马来西亚设厂成本2026：入场费用、装修机电、电力升级、审批与每月营运开销全拆解

重点摘要

• 租厂： 签约时一般要准备约 4 个月租金（2 个月押金、1 个月水电押金、预付 1 个月租金）。以雪兰莪 10,000 至 30,000 平方尺厂房的中位租金每月 RM20,300 计算，就是 RM81,200，另加两年租约的印花税 RM2,925。
• 买厂： 一间 RM200 万的工厂，10% 订金、产权转让印花税（RM64,000）、律师费和贷款费用加起来，贷 90% 要备约 RM316,740 现金，贷 80% 则约 RM513,580。
• 电力： TNB 低压供电的接电费（connection charge）从 RM4,050（61 至 90 kW）到 RM38,250（721 至 850 kW）。最大需求超过 350 kVA（约 505A）就要新建变电站，TNB 一般需要 3 至 12 个月。
• 消防与审批： 工厂或仓库的 Bomba 消防证书收费 RM400，危险工序 RM620，每年续期收一半。根据 UBBL 第十附表，厂房越大，要求从消防卷盘升级到自动探测，再到自动喷淋。
• 营运成本： 低压工业电费每度 50.68 仙，另加每月燃料调整（2026 年 10 月为每度加 3.61 仙）；已登记 SST 的业主会在租金上加收 6% 服务税。

在马来西亚设厂的成本分五大块：拿到厂房的入场费用（租厂是押金，买厂是订金、印花税和律师费）、装修与机电（M&E）工程、电力升级、消防系统与各类审批，以及每月营运开销。在雪兰莪租一间中型工厂，装修前大约要先拿出四个月租金的现金；买厂则要准备成交价约 16% 至 26% 的现金。装修和电力升级的差距最大，一定要按自己的生产工序去拿报价，不能套用别人的数字。

以下按项目逐一拆解，凡是有官方收费标准的都列出来，没有统一价格的项目就说明影响价格的因素，以及应该向谁拿报价。所有数字以 2026 年 10 月为准。

设厂成本地图：钱花在哪里

成本项目	一次性还是持续	由什么决定金额	数字从哪里来
租厂押金和预付租金	一次性（押金可退）	月租、租户背景、租约条件	业主的租赁意向书（offer letter）
租约印花税	一次性	年租金和租期	印花税法令的税率
买厂订金、印花税、律师费、贷款费用	一次性	成交价和贷款额	印花税分级税率、SRO 2023 律师收费表
装修与机电工程	一次性	生产工序、办公室面积、装修标准	承包商报价
电力升级与变电站	一次性	申报的最大需求（kW 或 kVA）	TNB 接电费手册加上自己要做的工程
消防系统与 Bomba	一次性，之后每年消防证书	面积、体积、储存的货物	UBBL 第十附表、Bomba 收费表
审批与顾问	一次性	工程范围和需要的执照	地方政府、TNB、Bomba、MIDA、环境局（DOE）、职安局（DOSH）
租金或贷款月供	每月	租金，或贷款额与利率	租约或银行贷款批准信
地税和门牌税	每年或每半年	土地局和地方政府的估价	最新账单
电费、水费、保险、维修保养	每月或每年	用量、最大需求、投保额	TNB 电价表、保险公司、保养合约

租厂的入场费用

押金和预付租金

巴生谷一带常见的做法是 2 个月租金作押金、1 个月租金作水电押金、再预付 1 个月租金。以下情况业主通常会多收：新公司或小公司、外资或外国人、用电用水量大、有污染或比较脏的行业、火灾或化学品风险高的行业、CTOS 或 CCRIS 记录不好、业主出钱帮你装修改建（往往还会要求更长租期），以及附带吊车、冷库、货梯或变电站的单位。大公司或上市公司有时可以谈到更少的押金。

计算示例：雪兰莪 10,000 至 30,000 平方尺工厂

根据截至 2026 年 7 月 JPPH 登记的雪兰莪工业租赁记录，10,000 至 30,000 平方尺单位的中位租金是 每月 RM20,300，租期中位数为 24 个月（见雪兰莪工业地产成交数据）。

