马来西亚 LMW 执照、保税仓与自由区：买厂租厂前要查清的事
比较 LMW 执照（海关法第 65A 条）、保税仓（第 65 条）与自由区（1990 年自由区法）：谁符合资格、每年 RM2,400 执照费、海关对厂房的要求、雪兰莪有哪些自由区，以及为此买厂或租厂前要检查什么。
有工厂买卖或租赁需求？
重点摘要
- 三种海关安排，对厂房的要求各不相同。 LMW（持牌制造仓库，又称保税工厂）是依据 1967 年海关法第 65A 条 发照的工厂；保税仓（持牌仓库）依据第 65 条存放未缴税货物；自由区则是依据 1990 年自由区法（Act 438）在宪报公布的区域。
- LMW 和自由工业区都是给出口商的。 MIDA 表示，产品全部或不少于 80% 出口、原料主要靠进口的公司通常会获批。实际的出口和内销比例写在每张 LMW 执照里。
- LMW 几乎哪里都能设，自由区不行。 LMW 工厂经海关批准后可以设在一般工业园；自由区公司必须在宪报公布的区域内。
- 执照费每 12 个月 RM2,400，LMW 和私人保税仓都一样，另需银行担保或保证书。
- 厂房本身是审批的一部分。 海关要看 CCC 或入伙证、地方政府营业执照、经认证的平面图，以及地契或租约。LMW 条件要求 24 小时保安、原料与成品分开存放，而且厂区内只能有一家公司。
- 雪兰莪的自由工业区（海关名单）：双溪威、乌鲁巴生、直落邦里玛嘉朗（Telok Panglima Garang）和巴生港自由区（PKFZ）。自由商业区包括北港、巴生西港、南港、PKFZ、MILS 物流中心和吉隆坡国际机场。
如果你的产品大部分出口，或者货物要在缴税前先存放，用对海关身份可以省下大笔进口税和销售税。但这些身份对厂房本身有要求。本文说明三种做法，以及挑厂房或仓库时要注意什么。
三者比较
| LMW 持牌制造仓库 | 保税仓（持牌仓库） | 自由区（FIZ 或 FCZ） | |
|---|---|---|---|
| 法律依据 | 1967 年海关法第 65A 条 | 1967 年海关法第 65 条 | 1990 年自由区法（Act 438） |
| 性质 | 持牌工厂 | 存放应税货物的持牌仓库 | 视为在主关税区以外的宪报区域 |
| 主要用户 | 出口制造商 | 进口商、第三方物流、分销商、船舶补给 | FIZ：出口制造商；FCZ：贸易、拆柜、重新包装、转运 |
| 地点 | 主关税区内任何地点，须海关批准 | 海关批准的建筑物或有围篱的空地 | 只能在宪报公布的区域内 |
| 审批 | 州海关总监 | 区域运营总监或州海关总监 | 区域管理机构与海关 |
| 税务 | 核准原料暂免进口税、不征销售税 | 货物放行或再出口前暂缓缴税 | 区内免关税、消费税和销售税 |
LMW 执照是什么？
LMW（Gudang Pengilangan Berlesen，GPB）是依据 1967 年海关法第 65A 条获得执照、从事出口导向制造的公司，其活动必须符合该法第 2(1) 条对"制造"的定义。
谁符合资格
MIDA 表示，产品全部或不少于 80% 出口、原料和零件主要进口的公司，通常会获批 LMW。官方执照条件里，出口和内销比例是空白栏，由海关按每张执照决定，所以 80% 应理解为一般标准，不是法定门槛。内销的货物要按当时适用的税率缴纳关税和税。
一般还需要 MIDA 依据 1975 年工业协调法发出的制造业执照：股东资金达 RM250 万或全职员工达 75 人就必须申请，两项都低于门槛可以申请豁免。制造业执照副本是 LMW 申请清单上的必备文件。详见我们的开厂审批指南。
LMW 能省什么
- 用于制造的原料、零件、包装、辅料、无尘室设备和机器设备，暂免进口税且不征销售税。
- 不在免税范围内（执照条件 2）：叉车、吊车、建材与施工设备、办公设备与家具、消防与防污设备、车辆、发电机、石油产品、轮胎、空调设备和员工制服等。
