MPKj 门牌税怎么查怎么缴：工厂与仓库指南

重点摘要

Cukai pintu（门牌税）就是 cukai taksiran（估价税）。 加影市议会（MPKj）每年分两期向辖区内的应课税产业征收，MPKj 常见问题页写明空地也要缴。
eBayar 已不能缴这项税。 从2025年12月1日起，查询和缴付都要用 MyMPKj4u。MPKj 也从2021年1月起不再邮寄纸质账单。
缴费期限是2月底和8月31日。 过期未缴的款项会变成欠款，还要加上市议会规定的费用。
工厂门牌税 = 年值 x 税率。 我们能找到的最新 MPKj 税率表来自2016年，发达地区的工厂是11.0%。法令也规定，生产机器带来的增值不计入年值。
欠税可能牵连厂内财物。 发出15天通知后，MPKj 可以发出扣押令，扣押该产业内的动产，包括租户的货物和机器。

很多人搜索“mpkj cukai pintu”，是因为缴费期快到了，旧链接却打不开。这篇指南说明现在的缴付方法，也整理出工厂或仓库业主、买家和租户需要注意的事项。

我的工厂或仓库归 MPKj 管吗？

根据 MPKj 简介，辖区包括 Kajang、Cheras、Semenyih、Beranang 和 Hulu Langat 五个巫金（mukim）。雪兰莪州名单列在 MPKj 之下的主要工业区如下：

地区	工业区	邮区
士毛月 Semenyih	Hi-Tech、Hi-Tech 2、3、3A、5、6、7，Sungai Lalang，Integrated Semenyih，Crest Hill Industrial Park 2，Taman Semenyih Permata	43500
万宜 Bandar Baru Bangi	Bandar Baru Bangi 第10和第16区，MIEL 第13区，Taman Industri Selaman，Taman Industri IKS Bangi 第9区	43650
无拉港 Balakong 与蕉赖 Cheras	Balakong Jaya，蕉赖11英里的 Cheras Jaya	43300、43200
加影 Kajang	Bukit Angkat，Sungai Chua	43000

只看地址还不够。吉隆坡那一边的蕉赖是向 DBKL 缴税，不是 MPKj。缴费前，先看旧账单或收据上写的是哪个市议会。

MPKj 门牌税怎么在网上查询和缴付？

MPKj 的 eBayar 通告写明，该网站的估价税和罚单服务从2025年12月1日起停止，估价税改为在 MyMPKj4u 查询和缴付。MPKj 估价税页面也是同样的说法。

找到户口号码（No. Akaun Cukai）。 旧账单和收据上都有。如果都没有，请带上产业资料联系 MPKj。
打开 MyMPKj4u。 第一次使用先选用户注册（User Registration），已注册的直接登录。
查看产业和欠款，然后付款。 收据按产业存档。每个产业有各自的户口，公司名下有几个单位的话，最好整理一份户口号码清单。

登录后的页面不公开，所以菜单名称可能与这里的说明不同。交易出现问题时，MPKj 通告请你联系税收组（Unit Hasil），电话 03-8737 7899，时间是星期一至五上午8时至下午5时。MPKj 的其他服务仍在 eBayar，该网站也保留了补印旧收据的页面。

还有哪些缴付方式？

MPKj 常见问题页还列出以下渠道。该页有些地方仍提到 eBayar，较久没用过的渠道请先确认：

JomPAY： Biller Code 7963，Ref-1 填估价税户口号码。
网上银行： Maybank、CIMB、AmBank、RHB、HSBC 和 Bank Rakyat。
邮政局： 雪兰莪、吉隆坡和布城的邮政局。
雪兰莪各地方政府和土地局： 只接受账单正本、现金和全额付款。
MPKj 柜台： Jalan Cempaka Putih 的 Menara MPKj、Jalan Reko 的 Hentian Kajang，以及 Bandar Tun Hussein Onn。

MPKj 门牌税什么时候要缴？

期数	缴付期
1月至6月	1月1日至2月28日（闰年至2月29日）
7月至12月	7月1日至8月31日

也可以一次缴清全年。2026年，MPKj 宣布了 RM15 回扣，条件是在1月1日至2月28日之间通过 MyMPKj4u 缴清全年。截至撰写本文时，我们还没有看到2027年的公告，请先查清楚再作打算。

