2026 年双溪毛糯与甲洞工厂价格：Bolton、TSB、雪兰莪科学园与 KIP 工业园指南

重点摘要

• 双溪毛糯（Sungai Buloh）工厂价格（JPPH，截至 2026 年 7 月的 24 个月）： 排屋工厂中位数 RM149 万（按地皮每平方尺 RM606），半独立式 RM527 万，独立式 RM780 万，工业地每平方尺 RM86。132 份已登记租约的工厂月租中位数为每平方尺 RM1.71。
• 甲洞（Kepong）和黑风洞（Batu Caves）每平方尺更贵： 雪州那一边（士拉央、黑风洞、甲洞）138 宗排屋工厂成交，中位数 RM205 万（按地皮每平方尺 RM938）；吉隆坡甲洞为 RM202 万（按地皮每平方尺 RM982）。雪州一边的租金中位数为每平方尺 RM2.25。
• 黑风洞 Bolton 工业园（Taman Industri Bolton） 由 Bolton 公司（现名 Symphony Life）于 1992 年发展。JPPH 登记 17 宗成交，多为排屋工厂，中位数 RM210 万。
• "TSB"指的是双溪毛糯工业园（Taman Industri Sungai Buloh），园内道路名为 Jalan TSB。JPPH 以 Sungai Buloh Industrial Park 登记 21 宗，中位数 RM230 万。隔壁哥打白沙罗（Kota Damansara）的雪兰莪科学园（Taman Sains Selangor）是另一个园区，登记租金约每平方尺 RM2.50。
• 甲洞企业家园（Taman Usahawan Kepong）和甲洞工业园（Kepong Industrial Park，KIP）都在吉隆坡一边。 "Petronas Kepong Industrial Park"是 KIP 园内 Persiaran KIP Utama 上的 PETRONAS 油站，不是另一个工业园。
• 先看地契： 双溪毛糯 142 宗厂房成交中有 130 宗是租赁地契；雪州一边的甲洞与士拉央，163 宗中有 135 宗是永久地契。

根据 JPPH 登记成交，截至 2026 年 7 月的 24 个月里，双溪毛糯排屋工厂的中位数是 RM150 万，甲洞与黑风洞一带则约 RM200 万。 大家最常搜索的工业园包括黑风洞的 Bolton 工业园、双溪毛糯工业园（TSB）、哥打白沙罗的雪兰莪科学园、甲洞企业家园和甲洞工业园（KIP）。双溪毛糯每平方尺较便宜，但大多是租赁地契；甲洞的雪州一边则以永久地契为主。

双溪毛糯与甲洞工业园一览

工业园	区域	主要厂型	JPPH（截至 2026 年 7 月的 24 个月）
Bolton 工业园（Taman Industri Bolton）	雪兰莪黑风洞	排屋式工厂与独立式工厂	17 宗，中位数 RM210 万
双溪毛糯工业园（TSB）	雪兰莪双溪毛糯	排屋式工厂与半独立式工厂	21 宗，中位数 RM230 万
Taman Industri SB Jaya	双溪毛糯	排屋工厂	12 宗，中位数 RM207 万
雪兰莪科学园（Taman Sains Selangor）	哥打白沙罗	科技园，排屋式工厂与半独立式单位	租金约每平方尺 RM2.50（5 份租约）
Mah Sing Integrated Industrial Park	双溪毛糯	排屋工厂	21 宗，中位数 RM125 万
Sungai Tua Industrial Park	士拉央与黑风洞	排屋工厂	24 宗，中位数 RM380 万
Kepong Light Industrial Park	甲洞（雪州一边）	排屋工厂	17 宗，中位数 RM140 万
Sri Edaran Light Industrial Park	吉隆坡甲洞	排屋工厂	14 宗，中位数 RM205 万
甲洞企业家园（Taman Usahawan Kepong）	吉隆坡甲洞	排屋式工厂与半独立式工厂	5 宗，宗数太少不公布中位数
甲洞工业园（KIP）	吉隆坡甲洞	排屋工厂与仓库	24 个月内宗数太少，不公布

