马来西亚租约印花税2026：厂房仓库税率与6%服务税

重点摘要

租约印花税按"一年租金"计算，不是按整个租期的总租金计算：租期不超过 1 年，每 RM250 年租缴 RM1；超过 1 年至 3 年缴 RM3；超过 3 年至 5 年缴 RM5；超过 5 年缴 RM7。换算成比例，分别是年租的 0.4%、1.2%、2.0% 和 2.8%。
RM2,400 免税额已于 2025 年 1 月 1 日取消。 现在年租从第一令吉起就要缴印花税，每份文件最低 RM10，每份副本另缴 RM10。
以雪兰莪 1 万至 3 万平方尺厂房的 JPPH 租金中位数 RM20,300 计，签 2 年租约的印花税是 RM2,925，旧税率下只需约 RM1,930。
印花税由租客承担（双方另有约定除外），签约后 30 天内 必须通过 MyTax 的 e-Duti Setem 盖印。逾期 3 个月内罚 RM50 或欠缴税额的 10%，超过 3 个月罚 RM100 或 20%，取较高者。
厂房、仓库租金服务税自 2026 年 1 月 1 日起为 6%，只有已注册 SST 的业主才会征收；年营业额不超过 RM150 万的中小企业租客，可通过 MyPMK 申请豁免。

在马来西亚租厂房或仓库，租约（tenancy agreement）必须在签署后 30 天内向内陆税收局（LHDN）缴付印花税，一般由租客支付。税额按年租计算：租期 1 年以内每 RM250 缴 RM1，1 至 3 年缴 RM3，3 至 5 年缴 RM5，5 年以上缴 RM7，所以一份 2 年租约的印花税约等于一年租金的 1.2%。如果业主是 SST 注册商，租金之外还要另加 6% 服务税。

本文专讲租约的"钱"和"条款"：印花税怎么算、怎样在 MyTax 盖印、6% 租金服务税怎么收，以及工业租约里最容易吃亏的条款。看厂、验厂和押金等前期步骤，请参考我们的马来西亚租厂房步骤与检查清单。

马来西亚租约印花税：2026 年税率

租约属于《1949 年印花税法令》（Stamp Act 1949）第一附表第 49(a) 项。《2024 年财政法令》自 2025 年 1 月 1 日起改写了这一项：1 年以上租期的税率上调，年租 RM2,400 以下免税的规定被取消，The Sun 的税务专栏对此有详细说明。同一法令还规定，任何应税文件的最低印花税为 RM10。

租期	每 RM250 年租的印花税	约占年租比例	2025 年前税率
不超过 1 年	RM1	0.4%	RM1
超过 1 年至 3 年	RM3	1.2%	RM2
超过 3 年至 5 年	RM5	2.0%	RM4
超过 5 年	RM7	2.8%	RM4
每份租约最低	RM10		无
每份副本	RM10		RM10

有两点最容易算错。第一，税基是 一年的租金，3 年租约不会按三年总租金再乘一次。第二，租期落在哪个档位，就用哪个税率算全部金额：同样的租金，4 年租约比 3 年租约多缴三分之二的印花税。

租约印花税怎么算（计算公式）

算出年租：月租 x 12。如果租期内租金逐年调升，就用整个租期的平均年租。
除以 RM250，无条件进位：不足 RM250 的零头也算一个单位。
乘以对应租期的税率：RM1、RM3、RM5 或 RM7。
每份副本加 RM10，总额不低于 RM10。

逐年加租的例子：3 年租约，月租依次为 RM20,000、RM21,000、RM22,000，平均年租为 RM252,000。252,000 / 250 = 1,008 个单位，x RM3 = RM3,024。

如果先签了意向书（letter of offer），再签正式租约，两份文件完成的是同一笔交易。根据 LHDN 印花税指南，只有主文件缴全额印花税，其余文件每份缴 RM10。哪一份算主文件，可以请律师在盖印前确认。

