马来西亚印花税法令（Stamp Act 1949）：买厂、卖厂与租厂须知
马来西亚的印花税法令就是《1949年印花税法令》。本文说明它对买厂、卖厂和租厂的规定：转让书、贷款与租约的从价税率，外国人4%税率，由谁缴税，2026年自我评估制分阶段实施、逾期罚款，以及第15A条等豁免。
有工厂买卖或租赁需求？
- Peter TanREN 12771 · 016-666 6872
重点摘要
- 大家搜索的"马来西亚印花税法令"（Stamp Duty Act），正式名称是《1949年印花税法令》（Stamp Act 1949，第378号法令）。它针对的是"文书"（书面文件），而不是交易本身：凡列在第一附表（First Schedule）里的文件都必须盖印花，一般须在签署后30天内完成。
- 买厂房时，转让书（Form 14A 或 MOT）须缴从价印花税（ad valorem）：首10万令吉1%、10万至50万令吉2%、50万至100万令吉3%、超过100万令吉的部分4%，以成交价或市值较高者计算。外国公司或非公民、非永久居民买工业产业，一律4%，而不是2026年起住宅适用的8%。
- 厂房贷款合约一般按0.5%（每1,000令吉缴5令吉）；厂房租约按年租每250令吉缴1至7令吉，视租期而定，自2025年1月1日起不再有2,400令吉的豁免。
- 2026年1月1日起改为自我评估制，按文件类别分阶段实施至2028年。逾期盖印的罚款为：截止日后3个月内，50令吉或欠缴税额10%（取较高者）；超过3个月，100令吉或20%。
- 没有盖印花的文件不能在法庭上作为证据（第52条），租客或买家省下这笔钱，反而削弱自己的法律地位。
本文逐条说明《1949年印花税法令》中与买厂、卖厂、租厂最相关的规定。内容仅供参考，不构成法律或税务意见，具体个案请咨询律师或税务顾问。
马来西亚的印花税法令是什么？
《1949年印花税法令》最早于1949年颁布，1989年修订为第378号法令，适用于全马，由内陆税收局（LHDN）的印花税征收官（Collector of Stamp Duties）执行。LHDN 公布的最新整合文本是截至2024年1月1日的版本，之后的修改则通过每年的财政法令（Finance Act）完成。
根据 LHDN 的印花税简介，这部法令共有10个实体部分和4个附表。第2条把"文书"定义为包括所有书面文件。要不要缴、缴多少，看的是文件的内容和法律效果，而不是文件的名称：一张实际上起合约作用的订单（PO），也可能被当作合约征税。
与厂房交易最相关的条文
| 条文 | 内容 | 对厂房交易的意义 |
|---|---|---|
| 第4条 | 第一附表所列文书须缴印花税 | 买卖合约、转让书、贷款合约和租约全部在列 |
| 第4(3)条 | 同一交易只有主文书缴全额，其他文书每份10令吉 | 通常由转让书缴从价税，买卖合约（SPA）缴10令吉 |
| 第12A条 | 市值的计算日期 | 依已盖印的买卖合约办理转让时，以签合约当天的市值为准 |
| 第15条、第15A条 | 公司重组及关联公司之间转让的减免 | 集团内部搬转厂房可申请减免 |
| 第47A条 | 逾期盖印罚款 | 50令吉或10%，或100令吉或20% |
| 第52条 | 未盖印文书不得作为证据 | 未盖印的厂房租约难以在法庭执行 |
| 第一附表 | 文书种类与税率 | 第27项（贷款）、第32项（转让）、第49项（租约） |
| 第三附表 | 由谁缴税 | 转让由买方缴，租约由租客缴 |
印花税法令的最新版本是哪一个？
并没有一部新的"2025年印花税法令"。现行的仍是《1949年印花税法令》，只是几乎每年都由财政法令修订。与工业产业有关的主要修订：
- 《2023年第二号财政法令》，2024年1月1日起：新增第32(aa)项，外国公司或非公民、非永久居民购买产业，一律按每100令吉缴4令吉（4%）。
- 《2024年财政法令》（第862号法令），2025年1月1日起：把第49(a)项租约税率改为年租每250令吉缴1、3、5或7令吉，分别对应1年或以下、1年以上至3年、3年以上至5年、5年以上；同时为自我评估制奠定法律基础。
- 《2025年财政法令》（第874号法令），2026年1月1日起：新增"住宅产业"定义和第32(ab)项，外国人购买住宅须缴8%；工业产业仍按第32(aa)项的4%。
