1960年土地征用法令（Land Acquisition Act 1960）：工厂土地被征用怎么赔
《1960年土地征用法令》对工厂和工业地意味着什么：A至K表格流程、赔偿怎么估、哪些不算、六个星期内提交N表格异议，以及2016年修订的变化。
有工厂买卖或租赁需求？
- Peter TanREN 12771 · 016-666 6872
重点摘要
- 《1960年土地征用法令》（Land Acquisition Act 1960，第486号法令）第3条允许州政府为三类目的征用土地：公共用途；州政府认为有利于经济发展的个人或公司项目；以及采矿、住宅、农业、商业、工业或休闲用途。
- 征地按宪报表格一步步走：A表格（土地可能被需要）、D表格（正式宣布需要）、E表格（调查通知）、G与H表格（赔偿裁定）、K表格（正式收地，土地归属州政府）。
- 赔偿以市场价值为主：若A表格公布后12个月内有D表格，就以A表格宪报日为准，否则以D表格宪报日为准；另加分割损失、其他财产受损和工厂搬迁的合理费用。最终赔偿不会超过你自己申报的金额，所以调查时一定要提交完整书面索赔。
- 不服裁定，要在裁定日起六个星期内向土地局长提交N表格。2016年修正法令之后，5,000令吉或以下的裁定不能再上诉，迟付赔偿的利息为每年5%。
- 在新公路、铁路或公用设施路线附近买厂，签约前先查地契上有没有第9条的征地备注。
本文是给厂主、租厂者和买厂者的一般资料，不构成法律或估价意见，个案请咨询律师和注册估价师。
1960年土地征用法令是什么？
这是一部联邦法律，规定马来西亚半岛的土地如何被强制征用，以及业主和其他相关人士如何获得赔偿。决定权在州政府，具体执行由县土地局的土地局长（Land Administrator，马来文 Pentadbir Tanah）负责：主持调查、作出赔偿裁定、正式收地。在雪兰莪，就是地段所在县的土地局，例如巴生、八打灵或瓜拉冷岳。
第3条的三种征地目的
| 条文 | 目的 | 厂主常见情况 |
|---|---|---|
| 3(1)(a) | 公共用途 | 道路扩建、排水、防洪工程、新交流道 |
| 3(1)(b) | 个人或公司项目，州政府认为有利经济发展或公众 | 公司承建的公用设施、铁路或基建项目 |
| 3(1)(c) | 采矿、住宅、农业、商业、工业或休闲用途 | 大型发展计划 |
属于3(1)(b)和(c)的申请，由要地的一方向土地局长提交项目计划、征地图、估价报告并缴费。根据联邦土地与矿务局（JKPTG）的标准作业程序，申请方须缴付估计市值125%的押金，申请时先付一半，接受州政府批准条件时再付余额。
征地流程怎么走？
| 步骤 | 条文 | 表格 | 对你的影响 |
|---|---|---|---|
| 1 | 第4条 | A表格 | 宪报公布某地区土地可能被需要；12个月内没有D表格就失效 |
| 2 | 第5条 | B表格 | 官员可进入测量；进入建筑物须经同意或提前三天书面通知 |
| 3 | 第7、8条 | C、D表格 | 地段图与清单，接着宪报正式宣布；D表格是土地被需要的确证 |
| 4 | 第9条 | 无 | 标出征地范围，并在地契登记册上备注拟征用 |
| 5 | 第10、11条 | E、F表格 | 公开及个别通知调查日期，调查最早在公告后21天举行 |
| 6 | 第12、14条 | G表格 | 土地局长听取索赔，可先取得估价师意见，再对每位相关人士作出裁定 |
| 7 | 第16条 | H表格 | 向你送达裁定通知与赔偿要约 |
| 8 | 第22、23条 | K表格 | 正式收地，登记为已征用，土地归属州政府 |
两个期限保护业主：A表格12个月内没有D表格即失效（第4(3)条）；D表格公布两年内仍未作出裁定的地段，宣布失效（第8(4)条），但已凭紧急证书收地的情况不适用。州政府若在收地前撤回，第35条规定须赔偿你的费用和损失。
工厂或工业地的赔偿怎么算？
计算原则写在法令的第一附表。对工厂来说比住宅复杂，因为建筑物、生意和剩下的土地都会影响金额。
市场价值与估价日期
市场价值以A表格宪报日为准（前提是12个月内有D表格），否则以D表格宪报日为准。估价师可用合适的方法，参考附近同类土地的近期成交，并特别考虑你这块地在估价日前两年内的最后一次成交；估价日之后的成交不算。租赁地契只看剩余年限，不考虑续约的可能。地契的土地用途类别和明文条件会被考虑；若地段在地方规划区内，以发展规划所示用途为准（第9A条）。
想知道附近工业地登记过的成交价，可看我们根据 JPPH 数据整理的工业产业成交页；我的工厂值多少钱：估价指南则解释估价师常用的比较法、收益法和成本法。
可以额外索赔的项目
第一附表第2段列出唯一可以考虑的事项：
- 被征土地的市场价值。
- 分割损失（severance）：被征部分与剩余土地切开造成的损失，例如工厂失去装卸场或第二个出入口。
- 其他财产受损（injurious affection）：对你其他动产或不动产造成的损害。
- 被迫搬迁营业地点的合理费用。
- 若征地方承诺为剩余土地修路、建排水沟、围墙或围栏，且承诺明确可执行，会一并考虑。
- 项目若使你其他土地增值，增值部分会从赔偿中扣除。
