2026年加里岛工厂出售：从押金到公用设施安装的完整成本分解

Q: 外国人可以在雪兰莪买工厂吗？

可以，须获州政府批准，且工业产业最低价格为 RM300万。外国人购买工业产业的过户印花税统一为4%。 ---

重点摘要

计算示例： FactoryHub 目前在加里岛挂牌的一间永久地契工厂，叫价 RM1,428万（1.3英亩地上建筑面积约34,000平方尺）。作为参照，涵盖加里岛的瓜拉冷岳县，登记独立式工厂在截至2026年7月的24个月内成交中位价为 RM1,690万（按地皮每平方尺 RM188）。
订金： 一般做法是付10%订金，通常分成随购买意向书付的诚意金，以及签买卖合约（SPA）时付的余额。
RM1,428万的过户印花税： 大马买家 RM555,200（1%至4%阶梯），外国买家 RM571,200（非住宅产业统一4%；外国人8%税率只适用于住宅）。
律师费： 按2023年律师收费令，首 RM750万约 RM76,250，余额可议价但不超过1%，另加8%服务税。整体而言，现金购买在可议价部分、估价和杂费之前，约比售价多4.5%。
付钱之前先查 CCC： 没有完工及合格证书（CCC）的厂房，可能影响营业执照、保险和贷款。

2026年加里岛工厂出售：从订金到水电安装的完整成本分解

位于瓜拉冷岳县的加里岛（Pulau Carey），吸引想在巴生港一带找大块永久地契土地的买家。经直落邦里玛嘉朗和仁嘉隆以公路连接，南巴生谷大道（SKVE）通往英达岛、巴生西港及巴生谷其他地区，西海岸大道（WCE）则在附近的万津经过。往北可走巴生至万津大道（FT5）到班达马兰，接上通往莎阿南的 KESAS 大道。

本文以一个真实房源为例，逐项说明在加里岛买工厂的每一项成本：订金、印花税、律师费和水电。

示例物业

项目	详情
叫价	RM14,280,000
建筑面积	约34,000平方尺
地皮面积	约1.3英亩
地契	永久地契

瓜拉冷岳县登记基准（JPPH，截至2026年7月的24个月）：独立式工厂中位价 RM1,690万（按地皮每平方尺 RM188），半独立式 RM652万（按地皮每平方尺 RM308），工业地按地皮每平方尺 RM76。见瓜拉冷岳工业成交页面。

RM1,428万工厂的完整成本分解

以下数字按法定印花税阶梯和2023年律师收费令计算。可用我们的律师费与印花税计算器算自己的价格。

成本项目	大马买家	外国买家	说明
购买价	RM14,280,000	RM14,280,000	示例叫价。
订金	RM1,428,000（10%）	RM1,428,000（10%）	一般做法；属于售价的一部分，不是额外成本。
过户印花税（MOT）	RM555,200	RM571,200	大马买家：1%至4%阶梯。外国买家：非住宅产业统一4%。
律师费（SPA）	约 RM76,250 + 可议价余额	约 RM76,250 + 可议价余额	首 RM50万收1.25%，至 RM750万收1%；以上可议价，不超过1%（此例最多再加 RM67,800）。
律师费服务税（8%）	约 RM6,100	约 RM6,100	按 RM76,250 法定收费计算。
贷款印花税	贷款额的0.5%	贷款额的0.5%	例如85%贷款 RM1,214万，印花税 RM60,690。
贷款律师费	与 SPA 同一收费表	与 SPA 同一收费表	只在贷款时产生。
估价、查册、杂费	由估价师和律师报价	由估价师和律师报价	要求书面报价。
水电安装	视用电量而定	视用电量而定	TNB 押金及任何升级、供水与排污接驳。
合计（现金购买，未含可议价费用和报价项目）	约 RM1,492万（约比售价多4.5%）	约 RM1,493万（约比售价多4.6%）	如有贷款，另加贷款成本。