如果无法一次缴清，MPKj 表示可以考虑最多12期的分期付款，但要亲自到税收部门（Bahagian Hasil）商谈。

MPKj 辖区的工厂门牌税要多少钱？

门牌税 = 年值 x 税率。 年值由 MPKj 估价局决定，税率由雪兰莪州政府决定。MPKj 自己的例子是：RM4,800 x 8.8% = 每年 RM422.40，也就是每半年 RM211.20。

1976年地方政府法令对年值的定义是：该产业出租时，每年可合理预期的租金毛额估算，并假设维修、保险、保养和各项税款都由房东承担。所以年值是市议会的估算，不是你租约上写的租金。

我们能找到的最新 MPKj 税率表，来自2016年雪兰莪州议会的书面答复：

产业类别	马来保留地	未发展地区	发展中地区	发达地区
住宅	2.2%	4.40%	7.7%	8.8%
商业或店铺	3.3%	8.25%	8.8%	9.9%
工厂或工业	4.4%	9.35%	9.9%	11.0%

这张表只能作参考，实际金额以你自己的账单为准。纯粹举例计算，并非真实账单：年值 RM100,000，税率11.0%，每年就是 RM11,000，每半年 RM5,500。

机器会让门牌税变高吗？

不会直接变高。法令第2条规定，如果产业内的机器用于制造、改装、修理、加工或整理货品以供出售，这些机器带来的增值不能计入年值。蒸汽机、锅炉和其他原动机也算机器。不过建筑物本身仍要估值，所以扩建或增加楼面面积可能令税额上升。

2025年重估有没有让工厂门牌税增加？

雪兰莪州政府批准所有地方政府从2025年1月1日起采用新估价，并把涨幅上限定为25%。州政府举的例子是一间公寓：原本 RM100 的税额按新估价应是 RM200，封顶后为 RM125。该报道没有提到工厂的单独规定，建议对比你2024年和2025年的账单。

这些地区登记的租金是多少？

年值跟随租值，所以登记租金可以作为参考。以下 JPPH 登记交易涵盖截至2026年8月的24个月。数字是登记数据中的记录数量，并非整个市场。

地区	登记工厂租约	租金中位数	常见范围
加影、无拉港与万宜	206	每月每平方尺 RM1.55	每月每平方尺 RM1.06 至 RM2.13
士毛月与 Beranang	97	每月每平方尺 RM1.22	每月每平方尺 RM0.77 至 RM1.64

不缴门牌税会怎样？

以下步骤出自法令第146至156条：

欠款和附加费用。 2月底或8月底仍未缴的款项会变成欠款，业主还要缴付市议会规定的费用。MPKj 常见问题页没有写明金额，请向税收部门查询。
E 表格通知。 市议会邮寄或送达通知，要求你在15天内缴清。
F 表格扣押令。 市议会可以扣押有责任缴税的业主或占用人在辖区内的动产，也可以扣押在该产业内发现的任何人的动产。执行人员可在白天破门进入建筑物。
拍卖。 扣押后7天内没有缴清欠款和费用，货物可以公开拍卖。常年6%的利息和各项费用会从拍卖所得中扣除。
出售产业或法庭追讨。 如果还是追不回欠款，高庭注册官可以下令扣押并出售该产业。市议会也可以把欠款当作债务提告。

这些行动在 MPKj 辖区确实发生过。Media Selangor 在2025年12月报道，MPKj 针对士毛月、蕉赖、加影和万宜的10间欠税处所展开收税行动，并对欠款较高的处所采取扣押。大多数业主在扣押前后不久全额缴清。

工厂或仓库和住宅有什么不同？

项目	住宅	工厂或仓库
2016年税率表的发达地区税率	8.8%	11.0%
被扣押的风险	家居物品	机器、货物，以及别人存放在该产业内的货品
机器	通常不涉及	增值不计入年值
扩建和新增楼面	要通知市议会	规定相同，但通常规模更大、也更频繁

建筑物有变动要通知。 建筑物新建、重建、扩建或改建，或者空置建筑物重新有人使用，业主要在15天内以书面通知市议会（第161条）。违者可被罚款最高 RM2,000、监禁最长6个月，或两者兼施。

