加里岛港口城与经济特区获原则批准：对巴生港周边工业地与厂房意味着什么
国家实体规划理事会原则批准加里岛港口经济特区与国家海事港口城。本文整理批准内容、1,011.7公顷港区规划的主要数字，以及瓜拉冷岳一带买地者接下来要查的事项。
有工厂买卖或租赁需求？
- Peter TanREN 12771 · 016-666 6872
重点摘要
- 由首相安华主持的国家实体规划理事会（MPFN）于2026年10月12日原则上批准“国家海事港口城”（National Maritime Port City）与“加里岛港口经济特区”（CIPSEZ），据《The Edge》报道。
- 规划港区面积1,011.7公顷，预计增加4,200万个标准箱（TEU）货柜吞吐量及3,800万吨传统货物吞吐量。
- 房屋及地方政府部预计创造多达11万5,000个工作机会，并在2045年前为国内生产总值贡献47亿令吉。
- 部长倪可敏促请雪州政府与瓜拉冷岳市议会，把相关土地用途分区有序、分阶段地纳入《2030年瓜拉冷岳地方规划》。
- 官方没有公布动工日期。对加里岛（又称加厘岛）、万津与英达岛一带的买地者来说，接下来真正要盯的是地方规划里的分区。
批准了什么
房屋及地方政府部长倪可敏于2026年10月17日（星期六）发文告宣布，国家实体规划理事会已原则上批准位于瓜拉冷岳加里岛的两个相关项目：国家海事港口城，以及加里岛港口经济特区（CIPSEZ）。理事会于10月12日在布城开会，由首相拿督斯里安华主持，城乡规划局为理事会秘书处。《星报》与《The Edge》均报道了这份文告。
据《The Edge》，这项批准是在理事会较早前通过《加里岛发展大蓝图》之后作出的。文告中的主要数字如下：
| 项目 | 官方数字 |
|---|---|
| 港区面积 | 1,011.7公顷 |
| 新增货柜吞吐量 | 4,200万个标准箱 |
| 新增传统货物吞吐量 | 3,800万吨 |
| 新增工作机会 | 多达11万5,000个 |
| 国内生产总值贡献 | 2045年前47亿令吉 |
倪可敏把这项批准与加里岛第三码头挂钩，表示政府希望借此提升国家港口的吞吐能力、效率与竞争力。他引述《劳氏日报2026年全球百大港口》（Lloyd's List One Hundred Ports 2026），指巴生港位列全球十大最繁忙货柜港口之一。
文告也列出通往该地段的道路：南巴生谷大道（SKVE）、Jalan Pulau Carey、Persiaran Pulau Lumut、英达岛大道以及莎阿南大道（KESAS）。倪可敏说，这个路网对货物运输及连接周边经济中心十分重要，因此土地用途必须分阶段协调。
与之前消息的关系
内阁较早前已原则上批准第三码头，我们曾在加里岛工业地与巴生港第三码头获批一文分析过对买家的意义。这个月的新进展，是港口城与经济特区本身获得规划层面的原则批准，并明确要求把分区写进地方规划。
交通部长陆兆福10月6日在国会下议院表示，加里岛的规划仍处于初期阶段，内容不只是港口，也包括工业区、城市规划与配套设施，据马新社报道。他说，第一阶段主要处理一般货物与散装货物，货柜业务则会在第二与第三阶段随需求增长再推出。他也把包括加里岛在内的巴生港定位为国家主要门户及中央转运枢纽。
换句话说，目前的顺序是：第三码头原则批准，大蓝图通过，港口城与经济特区原则批准，下一步是在《2030年瓜拉冷岳地方规划》里划定分区。动工时间表尚未公布。
对厂房与工业地买家意味着什么
决定价值的是分区，不是新闻标题
加里岛及瓜拉冷岳县一带的大部分土地，目前仍是农业地或园丘地。原则批准并不会改变任何一块地的地契类别。真正影响价值的，是某块地最后有没有被划进地方规划中的工业、物流或港口相关分区，以及业主能否顺利转换土地用途。在分区正式划定并宪报之前，没有人能确定哪些地段会受惠。
登记成交数据怎么说
瓜拉冷岳县的JPPH登记成交数据，可以作为港口效应出现之前的基准。截至2026年8月的24个月内，登记数据共记录14宗工业地交易，中位价583万令吉，按地皮计每平方尺中位价RM76。独立式工厂记录12宗，按地皮计每平方尺中位价RM188；登记厂房租约的中位租金为每平方尺每月RM1.36。这些是目前可取得的登记记录，并非该县全部交易，详情可看瓜拉冷岳成交价与租金。
第一阶段以散装货为主
由于第一阶段以一般货物与散装货物为主，最早出现的需求，较可能来自与这类货运相关的用户，例如露天堆场、散装货处理与加工、拖车场以及港口服务业。货柜物流要等后期阶段。今天就需要靠近货柜码头的租户，仍会选择巴生西港、巴生北港与英达岛，可参考我们对巴生西港 CT10 与东海岸铁路的分析。
买地租厂的实际建议
- 先查地契类别。 在加里岛、万津或直落邦里玛嘉朗一带付订金之前，先做官方地契查询，确认地契写的是农业、建筑还是工业用途。
- 留意《2030年瓜拉冷岳地方规划》。 关注瓜拉冷岳市议会公布的修订草案与公众异议期，新分区会最先在那里出现。
- 别为传闻付“港口溢价”。 把卖方开价与上述登记成交数据对比；最终没被划进分区的地段，未必能受惠。
- 预留转换用途的时间。 农业地转工业地加上规划准证，所需时间往往比预期长得多，交易条款要把这点算进去。
- 实际经营者不必急。 如果两三年内就要用厂房或仓库，英达岛、直落昂与直落邦里玛嘉朗的现成工业区仍是更实际的选择。
想了解加里岛一带的工业地或厂房，可看我们的加里岛地区页。
常见问题
2026年10月政府为加里岛批准了什么？
国家实体规划理事会在2026年10月12日的会议上，原则批准国家海事港口城与加里岛港口经济特区（CIPSEZ）。房屋及地方政府部长倪可敏在10月17日宣布这项决定。这是规划层面的批准，官方没有公布动工日期。
加里岛港口规划有多大？
文告指港区面积为1,011.7公顷。预计新增4,200万个标准箱货柜吞吐量，以及3,800万吨传统货物吞吐量。部门预计创造多达11万5,000个工作机会，并在2045年前贡献47亿令吉国内生产总值。
加里岛附近的工业地会涨价吗？
目前无法断定，因为新分区还要纳入《2030年瓜拉冷岳地方规划》。JPPH登记数据显示，截至2026年8月的24个月内，瓜拉冷岳县工业地按地皮计每平方尺中位价为RM76。只有最终被划入工业或港口相关分区的地段，才较可能受惠。
加里岛港口什么时候开始处理货柜？
交通部长陆兆福在2026年10月6日表示，第一阶段主要处理一般货物与散装货物。货柜业务计划在第二与第三阶段随需求增长推出。官方没有公布任何阶段的日期。
现在适合在加里岛附近买农业地吗？
要非常谨慎。先通过官方查册确认地契类别，持续关注地方规划修订，并假设转换为工业用途需要较长时间。最大的风险，是用工业地的价钱买下最后没有被划入新分区的土地。
为每位客户找到合适的厂房与仓库，是 FactoryHub 的使命。加里岛、万津与巴生港一带的工业地或厂房，欢迎 WhatsApp 联系 Peter Tan（REN 12771）016-666 6872，或 Jason Low（PEA 1478）012-288 1834。