武吉拉惹 H&A 工业园（H&A Industrial Park Bukit Raja）：位置、厂房规格、价格与购买指南

重点摘要

• 武吉拉惹 H&A 工业园（H&A Industrial Park @ Bukit Raja）是位于巴生（Klang）、占地 19.709 英亩的永久地契厂房园区，发展商为 H&A Holdings Sdn Bhd。按发展商总规划图，园区共 47 个地段：46 间半独立式（半独立）厂房和 1 间独立式（洋楼式）厂房。
• 建筑面积由 7,407 至 25,364 平方英尺，地段面积由 12,947 至 39,263 平方英尺。所有半独立式户型标配 200A 电力，独立式单位为 400A；全部单位地板承重 3 吨/平方米，檐高 40 英尺（12 米）。
• 发展商标示的项目期为 2024 至 2026 年，并表示只剩少量单位。目前没有公开报道提到任何已入驻的企业。
• 截至 2026 年 10 月 12 日 FactoryHub 的叫价：园区内有两个出售盘，分别叫价 RM550 万和 RM826 万，按建筑面积计都约每平方英尺 RM743；当天园区内没有出租盘。
• 发展商公布的距离：到北港（Northport）约 17 公里、巴生港南港约 20 公里、西港（Westport）约 36 公里、梳邦机场约 29 公里、吉隆坡国际机场（KLIA）约 62 公里。
• 加埔（Kapar）的 H&A Technology City 是同一发展商的另一个项目：出售 0.75 英亩以上的永久地契工业地，分期推出，与本园区不是同一个地方。

武吉拉惹 H&A 工业园（H&A Industrial Park @ Bukit Raja）是雪兰莪巴生一个新建的永久地契工业园，由 H&A Holdings Sdn Bhd 在 19.709 英亩土地上发展，产品是半独立式厂房和独立式厂房。它是单一发展商的小型园区，只有 47 个地段，并不属于 Sime Darby Property 的 Bandar Bukit Raja 镇区。如果您需要一间建筑面积约 7,400 至 12,600 平方英尺的全新永久地契半独立式厂房，或一间约 25,400 平方英尺的独立式厂房，这里是值得列入名单的选择。

本文逐项说明园区的位置、各户型规格、目前的叫价、与武吉拉惹（Bukit Raja）其他工业园的比较，以及买厂或租厂前要核对的事项。整个武吉拉惹地区的在售及出租单位，可以在武吉拉惹工厂与仓库房源页查看。

武吉拉惹 H&A 工业园在哪里？

发展商把这个项目列在巴生名下，宣传名称用的是武吉拉惹。从总规划图看，园区是两排长条形的厂房，夹着一条 66 英尺宽的内部道路，西端是一条 33 英尺的道路，东端主出入口面向 Lorong Haji Abdul Manan。发展商网页上的位置地图标在顶级手套（Top Glove）F47/F48 厂，而据 FMT 报道，顶级手套在巴生的工厂位于美鲁（Meru）。换句话说，园区位于武吉拉惹靠美鲁的一侧，也就是巴生县的北部。

项目	内容	来源
正式名称	H&A Industrial Park @ Bukit Raja	H&A Holdings 项目页
发展商	H&A Holdings Sdn Bhd（公司注册号 202001035360，1391681-T），办公室在莎阿南（Shah Alam）Setia Alam	发展商网页
占地面积	19.709 英亩	发展商网页
临街道路	Lorong Haji Abdul Manan（总规划图）	发展商总规划图
所属县与地方政府	巴生县，归巴生皇城市政厅 MBDK（Majlis Bandaraya Diraja Klang）管辖	MBDK
地段数量	47 个（K1 至 K47）：46 间半独立式，1 间独立式	发展商总规划图
项目状态	2024 至 2026 年，少量单位待售	发展商网页

发展商没有公布园区的邮政地址。付订金之前，请先索取地段号、所属区（mukim）和地契号码，并以地契上的资料核对邮政地址。这一步不只是为了寄信方便，银行估价、律师查册和日后申请营业执照都要用到准确的地段资料。

