无拉港 Nouvelle Industrial Park Balakong：位置、单位面积、厂价与买租须知
无拉港 Nouvelle Industrial Park 是 Hai Ming Exsim 发展的永久地契厂房项目，共18个单位。本文列出手册上每个地段的面积、区域注册成交价与租金、所属市议会，以及看单位时要核实的事项。
有工厂买卖或租赁需求？
- Peter TanREN 12771 · 016-666 6872
重点摘要
- 无拉港 Nouvelle Industrial Park 是永久地契、共18个单位的厂房项目，占地约9英亩，位于雪兰莪 Taman Balakong Jaya，由 Hai Ming Exsim Development Sdn Bhd 发展，是 Exsim 与 Hai Ming 的联营项目。
- 地皮面积11,620至45,015平方尺，建筑面积6,907至20,913平方尺，共七种单位。下文逐个地段的面积表取自发展商手册。
- 手册没有公布天花高度、地面承重和电力，这三项要针对你看的那一间逐项取得数字。
- 这个园区没有单独的注册成交数据。 最接近的 JPPH 参考是加影、无拉港与万宜的半独立式工厂：中位价517万令吉，每平方尺地皮447令吉，注册租金每月每平方尺1.75令吉。
- 邮寄地址写 Seri Kembangan（斯里肯邦安），但无拉港再也工业区归加影市议会（MPKj）管，门牌税和营业执照都要找 MPKj。
很多人是在看到这里有单位出售或出租时，才搜索这个园区的名字，想在打电话前先弄清楚它是什么。发展商自己的页面停留在2013年，内容很少，其他搜索结果又大多是广告。这篇指南整理发展商和报章的记录、注册成交数据显示的情况，以及看单位时必须亲自核实的事项。
Nouvelle Industrial Park Balakong 在哪里？
根据发展商手册的地图，园区位于 Jalan Perindustrian Balakong 旁，紧邻 Taman Balakong Jaya。地图上标出的周边地标还有 Taman Taming Jaya、SILK 大道、南北大道、新街场大道（Sungai Besi）和 Mines Resort City。
FactoryHub 整理的 JPPH 注册过户记录，把 Jalan Nouvelle 归在 Taman Industri Balakong Jaya 之下，这是我们无拉港工业区页面列出的工业区之一。当地公司的地址写法是 Taman Industri Balakong Jaya, 43300 Seri Kembangan，所以无拉港的工厂写 Seri Kembangan 邮区并不奇怪。
交通方面，无拉港靠 SILK 大道的 Balakong 交流道连接新街场大道、BESRAYA 大道和蕉赖至加影大道。附近的捷运加影线车站是 Bandar Tun Hussein Onn 和 Cheras 11 Miles。没有交通工具的员工仍要解决最后一段路，建议亲自走一趟。
别和其他 Nouvelle 园区搞混
Exsim 有多个工业项目都叫 Nouvelle。手册列出的有 Kota Damansara 的 Nouvelle Industrial Park、Nouvelle Industrial Park 2 和 Lot 10，以及 Bukit Rimau 的 Nouvelle Kemuning Industrial Park 和第二期。The Edge 还提到 Kota Damansara 的 Lot 8，Exsim 在巴生中路（Meru）也有 Nouvelle Industrial Park。比较价格前，先看清楚广告写的是哪个地区。
发展商是谁？什么时候建的？
手册写明发展商是 Hai Ming Exsim Development Sdn Bhd（138888-V），由 Hai Ming 和 Exsim 联合发展。The Edge 在2013年5月报道，这个9英亩的项目于当年3月推出，属永久地契，合作方 Hai Ming Sdn Bhd 是 KPS Consortium Bhd 的子公司，总发展值8300万令吉，当时18个单位已售出16个。
Exsim 的工程进度页面有2014年1月至2015年4月的照片，2015年4月的图档名称写着道路、沟渠和路灯已完工。我们找不到公开的完工及合格证（CCC）日期，请向业主索取证书正本。
由于几乎所有单位在推出时就已售出，现在买或租，对象基本上是现有业主，而不是发展商。
单位有多大？
手册的地段表列出18个地段、七种类型。最后一栏是我们根据表内数字自行计算的。建筑面积包括所有楼层，不等于底层占地。
| 类型 | 地段 | 地皮（平方尺） | 建筑面积（平方尺） | 建筑面积占地皮比例 |
|---|---|---|---|---|
| A | 3A、6、8、10、12、13A、16 | 14,995至15,059 | 7,278 | 约48% |
| A1 | 2 | 18,502 | 7,770 | 约42% |
| B | 13、15 | 11,620 | 6,907 | 约59% |
