马来西亚租约范本（Tenancy Agreement Template）：标准格式、示范条款与厂房租约必加条款
马来西亚没有官方标准租约。本文逐项拆解租约格式，提供示范条文，说明三年注册分界线、2026年印花税率，以及厂房和仓库租约必须补上的条款。
有工厂买卖或租赁需求？
- Peter TanREN 12771 · 016-666 6872
重点摘要
- 马来西亚目前没有政府发布、正式生效的标准租约范本。住宅租赁法（Residential Tenancy Act）仍由房屋及地方政府部（KPKT）定稿中（Bernama，2026年8月4日），而且它针对住宅，不涵盖厂房和仓库。
- 根据国家土地法典，三年或以下的租赁可以用任何书面形式订立，甚至口头约定也有效（第213条）；超过三年的属于须注册的地契租赁（lease），使用 Form 15A（第221条）。
- 一份完整的租约格式包括：双方资料、前言、主要条款附表、租期、租金与押金、租客与房东的义务、续约、违约与终止、交还与复原、一般条款、签署与附件。
- 厂房或仓库租约必须另加住宅范本没有的条款：许可的工业用途与执照、电力供应、楼板承重、消防证书、改建与复原，以及租金服务税。
- 签约后30天内须在 MyTax 盖印花。2025年起签署的租约，印花税按租期为每 RM250 年租 RM1、RM3、RM5 或 RM7（2024年财政法令第27条）。
很多人搜索"马来西亚租约范本""tenancy agreement sample"或"标准租约格式"，是想找一份可以直接填写签署的文件。本文按条款逐项拆解租约结构，提供可改写的示范条文，并说明出租的是厂房或仓库而不是公寓时，需要多加哪些内容。本文属一般资讯，不构成法律或税务意见，正式签约前请交由律师审阅。
马来西亚有没有标准租约？
没有。法律上没有房东和租客必须使用的法定表格。KPKT 仍在定稿住宅租赁法案，政府也表示不打算实施全国性租金管制（Bernama）。该拟议法律下讨论中的"标准租赁协议"会涵盖租期、押金、租金、维修、水电、终止通知与续约（Bernama，2026年8月14日），但尚未生效，而且对象是住宅。
国家土地法典第223条允许业主以口头或"任何形式的书面文件"授予三年或以下的租赁，因此网上所有"标准范本"其实都只是私人起草的文件。合法与否不是问题，关键在于范本有没有把你的交易条件写清楚。
三年分界线
| 租期 | 法律性质 | 形式 | 注册 |
|---|---|---|---|
| 三年或以下 | 免注册租赁（第213、223条） | 任何书面形式或口头 | 不需要也不能注册，但可在地契上加注（endorsement）保护 |
| 超过三年 | 地契租赁 lease（第221条） | Form 15A | 须在土地局注册；整块地最长99年，部分地段最长30年 |
第213(3)条规定：未注册的租赁，除非在业主之后的买卖或抵押生效前已在地契上加注保护，否则对后来的买家或银行没有约束力。对厂房租客来说，这一点很重要：如果你在厂里投入大笔装修和机电，应请律师评估是否需要加注保护。
一份完整的租约应该是什么格式？
写得好的租约，通常把商业条件集中在附表（Schedule），正文保持标准条文，双方一页就能看清交易。可按下表逐项核对：
| 部分 | 内容 | 厂房或仓库注意事项 |
|---|---|---|
| 日期与双方 | 姓名、身份证或公司注册号码、地址 | 以公司名义和 SSM 注册号签约，写明授权签署人 |
| 前言 | 房东为注册业主，同意出租 | 与地契查册资料核对，包括银行抵押 |
| 主要条款附表 | 地址、地契号、面积、租金、押金、租期、起租日、用途 | 加上建筑面积、土地面积、电力容量，以及装修免租期 |
| 租金 | 金额、缴付日期、方式、迟缴利息 | 写明租金是否含服务税 |
| 押金 | 保证金、水电押金、退还时间 | 写明可扣除的项目，例如复原费用 |
| 租客义务 | 缴租和水电费、保持物业良好、不得非法用途、未经同意不得分租 | 自身营运须符合地方政府、消防局、环境局和职业安全卫生局的要求 |
| 房东义务 | 保证租客安宁使用、缴付地税与门牌税、投保建筑物 | 写明变电站房、消防系统、屋顶由谁维护 |
| 续约选择权 | 通知期、续租年限、新租金计算方式 | 事先约定租金公式，避免续约时争议 |
