武吉拉惹国际工业综合区（Bukit Raja International Industrial Complex，BRIIC）：位置、业主、Shopee 仓库与租仓须知
武吉拉惹国际工业综合区（BRIIC）是巴生 Jalan Keluli 的坡道直达仓库综合区，Shopee 大型仓库就在这里。本文说明位置、业主与承建商、归哪个市政厅、有没有第三期、租约印花税，以及租客签约前要核对的重点。
有工厂买卖或租赁需求？
要点
- Bukit Raja International Industrial Complex（BRIIC，武吉拉惹国际工业综合区）是一座坡道直达（ramp-up）仓库综合区，地址为 Jalan Keluli 2B/KU2, Taman Perindustrian Bukit Raja, 41050 Klang。 Shopee 给卖家的 Fulfilled by Shopee 入仓地址就是这里（Shopee 卖家教育中心）。
- 业主是 Seri Yakin Logistics Sdn Bhd，承建商是杨忠礼（YTL）旗下的 Syarikat Pembenaan Yeoh Tiong Lay。 这是钢结构分包商在2022至2023年项目记录中列明的资料（Tong Seng）。
- 公开记录显示第一期就是 Shopee 的大型仓库。 Shopee 在2023年1月宣布在武吉拉惹启用一座两层、140万平方尺的大型仓库（The Star）。CGS CIMB 关于 YTL 的研究报告指出，YTL 的一名业务伙伴在2021年底同意向 Boustead 购入武吉拉惹89.3英亩土地，而 Shopee 已为占地逾39英亩的第一期签下12年租约，净可租面积142万平方尺（YTL 官网转载的 CGS CIMB 报告）。
- 截至2026年11月，我们没有找到任何公告或新闻宣布后续期数。 网上常有人搜“BRIIC phase 3”，但这仍未获证实，有需要请直接向业主确认。
- 在这里租仓，规则与一般仓库相同。 租期超过三年的租约须连同 Form 15A 在土地局注册；租约印花税由租客缴付，租期三年以上至五年，每 RM250 年租缴 RM5，五年以上缴 RM7（LHDN 指引，2026年6月30日）。
搜索 BRIIC 的人，通常有三个目的：想知道它在哪里（罗厘司机、要把货送进 Shopee 仓的卖家、新员工），想知道业主是谁，或者想在里面或附近租仓。本文根据公开记录把这三件事讲清楚，再列出物流和电商租客在武吉拉惹签下坡道仓库租约之前，必须逐项核对的重点。
BRIIC 在哪里？归哪个市政厅管？
BRIIC 的地址是 Jalan Keluli 2B/KU2, Taman Perindustrian Bukit Raja, 41050 Klang, Selangor。Shopee 在这里的入仓单位是 “Bukit Raja Industrial Complex” 的 Unit WA-L2-A1（Shopee）。如果您要把货送进 Shopee 仓，送货单上就写这个单位号。
这个综合区位于 Jalan Keluli 一带的武吉拉惹旧工业区，并不在 Sime Darby Property 发展的武吉拉惹镇（Bandar Bukit Raja）里面。E-Metro 物流园和 BBR 各期工业园才在武吉拉惹镇内，详情可看我们的 E-Metro 物流园指南。想了解整个武吉拉惹工业区的园区分布与盘源，可以看 武吉拉惹工业区指南。
巴生皇城市政厅（MBDK）还是莎阿南市政厅（MBSA）？
武吉拉惹的工业地分属两个市政厅，单看邮区编号并不能确定归谁管。雪兰莪州议会公布的“各地方政府工业区名单”中，Taman Perindustrian Bukit Raja, Seksyen 7 列在莎阿南市政厅（MBSA）之下，而 Kawasan Perindustrian Bukit Raja 和 Kawasan Perindustrian Ladang Bukit Raja 则与武吉拉惹镇各期一起，列在巴生皇城市政厅（MBDK）之下（雪兰莪州议会，2025年）。
BRIIC 的地址用的是巴生邮区 41050。可是只隔一条路、位于 No 3 Jalan Keluli Satu 的另一座仓库，地址写的是 40000 Shah Alam，地契却是 Lot 35931, Mukim Kapar, District of Klang，也就是巴生县加埔区（Axis REIT）。最实际的做法：向屋主要最新的门牌税（cukai taksiran）单。发出门牌税单的市政厅，就是负责您营业执照、招牌和装修审批的市政厅。
BRIIC 的业主和承建商是谁？
| 项目 | 记录内容 | 来源 |
|---|---|---|
| 业主 | Seri Yakin Logistics Sdn Bhd | Tong Seng 项目记录 |
| 总承建商 | Syarikat Pembenaan Yeoh Tiong Lay Sdn Bhd（YTL） | Tong Seng 项目记录 |
