪些东西可以被扣押？
这是工业租赁和住宅、店铺最不同的地方。第8条 列出不可扣押的财产，其中几项正是工厂里最常见的东西：
- 扣押当时正在有人手上使用的物品。
- 未在使用的工具和器械，前提是场地内其他动产已足以支付欠款与费用。
- 为营业而持有的货物：租户在正常业务中为运送、加工、制造或处理而持有的货物。代工厂正在加工的客户原料、物流公司替客户保管的货柜货物，很多并不属于租户，未必能被拿来抵租。
- 由法律保管中的货物，以及政府或地方政府的财产。
不是租户的货物怎么办？
分租户、寄宿者或其他第三方的货物若因主租户欠租被扣押，可依 第10条 申请撤销或暂缓扣押令，或放还货物。但 第12条 规定这条途径不适用于：租户以分期付款（hire purchase）持有的货物、租户合伙人的货物、租户与分租户共同经营业务的场地内的货物、租户担任董事或职员的公司在办公室内的货物，以及在办公室或仓库内、货主收到通知后一个整月仍不搬走的货物。分租违反房东书面约定的分租户，也不能使用这条途径（第13条）。
厂房被转租了
租户把部分厂房分租出去却不交租，房东可依 第14条 以挂号信寄往该场地，通知分租户此后把租金直接付给房东，直到欠租还清。
厂房租户可以怎么应对？
- 5天内付清，即可阻止拍卖。
- 向法庭申请撤销或暂缓扣押令，或放还部分财产（第16条）。法官可以驳回申请、撤销令状、有条件放还货物、指示审理争议，或下令拍卖并把所得存入法庭（第17条）。
- 不要把机器或存货偷偷搬走。依 第21条，为阻碍扣押而搬走的财产，法官可授权执达员在搬走后30天内追到任何地方扣押。以公平价格善意买下的买家则受保护，可在扣押后4天内申请放还（第22条）。
房东可以直接锁厂门或断电吗？
不可以。扣押法令第4条禁止法令以外的扣押，而特定济助法令第7(2)条规定，租约结束后占用人仍留在场地时，业主只能通过法庭程序收回。自行换掉卷闸门的锁、切断 TNB 供电，或把机器搬走，都可能让房东反被租户索偿。违反法令出售被扣押财产者，一经定罪可被罚款最高 RM500 或监禁最长三个月（第24条）。
扣押令还是收回令？
| 你想要 | 用什么 | 法律依据 |
|---|---|---|
| 用场地内的货物追回最多12个月欠租 | 欠租扣押令（warrant of distress） | 1951年扣押法令 |
| 租约结束后收回租户不肯交还的厂房 | 向法庭申请收回业权 | 1950年特定济助法令第7(2)条 |
| 收回欠租后被弃置的厂房 | 弃置场地令 | 1951年扣押法令第23条 |
租户人去楼空怎么办？
第23条 处理被弃置的场地：租金不低于年值的四分之三、欠租至少两个月、租户已弃置场地且留下的财产不足以抵租时，法官可授权执达员进入（必要时可强行进入），并在场地显眼处张贴通知，说明除非10天内有法官另作命令，否则场地将交还房东。10天内无人申请，房东即取回场地，租约视为终止。
房东怎样避免走到扣押这一步？
- 签约前查清租户公司及其董事背景，空壳公司可考虑要求董事个人担保。
- 租约写清交租日期、迟付利息与违约条款，并按时盖印花。
- 每月盯紧欠租。第5条只容许追讨12个月，拖太久会让本可扣押追回的租金白白流失。
- 记录场地内哪些东西属于谁（分租户、客户货物、分期或租赁的机器），因为第8条和第10条的争议都取决于此。
- 计算 厂房净租金回报率 时，把欠租风险一并算进去。
常见问题
Writ of Distress 是什么意思？
它是1951年扣押法令下的欠租扣押令，由法庭执达员（而不是房东）扣押租户留在租赁场地内的动产并拍卖，所得用来支付欠租、诉讼费和执达员费用。工厂、仓库与住宅、店铺一样适用。
Writ of Distress 的马来文是什么？
马来文称 waran distres，依据的法令是 Akta Distres 1951。马来文法庭文件与律师信都用这个词。
房东最多可以追讨几个月租金？
依扣押法令第5(1)条，最多是申请日前12个完整月的租金。更早的欠租需要通过一般民事诉讼追讨。
租户被要求搬走，一般有多少个月时间？
法律没有为商业场地规定统一期限，主要看租约里的通知期。若是定期租赁且租金逾期至少14天，扣押法令第25条容许退租通知在通知所指定的日期届满，除非双方另有约定。租户仍不搬，房东必须向法庭申请收回。
执达员可以扣押工厂的机器和客户的货吗？
扣押当时正在有人使用的物品，以及租户在正常业务中为运送、加工而持有的货物，都被第8条排除。未使用的工具只有在其他财产不足时才能扣押。个别机器或货物是否受保护要看事实，租户可依第16条向法庭申请放还。
扣押令和查封拍卖令（writ of seizure and sale）一样吗？
不一样。查封拍卖令是在法庭判决之后，用来执行任何债务的判决。扣押令则是房东追讨租金的专门途径，可直接依扣押法令申请，不必先就租金打官司取得判决。
房东可以断电或把租户锁在厂外吗？
不可以。扣押法令第4条只容许经法庭扣押，特定济助法令第7(2)条也规定租约结束后收回场地必须通过法庭程序。
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