马来西亚地契种类：Geran、Pajakan、HS(D)怎么看，买厂前要查什么
马来西亚地契种类一次看懂：Geran、Pajakan Negeri、Geran Mukim、HS(D)与HS(M)有何分别，厂房地契上的工业类别代表什么，以及雪兰莪临时地契怎样转为正式地契。
有工厂买卖或租赁需求？
- Peter TanREN 12771 · 016-666 6872
重点摘要
- 马来西亚《国家土地法典》（第828号法令，2020年修订版）把地契分成两大类：正式地契（Final Title，包括州注册处地契与县土地局地契）和临时地契（Qualified Title，在土地完成正式测量前发出）。分层地契（Strata Title）属于附属地契，也算正式地契。
- 地契上的代码就能看出很多信息：GRN（Geran）和 PN（Pajakan Negeri）是州注册处地契，GM（Geran Mukim）和 PM（Pajakan Mukim）是县土地局地契，HS(D) 和 HS(M) 则是它们对应的临时地契。
- 写着“Geran”的是永久地契（freehold）；写着“Pajakan”的是向州政府租用的租赁地契（leasehold），根据法典第76条，年期最长不超过99年。
- 买厂房最关键的一栏是土地用途类别：应写“Perusahaan”（工业）。工业类别自带第117条的默示条件，包括三年内开始营运、改建或扩建厂房前要先取得批准。
- HS(D) 或 HS(M) 地契的业主权利与正式地契相同，只是地界属临时性质，在转为正式地契前不能分割或合并地段。
马来西亚地契有哪几种？
《国家土地法典》第77条规定，州政府批出土地时可用的地契有三种形式：州注册处地契（Registry Title）、县土地局地契（Land Office Title），这两种合称正式地契；另外就是临时地契。每种地契都有固定代码，会出现在地契号码前面，土地查册报告和买卖合约上都看得到。
州注册处地契与县土地局地契
州注册处地契由州土地与矿务局（PTG）保存。第77(3)条规定，市镇或乡村土地、面积超过4公顷的郊区土地，以及海岸与海床，都应以注册处地契持有。文件有两种：
- Geran（GRN）：第5B表格，永久持有。
- Pajakan Negeri（PN）：第5C表格，按年期持有。
县土地局地契由县土地局（Pejabat Daerah dan Tanah）保存，适用于面积不超过4公顷的郊区土地，不过州政府也可以指示小地段改用注册处地契。文件同样分两种：
- Geran Mukim（GM）：第5D表格，永久持有。
- Pajakan Mukim（PM）：第5E表格，按年期持有。
两种正式地契赋予业主的权利完全一样，差别只在于地契登记册放在哪个部门，也就决定了查册和过户要去哪里办。
临时地契：HS(D) 与 HS(M)
临时地契（Hakmilik Sementara）是在土地完成正式测量之前先发出的地契。第177条规定它有两种形式：对应州注册处地契的 HS(D)（Hakmilik Sementara Daftar），以及对应县土地局地契的 HS(M)（Hakmilik Sementara Mukim）。不少较新工业园的厂房，因为发展商在正式测量完成前就已分割地段，至今仍是 HS(D) 地契。
分层地契：分层厂房单位适用
分层地契是根据《1985年分层地契法令》（第318号法令）为分层建筑内的单位发出的附属地契。它适用于分层厂房或分层仓库单位；排屋式工厂、半独立式工厂或独立式工厂若各自坐落在独立地段上，则用的是一般地契。
| 地契代码 | 马来文名称 | 保存部门 | 持有方式 |
|---|---|---|---|
| GRN | Geran | 州土地与矿务局（PTG） | 永久地契 |
| PN | Pajakan Negeri | 州土地与矿务局（PTG） | 租赁地契，有年期 |
| GM | Geran Mukim | 县土地局 | 永久地契 |
| PM | Pajakan Mukim | 县土地局 | 租赁地契，有年期 |
| HS(D) | Hakmilik Sementara Daftar | 州土地与矿务局（PTG） | 临时地契 |
| HS(M) | Hakmilik Sementara Mukim | 县土地局 | 临时地契 |
怎么从地契看出是永久地契还是租赁地契？
先看文件类型。Geran 和 Geran Mukim 是永久持有，也就是大家说的永久地契；Pajakan Negeri 和 Pajakan Mukim 是州政府租约，地契上会写明年期和到期日。第76条规定按年期批出的土地，年期不得超过99年；永久批出只限法典列明的情况，例如作公共用途，或州政府认为有特殊情况。
临时地契的代码本身不显示持有方式，要看地契或官方查册上的“Tempoh Pegangan”（持有期限）一栏。买厂房时，剩余年期会影响银行贷款与日后转售。想找永久地契的地，可以从雪兰莪永久地契工业地开始比较，并逐一核对每份地契的持有方式。
厂房地契上的土地用途类别是什么意思？
法典第52条把土地用途分成三类：农业（Pertanian）、建筑（Bangunan）和工业（Perusahaan）。类别会注明在地契上，并决定适用哪些默示条件。
工业地的默示条件（第117条）
土地属于工业类别时，除非与地契上的明示条件抵触，否则自动适用以下条件：
- 土地只能作工业用途，即建造或维护工厂、作坊、铸造厂、仓库、码头、栈桥、铁路等，用于制造、冶炼、电力生产或分配，或货物的装配、加工、储存、运输与分销。
- 工业须在土地首次归入该类别之日起三年内开始营运，所有建筑物须保持良好状况。