租约印花税速查表（厂房与仓库常见租金）

月租	不超过 1 年	超过 1 至 3 年	超过 3 至 5 年	超过 5 年
RM5,000	RM240	RM720	RM1,200	RM1,680
RM10,000	RM480	RM1,440	RM2,400	RM3,360
RM20,000	RM960	RM2,880	RM4,800	RM6,720
RM30,000	RM1,440	RM4,320	RM7,200	RM10,080
RM50,000	RM2,400	RM7,200	RM12,000	RM16,800
RM100,000	RM4,800	RM14,400	RM24,000	RM33,600

以上金额未含每份副本 RM10。心算时可以直接用：年租 x 0.4%、1.2%、2.0% 或 2.8%。

用雪兰莪真实厂房租金算一算

根据 JPPH（估价与产业服务局）登记的租约，截至 2026 年 7 月的 24 个月内，雪兰莪共有 2,145 宗工业租约，月租中位数为 RM5,000，租期中位数为 24 个月。下面按面积档位的租金中位数计算（数据见雪兰莪工业成交与租金页面）：

单位面积（JPPH 月租中位数）	租期	年租	印花税
3,000 至 10,000 平方尺（RM8,400）	2 年	RM100,800	RM1,212
10,000 至 30,000 平方尺（RM20,300）	2 年	RM243,600	RM2,925
30,000 至 60,000 平方尺（RM54,000）	3 年	RM648,000	RM7,776
60,000 平方尺以上（RM105,000）	5 年	RM1,260,000	RM25,200
60,000 平方尺以上（RM105,000）	6 年	RM1,260,000	RM35,280

JPPH 的租期中位数是 24 个月，说明大多数工业租约落在"超过 1 年至 3 年"这一档，适用 RM3 税率，也就是年租的 1.2%。按 2025 年前的旧税率，月租 RM54,000 的 3 年租约只需约 RM5,166。对大型物流仓来说，同样租金把租期从 5 年拉长到 6 年，印花税就多出 RM10,080，签约前值得先核对租期档位。如果您同时在比较租厂和买厂，可以用律师费与印花税计算器算出购买一方的成本。

租约印花税谁来付？期限是多久？

根据《印花税法令》第三附表，租约正本的印花税由租客（承租人）缴付，副本的印花税由业主（出租人）缴付，这一点在上面的 LHDN 指南中写得很清楚。双方可以另行约定分担方式，最好在意向书里写明。

规定	对您的意义	出处
30 天内盖印	在马来西亚签署的，从签署日起算；在国外签署的，从文件抵达马来西亚起算	LHDN 罚款说明页
逾期 3 个月内	罚 RM50 或欠缴税额的 10%，取较高者	《印花税法令》第 47A 条（2025 年 1 月 1 日起）
逾期超过 3 个月	罚 RM100 或欠缴税额的 20%，取较高者	《印花税法令》第 47A 条
完全没盖印	补缴税款和罚款之前，法庭不接受该租约作为证据（第 52 条）	LHDN 印花税指南
自评少缴	LHDN 可在缴税日或应缴日后 5 年内追加评税并处罚	The Sun 对《2024 年财政法令》的解读

对工业租客来说，"法庭不接受未盖印文件"这一条最要紧。将来要行使续租权、或者追讨一大笔押金，前提都是租约已经依法盖印。

如何在 MyTax 为租约盖印（e-Duti Setem）

旧的 STAMPS 系统已在 2025 年 12 月 31 日后关闭，LHDN 的 STAMPS 公告要求用户改用 MyTax。根据 LHDN 印花税自评系统（STSDS）页面，租约属于 2026 年 1 月 1 日起实施的 第一阶段；产业转让在 2027 年 1 月 1 日进入第二阶段，其余文件在 2028 年 1 月 1 日进入第三阶段。

付税的一方（通常是租客公司）要先有 税务识别号码（TIN）。
登录 MyTax，进入 e-Duti Setem，上传已签署的租约。
填写 STSDS 申报表（租期、租金、产业资料），自行评估应缴税额。申报一经提交即视为评税，数字是否正确由您负责。
在线付款，下载印花证书，并 保存相关记录 7 年。

