巴生市政厅（MBDK）工厂与仓库执照指南：工业执照申请、MyLesen步骤与逾期罚款
巴生工厂与仓库如何申请 MBDK 工业执照：临时执照、各部门支持信、执照条件、MyLesen 更新步骤与逾期罚款，一篇看懂。
有工厂买卖或租赁需求？
重点摘要
- 在巴生皇城市政厅（MBDK，前称巴生市议会 MPK）辖区内营运的工厂或仓库，都必须向 MBDK 执照局（Jabatan Pelesenan） 申请执照。执照发给实际营运的公司，而不是发给建筑物。
- 工厂与仓库属于 工业执照。MBDK 顾客宪章规定：临时工业执照（Lesen Sementara Industri）14 天内决定，风险类工业执照（Lesen Industri Berisiko）30 天内决定。
- 拿到临时执照后，还要向最多十个部门取得支持信函，包括 巴生区消防局、职业安全与卫生局（DOSH）、环境局（DOE）、巴生县土地局，以及市政厅建筑组和城市规划组。文件齐全后 30 天内处理。
- 执照每年通过 MyLesen（mylesen.mbdk.gov.my） 更新。以 2026 年度执照为例，12 月 31 日之后才更新，工业执照罚款为 1月至3月 100 令吉、4月至6月 300 令吉、6月以后 600 令吉。
- 买厂或租厂前先确认单位能否领到执照：工业地位、CCC 证书、没有盖住沟渠的扩建，以及所有作业和堆放都能在厂内完成。
工厂和仓库要向 MBDK 申请哪一种执照？
MBDK 执照局负责辖区内所有贸易、商业与工业执照。与厂房相关的类别如下：
| 执照类别（MBDK 名称） | 适用情况 | 顾客宪章处理时间 |
|---|---|---|
| Lesen Industri Berisiko 风险类工业执照 | 工厂、仓库与旧货业的正式执照 | 30 天 |
| Lesen Sementara Industri 临时工业执照 | 补齐条件期间先发的临时执照 | 14 天 |
| KTK 合法化计划工业执照 | 雪州非法工厂（KTK）合法化计划下的厂房 | 30 天 |
| Lesen Perniagaan dan Iklan 商业与广告执照 | 商业场所与招牌 | 视风险等级 1 至 30 天 |
以上时间出自 MBDK 顾客宪章，从文件齐全那天起算，缺一封部门信函就会卡住。
MBDK 公布的工业执照遵守条件写明适用于三类活动：工厂（kilang）、仓库（gudang）和旧货（barangan lusuh）。所以单纯存货的仓库，也是走工业执照，而不是一般店铺的商业执照。
我的厂房归不归 MBDK 管？
只有位于 MBDK 辖区内的厂房才由 MBDK 发执照。莎阿南大部分地区归莎阿南市政厅（MBSA），直落邦里玛嘉朗等瓜拉冷岳地区则归瓜拉冷岳市议会（MPKL）。最快的确认方法，是看该单位的门牌税（cukai taksiran）单据上写的是哪个地方政府。武吉拉惹一部分属巴生、一部分属莎阿南，最容易搞错。
MBDK 工业执照怎么申请？
第一步：注册 MyLesen 并提交申请
- 在 mylesen.mbdk.gov.my 点击「Pengguna Baru」注册，填写资料并验证电邮。MBDK 的新申请使用指南有每个画面的说明。
- 系统会用申请人的身份证自动查门牌税、罚单（kompaun）等欠款，有欠款必须先还清才能继续。租户最好先请业主把单位的门牌税缴清。
- 填写申请人、公司、场所、员工和招牌资料，再上传证明文件（每个文件最大 20MB，jpg、png 或 pdf）。
- 提交并列印收件单。《中国报》2025 年 8 月报道，市政厅表示临时执照和工业执照不能在线申请，因此提交前请致电执照局 03-3375 5555，确认你的工业执照是走 MyLesen 还是到巴生 Jalan Perbandaran 的 Bangunan Sultan Alam Shah 柜台办理。