- 未经有关当局事先书面同意，不得拆除、改建或扩建任何建筑物或设施。
法典仍允许兴建供员工使用的福利设施，以及州政府个别批准的其他用途。
明示条件与权益限制
根据第120条，州政府可以加上明示条件（例如只准某类工业）以及“权益限制”（Restriction in Interest）。法典对权益限制的定义是：对业主处置土地权力的限制，例如转让、出租或抵押。两者都必须注明在地契上。租赁工业地常见“转让须经州政府同意”的限制，这会让过户多一道程序。如果类别或条件不符合你的用途，第124条允许业主向州政府申请更改类别或撤销条件，详见工业用地转换指南。
HS(D) 地契的厂房能不能买？
法律上是受保障的。第176(2)条写明，临时地契赋予业主的权利在各方面都与正式地契相同，只有两点例外：地契上的地界属临时性质（之前已测量确定的除外）；土地不能分割、分区或合并，地上建筑也不能分层。你仍然可以买卖、转让、出租或抵押。
实际要注意的是面积。临时地契上的面积也是暂定的，正式测量后可能略有出入。如果成交价是按土地面积计算，买卖合约应写明测量后面积有差异时怎么处理。
雪兰莪临时地契转正式地契的流程
根据雪兰莪土地与矿务局（PTG Selangor），临时地契（QT）转正式地契（FT）由该局的 Flying Squad 单位处理。土地完成测量、经测量总监批准认证图后，业主可向所属县土地局的注册组提出申请。
- HS(D) 转 GRN 或 PN：注册后，新地契可按预约到 PTG Selangor 的 QTFT 单位领取（莎阿南 SSAAS 大厦2楼）。查询电话：03-5544 7154 / 7510 / 7517。
- HS(M) 转 GM 或 PM：直接联络所属县土地局的注册组。
领取时要带齐 PTG Selangor 列出的文件：
- 原本的临时地契（HSD 或 HSM）。
- 当年已缴地税收据副本。
- 领取人身份证副本两份。
- 若由代表领取，或业主多于一人，须附注册业主授权信。
- 若土地已抵押，只能由银行代表凭银行授权信领取。
- 公司印章（如适用）。
- 业主已故者须附死亡证或相关文件。
- 第5F表格通知费 RM20。
地契要去哪里查册？
查册要去保存该地契登记册的部门。联邦土地与矿务总监署（JKPTG）说明：HSM、GM、PM 地契的官方查册（Carian Rasmi）向县土地局购买；HSD、GRN、PN 地契则向州土地与矿务局（PTG）购买。查册报告会显示业主、用途类别、明示条件、权益限制、抵押、禁止令（Caveat）和已登记的租约，是付订金前第一份要看的文件。确认地契干净后，过户以过户书（MOT，第14A表格）办理登记。
厂房地契和住宅地契有什么不同？
- 类别必须是工业。 住宅在建筑类别土地上；厂房若在建筑或农业类别土地上，可能要先改类别，当地规划也必须允许工业用途。
- 发展条件要留意。 第117条三年内开始营运、改建扩建须先获准的条件，住宅地并没有。买之前要问卖方扩建部分有没有获批。
- 能盖多大不看地契。 容积率和建筑覆盖率来自地方大蓝图与市议会，详见容积率（Plot Ratio）指南。
- 外国买家。 根据第433B条，非公民或外国公司进行大多数土地交易，都须事先取得州政府批准。
- 分层厂房单位。 要确认分层地契已经发出，而不是仍挂在母地契下。
买厂时常见的地契错误
- 没看持有期限栏，就以为临时地契上的地一定是永久地契。
- 只看“工业”类别，没看明示条件限定的工业种类。
- 忽略权益限制，到最后才发现转让或抵押要州政府同意。
- 按暂定面积定价，合约却没有测量后调整的条款。
- 只看地契影印本，没有重新做一次官方查册。
本文只是一般法律说明，并非法律意见；实际交易请让律师为你核查地契。
常见问题
马来西亚地契有哪几种？
分为正式地契和临时地契。正式地契包括由州土地与矿务局保存的注册处地契（Geran、Pajakan Negeri），由县土地局保存的县土地局地契（Geran Mukim、Pajakan Mukim），以及分层建筑单位的分层地契。临时地契则是 HS(D) 和 HS(M)，在土地完成正式测量前发出。
Land title 的马来文是什么？
地契的马来文是 hakmilik tanah，很多人直接叫“geran”。严格来说，geran 只是其中一种，即永久持有的地契；租赁地契叫 pajakan，临时地契叫 hakmilik sementara。
Geran 和 Pajakan Negeri 有什么分别？
Geran（GRN）是永久持有，也就是永久地契。Pajakan Negeri（PN）是州政府按年期批出的租赁地契，年期不超过99年。两者都是保存在州土地与矿务局的注册处地契。
地契上的 HS(D) 是什么意思？
HS(D) 是 Hakmilik Sementara Daftar，即保存在州注册处的临时地契。它在正式测量前发出，业主权利与正式地契相同，但地界属临时性质，土地不能分割或合并。日后会转为 GRN 或 PN。
HS(D) 地契的厂房可以向银行贷款吗？
《国家土地法典》允许临时地契的土地抵押，因为它的权利与正式地契相同。至于银行愿不愿意贷、条件如何，由银行自行决定。地契仍是 HS(D) 的话，最好早点向银行和律师确认。
厂房地契上应该写什么？
土地用途类别应写 Perusahaan（工业）。接着看明示条件允许哪类工业，再查有没有权益限制，例如转让或抵押须经州政府同意。
为每位客户找到合适的厂房与仓库，是 FactoryHub 的使命。出价前想先核查地契，请致电 Peter Tan（REN 12771）016-666 6872。