2017年 Semenyih Jaya 诉 Hulu Langat 县土地局长案中，联邦法院裁定：土地上的生意因征地而结束，其损失可作为市场价值的一部分获得赔偿。
不算进赔偿的项目
- 项目有多紧急，以及你不愿意卖。
- D表格公布前两年内的改良工程，除非证明是善意进行、并非为了征地；D表格公布后除必要维修外的新增投入。
- 来自违法用途或法院可禁止之用途的增值。
- 土地用途类别或地契条件不允许的建筑物，价值不计。工厂若建在未获工业用途批准的土地上，建筑物价值可能完全不算。
- 超过你自己索赔额的部分。第一附表第4段规定，赔偿不会高于你申报的金额；无充分理由不提出索赔，最多只能拿土地局长的裁定额。
收到E表格后，厂主该做什么？
- 记下调查日期。 调查最早在通知公布后21天举行。
- 尽早聘请注册估价师。 报告要涵盖土地、厂房、分割损失、其他受损和搬迁费用。
- 准备文件： 地契、批准的建筑图、CCC或CF、规划准证、营业执照、租约，若索赔生意损失还需近年账目，以及搬迁机器的报价。
- 提交完整书面索赔并出席调查。 你的索赔额就是你能拿到的上限。
- 通知银行和租客。 银行作为抵押权人、登记的租客都各有权益。
- 尽快决定是否接受裁定。 可以接受，也可以“在抗议下”领款，同时保留上诉权。
若需要搬厂，应同时开始找替代厂房或土地。我们的容积率指南可帮你核算新地段能盖多大面积。
不满意赔偿额，可以上诉吗？
可以。根据第37条，按时提出索赔而不接受裁定、或在抗议下领款的相关人士，可就土地面积、赔偿金额、领款人或分配比例提出异议。异议以N表格书面向土地局长提出，由土地局长转交高等法院（第38条）。
| 情况 | N表格期限 |
|---|---|
| 你有出席或派代表出席调查 | 裁定日起六个星期 |
| 你没有出席 | 收到H表格起六个星期，或裁定日起六个月，以先到者为准 |
法院只在特殊情况下才会延长期限。2016年修正后，5,000令吉或以下的裁定为终局，不能异议；裁定超过30,000令吉而征地方提出异议时，先付75%，其余25%待法院判决后再付。Semenyih Jaya 案之后，赔偿额由法官决定，两位估价陪审员只提供意见。
赔偿什么时候付？迟付怎么办？
H表格送达所有相关人士后，土地局长须尽快付款；若无人有资格领取、领款人拒收或对业权、分配有争议，款项会存入法院（第29条）。迟付须付利息，起算日为收地日或送达H表格后三个月，以较早者为准。2016年修正把利率从每年8%降为5%，JKPTG 作业程序对被扣留的25%同样按5%计。
紧急的公共项目，州土地与矿务局长可在E表格发出15天后签发紧急证书，让土地局长在裁定前先收地；建筑物的使用者会收到J表格，限期最多60天搬离，并附建筑物赔偿要约。另外，修正后的第七部分允许临时占用土地最长三年，须给予赔偿。
租客、银行和部分征用怎么处理？
随意租户（tenant at will）不属于“相关人士”，不能索赔；有实际权益的承租人、抵押权人或租客会列名于E表格通知，可申索自己的份额。只征用部分地段时，土地局会调整地税，并为剩余土地发出延续地契（第25、26条）。租厂经营的厂家要细读租约：很多租约规定征地时租约自动终止，并写明赔偿归谁。
在新公路、铁路或港口项目附近买厂
签约前一定要查地契：第9条的D表格征地备注会出现在登记地契上，A表格则刊登在州宪报。像东铁ECRL经加埔直通巴生港的货运线这类大型路线，买家应直接向卖家和土地局查问。过户费用可用我们的律师费与印花税计算器预算。
常见问题
1960年土地征用法令第4条是什么？
第4条让州政府在某地区土地可能被需要时，在宪报公布A表格，官员可进入测量。它只是预告，不等于征地。若12个月内没有公布D表格，通知即失效，但州政府可重新公布。
1960年土地征用法令第8条是什么？
第8条是以D表格正式宣布某些地段被需要，这份宣布是确证，之后地契上会加上备注。若宪报公布两年内仍未作出裁定，该地段的宣布失效，凭紧急证书收地的情况除外。
马来西亚征地赔偿怎么计算？
土地局长以A表格或D表格日期的市场价值为基础，参考附近同类成交，再按第一附表加上分割损失、其他受损和搬迁费用。为征地而做的改良、违法用途和土地不允许的建筑物都不计。赔偿不会超过你自己申报的金额。
政府可以征用我的工厂土地吗？
可以，只要州政府认为土地符合第3条的目的，包括它认为有利经济的公司项目。你不能拒绝，但有权获得赔偿、在调查中陈述，并可就裁定向法院提出异议。
不服征地裁定，多久内要提出？
有出席调查的，裁定日起六个星期内；没有出席的，收到H表格起六个星期或裁定日起六个月，以先到者为准。N表格要写明全部理由，日后新增理由须经法院批准。
1960年土地征用法令有修订吗？
有。2016年土地征用（修正）法令（A1517）把迟付利息降为5%，5,000令吉或以下的裁定改为终局，扣留门槛提高到30,000令吉，并改写最长三年的临时占用。2017年联邦法院宣布第40D条违宪，现在由法官决定赔偿额。
租厂的租客可以索赔吗？
随意租户不可以。对土地有实际权益的租客或承租人，可在调查时申索自己的份额，赔偿会在业主、银行和其他相关人士之间分配。请先查租约里的征地条款。
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