以上数字来自 JPPH 的三个数据区：双溪毛糯与哥打白沙罗、雪州一边的士拉央与甲洞，以及吉隆坡的甲洞与增江。甲洞横跨州界，同一个地名可能落在两个数据区，价格和管辖的地方政府都不一样，比较时要先分清楚。

黑风洞 Bolton 工业园（Taman Industri Bolton）

Bolton 工业园又称 Taman Perindustrian Bolton 或 Bolton Industrial Park，是黑风洞一个成熟的永久地契工业区，位于甲洞以北。Symphony Life 公司在 2013 年改名前叫 Bolton 公司，它在年报的里程碑中，把"在雪兰莪黑风洞发展 Bolton 工业园"列为 1992 年的事。园内道路以 Jalan TIB 命名。

截至 2026 年 7 月的 24 个月里，JPPH 以"Kawasan Industrial Bolton"登记 17 宗成交，多为排屋工厂，中位数 RM210 万。附近的黑风洞工业区价位相近：Taman Sri Batu Caves 中位数 RM346 万，Kawasan Perusahaan Ringan Batu Caves 中位数 RM240 万。

Bolton 适合想在吉隆坡附近拥有永久地契厂房的中小企业，例如贸易、轻型组装、印刷、食品生产和维修工场。老单位常需要提升电力和翻新屋顶，出价前要把这些费用算进去。Bolton 一带工厂、住宅和商店混在一起，白天车流不少，如果你的货车班次多，最好在上下班时段实地看一次交通，再决定是否适合。现有单位可看黑风洞工厂出售。

TSB：双溪毛糯工业园

"TSB Sungai Buloh"指的是双溪毛糯工业园（Taman Industri Sungai Buloh，也写作 Taman Perindustrian Sungai Buloh），园内道路依序叫 Jalan TSB 1、TSB 2 等，位于双溪毛糯往哥打白沙罗的路旁。JPPH 把它记为 Sungai Buloh Industrial Park：24 个月 21 宗成交，多为排屋工厂，中位数 RM230 万。

把周边几个工业区一起看，双溪毛糯市场的轮廓会更清楚：

• Taman Industri SB Jaya： 12 宗，排屋工厂中位数 RM207 万。
• Mah Sing Integrated Industrial Park： 21 宗，排屋工厂中位数 RM125 万，是这一带入门价最低的选择。
• Sunway Damansara： 19 宗，排屋工厂中位数 RM300 万。
• EM Hub： 9 宗分层工业单位，中位数 RM155 万。
• 双溪毛糯新村（Kampung Baru Sungai Buloh）： 43 宗，多为土地，中位数 RM563 万，土地每平方尺 RM115。

这些地契大多是租赁地契。从上面的数字也能看出，双溪毛糯内部价差很大：同样是排屋工厂，Mah Sing Integrated Industrial Park 中位数 RM125 万，Sunway Damansara 却要 RM300 万，差别主要来自建筑年份、园区管理和离哥打白沙罗的远近。看厂时不要只比总价，要把土地面积、建筑面积和剩余地契年限放在一起比较，才不会买贵。如果你在考虑租还是买，我们的双溪毛糯厂房永久地契与租赁地契比较说明了地契类型对租金、贷款和转售的影响。

哥打白沙罗雪兰莪科学园（Taman Sains Selangor）

雪兰莪科学园沿哥打白沙罗的 Jalan Teknologi 一带发展，紧邻 TSB。它原本按科技园规划，所以厂房偏向干净的轻工业、研发、电子以及办公展示型工厂，而不是重工业。它在雪邦（Sepang）的姊妹项目"雪兰莪科学园二期"，已在 2016 年由雪州发展机构（PKNS）改名为 Selangor Cyber Valley；现在搜索"Taman Sains Selangor"找厂的人，几乎都是指哥打白沙罗这一个。

