加影 Tiara Industrial Park 7（TIP7）：位置、厂房规格、价格与买前要查什么
Tiara Industrial Park 7 是位于 Kajang-Semenyih Bypass 旁的永久地契项目，第一期有 114 间半独立式和集群式工厂。本文整理位置、开发商公布的规格、周边 JPPH 成交数据，以及订购前要查的事项。
有工厂买卖或租赁需求？
- Peter TanREN 12771 · 016-666 6872
重点摘要
- Tiara Industrial Park 7（TIP7）是 Kueen Lai Group 开发的永久地契轻中型工业项目，以加影（Kajang）和士毛月走廊为卖点，占地 93 英亩，位于 Kajang-Semenyih Bypass（加影至士毛月绕道）旁。第一期共 114 个单位：14 间半独立式工厂和 100 间集群式工厂（cluster factory）。
- 两种单位的楼面分别是 22,226 和 12,573 平方英尺。 每间约有一半仓库面积在楼上，而宣传册列出的楼上承重只有底楼的一半，签约前要先用楼上这一层测试你的作业流程。
- 开发商官网没有公布价格，我们在 JPPH 注册数据中也没有找到 TIP7 的记录。 可参考的是周边半独立式工厂：士毛月与 Beranang 中位数 360 万令吉（每平方英尺地皮 263 令吉），加影、无拉港与万宜中位数 517 万令吉（每平方英尺地皮 447 令吉）。
- 向开发商买工厂，不在保障购屋者的房屋法令范围内。 你的保障就是买卖合约（SPA）写了什么，所以地契、批文、规格和交付日期都要白纸黑字。
- 两个地名都归加影市议会（MPKj）管，因为它的辖区同时包括 Mukim Kajang 和 Mukim Semenyih。
Tiara Industrial Park 7 是雪兰莪乌鲁冷岳县（Hulu Langat）的新永久地契厂房项目。很多人想查的价格、完工日期和租金，目前都还没有公开记录，所以这篇指南整理开发商已公布的内容、周边的注册成交数据，以及买家该查什么。
Tiara Industrial Park 7 在哪里？算加影还是士毛月？
开发商的项目页面把地点写成 Kajang，同时形容它位于士毛月走廊。宣传册显示园区紧邻 Kajang-Semenyih Bypass，并有自己的高速入口。
两个地名其实归同一个市议会。MPKj 辖区 787.61 平方公里，涵盖六个 mukim，其中包括 Kajang 和 Semenyih。门牌税、建筑图和营业执照都找 MPKj。至于在土地局怎么登记，要看地契上写的是哪个 mukim。
离吉隆坡和巴生港有多远？
以下是宣传册自己的数字，并非独立测量。
| 目的地 | 宣传册数字 |
|---|---|
| Bandar Teknologi | 2.3 公里，3 分钟 |
| 士毛月 | 路线图 3.1 公里、5 分钟；距离表 4 公里 |
| 加影 | 路线图 4.2 公里、7 分钟；距离表 3 公里 |
| EKVE 高速 | 5.2 公里，4 分钟 |
| 无拉港 | 19 公里 |
| 蕉赖 | 20 公里 |
| 吉隆坡市中心 | 30 公里 |
| 莎阿南 | 46 公里 |
| 巴生 | 55 公里 |
| 港口 | 63 公里（鸟瞰图标示巴生西港 60 分钟） |
项目页面说 LEKAS、SILK 和 PLUS 高速都只需几分钟，页面摘要还提到可直达 CKE。建议在你实际运货的时段，开罗里走一趟。如果货柜是你的主要货流，单程 63 公里是实实在在的拖运成本，要和靠近港口的厂房一起比较。
Tiara Industrial Park 7 的开发商是谁？