项目	计算基础	金额
押金	2 个月租金	RM40,600
水电押金	1 个月租金	RM20,300
预付租金	1 个月租金	RM20,300
租约印花税	每 RM250 年租金收 RM3（租期超过 1 年至 3 年）	RM2,925
副本	每份 RM10	RM10
签约时要付的现金	未计装修和律师费	约 RM84,135
租金服务税	业主已登记 SST 时收 6%	每月 RM1,218

租约印花税只按一年的租金计算：租期 1 年以内每 RM250 收 RM1，超过 1 年至 3 年收 RM3，超过 3 年至 5 年收 RM5，超过 5 年收 RM7。原有的年租金 RM2,400 免税额已在 2025 年 1 月 1 日取消；印花税一般由租户承担，签约后 30 天内必须盖印。其他租金水平的税额和租约里哪些条款会把成本转给租户，可以看我们的工厂租约印花税指南。

租金服务税从 2026 年 1 月 1 日起为 6%，只有已登记 SST 的业主才会收。年营业额不超过 RM150 万的租户，可以通过 MyPMK 申请豁免。租约的律师费由律师报价，最好在租赁意向书里就写清楚由哪一方委任律师、由哪一方付费。

买厂的入场费用

买厂要付 10% 订金（下 offer 时约付 2% 至 3%，签买卖合约 SPA 时补足），再加上贷款不够的部分和各项交易费用。

RM200 万工厂的费用项目	贷款 80%	贷款 90%
订金（10%）	RM200,000	RM200,000
贷款不够的差额	RM200,000	无
产权转让印花税（1% / 2% / 3% / 4% 分级）	RM64,000	RM64,000
SPA 律师费（SRO 2023）含 8% 服务税	RM22,950	RM22,950
贷款印花税（0.5%）	RM8,000	RM9,000
贷款律师费含 8% 服务税	RM18,630	RM20,790
未计估价费和杂费前所需现金	约 RM513,580	约 RM316,740

完整计算过程见如何在马来西亚购买工厂与费用表。产权转让印花税的分级是：首 RM10 万收 1%，接下来 RM40 万收 2%，再接下来 RM50 万收 3%，超过 RM100 万的部分收 4%；更多价位的例子见工厂买家印花税指南。外国买家买工业地产同样按这套分级税率计算，因为针对外国人的 8% 统一税率只适用于住宅；不过在雪兰莪，外国人购买工业建筑的价格不能低于 RM300 万。

在计算装修预算之前，先确认厂房本身是合法的。建在未转换用途的农业地上的工厂，可能属于雪兰莪的非法工厂（KTK）合规计划；我们的 KTK 指南解释了转换地价、折扣和申请期限，这笔钱往往不在一般人的预算里，金额却可能很大。

装修与机电工程：价格由什么决定

装修是差距最大的一项。同样面积的两间厂，可能一间只需要货架加一个小办公室，另一间是食品厂，要做冷库、排水沟和可冲洗的墙地面。用一个"每平方尺多少钱"的数字来估，会把这些差别全部掩盖掉，所以预算要按项目逐项拿报价：

装修项目	影响价格的因素	要预留的审批或证书
办公室、厕所、茶水间、隔间	办公面积、装修标准、天花和冷气	地方政府的改建图则或准证
地面工程（修补、硬化剂、环氧地坪）	面积、原有地台状况、化学品或叉车通行	承重增加时要结构工程师
照明和配电	楼高、照度要求、机器数量、电缆长度	注册电工承包商；超过 100A 要顾问工程师
通风、排气、除尘或抽烟雾	工序产生的热、烟雾和粉尘	排放受管制时涉及环境局
压缩空气、工艺用水、燃气管道	机器清单和管线长度	储气罐等压力容器归职安局管；燃气工程向供应商确认
货架和夹层	高度、栈板重量、楼板承重	货架高度会影响消防设计
天车（overhead crane）	吨位、跨度、有没有现成的轨道梁	职安局的设计核准和适用证书（CF）
卸货平台、升降平台、卷帘门	卸货位数量和货车尺寸	开口有改动时要报地方政府
污水预处理、表列废料储存区	排放什么、储存什么	环境局的工业污水和表列废料条例
保安、闭路电视、网络、招牌	厂区大小和出入口数量	招牌要向地方政府申请