24 个月内 JPPH 在雪兰莪科学园登记了 5 份工厂租约，约每月每平方尺 RM2.50，高于双溪毛糯整体的 RM1.71。这里比较适合电子、研发和办公展示型用户，也就是对环境和企业形象要求较高、但不需要重型机器的业务。哥打白沙罗也是本文价格最高的地方：Seksyen 3 的半独立式工厂中位数达 RM830 万。

甲洞企业家园（Taman Usahawan Kepong）

甲洞企业家园位于甲洞的吉隆坡一边，在 Jalan Metro Perdana 一带，归吉隆坡市政局（DBKL）管辖。这里混合了排屋工厂、半独立式工厂和店屋，深受贸易和轻型制造中小企业欢迎。24 个月内 JPPH 以"Kepong Entrepreneurs Park"登记 5 宗工业成交，宗数不足以公布中位数。

参考价可以用吉隆坡甲洞与增江的数据：排屋工厂中位数 RM202 万（按地皮每平方尺 RM982），土地面积约 2,400 平方尺；独立式工厂中位数 RM1,000 万（按地皮每平方尺 RM554）。现有单位可以看甲洞工厂出售。

甲洞工业园（KIP）与"Petronas Kepong Industrial Park"

甲洞工业园（Kepong Industrial Park，KIP）是吉隆坡的老牌工业区，KIP 集团的名字也由此而来。该集团说明其名称源自甲洞工业园，集团在 1993 年成立后就从这里起步。园区以排屋工厂和仓库为主，分布在 Jalan KIP 和 Persiaran KIP 各路段。

"Petronas Kepong Industrial Park"是园内 Persiaran KIP Utama 上的 PETRONAS 油站，是地标，不是另一个工业园；油站资料请以 PETRONAS 官方油站查询为准。截至 2026 年 7 月的 24 个月内，JPPH 以 KIP 名义登记的成交太少，不足以公布中位数，因此可以参考吉隆坡甲洞排屋工厂中位数 RM202 万，以及附近 Sri Edaran Light Industrial Park 的 RM205 万。

甲洞一带其他成交较多的工业区还有：Sungai Tua Industrial Park（24 宗，RM380 万）、Kepong Light Industrial Park（17 宗，RM140 万）、Meda Industrial Park 和 Tago Business Park（各 13 宗，约 RM190 万），以及 Springcrest Industrial Park 和增江新村（Taman Jinjang Baru）。

2026 年双溪毛糯与甲洞工厂价格（JPPH 数据）

以下都是 JPPH 截至 2026 年 7 月 24 个月内的登记成交，不是叫价。每平方尺价格均按地皮面积计算。

类型	双溪毛糯与哥打白沙罗	士拉央与甲洞（雪州）	甲洞与增江（吉隆坡）
排屋工厂	RM149 万（每平方尺 RM606），64 宗	RM205 万（每平方尺 RM938），138 宗	RM202 万（每平方尺 RM982），47 宗
半独立式工厂	RM527 万（每平方尺 RM648），32 宗	RM531 万（每平方尺 RM731），10 宗	宗数太少
独立式工厂	RM780 万（每平方尺 RM198），32 宗	RM1,100 万（每平方尺 RM392），13 宗	RM1,000 万（每平方尺 RM554），19 宗
分层工业单位	RM155 万，9 宗	宗数太少	宗数太少
工业地	每平方尺 RM86，36 宗	每平方尺 RM90，5 宗	每平方尺 RM179，6 宗

最近一年成交明显放缓。双溪毛糯在截至 2026 年 7 月的 12 个月里登记 57 宗，前一年是 117 宗；雪州一边的甲洞与士拉央是 55 宗对 111 宗。对买家来说，成交少意味着可选单位不多，好单位一出来仍然很快被买走；对卖家来说，则代表要更耐心，定价贴近 JPPH 中位数比较容易成交，开价远高于同园区成交价的单位，往往要放很久。想估算自己工厂值多少，可以先用上面按工业园划分的中位数做参考。