MyLesen 表格要上传的文件（以商业与广告执照表格为例）
- 土地局正式查册（如适用）
- 其他相关部门的支持信（如有）
- 授权书
- 场所彩色照片：外面、里面、后面、左右两侧、上方与下方
- 国家语文局（DBP）语文认证与盖公司印的招牌设计
- 申请人护照尺寸照片，以及身份证或护照副本
第二步：签承诺书、缴押金
临时工业执照批准后，申请人须在 MBDK 官员见证下签 承诺书（akujanji），保证在临时执照期间遵守所有条件、指南与法律。临时执照需缴 押金（wang cagaran）；日后申请退还时，MBDK 要求正本收据、SSM 资料、身份证与银行盖章的银行月结单，正本收据遗失时不接受法定宣誓书，所以收据一定要保管好。
第三步：补齐条件（lengkap syarat）
MBDK 的临时工业执照补齐条件文件清单列出可能需要支持文件的部门（视批准信要求而定）：
- 巴生区消防局（Bomba）
- 雪州职业安全与卫生局（DOSH/JKKP）
- 雪州环境局（DOE/JAS）
- 市政厅环境服务组
- 警方
- 关税局
- 陆路公共交通机构（APAD）
- 巴生县土地局
- 市政厅建筑组
- 市政厅城市与乡村规划组
所有副本都要盖公司印。文件齐全后，表格写明会在 30 天内处理；不齐全会被退回。之后再提交一份声明已补齐执照条件的信函。需要更多时间的话，MBDK 另有临时工业执照延期表格。
MBDK 工业执照有哪些条件？
以下摘自 MBDK 工业执照遵守条件，往往决定某个单位适不适合你：
- 只能做执照上的活动，制造与加工只能在具工业或工厂地位的场所进行。
- 所有作业都在厂内。未经市政厅批准，不可把货物放在五脚基、马路、停车位等公共地方，也不可在厂外搭帐篷。
- 厂房不可住人。
- 改建要批准。厂内外任何加建或改建都须经建筑组审阅或批准；扩建到原建筑外或盖在沟渠上须先获准，完全封住沟渠则一律不准。装卸坡道（ramp）可以建，但要申请批准，可能包括租用特别停车位。
- 基本设施：自来水、足够照明和通风、所有洗涤与污水接入排污系统、厕所保持清洁。
- 消防与安全：灭火器材符合消防局规格、备急救箱、易燃物放在获批准的自闭式容器内、厂内不可过度拥挤。
- 污染与废料：不可排放造成滋扰的灰尘、烟气、气味或震动；工业废料须交由市政厅环境服务组认可的承包商处理。
- 员工：不可雇用没有有效准证的外劳，执照也不可转租给外国人。
- 旧货业还要取得警方准证。
- 招牌（立柱招牌、天空招牌、外墙招牌）须获批准，必须使用国文，且国文字体要比其他语文大 30%，并经国家语文局认证。
- 执照须张贴在显眼处，未经市政厅书面同意不可转让。
怎样在 MyLesen 更新 MBDK 执照？
根据 MyLesen 更新指南：用身份证号码登入，在个人资料里更新电邮；点击「Daftar Pembaharuan Lesen」，选择执照账号；更新个人与场所资料、检查欠款、上传文件并提交；在「Senarai Pembaharuan」查看状态，用 FPX 付款，最后列印执照。
更新日期与逾期罚款
以 2026 年度执照为例，《中国报》报道，市政厅从 2025 年 10 月 1 日开始接受更新，12 月 31 日之后才更新须缴罚款：
| 更新时间 | 商业执照 | 工业执照 |
|---|---|---|
| 1月至3月 | 50 令吉 | 100 令吉 |
| 4月至6月 | 150 令吉 | 300 令吉 |
| 6月以后 | 300 令吉 | 600 令吉 |
《星洲日报》报道，截至 2025 年 12 月 15 日，辖区约 2 万张执照中只有 8,871 张完成更新，其中工业执照 1,973 张。每年的开放日期会另行公布，请留意市政厅通告。
