购买指南
中国企业在马来西亚买厂与租厂全指南(2026):门槛、审批、流程
中国企业在马来西亚买厂或租厂需要知道的:雪兰莪 RM300 万最低门槛、吉隆坡按个案审批、什么情况需要州政府同意、为什么工业地产不适用 8% 外国人印花税、MITI 制造业执照门槛,以及退出时的 RPGT。
中国企业在马来西亚买厂或租厂需要知道的:雪兰莪 RM300 万最低门槛、吉隆坡按个案审批、什么情况需要州政府同意、为什么工业地产不适用 8% 外国人印花税、MITI 制造业执照门槛,以及退出时的 RPGT。
核心要点
本文写给准备在吉隆坡与雪兰莪落地生产或仓储的中国企业。所有法规数字为 2026 年 8 月核实,政策会调整,签约前请以州政府与执业律师的确认为准。
多数中国企业第一次来马来西亚会直接问"买厂多少钱",但从审批复杂度看,先租往往更合理。
| 租(三年以内) | 租(超过三年) | 买 | |
|---|---|---|---|
| 州政府同意 | 不需要 | 视情况,需登记 | 需要(外资持股 ≥51%) |
| 地契登记 | 不需要 | 需要,约两个月 | 需要 |
| 最低价门槛 | 无 | 无 | 雪兰莪 RM300 万,吉隆坡个案确认 |
| 前期资金 | 押金加预付租金 | 同左 | 全额加印花税、律师费 |
| 最快进场时间 | 数天至数周 | 约两个月 | 三至六个月 |
| 适合 | 试产、爬坡期、需求未定 | 重装修、长期锁定 | 产能确定、要资产 |
实操建议:先租后买。 用三年以内的租约把产能跑起来,同时观察这个区域的电力、劳工、物流是否真的匹配你的工艺。等产线稳定、需求确定,再决定买厂或买地自建。很多中国客户在第一年就发现最初设想的区域并不适合,租约让这个学费便宜得多。
马来西亚把租赁分成两类,分界线是三年:
三年以内:tenancy(租约)
不需要在地契上登记,不触发州政府同意流程。外资企业签这类租约和本地企业没有实质差别,需要的是公司文件、租金押金(通常两至三个月)、水电押金,以及租约印花税(由租期与年租额决定)。谈妥后数天至数周就能进场。
超过三年:lease(长租)
必须以书面形式登记在地契上(国家土地法典第 221 条),承租人的名字会出现在地契上,登记后对后续业主也具有约束力。流程通常约两个月,取决于文件与批准是否及时。如果你要投入大额装修、无尘车间、专用变电或重型基础,这一步值得走,因为它保护你的投入不受业主转售影响。
什么时候需要州政府同意: 外资持股 51% 或以上的公司才需要申请。持股低于此比例的马来西亚注册公司通常按本地公司处理。
租厂时必须现场核实的几项(与买厂相同,见下文的核实清单):电表实际安培数与园区进线容量、楼板承重、净高、货柜进出与转弯半径、入伙纸(CF)状态、土地用途类别是否匹配你的执照。
浏览实时房源:雪兰莪工厂出租、巴生谷工厂出租、带装卸位的仓库。
外资收购工业地产设有州级最低价门槛,低于门槛不予批准:
| 地区 | 外资收购最低价 |
|---|---|
| 雪兰莪 Selangor | RM3,000,000(工业建筑,Zone 1、2、3) |
| 吉隆坡(联邦直辖区) | 一般基准 RM1,000,000,工业类别需个案确认 |
依据与差异,这两点要分清楚:
雪兰莪的 RM300 万来自州政府 2014 年 8 月 28 日的通函(州行政议会 2014 年 8 月 20 日决议),适用于 2014 年 9 月 1 日之后签订的买卖合约(SPA),工业建筑在 Zone 1、2、3 全州统一适用。申请通过 LPHS(Lembaga Perumahan dan Hartanah Selangor,雪兰莪房屋与产业局) 递交。
吉隆坡是联邦直辖区,不属于州,同意流程走**联邦经济策划单位(EPU)**而不是州房屋局,这是与雪兰莪最大的流程差异。公开指引中 RM100 万这个基准主要是针对住宅口径,工业类别的实际适用门槛按个案审理,出价前请让转名律师向土地局确认你这张地契、这个用途类别的具体要求。
看厂前先让中介或律师确认地契上的这几项,可以省掉大量无效看厂。
根据国家土地法典第 433B 条,非公民与外国公司取得土地必须先获得州政府批准,批准可能附带缴纳征费(levy)的条件。触发条件是公司外资持股达 51% 或以上。
现行收购指引下,非住宅物业需要 EPU(经济策划单位)批准的情形,主要是会直接减少土著或政府权益、且物业价值达 RM2,000 万以上的交易,或通过股权收购造成控制权变更的间接情形。
对多数中国制造企业来说是好消息:持有 MITI 制造业执照或获执照豁免的制造业公司收购工业地产,在符合 MITI 与相关机构规定的前提下,通常不需要 EPU 批准。
2026 年起对住宅物业的外国买家适用 8% 统一印花税,但商业与工业物业维持标准的 1% 至 4% 分级税率,外国买家与本地买家相同。这一点经常被误传,它是工业地产相对住宅的实际优势。
除印花税外还要预留:律师费、地契查册与转名费、州政府征费(如适用)、以及贷款文件的印花税。
