Pantech 因规划准证延误，以3,173万令吉脱售巴生加埔10英亩土地：买地建厂的教训

要点

• Pantech Global 以3,173万令吉现金，把位于巴生加埔（Mukim Kapar）约10.01英亩（435,874平方尺）的永久地契土地，售予发展商 Veltrix Land Sdn Bhd，预计2027年第一季完成交易。
• 这片地是2024年12月以2,979万令吉（含印花税与律师、专业费用）买下，原本要兴建"巴生第二厂"，后因规划与发展程序耗时过长而放弃。
• 公司在2025年8月披露：地方政府起初表示土地转换约需六个月，后来才发现必须先取得规划准证（Kebenaran Merancang），整个过程可能超过36个月。
• 公司因此另以2,900万令吉，在巴生买下一块已有工业地契的4.84英亩永久地契地段，计划2028年前建成新总部、厂房与仓库。
• 对买地建厂的业者来说：还没转换用途或未获规划批准的土地，每平方尺较便宜，但时间风险可能远远超过省下的地价。

发生了什么

2026年10月13日，Pantech Global Bhd 宣布，独资子公司 Pantech Steel Industries Sdn Bhd 已与 Veltrix Land Sdn Bhd 签署买卖合约，以3,173万令吉现金出售一片位于雪兰莪巴生的永久地契土地（The Edge；The Star）。该地约10.01英亩，即435,874平方尺，位于加埔区（Mukim Kapar）。

Pantech 是碳钢管件制造商，2024年12月以2,979万令吉买下这片地，金额已包括印花税和律师、专业费用。公司预计这次脱售可带来76.9万令吉的备考净盈利。售地所得中，约2,531万令吉用来偿还新地段的购地款，余下642万令吉作为营运资金。

公司在文告中表示，这片地原本用于发展"巴生第二厂"，在检讨发展计划、并考虑到规划与发展程序所需的漫长时间后，决定脱售。

为什么建厂计划卡住

根据 The Edge 在2025年8月15日的报道，这片用首次公开募股（IPO）资金买下的原定地段，距离 Pantech 现有的巴生厂房约2.5公里。公司说，地方政府最初的意见是土地转换大约需要六个月；但之后的咨询显示，必须先申请规划准证（Kebenaran Merancang），整个项目时间表可能因此拉长到超过36个月。

董事部不愿等待，转而向 Rhong Khen International 旗下的 Uptown Promenade Sdn Bhd，以2,900万令吉买下一块4.84英亩、已经是工业地契的永久地契地段，作为2028年前落成的新总部、生产厂房和仓库。

数字说明了什么

按报道的价格和面积计算，这片加埔土地的成交价约为每平方尺地皮73令吉；新地段以2,900万令吉买入4.84英亩，约为每平方尺地皮138令吉。两块地的位置、面积和周边条件都不同，不能直接比较，但足以说明"可直接建厂的工业地"与"还要走审批的土地"之间，常见的价差有多大。

作为参考，JPPH登记成交数据显示，截至2026年7月的24个月内，加埔工业地的中位价为每平方尺地皮95令吉，共有79宗登记交易，常见交易金额介于681万至1,682万令吉。同一数据中，独立式工厂的中位价为每平方尺地皮306令吉。完整数据可看我们的加埔工业成交价与租金页。

对厂主与买家的意义

加埔位于巴生市区北面，邻近巴生中路和巴生港北港一带，是巴生较活跃的工业区之一。需要5至10英亩用地的大型自用厂家，常会考虑尚未批准作工业用途的土地，因为价格较低、面积也较大。Pantech 的经历点出了这条路的三个风险：

• 时间才是真正的成本。 原本估计六个月，一旦需要规划准证，可能变成36个月以上。对有固定投产日期的制造商来说，延误的代价往往高于地价折扣。
• 初步意见不等于批准。 Pantech 一开始从地方政府得到的说法并不完整。在拿到书面批准之前，任何时间表都只能当作估计。
• 退场不一定顺利。 Pantech 找到发展商接手，还略有盈利；但在市况较弱或地段吸引力较低时，被迫脱手的业主可能没那么幸运。

买工业地之前可以做的事

1. 先查地契。 通过官方查册确认土地用途类别、明示条件和权益限制。不是工业类别的土地，必须先转换用途，厂房才可能获批。
2. 查地方发展规划。 了解该地段在所属市议会地方规划（Rancangan Tempatan）中的分区。若分区不支持工业用途，转换前很可能要先走规划程序。
3. 把审批顺序问清楚并留书面记录。 最好通过城市规划师，向市议会和土地局确认需要哪些批准、先后顺序如何：规划准证、土地转换、建筑图与水电。
4. 买卖合约附带条件。 尽量把关键批准列为合约生效条件，订明最后期限，届时未获批可退还订金。
5. 把时间算进成本。 比较未转换土地的折扣，与两三年内租厂或延后投产的成本。
6. 考虑现成工业地或现成厂房。 若投产日期不能拖，已有工业地契的地段或现成的独立式工厂，每平方尺较贵，但可以避开大部分审批风险。

更详细的步骤，可参考我们的马来西亚工业用地转换指南和马来西亚设厂审批全流程。想看加埔目前在售的土地，可浏览加埔工业地出售。

常见问题

Pantech 这片加埔土地卖多少钱？

3,173万令吉现金，面积约10.01英亩（435,874平方尺），按报道数字计算约为每平方尺地皮73令吉。

Pantech 为什么放弃在这片地建厂？

公司指规划与发展程序耗时过长。2025年时公司表示，原估计六个月的土地转换，须先取得规划准证，可能需要超过36个月。

买家是谁？

据 The Edge 报道，买家是发展商 Veltrix Land Sdn Bhd，由 Cheok Chin Hong 和 Ong Kah Hoe 持有。

什么是规划准证（Kebenaran Merancang）？

由地方政府发出的规划批准。对尚未批准作工业用途的土地，可能需要先取得规划准证，才能进行土地转换和建筑图审批。

加埔工业地一般成交价多少？

JPPH登记成交数据显示，截至2026年7月的24个月内，加埔工业地中位价为每平方尺地皮95令吉，共79宗登记交易。

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