| C | 3、5、7、9、11 | 14,000 | 9,067 | 约65% |
| C1 | 1 | 21,588 | 9,067 | 约42% |
| D | 17 | 30,908 | 14,557 | 约47% |
| E | 18 | 45,015 | 20,913 | 约46% |
买家和租客要留意三点：
- C 型的地皮比 A 型小，楼面却更大。 C 型在14,000平方尺地皮上有9,067平方尺楼面，A 型则是约15,000平方尺地皮上有7,278平方尺。A 型留出的空地较多，如果罗里要在围墙内掉头，这点很重要。
- 总图把第1至16号地段画成两排、八对相连的单位，较大的第17和18号地段在一端。第1和第2号地段位于排尾，地皮较大。
- 表内没有第4号和第14号地段。 编号改用3A和13A。
如果广告用这个园区的名字，但地皮和建筑面积对不上表内任何一行，先要求对方提供地段号和地契。差异可能来自扩建或重新丈量，也可能这个单位根本不在项目范围内。
手册的规格写了什么？
规格表列出钢筋混凝土结构、带隔热的金属屋顶、砖墙、底层至二楼的水泥批荡地面、电动卷帘门、推拉门、楼梯，以及每层的洗手间。
规格表没有写天花高度、地面承重、电力、装卸位或货梯。这不代表单位没有这些设施，业主也可能后来加装。意思是没有公开数字，你必须亲自测量和确认。看单位前可先用工厂用电计算器算出需求，到现场再对照电表和配电箱。
Nouvelle Industrial Park Balakong 的厂价是多少？
我们掌握的注册数据没有这个园区的单独数字，因此只能参考更大的区域。以下是加影、无拉港与万宜截至2026年8月的24个月 JPPH 注册成交。所有每平方尺售价都按地皮计算，不是按建筑面积。
| 工厂类型 | 成交宗数 | 中位价 | 常见范围 | 每平方尺地皮 | 地皮中位数 |
|---|---|---|---|---|---|
| 半独立式工厂 | 58 | 517万令吉 | 383万至708万令吉 | 447令吉 | 11,754平方尺 |
| 独立式工厂 | 23 | 860万令吉 | 658万至1,525万令吉 | 250令吉 | 39,241平方尺 |
半独立式工厂的地皮中位数11,754平方尺，与这里的 B 型相近；第17和18号地段则较接近独立式工厂那一行。这些数字只用来判断报价是否合理，不能当作估价，因为中位数混合了三个地区的新旧厂房。同一组数据中，永久地契工厂中位价162万令吉（152宗），租赁地契182万令吉（80宗），差距同时反映地点、面积和类型，不只是地契。
买厂要付多少印花税？
根据1949年印花税法令第32(a)项，过户书的税率是首10万令吉每100令吉征1令吉，接下来40万令吉征2令吉，再接下来50万令吉征3令吉，超过100万令吉的部分征4令吉，以成交价或市值较高者为准。外国公司或非公民且非永久居民，根据第32(aa)项统一每100令吉征4令吉。
以半独立式工厂中位价517万令吉计算，印花税是190,800令吉，统一税率则是206,800令吉。法令第47条规定，文件须在签署后30天内提交盖印。其他价格可用律师费与印花税计算器试算。
租金是多少？
同一地区、同一时期的注册工厂租约有206份，中位租金每月每平方尺1.55令吉，常见范围1.06至2.13令吉，常见租期24个月。按类型：
| 工厂类型 | 每月每平方尺中位租金 | 中位月租 | 常见面积 | 租约份数 |
|---|---|---|---|---|
| 半独立式工厂 | 1.75令吉 | 7,000令吉 | 约5,380平方尺 | 18 |
| 独立式工厂 | 1.35令吉 | 8,100令吉 | 约5,790平方尺 | 51 |
租金按出租楼面计算，所以报价要和建筑面积比，不是和地皮比。注册的半独立式样本比上表所有单位都小，楼面变大后，每平方尺租金不一定相同。
Nouvelle Industrial Park Balakong 归哪个市议会？
维基百科的无拉港条目和星洲日报2022年10月的报道都指向加影市议会（MPKj），它在当月正式接管面积280英亩的无拉港再也工业区。混淆来自邮区：The Star 曾报道 Seri Kembangan 一带属于梳邦再也市议会管辖，所以要看清楚门牌税单上的市议会名称。
加影市议会可能很快改名。Media Selangor 在2026年9月报道，加影预计在一年至一年半内升格为市，你持有厂房期间，表格上的名称可能会变。
门牌税
MPKj 的常见问题列明：
- 每年缴两次，缴付期是1月1日至2月底，以及7月1日至8月31日。
- 税额等于年值乘以百分比税率。
- 打算在其辖区租或买，应先向 MPKj 查门牌税和是否有欠款。
- 业主欠税时，租客在该物业内的财物可能被扣押。租客可把租金直接付给 MPKj，直到欠款还清，以保护财物。
- 业权转换后，业主要用 Borang I 通知 MPKj，手续费50令吉。
MPKj 门牌税指南说明目前的网上缴付方式和税率。
营业及工厂执照
