马来西亚开厂审批流程：规划许可、环境局与制造执照

重点摘要

在雪兰莪开一间新工厂，大约要按顺序拿到十几项批准：工业用途土地、规划许可（KM）、建筑图、CCC、TNB 供电、消防局（Bomba）和环境局（DOE），最后才是地方政府的工业执照等营运许可。
根据《1975 年工业协调法令》，制造业公司股东资金达 RM250 万或以上，或全职员工达 75 人或以上，就必须向 MIDA 申请制造业执照；两项都未达标的公司可以申请豁免信。
环境局要求在兴建或改动任何会产生废气或工业废水的设施前至少 30 天书面通知，新产生的表列废料须在 30 天内申报。2024 年修法后，非法处理表列废料最高可判监 5 年、罚款最高 RM1,000 万。
用电需求超过 350 kVA（约 505A）就要建新变电站，TNB 一般需要 3 至 12 个月；面积 2,001 平方米以上、装有自动喷淋的单层工厂属于"指定场所"，每年都要更新消防证（FC）。
巴生皇城市政厅（MBDK）的工业执照清单涉及 10 个部门，文件齐全后 30 天内处理。租用审批齐全的现成厂房可以跳过前面 6 项建筑类审批，但与你业务相关的执照仍须自己申请。

在雪兰莪开厂，土地必须属于工业类别，地方政府（PBT）须通过一站式中心（OSC）批出规划许可（Kebenaran Merancang）和建筑图，建筑完工后要有 CCC、TNB 供电、消防局批准，并符合环境局对废气、废水和废料的规定。真正开工营运，还需要地方政府的工业执照；若股东资金达 RM250 万或全职员工达 75 人，要有 MIDA 制造业执照；锅炉、压力容器和电动起重设备则要有职业安全与卫生局（DOSH）的合格证。

这些审批环环相扣：地契条件不允许建厂的土地，建筑图批不下来；与批准图纸不符的建筑，拿不到 CCC；地方政府在发工业执照前，也会核对建筑本身的审批。本文以雪兰莪为主，吉隆坡和森美兰适用同样的联邦法律，但各地方政府的表格和流程有差别。

总表：雪兰莪工厂审批一览

#	审批项目	发出单位	什么时候需要	要准备什么
1	工业类别土地及相符的明示条件（或转换用途）	州政府，经县土地局办理	建厂前；买现成厂房时要核查	地契查册、地税收据、转换申请
2	规划许可（KM）	地方政府（PBT），经 OSC	任何开发或实质改变用途之前	布局图、开发计划、土地文件
3	建筑图批准	地方政府建筑部，经 OSC	动工、扩建或大型装修之前	建筑、结构、机电及消防图纸
4	CCC（Form F）	主要提交人（建筑师或工程师）	完工后、入住之前	Form G1 至 G21 阶段证书
5	供电	TNB	设计阶段就申请	最高需求量；100A 以上须顾问工程师；350 kVA 以上要预留变电站用地
6	消防证（Perakuan Bomba）	消防与救援局（JBPM）	指定场所，每年更新	消防局盖章图纸、测试记录
7	环境影响评估（EIA）	环境局（DOE）	只限指定活动	注册顾问编写的 EIA 报告
8	废气、废水书面通知	州环境局	动工前 30 天	通知表格；由专业工程师设计的污染控制系统
9	表列废料申报	环境局（eSWIS 系统）	产生后 30 天内	废料清单、储存区、持牌承包商
10	制造业执照或豁免信	MIDA（代表 MITI）	股东资金 RM250 万或员工 75 人	InvestMalaysia 网上申请
11	工业执照及招牌执照	地方政府执照部	开始营业之前	各部门确认文件、CCC、地契或租约
12	设备合格证（CF）	职业安全与卫生局（DOSH/JKKP）	使用锅炉、压力容器、电动起重机之前	设计核准、安装许可
13	员工住宿证	劳工局 JTKSM（446 法令）	安排任何员工住宿之前	地方政府批准住宿用途，费用 RM100 或 RM300
14	清真认证（自愿）	JAKIM，经 MYeHALAL	想用清真标志的食品、代工、物流企业	清真保证体系、受训员工
15	LMW 或自由区资格（可选）	皇家关税局	出口导向的制造商	保安与库存管理系统