交通：港口、机场与铁路

下表是发展商公布的距离，属于大约的公路距离。货车实际所需时间受早晚高峰影响很大，签约前最好亲自跑一趟。

目的地	距离（发展商数字）
北港（Northport）	17 公里
巴生港南港（South Port）	20 公里
巴生港（Port Klang）	20 公里
西港（Westport）	36 公里
梳邦苏丹阿都阿兹沙机场	29 公里
吉隆坡国际机场（KLIA）	62 公里

• 港口：北港是最近的货柜码头。位于印达岛（Pulau Indah）的西港距离约是北港的两倍，如果您的货柜大多走西港，务必在高峰时段用满载货车实测来回时间，把运费和误船风险算进成本。
• 大道：根据 NST 报道，Bandar Bukit Raja 一带由新巴生谷大道（NKVE）、联邦大道、KESAS 大道和西海岸大道（WCE）连接。从本园区要走哪个交流道，取决于您的客户在哪里，所以请先实地开一遍路线。
• 铁路：发展商提到东海岸铁路（ECRL）加埔站。据 Malay Mail 报道，加埔站规划为客运站；另据 NST，鹅唛（Gombak）至巴生港路段预计 2028 年 1 月起全面通车。对工厂来说，它主要方便员工通勤，对货运帮助有限。

土地用途与地契

• 地契：按发展商项目页，园区为永久地契（freehold）。签约前要通过地契查册确认，并留意有没有限制权益（restriction in interest）或明示条件（express condition）限制土地用途。
• 分区与用途类别：发展商网页没有写明工业分区类别。签约前请向发展商索取规划批准文件，并向 MBDK 确认您的生产工序（例如轻工业、食品加工或仓储）是否获准。分区类别会影响您能做什么行业，也会影响将来转售或出租时的买家范围。
• 地方政府：建筑图则、完工及合规证书（CCC）、营业执照与门牌税都由 MBDK 负责。
• 分契与地契：请问清楚每个单位交屋时是否已有独立地契，若没有，预计何时发出。地契尚未发出时，银行的贷款条件往往不同，转售手续也会比较繁琐。

户型与规格

发展商目录列出九种户型。所有半独立式户型都是 200A 电力、地板承重 3 吨/平方米、檐高 40 英尺（12 米），车道为预拌沥青（premix）。目录注明规格可能随时更改而不另行通知，因此请把下表视为推出时的规格，并以您所买单位的批准图则为准。

户型	建筑面积（平方英尺）	地段面积（平方英尺）	办公楼层	电力
KB1 半独立式	9,805	15,735，另有 2,287 额外土地	1	200A
KB2 半独立式	7,470	12,947	1	200A
KB2A 半独立式	9,097	13,267	2	200A
KB3 半独立式	7,407	13,033	1	200A
KB3A 半独立式	9,034	13,273	2	200A
KB4 半独立式	10,646	15,043，另有 3,154 额外土地	2	200A
KB5 半独立式	10,459	14,649，另有 3,075 额外土地	2	200A
KB6 半独立式	12,560	18,058，另有 3,330 额外土地	2	200A
KS1 独立式（洋楼式）	25,364	39,263，另有 3,291 额外土地	2	400A

来源：H&A Holdings 项目页上的目录与总规划图。“办公楼层”指生产车间上方的办公室及储物楼层数量。

这些数字在实际使用上意味着什么：

• 生产车间：底层是厂房空间，半独立式由约 5,230 平方英尺（KB3）到 8,520 平方英尺（KB6），KS1 独立式约 17,150 平方英尺。楼上是位于厂房前段的办公室和储物间。挑选户型时，应以底层车间面积而不是总建筑面积来衡量能放多少机器和货架。
• 电力：200A 足够应付轻型组装、包装和仓储。若有烤炉、空压机或大量机器，往往需要更高电力；升级就要向国家能源公司（TNB）申请，可能还要建变电站，费用和时间都不小。选单位之前先算好用电负荷。
• 地板承重：3 吨/平方米（约 30 kN/m²）适合大部分货架以及轻中型机器。重型冲压机或高层货架，可先用地板承重计算器估算。
• 檐高：40 英尺的高度可以放多层选取式货架，也有空间装天车，但前提是结构本身按天车荷载设计，这一点要看结构图确认。