阅读法令时，应以 LHDN 的整合文本配合上述财政法令一起看。预算案宣布的措施，要等相关财政法令生效后才适用。
什么是从价印花税？与固定印花税有什么不同？
法令下有两种税：
- 固定税（duti tetap）：一律10令吉，例如副本、保险单，以及同一交易中的次要文件。
- 从价税（duti ad valorem）：按文件中的对价金额或市值计算。LHDN 举的例子包括 Form 14A、转让备忘录（MOT）、租赁合约和长期租约。
对厂房和仓库而言，主要是以下三项从价税。
第32(a)项：厂房或工业地转让
每100令吉或不足100令吉的部分，以成交价或市值较高者计算：
| 价值区间 | 税率 |
|---|---|
| 首10万令吉 | 每100令吉缴1令吉（1%） |
| 10万零1至50万令吉 | 每100令吉缴2令吉（2%） |
| 50万零1至100万令吉 | 每100令吉缴3令吉（3%） |
| 超过100万令吉的部分 | 每100令吉缴4令吉（4%） |
以注册成交价举例。根据 JPPH 注册成交数据，截至2026年8月的24个月里，雪兰莪与吉隆坡排屋式工厂的成交价中位数为117万令吉。本地买家须缴：1,000 + 8,000 + 15,000 + 6,800（超过100万令吉的17万令吉乘以4%）= 30,800令吉。若以独立式工厂中位数1,000万令吉计算，印花税为1,000 + 8,000 + 15,000 + 360,000 = 384,000令吉。
第32(aa)项：外国买家购买工业产业
外国公司，或既非公民也非永久居民的个人，以全额价格或市值一律缴4%。以上述117万令吉排屋式工厂计算，即46,800令吉。第32(ab)项的8%只适用于住宅产业（独立屋、公寓、组屋、服务式公寓或纯作住家用途的 SOHO），不适用于厂房、仓库或工业地。
第27项：厂房贷款与抵押
贷款的主要抵押文件，一般情况下按每1,000令吉或不足1,000令吉的部分缴5令吉（0.5%）。在117万令吉厂房上贷款九成，即1,053,000令吉，印花税为1,053 × 5 = 5,265令吉。法令对中小企业（PKS）贷款另有较低税率：同一历年内累计贷款首25万令吉每1,000令吉缴0.50令吉，其后至100万令吉每1,000令吉缴2.50令吉，超过部分才按5令吉。是否适用，可请银行律师确认。
第49项：厂房租约
自2025年1月1日起，以平均年租每250令吉或不足250令吉的部分计算：
| 租期 | 年租每250令吉的税额 |
|---|---|
| 1年或以下 | 1令吉 |
| 1年以上至3年 | 3令吉 |
| 3年以上至5年 | 5令吉 |
| 5年以上或无限期 | 7令吉 |
雪隆排屋式工厂的注册租金中位数为每月3,700令吉。签2年租约，年租44,400令吉，等于178个250令吉单位，印花税为178 × 3 = 534令吉，每份副本另加10令吉。可用租约印花税计算器代入自己的数字。
印花税由谁缴？
第33条和第三附表规定了法定缴税人，LHDN 的例子包括：
- Form 14A／MOT：受让人，也就是买方。
- 贷款合约与抵押：借款人（抵押人）。
- 租约：租客缴正本；屋主缴自己那份副本。
- 第三附表没有列明的文书：由拟备、订立或签署文件的人缴。
合约可以约定由另一方承担费用，但法律上的缴税责任仍在法令指定的人身上。如果租约写明由屋主负责而他没有去盖印，这份文件仍然是"未盖印"的。
什么时候要盖印？2026年的自我评估制改了什么？
根据 LHDN 的逾期盖印罚款指南，在马来西亚签署的文书须在签署日起30天内盖印；在国外签署的，须在文件抵达马来西亚后30天内盖印。
2026年1月1日起，盖印改为自我评估制（第36(1)(a)条），按文件类别分三阶段实施：
| 阶段 | 生效日期 | 文件类别 |
|---|---|---|
| 第一阶段 | 2026年1月1日 | 抵押类文件（贷款、抵押）、租约与租赁、一般盖印 |
| 第二阶段 | 2027年1月1日 | 不需 JPPH 估价的产业转让 |
| 第三阶段 | 2028年1月1日 | 其他所有文书 |
在自我评估制下，提交申报表当天即视为完成评估，须在30天内缴税。尚未纳入自我评估的文件，仍由 LHDN 正式评估（第36(1)(b)条）。MyTax 上的具体操作，可参考我们的LHDN印花税网上缴付指南。