双溪毛糯与甲洞工厂租金

类型	双溪毛糯租金中位数	士拉央与甲洞（雪州）租金中位数
所有工厂	每平方尺 RM1.71，月租 RM7,100（132 份租约）	每平方尺 RM2.25，月租 RM6,000（27 份租约）
排屋工厂	每平方尺 RM1.76，约 2,400 平方尺月租 RM4,300	每平方尺 RM2.28，约 2,000 平方尺月租 RM4,900
半独立式工厂	每平方尺 RM1.86，约 5,400 平方尺月租 RM13,000	租约太少
独立式工厂	每平方尺 RM1.50，约 5,300 平方尺月租 RM9,500	每平方尺 RM2.25，约 4,050 平方尺月租 RM6,600
分层单位	每平方尺 RM2.10，月租 RM5,500	租约太少

面积越小，每平方尺租金越高：双溪毛糯 3,000 平方尺以下的单位，租金中位数每平方尺 RM1.88；10,000 至 30,000 平方尺的单位则是 RM1.50，月租约 RM21,000。现有单位可看双溪毛糯工厂出租。如果你要找的是仓库，我们的双溪毛糯仓库出租行业配对指南按食品、电商和物流需求对应合适的工业区。

永久地契还是租赁地契：两边差别很大

• 双溪毛糯与哥打白沙罗： 已知地契的 142 宗厂房成交中，130 宗是租赁地契。永久地契工厂成交中位价为 RM678 万，租赁地契为 RM335 万，这个差距混合了地点、面积和类型，不只是地契的影响。
• 士拉央、黑风洞与甲洞（雪州）： 163 宗中 135 宗是永久地契，永久地契成交中位价 RM220 万，租赁地契则是 RM215 万。
• 甲洞（吉隆坡）： 70 宗中 57 宗是租赁地契，成交中位价 RM210 万，永久地契则是 RM1,000 万，这个差距混合了地点、面积和类型，不只是地契的影响。

买租赁地契厂房时，一定要看剩余年限。剩余年限越短，银行愿意贷的越少，下一手买家愿意出的价也越低；续约需要州政府批准并缴付地价。签约前先问清楚银行怎么看待剩余年限。

影响双溪毛糯与甲洞厂价的五个因素

1. 州属与地契。 同样一间排屋工厂，可能在吉隆坡，也可能在雪兰莪；可能是永久地契，也可能是租赁地契。上面的地契数据已经显示，这会直接影响成交价和银行愿意贷多少。
2. 建筑面积与土地比例。 有空地可以扩建或做装卸区的单位，比建满整块地的单位更值钱，转售时也更好谈。
3. 电力与楼高。 Bolton、TSB 和 KIP 的排屋工厂大多按轻工业设计。已经有较高安培数、较高屋顶或天车梁的单位，可以省下几个月的升级工程，这部分价值在出价时要算进去。
4. 批准文件。 完工及合格证书（CCC）与现场情况一致的工厂，卖得更快，也更容易申请贷款；有未批准加建的单位，买家和银行都会压价。
5. 交通。 靠近大道交流道或地铁站、货柜车有足够空间转弯的单位，出租和转售都更容易。