九种户型怎么选

按发展商目录，可以把九种户型分成四组来看：

• 入门型（KB2、KB3）：建筑面积约 7,400 至 7,500 平方英尺，底层车间约 5,230 至 5,290 平方英尺，楼上只有一层办公室和储物间，地段约 13,000 平方英尺。适合刚从排屋式厂房升级、需要独立出入和货车回转空间的中小企业。总价在园区内最低，是自用买家最常问的户型。
• 加层型（KB2A、KB3A）：底层车间与入门型相同，但前段多了一层储物楼层，建筑面积增至约 9,000 至 9,100 平方英尺。如果您的原料或成品体积不大、需要较多分层储物空间，又不想多付地价，这两款比较划算。
• 大车间型（KB1、KB4、KB5）：底层车间约 6,200 至 6,950 平方英尺，建筑面积约 9,800 至 10,650 平方英尺，三款都附带约 2,300 至 3,150 平方英尺的额外土地（以目录标示为准），适合需要较大户外装卸区或停车空间的用户。
• 最大户型（KB6 与 KS1）：KB6 底层车间约 8,520 平方英尺、建筑面积 12,560 平方英尺，是最大的半独立式；KS1 是全园唯一的独立式厂房，底层车间约 17,150 平方英尺，电力 400A，适合需要整栋独立厂房、电力要求较高或要装较大型生产线的企业。

挑选时，建议先列出三项硬指标：底层车间最少需要多少平方英尺、最少需要多少安培电力、最重的机器或货架每平方米有多重。用这三项去筛，往往一下子就能排除一半户型，再看预算和交屋时间做最后决定。

哪些企业在这里

园区是新项目，我们没有找到任何企业公告或主流媒体报道提到已入驻的公司。发展商自己的位置地图显示，最近的大型邻居是顶级手套 F47/F48 厂。预计首批进驻的会是制造、贸易与仓储类的中小企业。建议向发展商了解哪些地段已售出、买家属于什么行业，尤其当您的业务对邻居产生的粉尘、气味或震动比较敏感时，更要问清楚。反过来，如果您自己的工序会产生噪音或气味，也应先了解周边单位的用途，避免日后与邻居或地方政府产生纠纷。园区只有一条内部主路，47 个单位共用，货车进出的时段和泊车安排，也值得在买之前向发展商了解管理方式。

FactoryHub 园区内在售房源

截至 2026 年 10 月 12 日，FactoryHub 在园区内有两个有效的出售盘。房源数量少，下表列出的是个别叫价，而不是中位数。

房源	建筑面积（平方英尺）	地段面积（平方英尺）	叫价	每平方英尺叫价（建筑面积）
半独立式，KB3 户型	7,407	13,000	RM5,500,000	约 RM743
半独立式	11,114	10,674	RM8,256,591	约 RM743

当天园区内没有出租盘。以上都是叫价，不是成交价。两个单位的每平方英尺价格相同，显示这是发展商的价目表，因此可以进一步询问早鸟回扣、律师费配套和付款进度。目前在售单位可在武吉拉惹工厂出售页面查看，区内出租单位则在武吉拉惹工厂出租页面。

武吉拉惹 JPPH 成交数据（地区层面）

JPPH 目前没有 H&A 工业园本身的成交记录，因为园区仍在完工阶段。下表是整个武吉拉惹地区的数据，来自 JPPH 记录至 2026 年 7 月（24 个月）的成交，只能作为地区背景参考，不能当成园区内的成交价。完整数据见武吉拉惹工业成交页面。

武吉拉惹地区（JPPH）	成交价中位数	每平方英尺中位数	成交宗数
半独立式厂房	RM977 万	建筑面积 RM903	16
独立式厂房	RM1,490 万	建筑面积 RM1,085	20
工业地	RM1,354 万	土地 RM155	19

租金方面，JPPH 没有单独的武吉拉惹中位数。在同样 24 个月内，整个巴生及巴生港登记的半独立式厂房租约，中位数为每月每平方英尺 RM1.76（约每月 RM15,000，面积 8,490 平方英尺），共 110 宗。本园区 7,400 至 12,600 平方英尺的全新半独立式厂房，租金会按单位个别议定，以上数字只适合作为起点参考。

