甲洞 Ehsan Jaya、Desa Aman 与 Tago 工业园：归哪个市议会、税费与厂房价格
甲洞 Ehsan Jaya、Desa Aman 与 Tago 工业区地址写吉隆坡，实际归雪州士拉央市议会管辖。本文说明门牌税、地税、执照归属及 JPPH 登记厂价与租金。
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- Peter TanREN 12771 · 016-666 6872
重点摘要
- 甲洞的 Taman Perindustrian Ehsan Jaya、Kawasan Perindustrian Desa Aman 和 Taman Perindustrian Tago，地址通常写的是吉隆坡邮区，但雪兰莪州议会的官方名单把 Desa Aman、Taman Ehsan 和 Tago 工业区列在士拉央市议会（MPS）之下，不归吉隆坡市政局（DBKL）管。
- 原因在历史：鹅唛县（Gombak）于1974年2月1日成立，正是吉隆坡成为联邦直辖区的同一天。今天 MPS 管辖鹅唛县的 Mukim Rawang、Mukim Batu 和 Mukim Setapak。
- 对厂主和租客来说，这决定了门牌税由谁征收（MPS，每年两期）、地契和地税归哪个土地局（鹅唛县土地局），以及营业执照和违规厂房（KTK）申请找哪个单位。
- 根据 JPPH 登记成交，士拉央与甲洞（雪州段）24个月内排屋式工厂中位价为200万令吉（每平方尺地皮923令吉），工厂租金中位数为每平方尺每月2.30令吉。
- 签约前，看地契上的 mukim 和门牌税单上的市议会名称，比看邮区准确得多。
很多人在找 Ehsan Jaya、Desa Aman 或 Tago 的厂房时，都以为这里属于吉隆坡，因为信件地址就是这样写的。本文说明这几个工业区实际归谁管、厂房的门牌税和地税向哪里缴、JPPH 登记的成交价与租金，以及买厂或租厂前要查什么。
Ehsan Jaya、Desa Aman 与 Tago 工业区在哪里？
这三个工业区位于甲洞靠雪兰莪州的一侧，紧邻吉隆坡边界。雪兰莪州政府在2016年11月议会会议上的书面答复中，按地方政府列出全州工业区。在士拉央市议会（MPS）名下共44个工业区，其中包括：
| 州政府名单上的名称 | 一般人搜索的名称 | 市议会 |
|---|---|---|
| Kawasan Industri Desa Aman | Kawasan Perindustrian Desa Aman、Desa Aman Puri | MPS |
| Kawasan Industri Taman Ehsan | Taman Perindustrian Ehsan Jaya、Taman Ehsan 甲洞 | MPS |
| Kawasan Industri Sri Ehsan | Taman Sri Ehsan | MPS |
| Kawasan Industri Usaha Ehsan | Usaha Ehsan | MPS |
| Taman Perindustrian Tago | Tago 甲洞 | MPS |
| Kawasan Industri KIP (Kepong) | 甲洞工业园 KIP | MPS |
州政府名单里并没有 "Ehsan Jaya" 这个名字。它是一般人对 Taman Ehsan 一带厂房的叫法，官方名单则分成 Taman Ehsan、Sri Ehsan 和 Usaha Ehsan 三区。到底属于哪一区，以地契上的地段号和 mukim 为准。相邻的甲洞工业园可参考 KIP 工业园页面。
Ehsan Jaya 属于吉隆坡还是雪兰莪？
属于雪兰莪。邮区是按邮局划分的，不跟市议会边界走。举例来说，The Star Golden Ticket 门市名单上有一个地址写着 "Lot 4086, Mukim Batu, 52100 Kuala Lumpur"，而 Mukim Batu 其实是雪兰莪的区；同一名单上也有 "Jalan E3/8 Taman Ehsan, Kepong, 52100 Kuala Lumpur" 的地址。
根据鹅唛县土地局的资料，鹅唛县于1974年2月1日成立，与吉隆坡成为联邦直辖区同步，县署最初设在增江（Jinjang）。MPS 官网则说明，其管辖范围为545.6平方公里，涵盖 Mukim Rawang、Mukim Batu 和 Mukim Setapak，并与 DBKL 接壤。因此，相隔几百米的两间厂房，可能分属不同的州、市议会和土地局。
厂房在这里，哪些事找哪个单位？
| 事项 | 雪州段（本文三个工业区） | 甲洞吉隆坡段 |
|---|---|---|
| 门牌税（cukai taksiran） | 士拉央市议会 MPS | DBKL |
| 地契、过户、地税 | 鹅唛县土地局 | 联邦直辖区土地与矿务局 |
| 营业执照 | MPS 执照组 | DBKL |
| 建筑图则与 KTK | MPS 建筑组 | DBKL |
MPS 门牌税：两期缴付，过户三个月内要申报
MPS 门牌税页面规定：第一期为1月1日至2月28日，第二期为7月1日至8月31日。有欠款的户口会在每年3月1日和9月1日被收取20令吉通知费。依照《1976年地方政府法令》第160(1)条，任何产业过户都必须在三个月内以 Borang I 通知 MPS，违者可被罚款最高2,000令吉。买厂后请自己确认已经申报，不要假设律师或卖家已经处理。门牌税可经 MyMPS 网上平台或 MPS 柜台缴付。
地税与地契：鹅唛县土地局
