雪兰莪工业地出售 2026：各区每平方尺地价、地契分区与买地指南

重点摘要

• 根据 JPPH 登记的成交记录，截至 2026 年 7 月的 24 个月内，雪兰莪共有 671 宗工业地成交，每平方尺中位价约 RM65，一半成交落在 RM28 至 RM98 之间。
• 巴生港一带： 武吉拉惹 RM125、加埔 RM95、印达岛与西港 RM82、直落贡 RM65。北部： 万挠 RM55、双文丹 RM35。南部： 雪邦县 RM60、瓜拉冷岳县（含万津）RM75。
• 典型地块约 2 英亩（中位数 85,659 平方尺），每宗成交中位金额约 RM410 万。
• 付订金前务必查清三件事：地契上的土地类别（工业，而不是农业）、明示条件（syarat nyata），以及地方规划中的分区。
• 空地的贷款成数明显低于现成厂房：CIMB 列出工商业空地最高 70%，Public Islamic Bank 的中小企业产品列出空地最高 60%，而完工厂房最高 85%。
• 外国买家在雪兰莪购买工业产业有 RM300 万最低价门槛，并且不能购买农业地。

2026 年雪兰莪工业地出售价格是多少？

雪兰莪工业地的每平方尺中位价约 RM65，依据是 JPPH 在 2024 年 8 月至 2026 年 7 月之间登记的 671 宗工业地转让。各区中位价从乌鲁雪兰莪（Hulu Selangor）约 RM30 到武吉拉惹（Bukit Raja）RM125 不等，莎阿南（Shah Alam）为数不多的几宗成交接近 RM210。大部分地块面积在 1 至 3.3 英亩之间。

下面的数字来自我们整理的雪兰莪工业产业成交数据，范围是 JPPH 登记的工业空地，以及规划为工业用途的发展地。网上看到的叫价通常高于最终登记的成交价，所以谈价时可以拿这些中位数作为参照，判断卖家开价是否偏离市场太远。

雪兰莪各区工业地每平方尺价格

表中的"中间区间"指第 25 至第 75 百分位，也就是该区一半的成交落在这个范围内。成交少于 10 宗的地区，数字只能作为参考。

地区	24 个月成交宗数	每平方尺中位价（RM）	中间区间（RM）	地块面积中位数
雪兰莪全州	671	65	28-98	85,659 平方尺（2.0 英亩）
巴生与巴生港（Klang & Port Klang）	191	85	53-124	109,469 平方尺（2.5 英亩）
加埔（Kapar）	105	95	60-125	90,933 平方尺（2.1 英亩）
武吉拉惹（Bukit Raja）	32	125	124-155	55,592 平方尺（1.3 英亩）
印达岛（Pulau Indah）、西港与 PIIP	26	82	71-90	212,286 平方尺（4.9 英亩）
直落贡（Telok Gong）	13	65	55-75	111,891 平方尺（2.6 英亩）
苏丹苏莱曼镇与北港（Northport）	8	105	99-105	92,478 平方尺（2.1 英亩）
直落班里马加冷（Telok Panglima Garang）	16	74	36-84	85,078 平方尺（2.0 英亩）
瓜拉冷岳县（万津、仁嘉隆）	17	75	37-86	83,033 平方尺（1.9 英亩）
雪邦县（含龙溪 Dengkil）	18	60	42-72	79,778 平方尺（1.8 英亩）
万挠（Rawang）	118	55	15-76	68,841 平方尺（1.6 英亩）
双文丹（Serendah）	70	35	27-64	52,087 平方尺（1.2 英亩）
乌鲁雪兰莪县	85	30	23-51	55,904 平方尺（1.3 英亩）
依约（Ijok）	22	90	52-100	90,567 平方尺（2.1 英亩）
双溪毛糯与哥打达曼沙拉	39	83	54-142	47,644 平方尺（1.1 英亩）
梳邦（Subang）	29	99	65-255	86,714 平方尺（2.0 英亩）
加影与巴拉港（Kajang & Balakong）	18	128	61-201	86,176 平方尺（2.0 英亩）
士毛月（Semenyih）	61	39	22-75	95,056 平方尺（2.2 英亩）
莎阿南（Shah Alam）	6	210	189-277	99,968 平方尺（2.3 英亩）