按需求挑选：双溪毛糯和甲洞哪个工业园适合你？

你的需求	优先考虑	理由	要特别注意
想要永久地契、靠近吉隆坡	黑风洞 Bolton 工业园、Sungai Tua、Taman Sri Batu Caves	雪州一边以永久地契为主，排屋工厂中位数约 RM200 万	老单位常要升级电力和翻新屋顶
预算有限，先求有自己的厂	Mah Sing Integrated Industrial Park、Kepong Light Industrial Park	排屋工厂中位数约 RM125 万至 RM140 万	多为租赁地契，先看剩余年限
科技、研发或办公展示型用途	雪兰莪科学园、哥打白沙罗	园区按科技园规划，环境较整洁	价格和租金都是本区最高
贸易与轻型制造，需要靠近市区客户	甲洞企业家园、甲洞工业园（KIP）、Sri Edaran	位于吉隆坡市内，地铁和中环二路都方便	后巷窄、停车位有限
需要较新的厂房或较大地段	往北看 LATAR 走廊与万挠	i-Park@Coalfields 等新园区陆续推出	离市区较远，员工通勤要规划

几点补充：如果你的业务以贸易和仓储为主，市区边缘的排屋工厂通常已经够用，重点是货车进出和停车；如果是需要大电力或重型机器的制造业，双溪毛糯和甲洞的老排屋式工厂多数要先升级，往北找较新的厂房反而可能更省时间。先租后买也是不少中小企业的做法：在同一区先租两三年，确认业务和员工都稳定，再物色单位购买。

交通：大道与轨道交通

• 大道。 双溪毛糯有自己的南北大道交流道和收费站；甲洞一边则有中环二路（MRR2）和Duta-Ulu Klang 大道（DUKE）。LATAR 大道和古特里走廊大道（GCE）把这一带往西北接到万挠（Rawang）、莎阿南（Shah Alam）和巴生（Klang）。
• 地铁。 根据捷运公司（MRT Corp），布城线从 Kwasa Damansara 经 Sri Damansara、甲洞新村（Kepong Baru）和增江，第一阶段于 2022 年 6 月 16 日通车，全线于 2023 年 3 月 16 日通车。加影线也以 Kwasa Damansara 为起点，就在哥打白沙罗旁边。
• KTM 电动火车 设有双溪毛糯、甲洞和黑风洞站。

轨道交通方便，招工也比较容易，员工不必开车上班。对于需要大量文员、技术员或销售人员的公司，靠近地铁站的厂房往往比远在郊区、地价便宜的厂房更划算，因为人员流动率低，节省的招聘和培训成本也是实实在在的。货柜车方面，要实地走一趟从单位到大道的路线：Bolton 和 TSB 的老排工厂，当年并不是按 40 尺货柜车设计的。

双溪毛糯附近的新工业供应

双溪毛糯的土地已经不多，新供应正沿 LATAR 大道往西北移。2026 年 7 月，AME Elite 与吉隆坡甲洞置地（KLK Land）预览 i-Park@Coalfields，这是一个 151.2 英亩的永久地契工业园，发展总值 RM13 亿，第一期是 1.5 层半独立式工厂。如果双溪毛糯找不到够新的厂房，可以对照我们的万挠与双溪毛糯找厂房指南，看看整条北部走廊的选择。

在双溪毛糯或甲洞买厂需要准备多少钱？

以甲洞排屋工厂中位数约 RM200 万为例，贷款九成：

费用	金额	依据
首付（10%）	RM20 万	视银行贷款成数而定
产业转让印花税	RM6.4 万	首 RM10 万 1%，至 RM50 万 2%，至 RM100 万 3%，其余 4%（财政部）
贷款印花税	RM9,000	RM180 万贷款的 0.5%（内陆税收局）
买卖合约律师费	约 RM21,250，另加 8% 服务税	2023 年收费表：首 RM50 万 1.25%，之后 1%；最多可打 25% 折扣（Malay Mail）
估价、贷款律师费与杂费	预留 RM2 万至 RM3 万	各银行和律师行报价不同