逾期盖印罚款（第47A条）
| 逾期多久 | 罚款 |
|---|---|
| 截止日后3个月内 | 50令吉或欠缴税额的10%，取较高者 |
| 超过3个月 | 100令吉或欠缴税额的20%，取较高者 |
LHDN 自己的例子：印花税5,000令吉，逾期超过3个月才盖印，罚款1,000令吉。即使是获豁免的文书，如果迟交盖印，也可能被罚50令吉或100令吉。
2026年印花税自愿申报特别计划（PKPS）
根据 LHDN 的PKPS 2026 指南，2023年1月1日至2025年12月31日期间签署的文书，只要在2026年12月31日或之前完成盖印并缴清印花税，罚款自动豁免，无须另行申请。手上若有那几年没盖印的厂房租约，现在补盖最划算。此计划不适用于涉及欺诈的个案，经此计划盖印的文书也不会被审计。
哪些人或文件可以豁免印花税？
法令通过三种方式给予减免：
- 法令本身的豁免：第一附表的一般豁免，以及个别项目下的豁免。
- 财政部长的豁免或减免令：依第80条颁布。
- 公司重组减免：第15条（公司重组或合并）和第15A条。第15A条规定，若两家有限公司之间一方持有另一方至少90%股权，或由第三家公司分别持有两者至少90%股权，转让是为了提高营运效率，且受让公司在马来西亚注册，则第32(a)项的转让印花税可获减免。
厂主最常遇到的是第15A条：把厂房从控股公司转到营运公司，或在集团公司之间搬转。减免必须先申请获批。LHDN 也强调，获豁免的文书仍须提交盖印，由当局在文件上注明豁免。
厂房、仓库与住宅相比有什么不同？
- 没有8%外国人税率：外国人买工业产业按第32(aa)项缴4%。
- 金额大、罚款也大：1,000万令吉厂房的印花税为384,000令吉，若被罚20%，就是76,800令吉。
- 市值原则：成交价低于市值时，按市值计税；关联方之间低价转让厂房，最容易被调整。
- 长租约税率高：6年厂房租约每250令吉缴7令吉，是2年租约税率的两倍多。
想估算买厂的全部费用（含律师费），可用律师费与印花税计算器。卖厂的业主也应了解卖厂房的产业盈利税（RPGT）。
常见错误
- 以为买卖合约（SPA）要缴从价税。按第4(3)条，双方可指定主文书，通常是转让书缴从价税，SPA 只缴10令吉。
- 关联方低价转让时，以成交价而不是市值计税。
- 忘了续租是一份新文书，必须重新盖印。
- 为了省几百令吉不盖租约，结果打官司时文件无法呈堂。
- 以为获豁免就不用提交。豁免文书仍须送 LHDN 注明。
常见问题
马来西亚的印花税法令是什么？
就是《1949年印花税法令》（第378号法令），对第一附表所列的书面文书征税，例如产业转让书、贷款合约和租约。法令由 LHDN 的印花税征收官执行，税率则通过每年的财政法令修订。
印花税法令的最新版本是哪一个？
LHDN 公布的基础文本是截至2024年1月1日的版本，之后由《2024年财政法令》（2025年1月1日起，新租约税率）和《2025年财政法令》（2026年1月1日起，自我评估制及外国人购买住宅8%）修订。阅读时须把三者合起来看。
从价印花税是多少？
产业转让为首10万令吉1%、其后40万令吉2%、再其后50万令吉3%、超过100万令吉部分4%，以成交价或市值较高者计算。外国买家购买工业产业一律4%。一般贷款为0.5%，租约则为年租每250令吉缴1至7令吉。
2026年马来西亚印花税有哪些变化？
2026年1月1日起，贷款、租约和一般盖印先实行自我评估，产业转让于2027年跟进，其他文书于2028年纳入。外国人购买住宅改缴8%，工业产业仍为4%。2023至2025年签署的文书，若在2026年12月31日前补盖，罚款全免。
厂房租约没有盖印花会怎样？
租约在双方之间仍然有效，但根据第52条，在补缴印花税和罚款之前，不能在法庭上作为证据。屋主要追讨欠租，或租客要捍卫租约，都得先补盖。
买厂的印花税由买方还是卖方缴？
依第三附表，转让书的印花税由买方缴，贷款合约由借款人缴。租约方面，租客缴正本，屋主缴自己那份副本。
为每位客户找到合适的厂房与仓库，是 FactoryHub 的使命。在巴生和巴生港买厂、卖厂或租厂，请联系 Peter Tan（REN 12771）016-666 6872，或 Jason Low（PEA 1478）012-288 1834。