这几个工业区的土地属于鹅唛县 Mukim Batu，地契登记在位于士拉央新镇 Bangunan Sultan Sulaiman 的鹅唛县土地局，地税也是雪兰莪州的账单。这和甲洞吉隆坡段不同，吉隆坡那边的地税由联邦直辖区土地局处理。两边的厂房行情也分开登记，可对比我们的 Selayang 与甲洞成交数据页 与 甲洞及增江（吉隆坡）成交数据页。
营业执照与违规厂房（KTK）
MPS 执照组负责营业场所执照的新申请和更新，并巡查 Gombak、Selayang、Kepong 和 Rawang 各区的商业场所。租客进驻 Desa Aman 或 Tago 的厂房，营业执照要向 MPS 申请，而不是 DBKL。
MPS 建筑组表格页面（2026年10月27日更新）提供 KTK 违规厂房合规与执法计划下的临时建筑准证申请表（PBS.KTK），以及 OSC 3.0 Plus 检查清单。如果厂房有未获批准的扩建或夹层，签约前要问清楚卖家或屋主是否已经提出 KTK 申请。
Ehsan Jaya 和 Desa Aman 一带厂房多少钱、租金多少？
下表为 FactoryHub 整理的士拉央与甲洞（雪州段）JPPH 登记成交与租约，是实际登记的交易，不是叫价；范围比本文三个工业区更广（数据中成交最活跃的是 Sungai Tua 工业园）。所有每平方尺售价都按地皮面积计算。
| JPPH 登记，截至2026年8月的24个月 | 数据 |
|---|---|
| 排屋式工厂 | 130宗，中位价200万令吉，每平方尺地皮923令吉，地皮中位数2,002平方尺 |
| 半独立式工厂 | 9宗，中位价510万令吉，每平方尺地皮717令吉 |
| 独立式工厂 | 12宗，中位价1,200万令吉，每平方尺地皮407令吉 |
| 工业地 | 5宗，中位价517万令吉，每平方尺地皮90令吉 |
| 排屋式工厂租金 | 每平方尺每月2.30令吉，约1,990平方尺月租中位数5,000令吉（21份租约） |
截至2026年8月的12个月内，登记数据共记录50宗工业交易，总值1.6082亿令吉。以同园区同类型比较，排屋式工厂价格在8个园区中比前12个月上涨9%。永久地契与租赁地契工厂的中位价同为210万令吉（分别为126宗与27宗）。对比之下，甲洞及增江吉隆坡段的排屋式工厂中位价为197万令吉（每平方尺地皮929令吉），工厂租金中位数为每平方尺每月2.00令吉。
买厂或租厂前的检查步骤
- 看地契，不看地址。 确认 mukim（Batu）、县（Gombak）、土地用途类别与明示条件。
- 索取最新的 MPS 门牌税单， 确认市议会、户口号码以及有没有欠款。
- 索取当年地税收据， 由雪兰莪土地局开出。
- 核对建筑批准， 例如 CCC 或 CF 以及获批图则，现况和图则是否一致。
- 租客要向 MPS 申请营业执照， 并先确认你的业务类别在该工业区获准经营。
- 买厂后三个月内以 Borang I 通知 MPS。
如果需要估算租约印花税，可用租约印花税计算器。
常见错误
- 看到地址写吉隆坡，就跑去 DBKL 申请执照或提交图则。
- 用吉隆坡段的成交价去评估雪州段厂房，或反过来。甲洞两边的数据是分开登记的。
- 买厂后忘了提交 Borang I，结果门牌税单一直寄到前业主名下。
- 把 Tago 和 KIP 当成同一个工业区。州政府名单是分开列出的，要以地契地段为准。
本文为一般资讯，并非法律或税务意见，具体交易请向 MPS、鹅唛县土地局及你的律师核实。
常见问题
Taman Perindustrian Ehsan Jaya 属于吉隆坡还是雪兰莪？
属于雪兰莪，虽然邮寄地址写的是 52100 Kepong, Kuala Lumpur。雪兰莪州议会的工业区名单把 Taman Ehsan 一带的工业区列在士拉央市议会之下。最稳妥的做法是查看地契上的 mukim。
Kawasan Perindustrian Desa Aman 归哪个市议会管？
归士拉央市议会（MPS）。州政府名单把 Kawasan Industri Desa Aman 列为 MPS 辖下工业区，所以门牌税、营业执照和建筑批准都找 MPS，不是 DBKL。
甲洞雪州段的厂房门牌税什么时候缴？
MPS 分两期征收：1月1日至2月28日，以及7月1日至8月31日。有欠款的户口会在3月1日和9月1日被收取20令吉通知费。可以通过 MyMPS 网上平台或 MPS 柜台缴付。
Taman Perindustrian Tago 归谁管？
雪兰莪州议会的名单把 Taman Perindustrian Tago 列在士拉央市议会之下，和 Desa Aman、Taman Ehsan 及 KIP 一样。很多人以为它在吉隆坡，买厂前请先核对地契上的 mukim。
Ehsan Jaya、Desa Aman 一带的排屋式工厂大概多少钱？
JPPH 登记成交显示，士拉央与甲洞（雪州段）截至2026年8月的24个月内，排屋式工厂中位价为200万令吉，即每平方尺地皮923令吉。这是较大范围的数据，具体单位要和同园区、同面积的成交比较。
Taman Ehsan 和 Desa Aman 的地契在哪个土地局？
在位于士拉央新镇 Bangunan Sultan Sulaiman 的鹅唛县土地局。这些工业区所在的 Mukim Batu 属于鹅唛县，所以地税和土地事务都由雪兰莪处理。
为每位客户找到合适的厂房与仓库，是 FactoryHub 的使命。想了解 Ehsan Jaya、Desa Aman 或 Tago 的厂房，请联系 Peter Tan（REN 12771）016-666 6872，或 Jason Low（PEA 1478）012-288 1834。