空置的工厂不能免税。 MPKj 引用第134条，免税仅限于公共礼拜场所、坟场、公立学校和慈善用途等。如果建筑物在半年内空置且没有租金收入至少一个历月，可以根据第162条申请退税或减免。你必须在空置开始后7天内发出书面通知，并证明建筑物适合使用、已合理努力以合理租金寻找租户，以及建筑物确实一直空置。退税申请必须在该半年结束后一个月内以书面提出。

买家、卖家和租户要查什么？

买卖工厂

过户前： 拿到最新账单并清缴欠款。MPKj 也提醒业主要在产权变更前查清并缴清欠款。欠缴的税款是该产业的首要押记（first charge），而且根据第160条，即使是过户登记之前的欠款，买家仍可能要负责。
过户后： 卖家和买家都要在3个月内提交 I 表格（Borang I，第160条）。MPKj 收取 RM50 手续费，并要求附上过户表格、最新地契或买卖合约的副本。违者可被罚款最高 RM2,000、监禁最长6个月，或两者兼施。在通知提交或登记之前，卖家仍要负责。

租用工厂或仓库

缴税责任在业主，但风险会落到租户的货物上。签约前，先向 MPKj 或房东查清并索取最新收据。如果房东欠税，MPKj 常见问题页建议租户先把账单交给业主缴付。如果业主还是不缴，你可以把租金直接交给 MPKj，直到欠款清缴为止，这样你的货物就不会被扣押（第151条）。不过，根据同一条文，建筑物本身仍可被扣押和出售。这笔钱可以从之后的租金中扣除，而且第155条规定，不论租约怎么写都可以这样做。

可以对年值提出反对吗？

可以。法令规定的反对理由针对估值和名单，例如产业被高估，而不是针对税率百分比：

新估价名单： 在名单修订日期至少14天前提交书面反对（第142条）。反对有结果之前，涨幅不生效，仍按旧税额缴付（第143条）。
修改个别产业的估值： 市议会必须至少提前30天通知，你要在通知日期至少10天前提交书面反对（第144条）。
上诉： 收到决定后14天内向高庭提出，并在提出时向市议会缴付有争议的税款（第145条）。

MPKj 估价局位于 Menara MPKj 4B 楼，负责处理反对聆讯。

常见问题

MPKj 门牌税怎么在网上缴付？

到 MyMPKj4u（mympkj4u.mpkj.gov.my）注册或登录，用估价税户口号码找到你的产业，付款后保存收据。MPKj 从2025年12月1日起使用这个系统。常见问题页还列出 JomPAY，Biller Code 是7963，Ref-1 填户口号码。

还可以用 eBayar MPKj 缴门牌税吗？

不可以。MPKj 通告写明，eBayar 上的估价税和罚单查询与缴付已在2025年12月1日停止。MPKj 的其他服务仍在 eBayar，该网站也保留了补印旧收据的页面。

怎么查 MPKj 罚单（saman）？

eBayar 的罚单服务也在2025年12月1日停止。MPKj 通告只点名 MyMPKj4u 处理估价税，不过该系统自称是多种账单的缴费平台，可以登录后试查。如果找不到你的罚单，请致电 MPKj 03-8737 7899。

MPKj cukai tanah 和门牌税是一样的吗？

不一样。门牌税是市议会对产业征收的估价税。Cukai tanah（地税）是另一项针对土地的税，由县土地局发出账单，所以不是缴给 MPKj。

房东不缴税，我的机器会被扣押吗？

有可能，因为法令允许市议会扣押在该产业内发现的任何人的动产。要保护你的货物，可以把租金直接交给 MPKj，直到欠款清缴。这笔钱之后可以从租金中扣除。

空置的工厂或工业空地可以免税吗？

不可以。MPKj 常见问题页把空地列为要缴税，免税只限于公共礼拜场所和公立学校等用途。空置的建筑物可能获得部分退税或减免，但必须在空置开始后7天内发出书面通知。

MPKj 门牌税的截止日期是什么时候？

上半年在1月1日至2月28日之间缴付（闰年至2月29日），下半年在7月1日至8月31日之间缴付。也可以一次缴清全年。过了这些日期还没缴的款项会变成欠款。

本指南仅为一般资料，并非法律或税务意见。账单金额请以你自己的账单为准，并向 MPKj 确认。

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MPKj 门牌税（Cukai Pintu）怎么查、怎么缴：加影、士毛月、无拉港与万宜工厂指南