MPKj 的营业及工业执照指南允许申请一至三年的执照期限。它要求厂家把工厂产量或建筑的任何增加通知 MPKj，并遵守环境局、消防局和职业安全与健康局（JKKP）的条件。指南也禁止未经中和就把废液或表列物质排入沟渠，并要求天拿水等化学品与其他物料分开存放。
被列为有风险的活动，手续较长。市议会的流程图显示，这类申请要经过技术意见和委员会会议，委员会可以拒绝或押后。付订金之前，先问 MPKj 你的活动属于哪一类。
无拉港再也工业区有哪些已知问题？
星洲日报的报道讲的是2022年整个工业区的情况，并非专指这个项目，但买家应该了解：
- 道路和水灾被市议会主席列为两大问题，顾问研究预计至少需要半年。
- 排水系统陈旧，工业区公会主席说已无法负荷大量雨水，他也说超过40%的厂商不愿配合提升工程。
- 约30%的工厂仍建在未转换为工业地的农业地上，这是一名市议员的说法，他也指有些工厂占用了道路保留地。
我们找不到这项顾问研究结论的公开报道。2026年11月，MPKj 主席表示希望2027年雪州预算案优先处理防洪工程，并指部分道路属联邦政府或公共工程局管辖。这番话针对整个辖区，没有点名无拉港。
Nouvelle 是以永久地契规划项目推出的，不要假定上述地契问题也适用于它；同样，也不要假定与你共用道路或沟渠的邻居没有这些问题。
买或租之前要查什么？
- 地段和地契。 先把地段号和上表对照，再做土地查册，确认注册业主、地契期限、土地用途类别，以及是否有抵押或限制（caveat）。
- CCC 和批准图则。 把现场建筑和批准图则对照。MPKj 常见问题要求业主书面通知装修和没有批准图则的建筑，所以要问清楚加建了什么、有没有获批。
- 电力。 亲自看电表和配电箱的额定值，需要更多电力就向国能（TNB）询问升级费用。
- 地面。 以书面取得每层楼的设计承重。也要问货物怎么上一楼和二楼，因为手册没有提到货梯。
- 罗里进出。 用你最长的罗里走一遍，试试在空地和两排之间的共用道路掉头。
- 水灾记录。 大雨后去看一次，问问邻居，签约前向保险公司确认该地址的水灾保障。
- 执照。 向 MPKj 确认你的活动可以在这个单位领到执照，能书面确认更好。
- 欠款。 向 MPKj 查门牌税，向土地局查地税，确保在完成交易时或之前缴清。
- 如果是租。 向房东索取 CCC、最新门牌税收据和装修的书面同意，因为执照要由你去申请。
常见问题
Nouvelle Industrial Park Balakong 在哪里？
它位于雪兰莪乌鲁冷岳县的 Jalan Perindustrian Balakong 旁，紧邻 Taman Balakong Jaya。这一带的地址使用43300邮区，常写 Seri Kembangan 作为邮寄城镇。SILK 大道的 Balakong 交流道是主要的联外道路。
Nouvelle Industrial Park Balakong 是永久地契还是租赁地契？
发展商手册和 The Edge 都说明这是永久地契项目。请用土地查册确认你看的单位，因为地契才是最终依据。查册也会显示土地用途类别和抵押情况。
Nouvelle Industrial Park Balakong 的发展商是谁？
发展商是 Hai Ming Exsim Development Sdn Bhd，由 Exsim 和 Hai Ming 联合发展，The Edge 指 Hai Ming 是 KPS Consortium Bhd 的子公司。项目在2013年3月推出，约两个月内18个单位已售出16个，所以现在的交易大多是和现有业主进行。
Nouvelle Industrial Park Balakong 的厂价是多少？
我们掌握的注册数据没有这个园区的单独数字。最接近的参考是加影、无拉港与万宜的半独立式工厂：截至2026年8月的24个月，中位价517万令吉，每平方尺地皮447令吉。这只用来判断报价是否合理，因为中位数包含三个地区的新旧厂房。
Nouvelle Industrial Park Balakong 的租金是多少？
加影、无拉港与万宜的半独立式工厂注册租金，中位数是每月每平方尺1.75令吉（18份租约）；所有工厂类型则是1.55令吉（206份租约）。这些是区域数字，不是这个园区的数字。常见租期是24个月。
Nouvelle Industrial Park Balakong 的单位有多大？
手册列出地皮11,620至45,015平方尺，建筑面积6,907至20,913平方尺。数量最多的 A 型，建筑面积7,278平方尺，地皮约15,000平方尺。第17和18号地段是两个大单位，建筑面积分别为14,557和20,913平方尺。
无拉港再也工业区的工厂归哪个市议会管？
加影市议会（MPKj）在2022年10月接管了面积280英亩的无拉港再也工业区。这里的门牌税和营业执照都由 MPKj 处理，即使很多地址写的是 Seri Kembangan。最稳妥的做法是看该单位最新门牌税单上的市议会名称。
本指南只提供一般资讯，不构成法律或税务意见：地契、税务和执照事宜请向律师和 MPKj 确认。
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