注意： 外国人8%印花税只适用于住宅。外国人购买工业产业，过户印花税统一为4%。不少外国投资者会成立 马来西亚私人有限公司（Sdn Bhd） 持有产业；请转名律师确认统一4%是否适用于你的公司。详见买工厂的律师费与印花税指南。

买工厂要付多少订金？

订金： 一般付售价的10%，通常随购买意向书先付诚意金，签 SPA 时付余额。分配方式要书面约定。
贷款： 银行对工业产业的贷款成数可达约85%至90%，视借款人和产业而定，所以至少要准备10%订金加上以上所有费用的现金。
余款： 在 SPA 规定期限内于完成交易时支付，如需延期则按约定利息计算。

贷款利率可参考我们的商业贷款利率页面。

加里岛及周边的物业类型

独立式工厂： 建在大地块上的独立厂房，是岛上挂牌的主要类型。
工业地： 约2至5英亩或更大的地块，适合按需自建。见加里岛工业地出售。
半独立式与排屋工厂： 多在瓜拉冷岳本土一侧，即万津、仁嘉隆和直落邦里玛嘉朗。

电力、楼高和楼板承重等规格每栋都不同，要逐一确认。

在加里岛买厂的步骤

列明需求： 预算、建筑面积、地皮、供电安培数、楼板承重和地契。
筛选并实地查看： 货柜车进出道路、排水和水灾记录。
付任何订金前先查 CCC 和各项批准。
出价： 付诚意金，并在购买意向书中约定条件。
委托律师： 查地契、限制登记（caveat）、土地用途类别，并处理 SPA。
签 SPA，付清10%订金余额。
办理贷款（如需），签贷款合约。
如需州政府批准： 外国买家须获州政府批准，并符合雪兰莪工业产业 RM300万最低价格。
完成交易： 付清余款、办理过户登记，并接通 TNB 和供水。

常见误区

忽视完工及合格证书（CCC）： 没有 CCC，建筑可能有未经批准的结构，也可能拿不到营业执照或贷款。
混淆住宅与工业印花税： 外国人8%税率只适用于住宅；外国人买工业产业统一为4%。
想当然以为电力足够： 要确认 TNB 供电安培数；大幅升级可能需要变电站。
不查土地用途： 加里岛部分土地仍是农业地，转换用途费时又花钱。

市场展望

加里岛周边的港口活动正在增加：西港正在扩建英达岛的码头，加里岛也规划了新港口。瓜拉冷岳登记工业地成交中位价为按地皮每平方尺 RM76，低于巴生与巴生港（RM88）。该区道路连接可参考我们的 WCE 工业走廊指南。

常见问题

在马来西亚买工厂要付多少订金？

一般是10%，通常随购买意向书先付诚意金，签 SPA 时付余额。另外还要准备印花税、律师费等现金，以 RM1,428万现金购买计约为售价的4.5%。

RM1,428万的工厂印花税多少？

大马买家按1%至4%阶梯为 RM555,200；外国买家按非住宅产业统一4%为 RM571,200。

在加里岛买工厂的律师费多少？

按2023年律师收费令，首 RM50万收1.25%，至 RM750万收1%（RM1,428万工厂约 RM76,250），余额可议价但不超过1%，另加8%服务税。请向律师索取书面报价。

CCC 是什么？为什么买厂时很重要？

完工及合格证书（CCC）证明建筑按批准图则完工。没有 CCC 的厂房可能拿不到营业执照、保险或银行贷款。付订金前要索取副本。

外国人可以在雪兰莪买工厂吗？

可以，须获州政府批准，且工业产业最低价格为 RM300万。外国人购买工业产业的过户印花税统一为4%。

买厂需要专业协助？

想了解加里岛目前的房源和购买流程，请联系 Peter Tan（REN 12771）016-666 6872。可浏览雪兰莪工厂出售和加里岛工业地出售。为每位客户找到合适的厂房与仓库，是 FactoryHub 的使命。

想了解串起这些地区的高速公路，请看我们的西海岸大道（WCE）工业走廊指南，从万津到加埔逐个交流道分析。

巴生港工厂与仓库

实时房源,每个单位都列明电力、楼高与楼板承重: