马来西亚工业地产租金回报率：厂房的毛回报与净回报怎么算

重点摘要

• 毛租金回报率是年租金除以买价；净回报率要先扣除地税、门牌税、保险、维修、中介费和空置月份。
• 要用你那间厂房的实际租金和总成本来算，不要用地区平均数：工业租金按建筑面积每平方尺计算，而登记成交价按地皮面积每平方尺计算。
• 截至 2026 年 8 月的 24 个月内，JPPH 登记的厂房月租中位数：莎阿南每平方尺 RM1.71，巴生与巴生港 RM1.43，万挠与 Kundang RM1.39。
• 同期登记的半独立式工厂成交中位价：莎阿南 RM592 万，巴生与巴生港 RM500 万，万挠与 Kundang RM430 万。
• 对投资者来说，租期长、租户稳、维修条款清楚，往往比租金稍高更有价值。

本文是一般资讯，不是理财意见。

什么是工业地产的租金回报率？

租金回报率是产业一年的租金占成本的百分比，投资者用它来比较厂房、其他产业、定期存款或贷款利息。

• 毛回报率 = 年租金 ÷ 买价 × 100
• 净回报率 =（年租金减每年支出）÷ 购买总成本 × 100

毛回报算得快，但数字偏好看；净回报才是你真正拿到的。

毛回报怎么算？（示例）

以下数字是虚构的，只为说明算法：

净回报怎么算？（示例）

购买总成本是 RM300 万加印花税和律师费。如果这两项是 RM12 万，净回报率就是 148,000 ÷ 3,120,000 = 4.7%。

再次说明，这些是虚构数字。请用你自己的地税和门牌税单（可参考厂房持有成本指南）、保险报价，以及律师费计算器算出的印花税和律师费。

如果有贷款呢？

有贷款的话，要拿净收入和每年供款比较。用贷款计算器算出你的贷款额、利率和年限对应的供款。对多数业主来说，扣供款后的现金流比回报率百分比更重要。

为什么不能拿平均租金除以平均价格？

因为两者的计算基础不同。在 JPPH 登记数据里，厂房成交价每平方尺按地皮计算，而租金每平方尺按出租的楼面计算。大地段上的独立式厂房，每平方尺地皮价可能很低，建筑却远小于地皮，混在一起算出的回报没有意义。地区中位数也来自不同单位：卖出的厂房和租出的厂房不是同一批。

登记数字适合用来核对卖家开价和租户租金是否符合市场，回报率则要用实际单位来算。

雪兰莪的登记租金与成交价

JPPH 登记交易，截至 2026 年 8 月的 24 个月（FactoryHub 整理）：

按类型看，登记的半独立式工厂月租中位数在莎阿南为每平方尺 RM2.12（约 8,810 平方尺，月租 RM17,300），在巴生与巴生港为每平方尺 RM1.78（约 8,630 平方尺，月租 RM15,000）。这些是目前已有的登记记录，不是各区全部交易。

哪些因素会拉高或拉低厂房回报？

• 租户与租约：租期较长、租户有经营记录、租金调整条款清楚，可以减少空置。这些地区登记租约的常见期限是 24 个月。
• 谁付什么：在租约里说清楚屋顶、结构、电力升级和退租复原由谁负责。
• 规格：电力、净高、楼面承重和装卸位决定哪些租户能用这间厂，也决定多快租得出去。
• 地点：物流租户看重港口和大道交通，制造商看重员工通勤。
• 地契：租约地要看剩余年限，因为银行和下一手买家都会看。

常见问题

厂房租金回报率怎么算？

毛回报率是年租金除以买价再乘 100。净回报率要先从租金扣掉空置月份、地税、门牌税、保险和维修，再除以买价加印花税和律师费。

马来西亚工业地产的回报率多少才算好？

没有官方标准。要把该单位的净回报和你的融资成本、其他投资比较，并核对租金和价格是否符合该区 JPPH 登记数字。

为什么要分开建筑面积和地皮面积？

登记成交价每平方尺按地皮算，租金每平方尺按出租楼面算，混在一起会算错回报，所以一定要用单位本身的租金和价格。

莎阿南的工业租金是多少？

截至 2026 年 8 月的 24 个月内，莎阿南 JPPH 登记的厂房租约共 119 宗，月租中位数为每平方尺 RM1.71。

租期长一点会提高回报吗？

会减少空置月份和招租成本，长期下来净回报会提高；稳定租户加上较长租约，也让厂房更容易转售。

为每位客户找到合适的厂房与仓库，是 FactoryHub 的使命。有租约的厂房和出租建议，请联系 Peter Tan（REN 12771）：016-666 6872。