| 钢结构 | 3,700吨，于2022至2023年制作与安装 | Tong Seng 项目记录 |
| 建筑类型 | 巴生加埔区两座两层坡道仓库，预计2023年中完工 | YTL 2022年年报 |
| 土地 | YTL 业务伙伴向 Boustead 购入的武吉拉惹89.3英亩土地，第一期逾39英亩 | CGS CIMB 报告，2023年6月7日 |
YTL 2022年年报把当年拿下的仓库合约描述为“巴生加埔区（Mukim Kapar）两座两层坡道仓库”。Jalan Keluli 一带的地段正是在加埔区，上面 Axis REIT 的地契资料可以印证。
第一期有什么？Shopee 大型仓库是不是 BRIIC？
按公开记录，是的。Shopee 卖家中心列明其仓库位于 “Bukit Raja Industrial Complex”。Shopee 在2023年1月表示，武吉拉惹这座新仓库为两层、面积140万平方尺，是配备云端基础设施的综合高科技物流园（The Star，2023年1月30日）。CGS CIMB 报告则给出租约条件：租期12年，每三年调升一次租金，净可租面积142万平方尺。
坡道仓库的意思是：罗厘可以沿着坡道直接开上楼上的装卸平台，楼上和楼下都能像地面层一样装卸货。这就是一座只有两层的建筑，也能提供上百万平方尺仓储空间的原因。
BRIIC 有没有第二期或第三期？
Google 上不少人搜“BRIIC phase 3”。CGS CIMB 报告说逾39英亩是89.3英亩地段的第一期，也就是说还剩下最多约50英亩可作后续发展。不过截至2026年11月，我们找不到任何公告、文告或新闻公布后续期数的面积、时间或租户。如果您的搬迁计划要靠未来的新一期，请先取得业主的书面确认。
Jalan Keluli 一带还有哪些仓库？
Jalan Keluli 已经成为电商物流的聚集地，但这里的大仓不一定都属于 BRIIC：
- Bukit Raja Distribution Centre 2（No 3 Jalan Keluli Satu）是 Axis REIT 的物业，不属于 BRIIC。这是一块永久地契地段，土地面积904,061平方尺，净可租面积620,096平方尺，包括一座新建单层仓库和一栋旧有三层办公楼；2023年8月1日交给 SPX Xpress（前称 Shopee Express），租期15年（Axis REIT）。
- 武吉拉惹的其他坡道仓库：YTL 也在武吉拉惹为 ALP BR (Malaysia) 兴建一座三层坡道仓库，原定2024年中完工；目前正为 Rochester Logistics 兴建一座四层物流中心，目标2028年5月完工（YTL 2026年年报）。
- E-Metro 物流园位于武吉拉惹镇第二期，提供 Metrohub 坡道仓库和量身订建地段。
能不能在 BRIIC 租仓？要花多少钱？
BRIIC 是为超大型单一用户而建的，记录中第一期已长期租给 Shopee。某个时候有没有空位，由业主决定，所以第一步永远是先问。
从询问到入驻的步骤
- 写清楚需求：面积、货位数量、装卸位、楼上是否适合您的作业、电力，以及要存放的货物。
- 向业主或 BOVAEP 注册中介（REN、PEA 或 REA）询问有没有空位，并索取各层平面图和规格。
- 谈妥条件：租金、调租日期、押金、免租装修期、管理费，以及坡道和屋顶由谁维修。
- 核对建筑文件：完工及合格证书（CCC）、消防证书，以及批准用途是否涵盖您的货物。
- 签约与注册：租期超过三年的租约须连同 Form 15A 签署，并在土地局（PTG）注册。租约本身完成盖印后，Form 15A 只需缴固定 RM10 印花税。
- 向 LHDN 缴租约印花税：租客缴正本的印花税，屋主缴副本的印花税。
租金预算可以参考什么？
BRIIC 本身没有已登记的租金记录。作为整体市场参考，截至2026年8月的24个月里，巴生与巴生港在 JPPH 登记的厂房租约共780宗，租金中位数为每月每平方尺 RM1.43，常见区间为每月每平方尺 RM1.00 至 RM1.90，常见租期24个月；独立式工厂租金中位数为每月每平方尺 RM1.22，约15,090平方尺的单位每月 RM19,700（301宗）（巴生与巴生港成交价与租金）。新建多层坡道仓库与旧独立式工厂是不同的产品，这些数字只适合用来比较选择，不能拿来估算 BRIIC 的租金。
租约印花税
《1949年印花税法令》附表一第49(a)项，按年租每 RM250（不足 RM250 也按 RM250 计）征收：
| 租期 | 每 RM250 年租的印花税 |
|---|---|
| 一年或以下 | RM1 |
| 一年以上至三年 | RM3 |
| 三年以上至五年 | RM5 |
| 五年以上 | RM7 |
纯粹算术示范，并非 BRIIC 实际租金：月租 RM50,000 等于年租 RM600,000，即2,400个 RM250。三年租约印花税为 RM7,200，五年为 RM12,000，十年为 RM16,800。可以用 租约印花税计算器 算您自己的数字。