有三条规则到哪里都适用：

1. 改动建筑就要图则。 根据《统一建筑附例》（UBBL），加建或改建（包括把房间隔开）的图则要提交地方政府（第 14 条附例），小型工程则可以凭草图申请准证施工（第 18 条附例）。雪兰莪的地方政府包括莎阿南（Shah Alam）的 MBSA、巴生（Klang）的巴生皇城市政厅（MBDK）、负责梳邦再也（Subang Jaya）和蒲种（Puchong）的 MBSJ，以及八打灵再也（Petaling Jaya）的 MBPJ。
2. 天车属于受管制设备。 电动起重机械必须取得职安局（DOSH/JKKP）的设计核准和有效的适用证书，所以厂房原有的天车，只有文件齐全有效才真正替你省钱。
3. 废料和污水决定工艺成本。 产生表列废料的工厂受《2005 年环境素质（表列废料）条例》管制，排放工艺废水的工厂则受《2009 年工业污水条例》管制。储存区、处理设施和持牌承包商的费用都要算进预算。

最省钱的装修，是根本不用做的装修。一间本来就有你需要的电力、天车、楼高和楼板承重的厂，就算租金或售价贵一点，把升级费用和等待的几个月算进去，往往还是比便宜但要大改的厂划算。

如果是租厂，在花钱装修之前，先在租赁意向书里把三件事谈清楚：哪些工程由谁出钱（尤其是电力升级和消防升级）、租约结束时是否要把厂房恢复原状，以及有没有免租装修期。你出钱做的变电站、喷淋和配电工程，搬走时是带不走的，租期太短的话这笔投资很难回本，所以租期长短也要和装修预算一起考虑。

电力升级与 TNB 变电站费用

电力常常是金额最大、也最花时间的一项升级。TNB 按你申报的 最大需求（maximum demand） 规划供电，TNB 供电申请手册（ESAH）定下的门槛如下：

• 100 kVA 以下（400V 时约 144A）： 由现有低压电网供电，以 TNB 评估为准。
• 100 至 350 kVA（约 145A 至 505A）： TNB 做系统研究后决定。
• 超过 350 kVA（约 505A）： 必须由 新建变电站 直接拉电缆，土地和变电站建筑由你提供。
• 1,000 kVA 起（约 1,440A）： 改为 11kV 中压供电，变压器和开关设备要自己购置。

付给 TNB 的是 TNB 接电费手册里的 接电费：

申报最大需求	400V 时约多少安培	接电费
61 至 90 kW	104A 至 153A	RM4,050
181 至 240 kW	307A 至 408A	RM10,800
361 至 480 kW	613A 至 815A	RM21,600
721 至 850 kW	1,224A 至 1,443A	RM38,250
中压（11kV 及以上）	不适用	每 kW RM45

升级只付新旧两档之间的差额，所以从 400/5 电表档升到 800/5 档，接电费是 RM10,800。真正的开销在周边：变电站用地（以象征性的 RM10 转给 TNB，等于这块地不再属于你）、变电站建筑或紧凑型变电站底座、拉到你配电房的电缆、顾问和承包商费用，以及约两个月预估电费的押金。超过 100A 的申请，必须由在马来西亚工程师局（BEM）注册的电气顾问工程师提出。新建变电站的情况下，TNB 一般需要 3 至 12 个月（400V），11kV 则要 6 至 12 个月。

签约前先按机器清单把用电量算清楚。各行业的常见电力需求见我们的 TNB 工厂电力安培数指南，变电站用地大小、紧凑型与室内型变电站的分别，以及申报过高要付的"连接负载费"风险，见 TNB 变电站指南。

