Memorandum of Transfer（MOT过户书）是什么：14A表格、买厂过户费用与步骤
MOT过户书（14A表格）是什么、谁来签、买工厂的MOT印花税与雪兰莪登记费怎么算、何时须州政府同意，以及从签约到登记的步骤。
有工厂买卖或租赁需求？
- Peter TanREN 12771 · 016-666 6872
重点摘要
- Memorandum of Transfer（MOT，过户书）就是《1965年国家土地法典》规定的14A表格（Form 14A），用来把已登记的地契从卖方转到买方名下。签买卖合约（SPA）时产权还没转移，要等土地局登记了MOT才算过户完成（国家土地法典第215条）。
- 买厂最大的一笔印花税就是缴在MOT上：按成交价或市值（取较高者）分段收1%、2%、3%、4%，外国买家一律4%。以JPPH登记的巴生排屋式工厂中位价RM850,000计算，印花税是RM19,500。
- 雪兰莪土地局的过户登记费按价值收RM50至RM1,500，RM500,001至RM100万的交易是RM500。
- 很多租赁地契（leasehold）工业地带有"权益限制"（restriction in interest），过户前必须先拿到州政府同意（consent）。雪州现在全程在e-Tanah网上申请，每份地契RM50。
- 还没有分契就没有MOT：仍在母地契下的厂房只能用转让契约（Deed of Assignment）买，分契发出后才办MOT。
很多人搜索"memorandum of transfer""MOT是什么"，是因为律师账单上出现一行"MOT stamp duty"，或卖家叫他们签14A表格。本文用买厂、卖厂的角度讲清楚：MOT是什么、谁签、在雪兰莪买工厂、仓库或工业地要付多少、土地局要哪些文件，以及哪些错误会拖慢过户。
本文只是一般资讯，不构成法律或税务意见，具体文件与税额请向您的律师确认。
MOT（Memorandum of Transfer）是什么？
《国家土地法典》第215条规定，已批出土地（alienated land）的转让必须以14A表格进行，而卖方的产权在该转让获登记时才转归买方（国家土地法典）。同一份14A表格也用于转让土地的不可分割份额和已登记的租约（第217、218条）。
简单来说：SPA是买卖双方之间的合约，MOT才是土地局用来更改地契名字的那份文件。只要MOT还没登记，不管钱付了多少，法律上的业主仍然是卖方。
MOT、SPA与转让契约（DOA）有什么不同？
| 文件 | 作用 | 什么时候用 |
|---|---|---|
| 买卖合约（SPA） | 定下价格、订金、完成期与条件 | 每一宗买卖 |
| 过户书 MOT（14A表格） | 在土地局把已登记地契转到买方名下 | 卖方名下已有独立地契或分层地契 |
| 转让契约（DOA） | 把卖方在旧SPA下的权利转给买方 | 还没有分契，只有母地契 |
不少新建工业园和较旧的分层厂房仍在母地契下，只能用DOA转手。买厂时各份文件要缴多少印花税、有哪些豁免，可参考我们的马来西亚印花税法令指南。
MOT由谁签？谁来见证？
卖方（转让人）与买方（受让人）都要签14A表格。雪兰莪土地及矿务局（PTG Selangor）的过户清单（Senarai Semak Pindahmilik Tanah）要求：
- 表格须以黑色打印或打字，或用黑色、蓝黑色墨水清楚填写。
- 签名须由土地局长（Pentadbir Tanah）或执业律师见证。
- 在国外签署的，可由马来西亚驻外使馆或公证人（Notary Public）见证。
- 公司须附上经认证的SSM文件，或签署日起30天内有效的SSM二维码查册，必要时附董事会决议。
巴生谷大部分工厂都登记在私人有限公司（Sdn Bhd）名下，所以第4点很关键：SSM查册过期，是土地局发出疑问（query）最常见的原因之一。
买厂的MOT要花多少钱？
MOT的费用主要有三项：印花税、土地局登记费和律师费。可用我们的律师费与印花税计算器按您的价格计算。
MOT印花税
《1949年印花税法令》附表一第32(a)项，按成交价或市值（取较高者）计算（LHDN附表一指南）：
| 价值段 | 税率 |
|---|---|
| 首RM100,000 | 1% |
| RM100,001至RM500,000 | 2% |
| RM500,001至RM1,000,000 | 3% |
| RM1,000,000以上 | 4% |
外国公司，或既非公民也非永久居民的个人，按第32(aa)项一律缴4%。2026年起的8%税率只适用于住宅，工厂不受影响。MOT印花税由买方缴付。
雪兰莪土地局过户登记费
| 过户价值 | 登记费 |
|---|---|
| RM50,000以下 | RM50 |
| RM50,001至RM200,000 | RM200 |
| RM200,001至RM500,000 | RM400 |
| RM500,001至RM1,000,000 | RM500 |
| RM1,000,000以上 | RM1,500 |
