屋主卖掉工厂，我的租约还有效吗？马来西亚租客须知

重点摘要

• 卖厂本身不会让租约失效，但新买家要不要履行，要看租约在地契上有没有受到保护。
• 按《国家土地法典》，三年或以下的租约不需要注册，口头租约也有效；要防新买家不认账，就要在地契上 登记（endorsement）。
• 超过三年的租约应该注册。 没注册的长租约，可能只剩下向原屋主追讨的合约索赔权。
• 看租约有没有"出售条款"。 有些工厂租约允许屋主卖厂时发通知终止租约，签约前要删掉或加限制。
• 押金要 SPA 写明才会跟着转。 买卖合约要写明"带租约出售"，并把押金转给买家。

租客花了钱拉电线、做 mezzanine、装货架、向 TNB 加电，"屋主卖厂怎么办"其实是钱的问题。对屋主来说，带租客出售往往是加分项。两边都要知道租约是怎样受保护的。以下是一般资料，不是法律意见，请让律师看你的租约和地契。

屋主卖掉工厂，我的租约还有效吗？

出售只是转移业权，不会取消你和原屋主的租约。问题在于 新买家 要不要履行。按《1965年国家土地法典》：

没登记的短租约、没注册的长租约，仍然是你和原屋主之间有效的 合约，但不一定约束新买家。结果租客可能只能向卖家索赔，而不是有权继续留下。如果你刚装好一条生产线，这种补救很吃亏。

租客要做什么

1. 在地契上保护租约。 超过三年的租约要注册；三年以下但对你很重要的，请律师申请登记。越早越好，保护一般从登记上地契那天起算。
2. 签约前查地契。 查册（land search）可以看到业主是谁、有没有银行抵押。有抵押的话，问银行有没有同意出租，详见下面拍卖部分。
3. 删掉或限制出售条款。 如果租约允许屋主卖厂时终止，至少要求较长通知期，并补偿未用完的装修。
4. 争取续约权（option to renew），把调租公式写清楚，新业主就不能随意加租。
5. 保存记录：盖了印花的租约、押金收据、装修批准文件。租约印花税见我们的 租约印花税指南。

屋主要卖出租中的工厂，该怎么做

• 带租约出售，在 SPA 写明并附上租约。
• 押金转给买家：SPA 写明租赁押金和水电押金转给买家（通常从售价扣除），由买家负责将来退还。
• 交割后通知租客，从某日起把租金付给新业主。
• 租金、地税、门牌税按交割日分摊。
• 保险交接：买家从交割日起要有自己的建筑火险，见 业主和租客各保什么。

有好租客、长租约的工厂，往往更容易卖给投资者，因为买家第一天就有租金收入。租金怎样影响价值，可看我们的 工厂估价指南；卖厂要缴的税见 RPGT 指南。

如果工厂被银行拍卖呢？

这是比较棘手的情况。屋主还不起贷款、银行拍卖工厂时，银行的抵押通常比你的租约更早注册。贷款文件一般规定未经银行同意不得出租，未经同意的租约不一定约束银行或拍卖买家。拍卖公告（proclamation of sale）通常会写明是否带租约出售，或不保证交空屋。

作为租客：

• 签约前查地契，问清楚银行是否同意出租。
• 收到拍卖通知要尽快找律师，并联系银行；有些买家其实想要租客，可以谈。
• 不管建筑怎样，你的装修和机器都要用自己的保单保好。

工厂拍卖怎样运作，可看我们的 银行拍卖工厂指南。

如果真的要搬

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常见问题

屋主把工厂卖了，我的租约还有效吗？

租约仍是你和原屋主之间有效的合约。新买家要不要履行，要看三年以下的租约有没有在地契上登记、三年以上的有没有注册，以及买卖合约怎样写。

工厂租约需要注册吗？

超过三年的租约应该在土地局注册；三年或以下的免注册，但可以申请在地契上登记，防止将来的买家不认账。

新业主买了之后可以加租吗？

在约束新业主的固定租期内不行，除非租约有调租条款。续约时按续约条款定租金，所以要把公式写进续约权里。

屋主卖厂后，押金由谁退？

看 SPA 怎样写。写得好的 SPA 会把押金转给买家，由买家负责退还；没写的话，可能要向卖家追讨。

屋主可以因为卖厂而终止租约吗？

只有租约里有这样的条款才可以。签约前要看清楚出售或终止条款，争取通知期和补偿。

工厂被银行拍卖，我的租约怎么办？

要看租约能不能约束银行，这往往取决于银行当初有没有同意出租。拍卖公告会写明是否带租约出售。收到通知就要尽快找律师。

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