宣传册写明开发商是 Kueen Lai Villa Sdn Bhd（635984-W），为 Kueen Lai Group 的子公司。销售办公室地址是 No. 3 Jalan Damai Mewah 1, Taman Damai Mewah, Off Jalan Semenyih, 43000 Kajang，每天上午 10 点至下午 5 点营业。集团官网列出的电话是 +603-8739 4322，电邮是 enquiry@kueenlaigroup.com.my。
这个集团以前也建过厂房。The Edge 在 2013 年报道，士毛月较早的 Tiara Industrial Park 占地 4.41 英亩永久地契，共 10 间两层半独立式工厂，于 2011 年完工。宣传册另列出 Nilai 3 的 Tiara Sentral（70 间半独立式工厂，2015 年完工）和 Tiara Industrial Park 3。
能买到什么？半独立式与集群式工厂规格
以下数字来自宣传册的平面图，面积单位为平方英尺。
| 半独立式工厂 | 集群式工厂 | |
|---|---|---|
| 第一期单位数 | 14 | 100 |
| 地皮 | 85 x 225 英尺 | 75 x 140 英尺 |
| 建筑占地 | 60 x 160 英尺 | 50 x 100 英尺 |
| 底楼仓库 | 9,543 | 4,963 |
| 夹层办公室 | 702 | 589 |
| 一楼仓库 | 9,610 | 5,023 |
| 二楼办公室 | 2,371 | 1,995 |
| 仓库合计 | 19,153 | 9,989 |
| 办公室合计 | 3,073 | 2,584 |
| 总楼面 | 22,226 | 12,573 |
| 建筑总高 | 15.5 米（50 英尺） | 15 米（49 英尺） |
| 剖面图标示高度（底楼 / 一楼） | 7.5 米 / 4.5 米 | 7.5 米 / 4.5 米 |
宣传册列出的全项目配置包括：底楼承重 4 吨、一楼 2 吨，200 至 300 安培电力，货梯和客梯，太阳能板，智能保安系统和 16 英尺围栏。园区还规划了 8 栋共 2,500 床位的集中式员工宿舍（CLQ）和美食中心。总布局图另外标出一块 "future phase"，所以 114 个单位只是第一期，不是整个 93 英亩。
这些数字要怎么验证？
- 一半仓库在楼上。 半独立式的 19,153 平方英尺，是楼下 9,543 加楼上 9,610。如果叉车和货架只在一层作业，跟其他厂房比较时要看底楼数字，不是总数。
- 货梯决定楼上好不好用。 宣传册没有写货梯载重和轿厢尺寸。两个都要问清楚，再对照你最重的栈板和托盘车。
- 承重没有写面积单位。 宣传册只写 "4 ton" 和 "2 ton"。请对方书面确认每平方米的设计载重，再用我们的楼板承重计算器算货架。
- 高度不一定是净高。 7.5 米和 4.5 米来自剖面图。每层都要问梁下和喷淋头下的净高。
- 前院对长拖车偏短。 平面图显示两种单位前面都是 40 英尺，一侧 25 英尺。40 英尺货柜就和前院一样长，所以要请对方提供罗里转弯路径图。
- 电力只给了范围。 宣传册没有写哪种单位是 200 或 300 安培。要按你的单位确认，再和你的用电负荷比较。
- 图纸有出入。 总布局图的图例把半独立式写成 60 x 155 英尺，平面图却是 60 x 160 英尺。
Tiara Industrial Park 7 的厂房多少钱？租金多少？
开发商项目页面没有写价格，请向销售办公室索取最新价目表。我们在两个邻近地区的 JPPH 注册数据中，都没有找到 TIP7 的成交或租约记录。下面是周边的注册数据，时段为截至 2026 年 8 月的 24 个月。所有每平方英尺售价都按地皮计算，不是按建筑面积。
| JPPH 注册数据 | 士毛月与 Beranang | 加影、无拉港与万宜 |
|---|---|---|
| 半独立式工厂成交宗数 | 86 | 58 |
| 中位价 | 360 万令吉 | 517 万令吉 |
| 常见区间 | 300 万至 495 万令吉 | 383 万至 708 万令吉 |