也就是说，一间 RM200 万的工厂，手头大约要准备 RM31.5 万至 RM33 万 现金，还不包括装修和搬迁费用。

在双溪毛糯或甲洞买厂、租厂前的检查清单

• 属于哪个州、哪个地方政府？ 甲洞分属吉隆坡（DBKL）和雪兰莪。雪州一边的黑风洞和士拉央归士拉央市议会（MPS）；双溪毛糯和哥打白沙罗则分属八打灵再也市政厅（MBPJ）和莎阿南市政厅（MBSA）。门牌税单上会写明。
• 地契类型与剩余年限。 双溪毛糯和吉隆坡甲洞的地契大多是租赁地契，请在地契上核对到期日。
• 批准用途与 CCC。 老工业区常有未经批准加建的扩建部分和夹层，要把批准图则和现场情况对照。
• 电力。 Bolton、TSB 和 KIP 的排屋工厂供电通常有限。先确认现有安培数，签约前向国能（TNB）询问升级。
• 货柜车出入与停车。 甲洞老工业区常见后巷狭窄、只能路边停车的情况。
• 水患记录。 双溪毛糯和甲洞部分地段地势较低。查看 JPS 水灾资讯网，也问问邻居。

常见问题

双溪毛糯和甲洞，买厂选哪边比较好？

看你更在意什么。双溪毛糯每平方尺较便宜，排屋工厂中位数约 RM150 万，但大多是租赁地契；甲洞雪州一边以永久地契为主，排屋工厂中位数约 RM200 万。重视永久地契和靠近吉隆坡的，可优先看黑风洞和甲洞；重视入门价的，可先看双溪毛糯。

2026 年双溪毛糯工厂多少钱？

JPPH 截至 2026 年 7 月 24 个月的登记成交显示，双溪毛糯排屋工厂中位数 RM149 万（按地皮每平方尺 RM606），半独立式 RM527 万，独立式 RM780 万。工业地中位数每平方尺 RM86。哥打白沙罗更贵，Seksyen 3 半独立式工厂中位数达 RM830 万。

Bolton 工业园（Taman Industri Bolton）在哪里？

Bolton 工业园位于雪兰莪黑风洞、甲洞以北，是永久地契工业区，园内道路叫 Jalan TIB。它由 Bolton 公司（现名 Symphony Life）在 1992 年发展。24 个月内 JPPH 登记 17 宗成交，中位数 RM210 万。

双溪毛糯的 TSB 是什么？

TSB 是双溪毛糯工业园（Taman Industri Sungai Buloh，也称 Taman Perindustrian Sungai Buloh）的简称，园内道路叫 Jalan TSB。JPPH 把它记为 Sungai Buloh Industrial Park，24 个月 21 宗成交，中位数 RM230 万。它就在哥打白沙罗雪兰莪科学园旁边。

甲洞企业家园（Taman Usahawan Kepong）在哪里？

甲洞企业家园在甲洞的吉隆坡一边，Jalan Metro Perdana 一带，归吉隆坡市政局（DBKL）管辖。这里混合了排屋式工厂、半独立式工厂和店屋。截至 2026 年 7 月的 24 个月，吉隆坡甲洞排屋工厂的成交中位数为 RM202 万。

Petronas Kepong Industrial Park 是什么？

它是吉隆坡甲洞工业园（KIP）内 Persiaran KIP Utama 上的 PETRONAS 油站，不是另一个工业园。说是在它附近的工厂，一般就在 KIP 园内或旁边。KIP 本身以排屋工厂和仓库为主。

双溪毛糯和甲洞的工厂租金多少？

已登记租约显示，双溪毛糯月租中位数为每平方尺 RM1.71，雪州一边的甲洞、士拉央和黑风洞为 RM2.25。约 2,000 至 2,400 平方尺的排屋工厂，月租大约 RM4,300 至 RM4,900。雪兰莪科学园的单位约每平方尺 RM2.50。

在双溪毛糯买厂要准备多少钱？

以 RM200 万排屋工厂、贷款九成计算，大约要准备 RM31.5 万至 RM33 万现金。这包括 10% 首付、RM6.4 万产业转让印花税、0.5% 贷款印花税，以及律师费和估价费。装修和搬迁费用另计。

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