资料来源：JPPH 登记成交，2024 年 8 月至 2026 年 7 月。1 英亩 = 43,560 平方尺。

价格走势怎么看

雪兰莪工业地的每平方尺中位价，从 2021 年的 RM58 升到 2024 年的 RM68，之后 2025 年和 2026 年 1 至 7 月都维持在 RM65 左右。也就是说，地价没有下跌，但也不再像前几年那样往上走，整体是横盘。需要注意的是，最近一个季度的数字还不完整，因为转让记录在季度结束后仍会陆续补登，所以最新季度只能当作初步数据。

区间很宽，通常代表同一个地名下卖的是性质很不一样的地：有尚未开发的大片生地，也有已经在成熟工业园里、路和排水都做好的熟地。万挠就是最明显的例子：四分之一的成交在每平方尺 RM15 或以下，但最近 12 个月的中位价已经是 RM70。看报价时，先弄清楚对方卖的是哪一种地，再拿同类成交来比较。

四大走廊怎么选？

把上面的数字按走廊归纳，可以更快判断哪一带适合您的业务：

走廊	每平方尺中位价（RM）	主要优势	需要注意
巴生港一带（印达岛、直落贡、加埔、武吉拉惹、北港）	65-125	靠近西港与北港，货柜运输距离短	沿海软土需打桩，热门地段地价较高
北部（万挠、双文丹、乌鲁雪兰莪）	30-55（依约 90）	地价全州最低，地块较容易找	离港口远，货柜往返成本较高
南部（万津、雪邦、龙溪）	60-75	地块面积大，靠近吉隆坡国际机场一带	要与数据中心争夺电力容量
中部（莎阿南、梳邦、加影）	99-210	工业区成熟，配套齐全	空地稀少，多数只能买旧厂重建

如何判断卖家报价是否合理？

1. 先对地区： 在上表找到同一地区的中位价和中间区间。报价落在区间内，属于正常范围；明显高于第 75 百分位，就要问卖家凭什么。
2. 再对地块性质： 熟地（已在工业园内、路和排水完成）通常比生地贵。拿生地的价格去比熟地，或反过来，都会得出错误结论。
3. 看面积： 同一地区里，小地块的每平方尺单价往往比大地块高，因为买家群体更广。几英亩的大地块，总价高，买家少，谈价空间通常也更大。
4. 算进隐藏成本： 农业地的转换溢价、打桩费用、TNB 变电站用地、道路与排水的接驳费用，都应该从您愿意付的地价里扣除。一块每平方尺便宜 RM10 的地，如果要多花几十万打桩或拉电，未必真的便宜。

永久地契还是租赁地契？

永久地契（freehold）是永久拥有。租赁地契（leasehold）则有固定年限，写在地契上，到期后如果没有续约，土地归还州政府。真正要看的是剩余年限：银行审批贷款时看还剩多少年，剩余年限短，贷款成数和日后转售价格都会受影响。

在截至 2026 年 7 月的 24 个月里，JPPH 登记的雪兰莪工业建筑转让中，大约 64% 是永久地契。换句话说，在雪兰莪买永久地契工业产业是常态，并不是少见的高档选择。租赁地契通常附有"权益限制"（sekatan kepentingan），转让或抵押都要先取得州政府同意，交易时间会拉长。如果您只考虑永久地契，可以直接从雪兰莪永久地契工业地开始筛选。

土地类别、明示条件与分区：三项不同的检查

"工业地"并不是一纸批文就能搞定。地契类别、地契条件和规划分区三者必须一致，厂房才能合法建造并取得 CCC。

检查项目	记录在哪里	您希望看到什么	向谁查询
土地使用类别	地契	"工业"（Industri），而不是"农业"（Pertanian）或"建筑"（Bangunan）	县土地局（PDT）
明示条件（syarat nyata）	地契	允许您计划的工厂用途，例如轻工业或中型工业	县土地局
规划分区	已宪报的地方规划（Rancangan Tempatan）	符合您行业类别的工业区	地方政府规划部门、雪兰莪州城乡规划局 PLANSelangor
规划准证（KM）	地方政府批准	动工前必须取得	地方政府（巴生皇城市政厅 MBDK、莎阿南市政厅 MBSA、梳邦再也市政厅 MBSJ 等）