- 不能减免反倾销税或反补贴税、出口税、征费、服务税等（条件 3）。
- 机器有 10 年限制。 免税机器未经批准不能搬出工厂，使用不满 10 年就要补缴关税（条件 32）。
执照费、担保与申报
- 执照费： 每 12 个月 RM2,400，到期前至少 60 天申请续期。
- 担保： 银行担保或一般保证书，金额按每张执照决定。
- 申报： 每月报表在次月 28 日前提交，年度报表连同审计账目在 1 月 31 日前提交；董事变更须在 14 天内通知。
LMW 条件对厂房意味着什么
官方 LMW 执照条件对厂区有明确规定：
- 只能一家公司。 LMW 厂区内只准一个实体营运，不能与其他公司共用区域（条件 33）。和关联公司共用的厂房，或分租出去一部分的单位，都可能有问题。
- 24 小时保安。 厂区要 24 小时有人看守，配备保安、闭路电视和警报（条件 9）。
- 分区存放。 成品要和原料、零件、废料分开存放（条件 17），厂房布局要有足够空间分区。
- 改动要批准。 改平面图、结构或设备要书面批准（条件 7）；搬去别的工厂要事先获得州海关总监批准（条件 11）。
- 退出成本。 注销执照前要先缴清库存货物的关税（条件 29）。
申请清单里有几份文件直接来自厂房：
- CCC 或入伙证副本
- 地方政府营业执照
- 地点图，以及由注册建筑师、工程师或绘图员认证的厂房平面图和立面图
- 地契或租约
厂房有未获批的扩建、没有 CCC，或缺少消防证书，都会拖慢甚至卡住申请。
LMW 执照是发给公司，不是发给厂房的。官方没有直接写明执照不能随房产转让，但"一厂一公司"、搬迁要批准、注销要清缴关税这几条规定意味着，新买家或新租户应该准备用自己的公司重新申请。
保税仓（持牌仓库）
依据海关法第 65 条的持牌仓库（Gudang Berlesen）用来存放应缴关税或税的货物。货物放行到本地使用时才缴税，再出口则不必缴。共有四类：公共仓（GBA）、私人仓（GBP）、PEKEMA 仓，以及港口或机场公共仓。
| 公共保税仓（GBA） | 私人保税仓（GBP） | |
|---|---|---|
| 谁能申请 | Berhad 或 Sdn Bhd，土著股权和管理层至少 30% | 在 SSM 或地方政府注册的公司 |
| 缴足资本 | RM100 万（关键或混合货物）、RM25 万（非关键） | RM15 万（关键或混合）、RM10 万（非关键） |
| 最低面积 | 5 万平方尺（关键或混合）、2 万平方尺（非关键） | 未规定 |
| 存放货物 | 多个货主的货物 | 只限执照持有人自己的关键或核准货物 |
| 银行担保 | 一年预估关税的 10% | 一年预估关税的 50% |
来源：海关发照条件。私人保税仓执照费 RM2,400，到期前 90 天续期。
保税仓的场地要求
- 坚固安全的建筑物或有围篱的空地，只有一个主要出入口
- 有 CFO 或 CCC，或地方政府批准
- 不靠近易燃物，危险品要标示并隔开存放
- 海关人员可调看的闭路电视、24 小时监控警报、适当高度的围篱
- 电子库存管理系统
多个共用大门、共用装卸场或没有 CCC 的仓库很难申请到执照。巴生港的选择可参考保税仓与标准工厂出租对比。
自由区：FIZ 与 FCZ
依据 1990 年自由区法第 3 条，财政部长通过宪报宣布自由区，并委任管理机构负责营运。货物进入自由区视为从马来西亚出口，从自由区进入主关税区则视为进口（第 7 条）。
- 自由工业区（FIZ）： 给出口导向制造商，用于制造的原料、零件、机器和设备免税进口。
- 自由商业区（FCZ）： 用于贸易（零售除外）、拆柜、分级、重新包装、重新贴标、转运和过境。
MITI 在 2026 年 8 月表示，全国共有 48 个宪报公布的自由区：27 个 FCZ、21 个 FIZ。