| 每平方英尺地皮价 | 263 令吉 | 447 令吉 |
| 地皮中位数 | 13,153 平方英尺 | 11,754 平方英尺 |
| 半独立式工厂月租 | 每平方英尺 1.13 令吉 | 每平方英尺 1.75 令吉 |
| 全部注册工厂月租 | 每平方英尺 1.22 令吉 | 每平方英尺 1.55 令吉 |
这两个地区没有集群式工厂的数据。雪兰莪和吉隆坡全区的集群式工厂在 24 个月内有 25 宗成交，中位价 289 万令吉，每平方英尺地皮 356 令吉，地皮中位数 7,804 平方英尺。
这些数字只能当背景，不能当作 TIP7 的估价。TIP7 半独立式的地皮是 85 x 225 英尺（19,125 平方英尺），楼层也多，和数据里常见的旧式半独立式工厂不同。永久地契本身也解释不了全部差价：士毛月与 Beranang 的永久地契工厂中位价 310 万令吉（135 宗），租赁地契 193 万令吉（37 宗），这个差距同时反映地点、面积和厂房类型，不只是地契。
订购前要查什么？
- 看现行地契，不要只看宣传册。 开发商写的是 "fully titled industrial plots" 和个别地契（individual title）。请律师查册，确认地契类别和明示条件允许工业用途。我们的地契种类指南说明了要看哪些栏位。
- 问清楚到底买的是什么。 项目页面同时提到 "ready-to-build lots" 和工厂单位。要确认价格是否包括建好的厂房，以及签约时你的地段是否已有独立地契。
- 查看规划准证和获批建筑图。 向对方要 Kebenaran Merancang，以及 MPKj 批准的该单位类型建筑图。
- 把规格写进买卖合约。 宣传册声明内容 "cannot form part of an offer or contract"，图片也只是构想图。如果承重、高度、电力或货梯对你重要，就列入合约附表。
- 写明交付日期和延误赔偿。 开发商官网和宣传册都没有写完工日期，所以真正算数的是合约上的日期。
- 预先考虑 CCC。 营业执照、消防批准和保险理赔都和它有关，详见我们的 CCC 指南。
- 问清每月费用。 保安费或园区管理费都要有书面说明。
- 先问银行。 付订金之前，先问银行怎样为未完工的厂房贷款。
宣传册写工业地，为什么还要查地契？
一份公开文件可以说明原因。2025 年 9 月，Asian Pac Holdings 向马交所发布文告，称旗下子公司把 Mukim Semenyih 的 Lot 7141 卖给 Kueen Lai Properties Sdn Bhd。文告形容这块地为 88.26 英亩永久地契空地，位于 Bandar Sunway Semenyih 和 Kajang-Semenyih Bypass 之间，没有土地用途类别，明示条件是 "Pertanian"（农业）。
我们无法确认这块地是否属于 TIP7，它的面积也和宣传册的 93 英亩不同，所以我们并不是说两者是同一块地。这也不代表有任何问题，因为土地可以在买卖之后再转换用途。重点在于：这一带的土地在转换前可能带有农业条件，只有最新的地契查册，才能告诉你自己的地段今天是什么状态。
和买房子有什么不同？
《1966 年房屋发展（管制与执照）法令》保障的是 "housing accommodation" 的买家。全国购屋者协会（HBA）的一篇文章举例说，一栋由分层工厂、店铺和办公室组成的建筑 "will not be governed by the Act"，这类买家只能依靠合约法。
这一点可能会变。Bernama 在 2026 年 8 月报道，新的产业发展法令已进入最后审查阶段，范围将从住宅扩大到店铺等商业产业。报道没有提到工业产业，法令也尚未生效，所以要问律师签约当天适用什么。
员工宿舍怎么看？