第 1 至第 6 项跟着土地和建筑走，第 7 至第 15 项跟着你的公司和生产流程走。正因为如此，租用审批齐全的厂房会比自己从零建厂快得多。

第一步：土地类别、明示条件与转换用途

雪兰莪每一份地契都写明土地用途类别（农业、建筑或工业）以及明示条件，规定这块地可以做什么。根据《国家土地法典》（第 828 号法令），违反地契条件使用土地，州政府可以没收土地。要改变用途，业主可以按第 124 条申请更改类别或条件，按第 124A 条把更改条件与分割、合并地段一起申请，或按第 204D 条交还土地再重新发地契。

雪兰莪规划局（PLANMalaysia Selangor）的作业程序写明，第 124A 条和第 204D 条的土地申请，与规划许可、建筑图一样，都是经地方政府的一站式中心（OSC）统一协调处理。转换溢价由州政府按地价计算。详细流程可以看我们的工业用地转换指南，巴生（Klang）一带的情况则可参考巴生农业地转工业地分析。

建在农业地上的工厂（KTK）。 雪兰莪的"无准证工厂"合规计划从 2024 年 9 月 1 日实施到 2027 年 12 月 31 日。2019 年 8 月 28 日前已列入 KTK 名单的工厂，必须在 2025 年 12 月 31 日前申请，或在收到 7A 通知后 12 个月内申请，成功的申请可获转换溢价七折优惠（雪州议会书面答复）。要注意，2027 年是计划结束的日期，并不是申请截止日。买或租这类厂房之前，请先读我们的 KTK 计划详解。

要核查什么： 地契上的用途类别、明示条件是否允许工业建筑、有没有转让限制，以及地税是否已缴清。

第二步：经 OSC 申请规划许可（KM）

规划许可（KM）是地方政府依据《1976 年城乡规划法令》（第 172 号法令）批出的开发许可，可以附带条件，也可以无条件批准。地方政府的一站式中心通过 OSC 3.0 Plus 系统接收申请，再把文件分发给各技术部门征询意见（雪兰莪规划局就是其中之一），最后通知申请人结果。

法令中的"开发"包括对土地或建筑用途的实质改变。所以，把仓库改成食品厂，或加入原批准用途没有涵盖的生产工序，都可能需要重新申请 KM。如果你打算改用一栋现成建筑，签约前最好先问清楚地方政府规划部门。

审批时间： 雪兰莪没有统一的处理期限，要看地方政府和项目规模。递交时可以请 OSC 给一个书面的预计时间。

第三步：建筑图批准

建筑图由地方政府根据《1974 年街道、排水与建筑法令》（第 133 号法令）及《1984 年统一建筑附例》审批，必须由专业建筑师、专业工程师或注册建筑绘图员提交（马来西亚建筑师局）。喷淋、消防栓、消防卷盘和警报等消防设施图纸，要在动工前送交消防局盖章确认。

之后的加建也同样要批图：扩建、夹层、雨棚、加建办公楼或有盖装卸区都不例外。旧厂房在买卖或向银行抵押时，最常见的麻烦之一就是这些没有批准的加建部分。

第四步：CCC（完工与合规证书）

从 2007 年 4 月 12 日起，CCC（Form F）改由主要提交人（PSP），也就是负责提交图纸的建筑师或工程师签发，不再由地方政府发出。它以 21 份阶段证书（Form G1 至 G21）为基础，涵盖从土方、地基到消防设施的每一个阶段。在此之前批准的建筑，一般持有的是旧式的入住准证（CF）。