申报前建议先备好以下资料，可以少走回头路：

已签署租约的完整扫描件（含所有附表）
业主与租客的身份证号码或公司注册号码，以及付税方的税务识别号码
产业地址、地契或地段资料
租期起止日期、月租金额，以及租期内是否有逐年加租
需要盖印的副本份数

大部分租客仍然交给起草租约的律师代办。不论谁来办，付款前都请再核对一次租期档位和年租金额，因为自评制度下少缴的部分，日后会以 LHDN 追加评税和罚款的方式找上门，而不是在柜台当场纠正。

3 年以上的租约：要到土地局注册

根据《国家土地法典》，3 年或以下的租赁（tenancy）不需要注册。超过 3 年的租约（lease）应以 15A 表格（Borang 15A）在土地局注册到地契上，雪兰莪土地与矿务局公布了租约注册所需文件清单。注册后，即使业主卖掉物业或银行拍卖，租客的权益也受到保护；代价是要付注册费、取得抵押银行同意，并多花时间办手续。

所以很多工业租约会写成"固定租期 + 续租权"，而不是一次签足很多年。以月租 RM20,300 为例，三种常见结构的差别如下：

租约结构	首份租约印花税	是否需要注册	适合哪类租客
1 年 + 1 年续租权	RM975	不需要	短期项目、试产阶段
3 年 + 3 年续租权	RM2,925	不需要	大多数制造业租客
一次签 6 年	RM6,825	需要，15A 表格	装修投入大、需要长期保障

"3 年 + 3 年"的做法让第一份租约停留在 RM3 档位，也不用注册；缺点是续租能否落实，全看续租条款写得够不够严谨，续租时签的新租约一般在签署时另行盖印。如果您要在厂房里投入大笔装修、电力升级和生产设备，一次签足年限并注册，虽然印花税和手续费较高，却能换来更稳的保障，这笔账值得认真算。续租期在印花税上怎样处理，与租约写法有关，请向律师确认。

厂房、仓库租金服务税（SST）：2026 年起 6%

租赁服务自 2025 年 7 月 1 日起征收 8% 服务税。首相安华于 2026 年 1 月 5 日宣布，自 2026 年 1 月 1 日起税率降为 6%（Malay Mail 报道）。住宅出租不在征税范围内；厂房、仓库和工业地出租都要征税。

项目	2026 年 10 月的规定	出处
税率	2026 年 1 月 1 日起 6%（2025 年 7 月至 12 月为 8%）	财政部，Malay Mail 报道
谁会收	只有注册了服务税的业主	关税局
业主注册门槛	12 个月内应税租金超过 RM100 万必须注册	财政部《2026 财政展望》
中小企业租客	年营业额不超过 RM150 万，在 MyPMK 登记后可豁免	财政部，2026 年 1 月 5 日
新成立的中小企业	租金服务税延后一年	财政部，Malay Mail 报道
同集团公司	集团内公司之间的租赁，符合条件可豁免	关税局服务税政策 2/2025
可退还押金	不征税，除非实际上是租金的一部分	关税局租赁服务指南

按上面的 JPPH 租金中位数计算，6% 服务税意味着：月租 RM8,400 每月多付 RM504，RM20,300 多付 RM1,218，RM54,000 多付 RM3,240，RM105,000 多付 RM6,300。只出租一间中型厂房的个人业主，年租金往往达不到 RM100 万门槛，所以不会收 SST；拥有大量物业的业主，例如产业信托和发展商，注册的可能性高得多。签约前请向业主索取 SST 注册号码，在租约里写清租金"含税"还是"不含税"，以及将来税率变动由谁承担。业主向您转收的水电费，也可能被视为应税租金的一部分，请查阅关税局最新行业指南（租赁服务指南已于 2026 年 5 月更新）或咨询税务顾问。