依据 1975 年工业协调法令(ICA 1975):
制造业执照或豁免函不只是合规文件,它也是收购工业地产时证明"你是真的来设厂"的关键材料,直接影响州政府同意的审批。
产业盈利税(RPGT)按持有年限递减,但外国人与外资公司永远不会降到零:
| 持有年限 | 公司 | 外国人 |
|---|---|---|
| 第 1 至 3 年 | 30% | 30% |
| 第 4 年 | 20% | 30% |
| 第 5 年 | 15% | 30% |
| 第 6 年起 | 10% | 10% |
马来西亚公民与永久居民第六年起为 0%,外资主体为 10%。如果你的计划是三五年内转手,这笔税会显著改变回报模型,建议在出价阶段就算进去,而不是卖的时候才发现。
房源端我们与全市场中介 co-broke,需求端我们不隔层。
第一步一定是与真正用厂的人当面或线上会谈,不经过转述:产能规划、工艺对电力与承重的要求、层高、货柜频次、预算与时间表、以及你打算用哪个主体持有或承租。经过几手转述的需求通常已经失真,按失真的需求去找厂,双方都在浪费时间。
需求确认之后,我们才开始在全市场匹配:自有房源加上与其他中介 co-broke 的房源一并筛选,只把符合硬指标的选项呈现给你。看厂时我们陪同核实上面六项,并在出价前把州政府同意、执照与税务的时间表列清楚,让你知道从签约到进场实际需要多久。
不熟悉马来西亚流程的企业最常见的损失不是买贵了,而是选错区域或看漏审批条件,几个月之后重来一次。
Peter Tan(REN 12771):016-666 6872 · Jason Low(PEA 1478):012-288 1834
外国公司可以在马来西亚买工厂或工业地吗?
可以,但要满足三个条件:达到最低价门槛(雪兰莪工业建筑 RM300 万;吉隆坡属联邦直辖区,工业类别按个案确认);取得州政府同意(外资持股 51% 或以上的公司需要);且物业不属于马来保留地、Bumiputera 配额单位或低成本厂房。持有 MITI 制造业执照或豁免函的制造业公司,通常不需要额外的 EPU 批准。
中国公司在马来西亚租厂需要政府批准吗?
三年以内的租约不需要在地契上登记,也不触发州政府同意流程,外资企业谈妥即可进场。超过三年的长租必须登记在地契上,流程约两个月,外资持股 51% 或以上时需要州政府同意。
在雪兰莪买厂,外国人的最低价格是多少?
RM3,000,000,适用于 Zone 1、2、3 的工业建筑,依据是州政府 2014 年 8 月 28 日通函,适用 2014 年 9 月 1 日之后签订的买卖合约。低于这个金额的工业地产不开放给外资收购,申请通过 LPHS 递交。吉隆坡属联邦直辖区,流程走联邦 EPU 而非州房屋局,公开基准为 RM100 万但主要是住宅口径,工业类别按个案审理,请向土地局与转名律师确认。
外国人买工厂要付 8% 印花税吗?
不用。8% 统一印花税只适用于住宅物业。商业与工业物业维持标准的 1% 至 4% 分级税率,外国买家与本地买家相同。
中国企业应该先租还是先买?
多数情况建议先租。三年以内的租约不需审批、进场最快,可以先验证这个区域的电力、劳工与物流是否真的匹配你的工艺。产线稳定、需求确定之后再买,避免把资金锁在一个后来发现不合适的地点。
外资公司在马来西亚设厂需要什么执照?
依 ICA 1975,股东资金达 RM250 万或全职员工达 75 人的制造业公司需向 MITI 申请制造业执照(由 MIDA 受理)。两项都未达到的可申请豁免,批准后取得 ICA10 豁免确认函。
卖出时要交多少税?
RPGT 按持有年限递减:公司为 30%(第 1 至 3 年)、20%(第 4 年)、15%(第 5 年)、10%(第 6 年起);外国人为 30%(第 1 至 5 年)、10%(第 6 年起)。外资主体不会像本地公民那样在第六年降到 0%。
买厂全流程要多久?
从确定标的到交割通常三至六个月,取决于州政府同意的审批时间。租厂快得多:三年以内的租约通常数天至数周,超过三年的长租约两个月。
100% 中资持股的公司可以吗?
Sdn Bhd 允许 100% 外资持股(农业、银行、教育、油气等特定行业另有本地股权要求)。注册公司、执照与准证的完整流程见外国人在马来西亚做生意全指南。但外资持股 51% 或以上会触发买厂时的州政府同意流程,这是需要提前排进时间表的环节。
哪些区域适合中国制造企业?
取决于你的硬约束。需要大电力与大地块:Telok Panglima Garang、仁嘉隆、万津一带,单价低且大电力存量最深。做港口出口:巴生港与 Kapar。吃劳动力的轻工业与组装:莎阿南、梳邦。详见雪兰莪买厂选哪个区。
本文法规内容为 2026 年 8 月依据马来西亚国家土地法典、收购指引、ICA 1975 与内陆税收局公布资料整理,供理解流程用途。门槛与税率会调整,且个案适用情况不同,签约前请以州政府、MIDA/MITI 与执业转名律师的确认为准。
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