跑腿帮你开的账号登不进去怎么办？
《星洲日报》也提到，不少业者过去委托跑腿或第三方办执照，自己没有账号密码，无法上网更新。做法是亲自到市政厅柜台请官员重设密码，再自己登入完成更新。建议在更新季开始前，先向跑腿拿回登入资料。
买厂或租厂前，在巴生要先查什么？
- 工业地位与 CCC：没有完工及合格证书（CCC）的单位很难领执照，详见什么是 CCC 证书。
- 未获批准的扩建：盖住沟渠、把车廊加盖成工作区、扩建到原建筑以外，正是执照条件禁止的。
- 门牌税欠款：有欠款 MyLesen 不让你提交，请业主或卖方先缴清。
- 你的行业与分区是否相符：较重或有污染的作业可能需要环境局和规划部门的信函，轻工业单位未必拿得到。
- 前租户的执照属于前租户，不能直接转给你，要重新申请。
- 免租装修期：最好谈到足够涵盖 14 天临时执照和各部门信函的时间，同时算好租约印花税。
如果单位当年没有批准就建成，雪州非法工厂（KTK）合法化计划有独立的执照途径，MBDK 也把它列为 30 天处理的类别。
工厂执照和店铺执照有什么不同？
店铺或办公室用的是商业执照，风险最低的类别顾客宪章写明 1 天内决定。工厂和仓库则是工业执照：先临时执照，再签承诺书、缴押金，取得消防局、职安局、环境局等部门的信函，并遵守沟渠、废料、员工和改建等条件，所以要比开店更早准备。雪州将在 2027 年推出雪州速度 2.0加快审批，但受惠的是地契、分区和文件早已齐全的申请人。
还在找单位的话，可以先看巴生一万平方尺以下小型工厂与仓库出租，并直接问经纪哪些单位已经有同类行业的工业执照。
本文整理 MBDK 公布的程序，不构成法律意见；落实前请向 MBDK 执照局（pelesenan@mbdk.gov.my，03-3375 5555）确认你的行业要求。
常见问题
MBDK 是什么？
MBDK 是巴生皇城市政厅（Majlis Bandaraya Diraja Klang），前身是巴生市议会（MPK）。它是巴生地区的地方政府，通过执照局发出商业、工业与广告执照。不少 MBDK 表格至今仍沿用旧称 MPK。
在巴生开工厂一定要有市政厅执照吗？
一定要。MBDK 执照局说明，辖区内所有商业活动都必须持有发证机构签发的执照，执法组会检查场所并发出通知和罚单。工厂和仓库要申请工业执照，招牌另外需要批准。
MBDK 工业执照要多久才批？
顾客宪章规定临时工业执照 14 天、风险类工业执照 30 天内决定。临时执照后，补齐条件的文件齐全后 30 天内处理。实际时间取决于消防局、职安局、环境局等部门多快发出信函。
巴生市政厅执照怎么网上更新？
用身份证号码登入 mylesen.mbdk.gov.my，点击「Daftar Pembaharuan Lesen」，更新资料、上传文件、提交后用 FPX 付款，再列印执照。如果账号是跑腿开的而你没有密码，要到市政厅柜台重设密码。
巴生执照逾期更新罚多少？
以 2026 年度执照为例，工业执照在 1月至3月更新罚 100 令吉，4月至6月罚 300 令吉，6月以后罚 600 令吉；商业执照分别为 50、150 和 300 令吉。罚款逐季增加，越早更新越好。
租户可以用业主或前租户的执照吗？
不可以。工业执照是发给营运者、针对指定活动的，未经市政厅书面同意不能转让。新租户必须自行申请，不过业主的 CCC 和建筑批准仍会影响能否获批。
为每位客户找到合适的厂房与仓库，是 FactoryHub 的使命。想在巴生找一个能为你的行业领到执照的单位，请联系 Peter Tan（REN 12771，016-666 6872）或 Jason Low（PEA 1478，012-288 1834）。