没有 CCC 的建筑不能入住，地方政府执照部也会要求出示。如何核实一份 CCC、缺少 CCC 意味着什么，请看我们的 CCC 证书指南。

第五步：TNB 供电

TNB 的《供电申请手册》（ESAH 3.1）按最高需求量决定供电方式：

最高需求量	供电方式	一般所需时间
低于 100 kVA（约 145A）	从现有低压网络供电	向 TNB 查询
100 至 350 kVA	TNB 做系统研究后决定	视研究结果而定
超过 350 kVA（约 505A）	从你地段上的新变电站直接拉线	400V 约 3 至 12 个月
1,000 kVA 或以上（约 1,440A）	11kV 供电，变压器由用户自备	约 6 至 12 个月

超过 100A 的用电申请，必须由电气顾问工程师代为提交。变电站用地要交给 TNB 使用，所以在申请 KM 时就要把它画进布局图，不能等到建好再补。可以先用工厂用电计算器估算负荷，再看我们的TNB 变电站指南了解用地尺寸、费用和工期。

第六步：消防局审图与消防证

消防局会参与两次。第一次是在建筑图阶段审核消防设施图纸；第二次是在建筑完工后，凡属"指定场所"的建筑，都必须根据《1988 年消防法令》第 28 条申请消防证（FC），并且每年更新。

按照 JBPM 公布的指定场所名单，面积 2,001 平方米或以上、装有自动喷淋系统的单层工厂，三层或以上的任何工厂，以及体积超过 7,000 立方米的仓库，都属于指定场所。工厂或仓库的消防证费用为 RM400，涉及危险工序的为 RM620。指定场所没有有效消防证，业主即属违法，可被罚款最高 RM50,000、监禁最高 5 年或两者兼施；JBPM 已宣布从 2026 年起全面执法（Bernama，经 Astro Awani 报道）。

对租户来说，法令规定由占用人负责：如果要存放化学品、加高货架或增加危险工序，必须事先通知消防局。

第七步：环境局的要求（《1974 年环境素质法令》）

环境影响评估（EIA）只适用于指定活动。 《2015 年环境影响评估令》列明了这些活动。工业方面的例子包括：每天生产 100 吨或以上的化学品、每天研磨 200 吨或以上的水泥，以及开发 20 公顷或以上的工业区。列在第二附表的活动还必须公开展示报告、接受公众意见。在现有工业园内设立的单一工厂，大多不在名单内，但仍要按你的实际工序和产能逐项核对。

动工前的书面通知。 《2014 年清洁空气条例》第 5 条规定，业主或占用人若要兴建可能产生新排放源的建筑、改动会实质影响排放的设备，或修改空气污染控制系统，必须至少提前 30 天书面通知环境局。空气污染控制系统要由专业工程师设计，营运开始后 30 天内还要提交书面声明和竣工图。《2009 年工业废水条例》第 4 条对新的工业废水排放源也有同样的 30 天通知要求。

表列废料。 根据《2005 年表列废料条例》，每产生一种新的表列废料，都要在 30 天内向环境局申报种类和数量，现在通过 eSWIS 系统办理。废料在厂内最多可存放 180 天、总量不超过 20 公吨，并须交给持牌运输商送往持牌处理场所。至于环境局的"指定场所执照"，只适用于条例列明的类型，例如棕油厂和废料处理设施，一般工厂不需要。

2024 年修法。 《2024 年环境素质（修订）法令》（A1712）于 2024 年 5 月 27 日获御准、6 月 6 日刊宪，生效日期由部长宪报公布。主要罚则如下：

罪行	A1712 修订后的罚则
指定场所无执照营运（第 18 条）	罚款 RM25,000 至 RM250,000，或监禁最高 5 年，或两者兼施
未获环境局书面批准就施工（新增第 19(2) 条）	罚款 RM25,000 至 RM250,000，或监禁最高 5 年，或两者兼施
违反 EIA 规定（第 34A 条）	监禁最高 5 年，并罚款 RM10 万至 RM100 万
表列废料罪行（第 34B 条）	监禁最高 5 年，并罚款 RM10 万至 RM1,000 万

