马来西亚 Deed of Assignment（转让契约）：地契未发时买厂房要注意什么
厂房还没有分契或个别地契时，只能用转让契约（DOA）而不是转名表格过户。本文讲做法、印花税、银行贷款和风险。
有工厂买卖或租赁需求？
- Peter TanREN 12771 · 016-666 6872
重点摘要
- 厂房的个别地契或分层地契还没发出时，买卖用转让契约（Deed of Assignment，简称 DOA）转让买卖合约里的权益；地契发出后，才用转名表格（MOT）过户。
- 内陆税收局（HASiL）把出售性质的转让视同出售转让文书，DOA 缴的印花税和过户一样：首 RM10 万 1%，RM50 万以内 2%，RM100 万以内 3%，超过部分 4%，由买方支付。
- 外国公司和非公民买家，按附表第 32(aa) 项，全额缴 4%。
- 地契发出前就放贷的银行，不能登记抵押，而是以担保形式接受买卖合约权益的转让；贷款还清后，银行签发重新转让契约（Deed of Reassignment）。
- 主要风险有三：转让链不完整、原合约要求发展商同意，以及地契迟迟不发。付订金前三项都要查清楚。
本文是一般资讯，不是法律意见；具体文件由你的产业律师准备和核对。
什么是转让契约？
转让契约是一方（转让人）把权利和权益交给另一方（受让人）的书面文书。在房地产上，当厂房还没有自己的地契时，买家就靠它接手卖家在原买卖合约（SPA）下的权益，代替卖家与发展商或地主之间的位置。
这在只有母地契、或分层地契还在办理的新厂房项目里很常见。母地契和分契流程可参考我们的分层地契与个别地契厂房比较。
什么时候用 DOA，什么时候用 MOT？
| 情况 | 转让所有权的文件 | 银行担保 |
|---|---|---|
| 卖家已有个别或分层地契 | 在土地局登记的转名表格（MOT，Form 14A） | 在地契上登记抵押 |
| 地契未发，只有母地契 | 转让买卖合约权益的转让契约 | 以担保形式转让合约权益 |
| 你以 DOA 买入后地契才发出 | 发展商或地主直接以 MOT 转名给你 | 银行改为登记抵押 |
CIMB 的担保文件范本写得很清楚：产业的个别地契或分层地契尚未由有关当局发出，所以借款人把买卖合约下的所有权利与权益绝对转让给银行作担保（CIMB 转让契约）。
转让契约要缴多少印花税？
HASiL 关于《1949 年印花税法令》附表一的指南说明，出售或转让任何产业权益的合约，按第 32 项作为出售转让文书征收从价税，并把 Deed of Assignment 列为例子（HASiL 指南）。第 32(a) 项税率：
| 产业价值 | 印花税 |
|---|---|
| 首 RM100,000 | 每 RM100 缴 RM1（1%） |
| RM100,001 至 RM500,000 | 每 RM100 缴 RM2（2%） |
| RM500,001 至 RM1,000,000 | 每 RM100 缴 RM3（3%） |
| 超过 RM1,000,000 | 每 RM100 缴 RM4（4%） |
按第 32(aa) 项，卖给外国公司或非公民、非永久居民的不动产，全额按每 RM100 缴 RM4。印花税由买方支付。之后地契发出、办理法定转名时，如果之前的文书已缴从价税，HASiL 按第 32(i) 项只收固定 RM10。
可以用律师费与印花税计算器估算，网上盖印步骤见LHDN 印花税网上缴付。
没有地契的厂房怎么贷款？
没有地契，银行就无法登记抵押，所以改为接受你把买卖合约权益绝对转让给银行作担保，通常还需要发展商或地主确认。贷款还清后，银行签重新转让契约，把权益还给你；例如 UOB 的表格写明，银行把其在买卖合约及产业下的全部权益重新转让给借款人（UOB 重新转让契约）。
如果以 DOA 买二手单位并申请新贷款，律师要协调三件事：你的银行的转让、卖方银行在赎回贷款时的重新转让，以及原合约要求时发展商对转让的同意。
用转让契约买厂有哪些风险？
转让链断了
第一手买家之后的每一任业主，都必须持有前一任业主签的、已盖印的 DOA。中间少一份，将来发展商或地主可能不肯把地契转给你。要看原买卖合约和之后每一份 DOA，并确认都已盖印。
原合约的同意条款
有些买卖合约规定转让前要取得发展商书面同意，并缴行政费。完成交易前要拿到同意书。
等地契
地契发出前，不能在上面登记抵押或租约，有些银行会少贷甚至不贷。要向发展商或管理机构查询分层地契或分割申请的进度。
用途与批准
DOA 转让的是合约权益，不是规划批准。和买任何厂房一样，仍要查 CCC、获准用途、地税和门牌税缴付记录。
要准备哪些文件？
- 发展商或地主与第一手买家签的原买卖合约。
- 之后每一份已盖印的转让契约，按顺序排好。
- 发展商确认目前登记买家的信函，以及同意书（如需要）。
- 母地契查册，分层项目还要分层地契申请进度。
- 卖方银行的赎回结单和重新转让文件。
- CCC、最新地税、门牌税和管理费收据。
如果想买已经有自己地契的厂房，可以在工业园页面按地区查看。
常见问题
转让契约的用途是什么？
在产业还没有独立地契时，把卖家在原买卖合约下的权益转给买家，让买家代替卖家的位置，直到地契发出并转名为止。
转让契约和 MOT 有什么不同？
MOT（Form 14A）在土地局转让已登记的地契；转让契约则在还没有独立地契时，转让买卖合约下的合约权益。地契发出后，业主再用 MOT 登记。
转让契约的印花税是多少？
HASiL 按第 32 项把出售性质的转让当作出售转让文书：首 RM10 万 1%，RM50 万以内 2%，RM100 万以内 3%，超过部分 4%；外国买家全额 4%，由买方支付。
转让契约需要登记吗？
因为没有独立地契可以登记，所以不在土地局登记，但必须盖印，并通知发展商或地主；原合约要求时，还要取得其同意，将来地契才能转到你名下。
没有地契的厂房可以贷款吗？
可以，很多银行接受以买卖合约权益转让作担保，贷款还清后签重新转让契约。但贷款条件可能比有地契的厂房严格。
为每位客户找到合适的厂房与仓库，是 FactoryHub 的使命。买厂需要协助，请联系 Peter Tan（REN 12771）：016-666 6872。