租坡道仓库前要核对什么？
坡道仓库好不好用，关键在于每一层对您的罗厘和货架来说，是否真的跟地面层一样。签约前，以下几点都要拿到书面资料：
- 每层的楼面承重（kN/m²），对照您的货架和叉车。楼上和楼下的承重可能不同，要分开问。
- 坡道：宽度、40尺拖格能否转弯，以及繁忙时段是单向还是双向行车。
- 每层装卸位数量、调节板（dock leveller）和平台高度，对照您每天的罗厘车次。
- 每层的净高和洒水系统类型，要配合货架高度和存放的货物。
- 批准用途与执照：如果存放化学品或其他危险品，要确认批准用途涵盖这些货物；营业执照由门牌税单上的市政厅发出。
- 单位的电力配额，特别是要上自动化、冷冻设备或叉车充电的租客。
- 管理费与公共区域：管理费包含哪些项目（保安、坡道维修、公共照明），以及罗厘进出时间。
- 租约条款：调租方式（报道指 Shopee 的租约每三年调升一次）、租约期满时的复原要求，以及能否分租部分空间。
在 BRIIC 租仓，还是在武吉拉惹买厂？
大型坡道仓库适合需要很大楼面、而且要快速进驻的业者。也有很多厂家选择在武吉拉惹买下自己的厂房。截至2026年8月的24个月里，武吉拉惹在 JPPH 登记的成交如下：
| 类型 | 登记成交 | 成交价中位数 | 按土地面积计每平方尺价格 |
|---|---|---|---|
| 排屋式工厂 | 22宗 | RM100万 | 土地每平方尺 RM530（土地中位数1,604平方尺） |
| 半独立式工厂 | 19宗 | RM980万 | 土地每平方尺 RM446（土地中位数21,980平方尺） |
| 独立式工厂 | 16宗 | RM1,490万 | 土地每平方尺 RM342（土地中位数43,572平方尺） |
| 工业地 | 20宗 | RM1,354万 | 土地每平方尺 RM155 |
截至2026年8月的12个月，登记数据显示武吉拉惹共有36宗工业成交，总值 RM2.159亿，其中 Bukit Raja Prime Industrial Park 成交最活跃。详情见 武吉拉惹成交价与租金。想从另一个角度了解武吉拉惹旧工业区与武吉拉惹镇，也可以看郑淇勺小姐在 klangindustrial.com 的 武吉拉惹页面。
常见问题
Bukit Raja International Industrial Complex（BRIIC）在哪里？
BRIIC 位于 Jalan Keluli 2B/KU2, Taman Perindustrian Bukit Raja, 41050 Klang, Selangor，属于武吉拉惹旧工业区。Shopee 在这里的仓库是 Unit WA-L2-A1，送 Fulfilled by Shopee 货物时，送货单上就写这个单位号。
BRIIC 的业主是谁？
钢结构承包商的项目记录列明业主为 Seri Yakin Logistics Sdn Bhd，总承建商为杨忠礼旗下的 Syarikat Pembenaan Yeoh Tiong Lay。CGS CIMB 报告则把向 Boustead 购入这块89.3英亩地段的买家称为 YTL 的业务伙伴。
武吉拉惹的 Shopee 大型仓库是不是 BRIIC？
是的。Shopee 列明其仓库地址为 “Bukit Raja Industrial Complex”，并在2023年1月宣布这座两层、140万平方尺的武吉拉惹仓库。附近 No 3 Jalan Keluli Satu 的 SPX Xpress 仓库，则是另一座属于 Axis REIT 的物业。
BRIIC 有第三期吗？
截至2026年11月，公开记录中没有。第一期占89.3英亩地段中的逾39英亩，仍有土地可作后续发展，但后续期数的面积、时间和租户都还没有公布。
BRIIC 归巴生皇城市政厅（MBDK）还是莎阿南市政厅（MBSA）？
武吉拉惹的工业地分属 MBDK 和 MBSA，Jalan Keluli 一带的地址也同时出现巴生和莎阿南两种邮区。请查看单位的门牌税单：发出门牌税单的市政厅，就负责您的营业执照和装修审批。
在 BRIIC 租仓要缴多少租约印花税？
租客按年租每 RM250 缴税：一年或以下 RM1，一年以上至三年 RM3，三年以上至五年 RM5，五年以上 RM7。租期超过三年的租约还要以 Form 15A 注册，Form 15A 需缴固定 RM10 印花税。
小型企业能在 BRIIC 租到仓位吗？
BRIIC 是为超大型单一用户而建，第一期已长期租给 Shopee，因此不太可能有小单位出租。需要较小面积的业者，通常会在武吉拉惹其他地方租排屋式工厂、半独立式工厂，或附近较小的坡道单位。
本文说明公开记录与印花税法令的税率，不构成法律或税务意见，签约前请与律师或税务顾问确认。
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