雪兰莪的自由区
海关自由区名单（2023 年 8 月）列出雪兰莪的自由区如下：
| 区域 | 类型 | 管理机构 |
|---|---|---|
| 巴生港自由区（PKFZ），英达岛 | FCZ 及 FIZ | Port Klang Free Zone Sdn Bhd |
| 巴生北港、西港、南港 | FCZ | 巴生港务局 |
| MILS 物流中心 | FCZ | Meriah Selalu Sdn Bhd |
| 吉隆坡国际机场，雪邦 | FCZ | 马来西亚机场控股 |
| 双溪威（Sungai Way） | FIZ | 八打灵再也市政厅 |
| 乌鲁巴生（Ulu Klang） | FIZ | 安邦再也市议会 |
| 直落邦里玛嘉朗（Telok Panglima Garang） | FIZ | 瓜拉冷岳县议会 |
PKFZ 在英达岛的地段（Lot 67894）在宪报上同时列为 FCZ 和 FIZ。详见我们的 PKFZ 指南。
选 LMW 还是自由区？
- 选自由区： 想靠近港口或机场，而且供应商和物流伙伴都已在区内。
- 选 LMW： 合适的厂房在一般工业园（莎阿南、巴生、万挠、汝来），或者自由区的单位在面积、电力或预算上不合适。LMW 在区外也能享有类似的税务待遇。
- 选保税仓： 主要是存货和分销，不是制造。
为 LMW 或保税用途买厂租厂前的检查清单
- 厂房和每一处扩建都有 CCC 或 CF，需要时也有有效的消防证书。
- 布局： 原料、成品和废料能否分开存放，并只有一个受控出入口？
- 围篱： 有独立围篱和自己能控制的大门，而不是和其他租户共用的场地。
- 独用： 同一厂区内没有其他公司营运。
- 保安： 有空间和电力安排 24 小时保安、闭路电视和警报，业主也同意安装。
- 租约条款： 业主同意签署海关需要的文件、允许经批准的布局改动，租期也要够长。
- 地点： 需要 FIZ 或 FCZ 身份就必须在宪报公布的自由区内；只做 LMW 的话，一般工业园就可以。
常见问题
马来西亚的 LMW 执照是什么？
LMW（持牌制造仓库）执照让公司依据 1967 年海关法第 65A 条经营出口导向工厂，核准的原料、零件和机器暂免进口税，也不征销售税。执照由州海关总监发出。
LMW 执照要多少钱？
执照费每 12 个月 RM2,400，到期前至少 60 天申请续期。海关还要求银行担保或一般保证书，金额按每张执照决定。
LMW 一定要出口 80% 吗？
MIDA 表示，产品全部或不少于 80% 出口的公司通常会获批。实际的出口和内销比例写在每家公司的执照里，内销货物按当时的税率缴税。
LMW 和自由工业区有什么不同？
两者给出口制造商的税务待遇相近。自由工业区是宪报公布、由区域管理机构营运的区域，公司必须设在区内；LMW 是发给单一工厂的执照，经海关批准可以设在一般工业园。
马来西亚的保税仓是什么？
保税仓是依据 1967 年海关法第 65 条获得执照、存放应税货物的仓库。货物放行到本地使用时才缴关税和税，再出口则不必缴。分为公共仓、私人仓、PEKEMA 仓以及港口或机场仓。
两家公司可以共用一间 LMW 工厂吗？
不可以。LMW 执照条件 33 规定厂区内只准一个实体营运，不能与其他公司共用区域。
雪兰莪有哪些自由区？
海关名单列出：PKFZ（同时是 FCZ 和 FIZ）、巴生港北港、西港和南港的 FCZ、MILS 物流中心、吉隆坡国际机场 FCZ，以及双溪威、乌鲁巴生和直落邦里玛嘉朗三个 FIZ。
制造业执照和 LMW 执照一样吗？
不一样。制造业执照由 MIDA 依据 1975 年工业协调法发出，股东资金达 RM250 万或员工达 75 人就要申请；LMW 执照由海关发出。制造业执照副本是 LMW 申请文件之一。
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