资料来源：PTG Selangor收费表与巴生县土地局收费表。同一份巴生收费表也列出：登记银行抵押（charge）RM120，注销抵押RM70，买家贷款、卖家赎回旧贷款时都会用到。
以巴生登记成交价举例
以下用JPPH登记的巴生与巴生港成交数据（截至2026年8月的24个月）中位价计算：
| 厂房类型 | 登记中位价 | MOT印花税（本地买家） | 外国买家（4%） | 登记费 |
|---|---|---|---|---|
| 排屋式工厂 | RM850,000 | RM19,500 | RM34,000 | RM500 |
| 半独立式工厂 | RM500万 | RM184,000 | RM200,000 | RM1,500 |
排屋式工厂的算法是：首RM100,000收RM1,000，接下来RM400,000收RM8,000，余下RM350,000收RM10,500。律师费另按律师收费令（Solicitors' Remuneration Order）计算。
从签约到登记有哪些步骤？
- 签SPA和MOT。 买方律师准备14A表格。
- 地契需要的话，先申请州政府同意。 见下一节。
- 签署后30天内提交盖印。 过户目前仍属正式估税：律师在MyTax提交印花税申报（BNDS）与14A表格，由LHDN官员估税，买方在估税通知发出后30天内缴付。2027年1月1日起，不需JPPH估价的过户改为自行估税，其余文件于2028年1月1日跟进（LHDN STSDS）。
- 扣留并缴交产业盈利税（RPGT）。 买方须扣下成交价的3%、5%或7%（或全部现金对价，取较低者），在出售日起60天内缴给内陆税收局（HASiL），双方也须在60天内于e-CKHT提交表格（HASiL）。
- 向土地局呈交。 附上已盖印的14A表格、地契正本、LHDN估税通知与印花证书正本、当年地税与门牌税收据（门牌税收据须在最新业主名下）、各项同意书，以及有贷款时的银行抵押文件。
- 登记完成。 买方名字记入地契，产权正式转移。
工厂过户什么时候需要州政府同意？
地契首页会列出条件。如果带有"权益限制"（sekatan kepentingan），例如未经州政府批准不得转让，土地局就不会登记MOT。PTG Selangor清单列出的同意书包括：权益限制须州政府同意；有私人禁令（caveat）、抵押或租约登记的，须相关人士同意；买方是非公民或外国公司的，须按国家土地法典第433B条取得州政府同意（PTGS通令2011年第3号）。
自2023年10月26日起，雪州的过户同意申请全程在e-Tanah公共门户网上办理，从上传文件、付款到发出批准信，每份地契申请费RM50（PTG Selangor）。
为什么工业产业更常遇到？
巴生、英达岛和莎阿南不少工业区是带转让限制的租赁地契。买永久地契住宅的人可能根本没碰过同意申请，买工厂的人却经常要办。建议在签SPA前请律师先做官方地契查册，把申请同意的时间算进完成期，而不是到最后才发现。
常见错误有哪些？
- 太迟盖印。 截止日后三个月内补盖，罚RM50或欠缴税额的10%，再迟则罚RM100或20%，以较高者为准（LHDN罚款）。
- 地税或门牌税拖欠。 土地局要求当年收据。
- 公司文件过期。 SSM查册超过签署日30天，或缺少董事会决议。
- 申报低价。 印花税按较高的市值计算，LHDN可转交JPPH估价。
- 忘了扣RPGT。 买方没在60天内缴交，可被加征10%。
常见问题
房地产里的MOT是什么意思？
MOT是Memorandum of Transfer（过户书），即《1965年国家土地法典》规定的14A表格，用来转让已登记的地契。土地局登记后，产权即归买方。只要卖方名下已有独立或分层地契，工厂、仓库和土地都用它过户。
买工厂的MOT费用是多少？
主要是印花税：首RM100,000收1%，至RM50万收2%，至RM100万收3%，其余收4%，按成交价或市值较高者计算，外国买家一律4%。雪兰莪登记费另收RM50至RM1,500，律师费另计。
马来西亚工厂过户费用要多少？
以JPPH登记的巴生排屋式工厂中位价RM850,000为例，本地买家的MOT印花税是RM19,500，雪兰莪登记费RM500。另加律师费，有贷款的话还有贷款合约印花税和抵押登记费。
MOT印花税由买方还是卖方付？
由买方（受让人）缴付。卖方负责赎回原有贷款，并承担产业盈利税，其中一部分由买方从成交价中扣下缴给HASiL。
MOT和DOA有什么区别？
MOT在土地局转让已登记的地契；DOA是在还没有分契时，转让卖方在合约下的权利。分契发出后，再以MOT登记产权。
外国公司可以用MOT买雪兰莪的工业地吗？
可以，但登记前须按国家土地法典第433B条取得州政府同意，印花税一律4%。不少外国投资者改以在马来西亚注册的公司购买。
MOT登记要多久？
要看是否需要申请同意、盖印进度和土地局排期。盖印须在签署后30天内提交、估税后30天内缴付，印花证书和同意书齐全后才能呈交。请律师按SPA完成期为您排时间表。
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