消防系统与 Bomba 费用

消防配置由建筑的面积、高度和用途决定，你改变储存的货物，要求也会跟着变。UBBL 第十附表按建筑类型、楼层数、楼面面积和体积，规定了最低的灭火系统、火警系统和应急照明。大致来说，小型单层厂房只需消防卷盘和手动警报，面积再大就要加自动探测，最大的厂房和存放可燃货物的仓库则必须装自动喷淋。这份附表在 2021 年修订过，做预算前请消防顾问按你的厂房和储存方式确认适用的类别和面积门槛。

如果你的工序或货架高度把厂房推进更高的类别，喷淋、水箱和水泵的升级可能是一笔大钱，而且要先拿到 Bomba 的图则批准。较大的工厂和仓库还必须每年更新消防证书。根据 Bomba 收费表，工厂或仓库收费 RM400，有危险工序的收 RM620，续期收一半。哪些厂房必须申请、租买前要检查什么，见我们的工厂消防证书指南。

审批与顾问费用

审批	什么时候需要	要预留的费用
地方政府图则或准证	改建、加建、新开口、夹层	地方政府收费，加建筑师或工程师费用
Bomba 图则批准和消防证书	改动消防系统；指定场所的年度证书	证书费 RM400 或 RM620，加顾问和安装商费用
TNB 供电申请	新接电或升级	接电费；超过 100A 的顾问费
MIDA 制造业执照	股东资金 RM250 万或以上，或全职员工 75 人或以上	准备文件的时间；规模较小的公司可申请豁免信
环境局（DOE）	表列废料、工业污水、废气排放	处理设施、储存区、持牌承包商
职安局（DOSH）	天车、锅炉、压力容器等设备	检验、发证和合格人员（competent person）
地方政府营业或场所执照	在该处所营业	执照费和续期费

制造业执照的门槛来自 MIDA 的审批与执照页面：股东资金达到 RM250 万或以上，或雇用 75 名或以上全职受薪员工的制造公司，要通过 MIDA 申请，由贸工部（MITI）批准。建筑师、结构工程师、机电工程师和电气顾问的收费随工程范围而定，最好要求对方给出包干价，并写明包括哪些申请和提交。

入驻后的持续成本

持续成本	收费方式	签约前要确认什么
租金	每月；业主已登记 SST 时另加 6% 服务税	调租条款，以及 SST 由谁承担
贷款月供	每月；按银行的 BR、BLR 或资金成本定价	贷款批准信里的利率；目前隔夜政策利率（OPR）为 2.75%
地税（cukai tanah）	每年缴给州土地局	最新收据；地契上有没有欠款
门牌税（cukai taksiran）	地方政府账单，分两期缴（巴生皇城市政厅每年 8 月举办下半年门牌税缴付活动）	最新账单，以及租约规定由谁缴
电费	按度数收费；中压另收最大需求费	过去 12 个月的 TNB 账单
水费和排污费	按用量	水表尺寸和过往账单
保险	每年保费	厂房、机器和库存的投保额
维修保养与合规	保养合约和各类续期	消防系统保养、消防证书续期、职安局检验、机电保养

工厂电费怎么算

从 2025 年 7 月起，工厂电费按供电电压分类。根据 TNB 现行电价表，低压 每度 50.68 仙（能源 27.03、容量 8.83、电网 14.82），另加每月 RM20。中压 每度 29.83 仙，另按最大需求每 kW 收 RM89.27，每月再加 RM200。燃料调整按每度加收，2026 年 10 月为每度加 3.61 仙。

按 2026 年 10 月的电价举两个例子（未计 1.6% 再生能源基金附加费）：

• 低压工厂每月用 30,000 度：30,000 x 54.29 仙 + RM20 = 约 RM16,300。
• 中压工厂每月用 120,000 度、最大需求 300 kW：能源费 RM35,796 + 燃料调整 RM4,332 + 最大需求费 RM26,781 + RM200 = 约 RM67,100。