园区内规划宿舍是个方便，但雇主的责任不会因此消失。槟州行政议员在 2026 年 2 月向 The Star 表示，雇主必须遵守 Act 446，包括向劳工局申请住宿证书。同一份报章也报道，违规者每项罪行最高可罚 5 万令吉。要问清楚由谁营运宿舍、每个床位多少钱，以及你的工厂开业时宿舍是否已建好并取得证书。
买 TIP7 新单位，还是附近的现成厂房？
| TIP7 新单位 | 附近现成厂房 | |
|---|---|---|
| 入驻时间 | 建成并取得 CCC 后，按合约日期 | 一般买卖完成后 |
| 能否先看实物 | 只有图纸和构想图 | 可看实际建筑 |
| 注册成交价依据 | 暂未找到 | 同园区的 JPPH 成交 |
| 布局 | 多层，一半仓库在楼上 | 各有不同，通常较简单 |
| 主要风险 | 交付、规格变更 | 楼龄、状况、过去的改建 |
如果几个月内就要开工，现成厂房才是实际的选择。JPPH 数据显示，士毛月与 Beranang 最活跃的园区是 Bandar Teknologi，24 个月内有 43 宗成交，而宣传册标示它距离 TIP7 只有 2.3 公里。你可以先看看士毛月出售中的工厂来比较。
常见问题
Tiara Industrial Park 7 在哪里？
它位于雪兰莪乌鲁冷岳县的 Kajang-Semenyih Bypass 旁。开发商把地点写成 Kajang，并形容它位于士毛月走廊。开发商销售办公室在 No. 3 Jalan Damai Mewah 1, Taman Damai Mewah, Off Jalan Semenyih, 43000 Kajang。
Tiara Industrial Park 7 的开发商是谁？
宣传册写明的开发商是 Kueen Lai Villa Sdn Bhd，它是 Kueen Lai Group 的子公司。这个集团曾建造士毛月较早的 Tiara Industrial Park（2011 年完工）和 Nilai 3 的 Tiara Sentral（2015 年完工）。
Tiara Industrial Park 7 是永久地契吗？
开发商以永久地契和个别地契作为卖点。请律师用最新查册确认，并检查地契类别和明示条件是否允许工业用途。还要确认签约时个别地契是否已经发出，还是之后才发。
Tiara Industrial Park 7 的厂房多少钱？
开发商项目页面没有公布价格，请向销售办公室索取最新价目表。作为参考，截至 2026 年 8 月的 24 个月内，JPPH 注册的半独立式工厂中位价在士毛月与 Beranang 是 360 万令吉，在加影、无拉港与万宜是 517 万令吉。这些是其他园区的数据，不是 TIP7 的价格。
Tiara Industrial Park 7 可以租厂吗？
我们没有找到 TIP7 的注册租约，开发商资料也只谈出售。单位建成后能否出租，要看个别业主。周边注册工厂月租中位数，士毛月与 Beranang 是每平方英尺 1.22 令吉，加影、无拉港与万宜是每平方英尺 1.55 令吉。
Tiara Industrial Park 7 的联络电话是多少？
Kueen Lai Group 官网列出 +603-8739 4322 和 enquiry@kueenlaigroup.com.my。宣传册写明销售办公室每天上午 10 点至下午 5 点营业。
Tiara Industrial Park 7 什么时候完工？
我们读到的开发商官网和宣传册都没有写完工日期。请把交付日期和延误赔偿写进买卖合约，因为那才是你可以依法要求的日期。
Tiara Industrial Park 7 归哪个市议会管？
归加影市议会（MPKj）。它的辖区同时包括 Mukim Kajang 和 Mukim Semenyih，所以两个地名都是同一个市议会。门牌税、建筑图和营业执照都由 MPKj 处理。
本指南仅供参考，并非法律或税务意见。付款前请自己的律师审阅地契和买卖合约。规格来自开发商，可能会变更。
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