租金服务税的几个常见误区

"所有厂房租金都要加 6%"：不对。只有已注册服务税的业主才可以收，业主应能提供 SST 注册号码。只出租一两间厂房、年租金未达 RM100 万的个人业主，多数不在征税范围内。
"押金也要缴 SST"：关税局指南说明，作为保证用途、日后可退还的押金不征税；但如果所谓"押金"最后会抵作租金，就可能被视为租金的一部分。
"小企业自动豁免"：豁免需要租客主动在 MyPMK 系统登记并申报年营业额，每年还要更新资料；没有登记，业主照样会在发票上收税。
"集团内部租赁也要缴税"：符合控股条件的同集团公司之间的租赁可以豁免，母公司持有厂房、再租给子公司经营的安排，签约前值得请税务顾问核对一次。

2026 年 10 月 9 日提呈的 2027 年财政预算案演词没有调整租约印花税，也没有改动 6% 的租金服务税。想了解各区仓库每平方尺租金，可以看我们的雪兰莪仓库出租指南。

厂房与仓库租约的关键条款

住宅租约范本不适合工厂。电力升级、消防系统、地板损坏和退租复原，每一项都可能超过一年的租金，所以这些问题应该在意向书阶段谈好，再交给律师起草。

条款	应该争取什么	为什么对工业租客重要
租期与续租权	固定租期加续租权，写明通知期限和租金计算方式	搬一条生产线的成本远高于搬办公室
租金调整	固定涨幅，或按市场租金调整但设上限，并由双方共同委任估价师裁定	没有公式，续租租金就由业主说了算
押金	保证金与水电押金分开列明，并写明退还期限	大单位的押金会压住好几个月的租金
允许用途与执照	写明实际用途；业主须提供申请市政厅、环境局或贸工部批准所需文件	用途条款太窄，执照申请可能被拒
电力与机电	谁向 TNB 申请、谁付升级费、变电站、天车和空压机归谁负责	只有签约前才谈得动
消防证书	业主交付有效的消防局（Bomba）证书和正常运作的消防系统	您的用途可能触发消防升级，费用分担要先定
改建	业主不得无理拒绝同意；谁向市政厅提交图则	夹层、货架、地坑和开口往往需要批准
退租复原	列明哪些可保留、哪些要拆除，交屋时拍照存证	最常见的押金纠纷来源
分租与转让	可分租部分面积，或转让给集团内公司	业务调整时保留弹性
地税、门牌税、管理费	地税和门牌税由业主承担；管理费逐项列明	有时会在小字里转嫁给租客
保险	业主投保建筑物；租客投保货物、机器和公众责任	漏洞往往在火灾或水灾后才发现
员工宿舍（446 法令）	厂内宿舍能否使用并取得认证	没有劳工局准证就安排员工住宿属违法

租期、续租权与租金调整

续租权要写成"权利"，而不是"可以商量"：租客在指定期限内发出通知，即"有权"续租若干年，续租租金按约定公式计算。如果写的是"按当时市场租金"，就要写明由谁、用什么方法定价，谈不拢时由双方共同委任的注册估价师裁定。谈判时以 JPPH 登记的实际成交租金为依据，比看业主开价更有底气。另外，也要写明错过通知期限的后果、续租时押金是否按新租金补足，以及续租租约的印花税由谁承担。

允许用途、执照与电力

用途条款要写明您真正的工序，例如食品加工、塑料注塑或化学品仓储，并要求业主提供地契、批准图则、完工与合规证书（CCC，可参考我们的 CCC 证书指南）以及业主同意书。如果因为建筑物本身的问题导致执照申请被拒，租客应有权解约并取回押金。电力方面，要写清由谁向 TNB 申请、费用由谁承担、退租时升级后的供电设施能否保留而不必复原。如果用电量是决定性因素，不如直接从雪兰莪高电力厂房开始找，省去升级的时间和费用。

消防证书、改建与退租复原

指定类别的场所必须持有消防局（Bomba）发出的消防证书，并且每年更新。租约应写明业主在交屋时提供有效证书；如果您的货架高度或存放的货物需要加装喷淋头，费用怎么分也要先谈好。任何结构性改动都需要业主书面同意，通常还要市政厅批准。交屋时附上注明日期的现况清单和照片，并提前列明退租时哪些办公室、夹层或电力设施可以保留，避免日后被扣押金。