《国家土地法典》（Act 828）第 52 条把已转让的土地分为三类：农业、建筑和工业。地契上的明示条件再进一步规定土地可以做什么，所以即使是工业类别的地，也可能只允许轻工业。分区则是另一回事：依据《1976 年城乡规划法令》（Act 172）制定的地方规划，决定地方政府会批准什么。即使地契是工业类别，如果该区在规划中已改为其他用途，地方政府仍可以拒绝建厂申请。这两项都应在签买卖合约（SPA）前取得书面确认。实际做法是：先从地契查册拿到地段号、所属县和区（mukim），再带着这些资料向县土地局核对类别与条件，向地方政府规划部门查询该地段在地方规划中的分区和容许的工业类别。卖家口头说"这块是工业地"不够，要看文件。

农业地与 KTK 计划

农业地便宜，是因为在类别和明示条件转换之前，在上面开工厂是违法的。转换需要向州政府缴付地价溢价（premium），而且不保证获批。关于具体步骤和费用，可以参考我们的巴生农业地转工业地指南和马来西亚工业用地转换指南。

雪兰莪州政府也正在处理建在农业地上的无准证工厂。根据州议会的书面答复，KTK 计划从 2024 年 9 月 1 日实施至 2027 年 12 月 31 日。业主须在 2025 年 12 月 31 日或之前，或在收到第 7A 表格通知（Notis 7A）后 12 个月内提出申请，否则土地可能被充公。申请成功者可获转换溢价 30% 折扣。注意：2027 年是计划结束日期，不是申请截止日期。如果卖家给您看的地已经有工厂建在农业地契上，请先读我们的KTK 计划指南，弄清楚这块地的合规状况。

地块面积多大才算正常？

雪兰莪工业地成交中，一半的地块面积介于 42,531 至 142,891 平方尺，也就是大约 1 至 3.3 英亩，中位数约 2 英亩。各区差别很大：

• 印达岛以大块地为主，地块中位数 4.9 英亩，每宗成交中位金额约 RM1,610 万，适合需要大面积堆场或重型设施的用户。
• 班达马兰（Pandamaran）刚好相反，地块小，约 7,000 平方尺左右。
• 武吉拉惹和双溪毛糯的地块大多在 1.1 至 1.3 英亩之间。

要记得，地块面积不等于能建的厂房面积。地方政府规定的退缩线、容积率、消防通道和停车位都会减少可建面积，所以在承诺购买之前，最好请建筑师先做一个简单的体量研究，看看这块地实际能盖多大的厂房。

尽职调查：电力、用水、道路与地质

电力供应

依据国家能源（TNB）的电力供应申请手册（ESAH），最大需求超过 350 kVA 至 1,000 kVA 的用户，须由新建的变电站供电；1,000 kVA 至低于 5,000 kVA 的用户，则通过 11kV 开关站供电，并可能需要另外预留土地。变电站用地由地主提供：TNB 表示，2024 年 11 月 22 日或之后提出的申请，地主只需移交变电站用地，由 TNB 自费建造小型变电站（CSU）底座，标准用地为 5 米 x 7 米。高耗电行业一定要在规划初期就把这块地算进去。

用水与排水

向 Air Selangor 确认附近的主水管能否满足您的生产用水和消防用水需求，以及升级水管的费用由谁承担。巴生和瓜拉冷岳一带地势低的沿海地段，还要查清排水系统和淹水记录。

道路与地质

地块最好面向公共道路，而且 40 尺货柜拖车能够转弯进出；如果要经过邻地出入，必须有已注册的通行权（easement），口头答应不算数。巴生港一带的沿海土地多是软土，估算建厂成本前先做土壤勘察（soil investigation），因为打桩费用对总预算的影响，可能比每平方尺地价差几块钱还大。

尽职调查清单

• 正式地契查册（carian rasmi）：业主、类别、明示条件、限制、抵押、禁令（caveat）
• 剩余租期（如为租赁地契）及地税（cukai tanah）是否已缴清
• 向地方政府确认分区，并对照已宪报的地方规划
• 按您的最大需求确认 TNB 供电方案及变电站用地
• 主水管容量及消防供水
• 临路面、通行权以及货柜车进出条件
• 土壤勘察与淹水记录