从数据可以看出两点。第一，本园区的叫价约每平方英尺 RM743，低于武吉拉惹半独立式厂房 RM903 的成交中位数，但武吉拉惹的成交样本只有 16 宗，单位面积、楼龄和地段差异很大，不宜直接比较。第二，武吉拉惹独立式厂房的成交中位数高达 RM1,085，主要因为区内很多是近年新建的大型独立式厂房。谈价时，应该拿面积、楼龄和规格相近的成交来比较，而不是只看平均数。

粗略算一算：自用还是出租

如果买来出租，可以先做一个简单的毛回报估算。以 KB3 户型 7,407 平方英尺为例，若按巴生及巴生港半独立式厂房租金中位数每平方英尺 RM1.76 计算，月租约 RM13,000，一年约 RM156,000；以 RM550 万的叫价计，毛回报约 2.8%。这只是用地区中位数做的示范，全新厂房的实际租金可能高于中位数，但也要扣除门牌税、地税、保险、维修和空置期。对投资者来说，这个回报率并不高，买这类厂房的主要理由通常是自用、永久地契和长期资产增值，而不是租金收入。若您是自用买家，则应把每月供款与目前租金相比，再加上搬迁和装修成本一起考虑。

与附近工业园比较

园区	发展商	主要产品	参考价格	备注
武吉拉惹 H&A 工业园	H&A Holdings	全新半独立式，1 间独立式	叫价约每平方英尺 RM743（两个房源）	19.709 英亩，永久地契，47 个地段
Bandar Bukit Raja 工业区各期	Sime Darby Property	半独立式、独立式、量身订造地段、A 级物流仓	见Bandar Bukit Raja 工业区指南	BBR 1（254 英亩）、BBR 2（201 英亩以上）、BBR 3（357 英亩），据 Sime Darby Property
Bukit Raja 3 Industrial Park	多个	以独立式为主	JPPH 中位数 RM1,490 万，每平方英尺 RM1,085（35 宗）	地段较大
Bukit Raja Prime Industrial Park	多个	以排屋式为主	JPPH 中位数 RM125 万，每平方英尺 RM841（35 宗）	入门门槛较低
H&A Industrial Hub @ Klang（加埔）	H&A Holdings	独立式与半独立式，建筑面积 23,000 平方英尺起	无 JPPH 园区数据	永久地契，发展商标示已 100% 售罄、2026 年完工，见发展商网页

JPPH 数字为园区层面的中位数，来自记录至 2026 年 7 月（24 个月）的成交。

如果您要找的是大面积仓库或物流园，请看我们的武吉拉惹仓库与厂房指南。如果也考虑美鲁一带，可参考美鲁工业区指南。

加埔 H&A Technology City：同一发展商，不同园区

很多人会把“H&A Technology City Kapar”和本园区一起搜索，但两者是不同的项目。H&A Holdings 在其项目页上把 H&A Technology City @ Klang 列在加埔，产品是永久地契工业地，地段 0.75 英亩起，第一期少量地段待售，项目期为 2024 至 2027 年。该网页在地契栏写 500 英亩，正文却描述为 2,010 英亩的工业区，因此请向发展商确认实际出售土地适用哪个数字。简单来说，Technology City 卖的是让您自己建厂的土地，而武吉拉惹 H&A 工业园卖的是建好的厂房。想了解加埔市场，可参考我们的加埔工业区指南。

买厂或租厂核对清单

• 取得地段号、地契号码和所属区（mukim），做地契查册（地契类型、产权负担、明示条件）
• 索取您所选户型的批准建筑图则，而不是只看宣传册
• 书面确认 TNB 供电：半独立式 200A 或独立式 400A，以及升级电力的费用与所需时间
• 若计划装货架或天车，在批准的结构图上核对地板承重与檐高
• 询问预计交屋（空置交付）与 CCC 日期，以及买卖合约（SPA）中的延迟交屋赔偿条款
• 向 MBDK 确认您的工序获准，以及是否需要环境局（DOE）或消防局（Bomba）批准
• 议价前，把叫价与武吉拉惹和美鲁最近的 JPPH 成交数据作比较
• 用律师费计算器预算律师费、印花税和贷款费用
• 租厂的话：一般是 2 个月押金、1 个月水电押金和 1 个月预付租金；若业主已注册 SST，租金另收 6% 服务税
• 在高峰时段用货车实际开一趟到北港和主要客户的路线