分时电价（ToU）、功率因数罚款，以及怎样压低最大需求，见 2026 年 TNB 工厂电价指南。

保险和维修保养

保险公司会按每个风险单独报价，看的是投保额（厂房、机器、库存）、建筑结构、用途、消防设施，以及该地段的水灾记录。如果有贷款，记得看清楚银行批准信里对保险的要求。维修保养包括消防系统、屋顶、机电设备和受管制设备，租约里要写明哪些由租户负责。

雪兰莪各区例子

我们的区域成本拆解把这张成本地图套用到具体的租赁市场：靠近巴生港（Port Klang）的加埔（Kapar）租厂总成本，以及巴生谷东边的士毛月（Semenyih）双溪拉浪。查当地租金看那几篇，电力升级、消防系统和审批这些那几篇没有展开的部分，就看本文。

设厂预算检查清单

步骤	要拿到什么	向谁拿
1	工序资料：机器、用电 kW、楼板承重、天车、用水、废料	自己的生产团队
2	入场费用：押金和印花税，或订金、印花税、律师费和贷款费用	租赁意向书或 SPA、律师、银行
3	厂房查核：CCC、地契、土地用途、批准图则、消防证书	卖家或业主、律师
4	12 个月 TNB 账单、核准的最大需求、电表和总开关规格	卖家或业主
5	如需升级：电力研究和升级报价	电气顾问、TNB
6	按实际用途和堆货高度检查消防系统	消防顾问或机电工程师
7	逐项装修报价，并列明涉及的审批	承包商、建筑师
8	执照：MIDA、环境局、职安局、地方政府	顾问、相关部门
9	营运成本估算：租金或月供、水电、门牌税、地税、保险、保养	账单、保险公司、银行
10	时间表：审批和 TNB 接电时间与入驻日期是否对得上	顾问、TNB

从土地用途到营业执照的完整审批顺序，请看我们的马来西亚开厂审批全流程。

常见问题

在马来西亚设厂要多少钱？

要看是租还是买，以及你做什么工序。租厂一般在签约时付约 4 个月租金再加印花税，以雪兰莪 10,000 至 30,000 平方尺单位的中位月租 RM20,300 计算，约为 RM84,000。买一间 RM200 万的工厂，视贷款成数需要约 RM316,740 至 RM513,580 现金。装修、电力升级和消防系统另计，必须按你的用途拿报价。

租工厂要付多少押金？

常见做法是 2 个月押金、1 个月水电押金和预付 1 个月租金。新公司、小公司或外资公司、用电量大、有污染或火灾风险高的行业，或者业主出钱装修的情况，业主通常会多收。TNB 另外也会收自己的押金，约为两个月的预估电费。

工厂向 TNB 升级电力要多少钱？

TNB 低压供电的接电费从 61 至 90 kW 的 RM4,050，到 721 至 850 kW 的 RM38,250，升级时只付新旧档之间的差额。中压是每 kW RM45。超过约 505A 还要新建变电站，所以要加上土地、变电站建筑、电缆和顾问费用，并预留 3 至 12 个月。

开工厂一定要申请制造业执照吗？

根据《1975 年工业协调法令》，股东资金达到 RM250 万或以上，或全职受薪员工 75 人或以上的制造公司，必须申请制造业执照。规模较小的公司可以向 MIDA 申请豁免信。申请交给 MIDA，由贸工部批准。

工厂租金要缴 SST 吗？

业主已登记 SST 的话要缴。从 2026 年 1 月 1 日起，租金服务税为 6%。年营业额不超过 RM150 万的租户，可以通过 MyPMK 申请豁免。

拥有一间工厂每年有哪些开销？

每年要缴地税给州土地局、门牌税给地方政府，还有保险、维修保养；属于指定场所的厂房，还要每年更新 Bomba 消防证书（RM400，危险工序 RM620，续期收一半）。再加上贷款月供和电费；中压用户的电费还取决于最大需求。

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