地税、门牌税、管理费与保险

地税（cukai tanah）和门牌税（cukai taksiran）一般属于业主的持有成本，但有些租约会在附表或小字里写成由租客"代缴"，签约前要逐条看清楚。位于有管理的工业园区时，管理费、保安费和垃圾清运费应逐项列明，并写清是否含 SST。保险方面，建筑物本身由业主投保，租客负责货物、机器、营业中断和公众责任保险，双方最好约定互相放弃对方保单已涵盖的索赔，避免出险后互相追讨。

员工宿舍与 446 法令

如果要在厂内安排员工住宿，依《1990 年雇员最低住屋、住宿及设施标准法令》（446 法令），须先向劳工局（JTK）申请住宿准证，而建筑物是租来的，劳工局会要求提交租约副本。因此租约必须允许这种用途。详情可参考我们的 446 法令宿舍合规指南。

签约与盖印前检查清单

意向书写明租金、租期、续租权、押金、装修工程、免租期、印花税和 SST 由谁承担
已查地契，业主姓名相符；如有抵押，已取得银行同意
用途条款、执照文件、电力、机电和消防证书责任都已写进租约
附上现况清单、照片和电表水表读数
已估算印花税：年租 x 0.4%、1.2%、2.0% 或 2.8%
已确认 SST：业主的注册号码，或您在 MyPMK 的豁免资格
签约后 30 天内在 MyTax 完成盖印

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常见问题

马来西亚租约印花税是多少？

把一年租金除以 RM250 并进位，再乘以对应税率：租期不超过 1 年乘 RM1，超过 1 至 3 年乘 RM3，超过 3 至 5 年乘 RM5，5 年以上乘 RM7。换算后约为年租的 0.4%、1.2%、2.0% 或 2.8%，每份副本另加 RM10。

租约印花税的 RM2,400 免税额还有吗？

没有了。《2024 年财政法令》自 2025 年 1 月 1 日起取消了这项豁免，租金从第一令吉起就要计税。网上仍先扣除 RM2,400 的计算器，算出来的税额会偏低。

厂房租约的印花税由业主还是租客付？

《印花税法令》规定租约正本由租客缴付，副本由业主缴付。双方可以在意向书中另行约定；如果租约没写，就由租客承担。

租约逾期盖印会怎样？

除了补缴印花税，还要缴罚款：在 30 天期限届满后 3 个月内补盖，罚 RM50 或欠缴税额的 10%，取较高者；超过 3 个月则罚 RM100 或 20%。未盖印之前，法庭不会接受这份租约作为证据。

现在还能用 STAMPS 系统盖印吗？

不能。STAMPS 已于 2025 年 12 月 31 日后关闭。自 2026 年 1 月 1 日起，租约改为在 MyTax 的 e-Duti Setem 以自评方式盖印，付税方需要税务识别号码（TIN）。

厂房和仓库租金要缴 SST 吗？

要，2026 年 1 月 1 日起税率为 6%，但只有注册了服务税的业主才会收，而年应税租金超过 RM100 万的业主必须注册。年营业额不超过 RM150 万的租客可在 MyPMK 登记申请豁免，可退还的押金不征税。

意向书（letter of offer）也要缴印花税吗？

意向书本身也是应税文件。根据 LHDN 指南，如果意向书和正式租约是为同一笔交易而签，只有主文件缴全额印花税，其余文件每份缴 RM10。哪一份算主文件，请律师在盖印前确认，避免重复缴税。

5 年的厂房租约需要注册吗？

超过 3 年的租约应以 15A 表格到土地局注册，3 年或以下的租赁则不需要。5 年租约的印花税也较高，每 RM250 年租缴 RM5，而 3 年租约是 RM3。

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马来西亚厂房仓库租约印花税2026：计算方法、6%服务税与关键条款