买地流程与费用

步骤	内容	主要费用
1. 查册	地契查册、核实分区、实地考察	查册费
2. 出价	发出购买意向书并付诚意金	按双方约定
3. 买卖合约	律师拟定 SPA，确认是否需要州政府同意	律师费（SRO 2023）
4. 贷款	银行估价并发出贷款批准书	估价费、贷款印花税 0.5%
5. 州政府同意	地契或买家身份需要时申请	申请费、时间
6. 过户	转让文件盖印并注册	印花税 1% 至 4%

转让印花税依据内陆税收局（LHDN）执行的《1949 年印花税法令》计算：首 RM10 万收 1%，接下来 RM40 万收 2%，再接下来 RM50 万收 3%，超过 RM100 万的部分收 4%。以一块 RM400 万的地为例，印花税为 RM144,000。2026 年起针对外国买家的 8% 统一税率只适用于住宅；工业地仍按 1% 至 4% 的阶梯计算。

律师费依据 2023 年 7 月 15 日生效的《2023 年律师酬金令》（SRO 2023）：首 RM50 万收 1.25%，接下来 RM700 万收 1%，另加 8% 服务税。RM400 万的地，律师费为 RM41,250（未含税）。您可以用我们的律师费与印花税计算器算出自己的数字。

工业地融资：贷款成数较低

银行认为空地的风险比完工厂房高，因为没有建筑物，也没有租金收入可以依靠。两个公开的例子：

• CIMB 空地融资：工商业空地最高 70%，贷款年限最长 20 年或至 65 岁；住宅空地则最高 90%。
• Public Islamic Bank 中小企业融资产品披露表：工业空地最高 60%，完工厂房最高 85%。

实际操作上，建议准备地价的 30% 至 40% 作为自备资金，另加印花税、律师费、设计与审批费用。建厂的钱通常在图纸获批后另外申请建筑融资。各银行按客户条件和估价定成数，签约前最好向两三家银行拿批准书比较。

外国人可以在雪兰莪买工业地吗？

可以，但有条件。雪兰莪州议会的书面答复说明，州政府指南（雪兰莪州土地与矿务局通令 2014 年第 1 号，2014 年 9 月 1 日起生效）规定，外国人购买工业产业的最低价格为 RM300 万，适用于全州三个区。农业地、马来保留地以及通过公开拍卖取得的产业，都不开放给外国人购买，而且每一宗购买都须获得州政府批准。制造业公司可能还需要 MITI 执照。由于州政府可以更新指南，签约前请向雪兰莪州房屋及产业局（LPHS）和您的律师确认最新规定。

巴生港一带：印达岛、直落贡、加埔与武吉拉惹

巴生与巴生港（Port Klang）在 24 个月内录得 191 宗工业地成交，是雪兰莪成交最多的地区。

• 印达岛与西港（Westport）： 地块大，每平方尺中位价 RM82，紧邻港口。西港控股已获得特许经营权延长至 2082 年，并与 CT10 至 CT17 码头扩建挂钩，为岛上的长期需求提供支撑。详见我们的印达岛工业地指南。
• 直落贡： 每平方尺 RM65，比岛上便宜，地块约 2.6 英亩，适合想靠近港口但不想付岛上价格的用户。可浏览直落贡工业地。
• 加埔： 105 宗成交，中位价 RM95，是这一带成交最活跃的单一地区。数据中心买家也已进场：The Edge 报道，2026 年上半年有一批加埔地段以 RM6.88 亿出售作数据中心用途。
• 武吉拉惹： 每平方尺 RM125，地块约 1.3 英亩，与班达马兰的小地块同属这一带最高价位。

想看巴生和巴生港的分区细节，可以读我们的巴生港工业地开发指南。再往南，瓜拉冷岳县加里岛（Pulau Carey）的工业地每平方尺从 RM75 起，地块情况见加里岛工业地价格与地块。规划中的巴生港第三码头位于加里岛，内阁已原则上批准以公私合作（PPP）模式推进，但交通部长在 2026 年 7 月表示，土地问题仍在与州政府协调，整个项目分阶段进行，需时将近 20 年。今天买地时，不要按"码头已经建好"的价格来付钱。