此外，环境局在 2026 年 5 月宣布国会通过了另一项修订案，主要是赋予沙巴和砂拉越管理表列废料的权力。

第八步：制造业执照（《1975 年工业协调法令》）

MIDA 代表国际贸易与工业部（MITI）处理制造业执照申请。MIDA 的申请指南列出以下条件：

条件	要求
必须申请执照	股东资金 RM250 万或以上，或全职受薪员工 75 人或以上
豁免	两项都低于门槛，可用 ICA10 表格申请豁免信
每名员工资本投资（CIPE）	至少 RM14 万
本地员工比例	全职员工中至少 80% 为马来西亚人
技术含量或增值	管理、技术及督导人员至少占 25%，或产品增值至少 40%
申请途径	InvestMalaysia 网上平台，采用自我评估与自我声明

所谓全职员工，是指每天工作至少 6 小时、每月至少 20 天的受薪员工，董事也计算在内（只领董事会出席费的除外）。碾米、压榨棕油鲜果制成毛棕油，以及加工天然生胶，这几类活动不需要制造业执照。MIDA 指出，持有豁免信的公司仍可申请机械和原料的进口税豁免。公司一旦超过任何一项门槛，就应立即申请执照。

第九步：地方政府工业执照

对多数租户来说，这是第一张要办的执照。以巴生皇城市政厅（MBDK）为例，其"临时工业及广告执照"的文件清单（JPL.B-10/2024 表格，2024 年 9 月 24 日起生效）要求申请人附上 10 个单位的相关文件或确认：消防局（巴生区）、雪州职业安全与卫生局、雪州环境局、市政厅环境服务部、警方、关税局、陆路公共交通机构（APAD）、巴生县土地局，以及市政厅的建筑部和城市规划部。文件齐全的申请会在 30 天内处理（MBDK 文件清单）。

并不是每一家公司都要逐一取得这 10 个单位的文件，市政厅会按你的行业列出适用的执照条件。莎阿南市政厅（MBSA）、梳邦再也市政厅（MBSJ）、八打灵再也市政厅（MBPJ）等也有类似制度，只是表格不同，最好向工厂所在地的地方政府索取最新清单。

第十步：向 DOSH 注册机械设备

《1967 年工厂与机械法令》已被《2022 年工厂与机械（废除）法令》（第 835 号法令）废除。从 2024 年 6 月 1 日起，蒸汽锅炉、非燃烧压力容器和电动起重设备改由修订后的《1994 年职业安全与卫生法令》管辖，须先取得安装许可，再领取合格证（CF）才能使用；水压测试现在由获授权的检验机构见证。

DOSH 总监在 2026 年 9 月接受《星报》访问时表示，起重设备的合格证有效期为 15 个月，没有合格证就操作，最高可罚款 RM10 万、监禁一年或两者兼施。买或租带天车的厂房，记得要求查看最新的合格证；现场如何检查天车，可参考我们的工厂规格指南。

第十一步：员工住宿（446 法令）

在西马，只要雇主为任何一名员工提供住宿，就必须在员工入住前向劳工局（JTKSM）申请住宿证。住 10 人或以下的费用为 RM100，超过 10 人为 RM300；没有住宿证安排员工住宿，每项罪行最高可罚 RM5 万。劳工局只会在地方政府批准该建筑作住宿用途之后才处理申请，所以厂内宿舍楼本身也需要有批准的图纸。详情请看我们的446 法令员工宿舍指南。

第十二步：食品厂的清真认证

清真认证属于自愿性质，但要使用马来西亚清真标志就必须取得。JAKIM 的认证申请通过马来西亚清真门户的 MYeHALAL 系统提交，类别包括食品饮料、代工（OEM）、物流和屠宰场。审核范围不只是配方，还包括厂房布局、储存和分隔，所以最好在装修之前就把清真要求规划进去。可参考我们的 JAKIM 清真工厂要求指南。

第十三步：关税身份（LMW、保税仓、自由区）

这些都是可选项目，适合出口导向的企业。持牌制造仓库（LMW）由皇家关税局根据《1967 年关税法令》第 65A 条发出，让出口型制造商在暂缓缴税的情况下进口原料；第 65 条的持牌仓库则用于储存。自由区依据《1990 年自由区法令》运作，例如位于印达岛（Pulau Indah）的巴生港自由区，是另一套制度，货物进出都要经过关卡。各种方案的比较，请看我们的巴生港自由区指南。