我们的武吉拉惹工业地产经纪可以安排看本园区及周边园区的单位，包括其他经纪的房源。

选择这个园区前要想清楚的三件事

第一，您需要的是新厂还是马上能用的厂。园区的项目期标示为 2024 至 2026 年，而我们手上有一个单位注明预计 2027 年第一季完工。如果您的租约快到期，或者订单已经在等，就要把完工、取得 CCC、申请电表和装修的时间全部算进去，必要时先租一个过渡厂房。

第二，200A 够不够用。半独立式单位全部是 200A。对包装、组装、贸易和一般仓储来说通常足够；但如果您有注塑机、烤炉、冷库或大量空压机，200A 很可能不够。申请升级电力要经过 TNB，时间与费用都要事先问清楚，不要等交屋后才发现问题。

第三，您看重的是永久地契还是地点。这个园区最大的特点是全新、永久地契、规格统一。若您更在意离西港近，或需要大面积的物流仓，Bandar Bukit Raja 的物流园或港区一带可能更合适。建议同时比较两三个园区，再决定。

常见问题

武吉拉惹 H&A 工业园的确切位置在哪里？

园区位于雪兰莪巴生县。发展商的总规划图显示园区临 Lorong Haji Abdul Manan，位置地图则标在武吉拉惹靠美鲁一侧的顶级手套 F47/F48 厂。要确认确切地点，请索取地段号和地契号码。

武吉拉惹 H&A 工业园的发展商是谁？

发展商是 H&A Holdings Sdn Bhd（公司注册号 202001035360），办公室在莎阿南 Setia Alam。加埔的 H&A Industrial Hub 和 H&A Technology City 也是同一家公司的项目。

武吉拉惹 H&A 工业园是永久地契吗？

是的，发展商把这块 19.709 英亩的土地列为永久地契。签约前请通过地契查册确认地契类型和任何明示条件。

厂房有哪些面积和规格？

46 间半独立式单位的建筑面积为 7,407 至 12,560 平方英尺，地段面积 12,947 至 18,058 平方英尺，电力 200A。唯一的独立式单位建筑面积 25,364 平方英尺，地段面积 39,263 平方英尺，电力 400A。所有单位的规格都是地板承重 3 吨/平方米、檐高 40 英尺。

H&A 工业园的厂房多少钱？

截至 2026 年 10 月 12 日，FactoryHub 园区内两个出售盘的叫价分别是 7,407 平方英尺 RM550 万和 11,114 平方英尺 RM826 万，按建筑面积计都约每平方英尺 RM743。这些是叫价，JPPH 目前还没有该园区的成交记录。

武吉拉惹 H&A 工业园什么时候完工？

发展商标示的项目期是 2024 至 2026 年。我们手上有一个单位注明预计 2027 年第一季完工，因此请向发展商确认您所买地段的 CCC 与交屋日期。

H&A 工业园和 Bandar Bukit Raja 工业园是同一个地方吗？

不是。Bandar Bukit Raja 的工业区由 Sime Darby Property 在占地 5,240 英亩的镇区内发展，而武吉拉惹 H&A 工业园是 H&A Holdings 发展的 19.709 英亩园区。两者是不同的发展项目，规格和价格也不同。

加埔的 H&A Technology City 是同一个园区吗？

不是。它是 H&A Holdings 在加埔的另一个项目，出售 0.75 英亩以上的永久地契工业地；武吉拉惹的园区出售的则是建好的半独立式和独立式厂房。

资料来源

• H&A Holdings：H&A Industrial Park @ Bukit Raja 项目页、目录与总规划图
• H&A Holdings：H&A Technology City @ Klang
• H&A Holdings：H&A Industrial Hub @ Klang
• Sime Darby Property：Bandar Bukit Raja 工业园
• FMT：顶级手套位于巴生美鲁的工厂（2020）
• NST：连接 Bandar Bukit Raja 的大道（2022）
• Malay Mail：雪兰莪的 ECRL 车站（2024）
• NST：ECRL 通车时间表（2026）
• MBDK 巴生皇城市政厅
• JPPH 估价与产业服务局：记录至 2026 年 7 月的工业成交与租约

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