雪兰莪北部：万挠与双文丹

吉隆坡以北的工业地较便宜。万挠（Rawang）录得 118 宗成交，中位价 RM55，最近 12 个月则接近 RM70。双文丹（Serendah）RM35、乌鲁雪兰莪县整体 RM30，是全州最便宜的工业地。代价是距离巴生港较远，适合不需要每天把货柜送去港口的制造商。可以看看目前的万挠工业地出售。北部的例外是依约（Ijok），中位价达 RM90。

雪兰莪南部：万津、雪邦与龙溪

雪邦县（Sepang）的成交大多集中在龙溪（Dengkil）一带，中位价 RM60；包括万津（Banting）和仁嘉隆在内的瓜拉冷岳县则为 RM75。数据中心业者是这里的主要新买家：同一篇 The Edge 报道指出，2026 年上半年最大的一宗土地交易，是万津一个工业园内 136 英亩已配电的数据中心用地，以 RM7.41 亿成交，报道也把雪邦列为数据中心用地交易活跃的地区之一。一般工厂买家现在要和他们争夺有电力容量的土地，所以别想当然地认为某块地能接高负荷，先向 TNB 确认供电。

雪兰莪中部：莎阿南、梳邦与加影

中部地区的工业空地很少。莎阿南 24 个月内只有 6 宗工业地成交，中位价 RM210；梳邦和加影则在 RM99 至 RM128 之间。在这些地区，买一间旧厂房拆掉重建，往往是比找空地更实际的做法。

工业地出租

租地适合货柜堆场、罗厘停车场和露天仓储。依据《国家土地法典》，超过三年的租约（lease）必须在地契上注册，三年或以下的租赁（tenancy）则不必。如果您打算在租来的地上盖建筑物，务必以书面约定租期结束后建筑物归谁。如果想比较租与买，可以按地区浏览雪兰莪工业地出售。

想了解串起这些地区的高速公路，请看我们的西海岸大道（WCE）工业走廊指南，从万津到加埔逐个交流道分析。

不管价格多少，先查地契：我们的e-Tanah 雪兰莪官方查册指南教你在付订金前核查土地类别、明示条件和产权负担。

常见问题

2026 年雪兰莪工业地每平方尺多少钱？

截至 2026 年 7 月的 24 个月内，JPPH 登记的 671 宗工业地成交，每平方尺中位价为 RM65，一半成交介于 RM28 至 RM98。各区中位价从乌鲁雪兰莪的 RM30 到武吉拉惹的 RM125 不等。

雪兰莪哪一区的工业地最便宜？

乌鲁雪兰莪县（RM30）和双文丹（RM35）的中位价最低，其次是士毛月（RM39）和万挠（RM55）。在巴生港一带，直落贡最便宜，为 RM65。

可以在雪兰莪的农业地上建工厂吗？

不可以，必须先把土地类别和明示条件转为工业，并取得地方政府的规划准证；转换需缴州政府溢价，而且不保证获批。已经建在农业地上的工厂，属于雪兰莪 KTK 计划的处理范围，该计划实施至 2027 年 12 月 31 日。

银行对工业地能贷多少？

比厂房低：CIMB 列出工业空地最高 70%，Public Islamic Bank 最高 60%，而完工厂房最高 85%。建议准备地价 30% 至 40% 的自备资金。

外国人可以在雪兰莪买工业地吗？

可以，前提是价格至少 RM300 万、土地不是农业地或马来保留地，并且获得州政府批准。签约前请向 LPHS 和产业律师确认最新门槛。

工业地选永久地契还是租赁地契比较好？

永久地契较容易申请贷款和转售，也是雪兰莪的常态。租赁地契如果剩余年限很长也可以考虑，但剩余年限短会降低贷款成数和转售价格，而且转让可能需要州政府同意。

雪兰莪一般的工业地块有多大？

中位数约 2 英亩（85,659 平方尺），一半成交介于约 1 至 3.3 英亩。印达岛的地块较大，中位数为 4.9 英亩。

买工业地除了地价，还要付哪些费用？

主要是转让印花税（1% 至 4% 阶梯）、律师费（SRO 2023，首 RM50 万 1.25%、接下来 1%，另加 8% 服务税）以及贷款印花税 0.5%。以 RM400 万的地为例，转让印花税约 RM144,000，律师费约 RM41,250（未含税）。如果是农业地，还要预留转换溢价和审批费用。

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