租用审批齐全的厂房，能省掉哪些步骤

如果业主已经完成第 1 至第 6 步，你就直接继承了工业地契、已批建筑图、CCC、TNB 供电，通常还有消防证。土地、规划、建造和供电这些动辄几个月甚至几年的阶段都可以跳过，直接以自己公司的名义办理地方政府执照、环境局通知、DOSH、MIDA 和 446 法令相关手续。前提是：这栋建筑的审批必须真实有效，而且与你的用途相符。

审批	自己建厂	租用审批齐全的厂房
工业地类别与转换	自己申请并缴溢价	已完成，核查地契即可
规划许可与建筑图	经 OSC 自己申请	已完成，核对图纸与现场是否一致
CCC	由你的建筑师或工程师签发	已完成，索取副本
TNB 供电与变电站	3 至 12 个月或更久	已到位，核对安培数是否够用
消防证	完工后自己申请	通常由业主负责，实质改变要通知消防局
工业执照、环境局、DOSH、MIDA、446 法令	自己申请	仍须以你的名义申请

签约前检查清单：

地契显示工业类别，明示条件允许建工厂。
已批建筑图涵盖每一处扩建、夹层和雨棚。
CCC（旧建筑则为 CF）与单位地址相符。
TNB 安培数足以应付你的最高需求，并留有扩充余地。
若属指定场所，消防证仍然有效。
没有 KTK 通知、7A 通知或地方政府执法信。
你的生产工序符合已批准的用途，不必重新申请 KM。
随厂附带的天车、压力容器合格证仍在有效期内。

可以先浏览雪兰莪出租工厂，或把需求告诉我们，我们会帮你筛选审批条件已经符合你生产流程的单位。

常见问题

在马来西亚开工厂一定要申请制造业执照吗？

不一定。根据《1975 年工业协调法令》，只有股东资金达 RM250 万或以上，或全职员工达 75 人或以上的制造业公司才必须申请。两项都低于门槛的，可以用 ICA10 表格向 MIDA 申请豁免信。不过，地方政府的工业执照是另一回事，每间工厂都需要。

在雪兰莪办齐工厂审批要多久？

部分步骤有固定期限：环境局要求在动工前 30 天书面通知，MBDK 在文件齐全后 30 天内处理工业执照，TNB 为需要新变电站的 400V 供电给出 3 至 12 个月的工期。规划许可和建筑图的时间则视地方政府和项目规模而定，递交时可以请 OSC 给出预计时间。

规划许可（KM）和建筑图批准有什么不同？

规划许可依据第 172 号法令，决定这块地能不能做这项开发或用途，看的是用途、密度和出入通道等。建筑图批准依据第 133 号法令，检查建筑本身是否符合《统一建筑附例》。在雪兰莪，两者都经地方政府的 OSC 办理，一般先批 KM。

我的工厂需要环境局批准吗？

所有工厂都受《1974 年环境素质法令》管辖，但只有列入《2015 年环境影响评估令》的活动才需要做完整的 EIA。大多数工厂要做的，是在安装废气或废水排放设施前 30 天书面通知环境局，并在产生表列废料后 30 天内申报。

消防证由业主还是租户申请？

法令允许业主、占用人或管理方申请，但指定场所没有消防证时，负法律责任的是业主。租户作为占用人，在实质改变用途或储存方式前必须先通知消防局。建议在租约中写明由谁负责每年更新消防证、谁承担升级费用。

租厂房的话，还需要办哪些审批？

土地类别、规划许可、建筑图、CCC、TNB 供电，通常还有消防证，都跟着业主的建筑走。你仍然需要以自己公司名义申请地方政府工业执照、为你的工序向环境局提交通知、为安装的机械向 DOSH 申请合格证；若达到门槛还要有 MIDA 执照或豁免信，安排员工住宿则需要 446 法令住宿证。

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