| 违约与终止 | 补救通知、提前终止、押金处理 | 房东收回物业只能通过合法程序 |
| 交还与复原 | 交还状况、物品清单、拆除租客装置 | 写清哪些改建可保留、哪些必须拆除 |
| 一般条款与签署 | 通知方式、律师费与印花税由谁承担、见证人、公司印章、附件 | 附上批准的平面图，以及地坪、屋顶和机电的照片 |
示范条文：租金
"租客须于每月第[7]日或之前，按附表所列月租预先缴付，不得扣减，并以银行转账汇入房东书面指定的户口。"
示范条文：厂房用途
"租客只可将物业用作[生产____的轻工业厂房及附属办公室和仓储]，并须自费申请及维持在该物业经营所需的一切执照与批准。"
括号内请换成你的实际条件，最终文字由律师定稿。
厂房和仓库租约要多加什么？
- 用途与审批。 用途须符合地契条件和地方政府许可，并写明营业执照由谁申请。租客无法在该址领到执照，等于租了一间不能开工的厂。
- 电力供应。 写明现有供电（安培或 kVA）及升级费用由谁承担，以 TNB 电单为准，不要只看广告。可用厂房电力计算器估算机器所需。
- 楼板承重与货架。 超载造成的损坏由租客负责。
- 消防证书与消防系统。 需要消防证书的物业，写明由谁持有和更新，以及喷淋、消防卷盘、警报由谁维护。
- 改建与复原。 阁楼、隔间、吊车和新开口须经房东同意，往往还要地方政府批准；租约结束时哪些要拆，事先书面约定。
- 服务税。 自2026年1月1日起，租赁服务的服务税由8%降至6%，而获豁免的中小微企业租客年营业额上限由100万令吉提高至150万令吉（财政部）。租约应写明租金含税还是不含税。
- 保险。 房东投保建筑物，租客投保存货、机器和公共责任险。 条款写法见业主和租客各保什么。
厂房一般租多久？租金多少才算正常？
应看真实注册成交，而不是广告。根据雪兰莪与吉隆坡的 JPPH 注册交易，24个月内共有2,487宗注册厂房租赁，租金中位数为每平方尺每月 RM1.54，常见范围 RM1.02 至 RM2.24，常见租期为24个月；排屋式工厂月租中位数为 RM3,700，面积约2,000平方尺。这些是目前已有的注册记录，并非市场上全部租赁。巴生港一带的数据可参考巴生港工业交易与租金。
签2年或3年并附续约选择权，可让租约留在"免注册租赁"的范围内；如果装修投入大、需要更长保障，应走 Form 15A 注册租赁。
怎么签署和盖印花？费用多少？
步骤
- 先以要约信（letter of offer）谈定主要条件，再填写范本附表。
- 双方签署并有见证人，公司按章程需要时盖公司印章。
- 签署后30天内盖印花（LHDN）。自2026年1月1日起，租约属于 LHDN 印花税自我评估系统（STSDS）第一阶段：须有税务识别号码（TIN），登入 MyTax，上传文件，填写申报表，自行计算税额并缴付，相关记录保存7年（LHDN）。操作画面可看我们的 MyTax 印花税网上缴付教程。
- 把已盖印花的正本，与地契查册、物品清单和照片一起保存。
印花税率
| 租期 | 每 RM250 年租（不足亦计）的印花税 |
|---|---|
| 不超过1年 | RM1 |
| 超过1年至3年 | RM3 |
| 超过3年至5年 | RM5 |
| 超过5年或不定期 | RM7 |
举例：以注册排屋式工厂月租中位数 RM3,700 计算，年租 RM44,400，即178个 RM250 单位。租期2年的印花税为 178 x RM3 = RM534。可用租约印花税计算器自行试算。
逾期盖印花：截止后3个月内补盖，罚款为 RM50 或短缺税额的10%，以较高者为准；超过3个月则为 RM100 或20%。
用免费范本最常犯的错误
- 用公寓范本租厂房，电力、承重、消防和复原完全没写。
- 用途条款留白，签约后才发现地方政府不批执照。
- 签5年或6年的"租约"却没有注册，以为保障一样。
- 漏写服务税，第一张发票就起争执。
- 没核实签约人是否为注册业主或持有有效授权书。
- 错过30天盖印花期限。
常见问题
什么是标准租约？
指已备好常见条款的现成租约，包括双方资料、物业、租期、租金、押金、双方义务、续约、终止与签署。马来西亚目前没有正式生效的政府版本，所谓标准范本都是私人文件。拟议中的住宅租赁法正在讨论标准租赁协议，但只适用于住宅。
我可以自己起草租约吗？
可以。国家土地法典允许三年或以下的租赁以任何书面形式甚至口头订立。不过厂房和仓库涉及金额和风险都大，签署前最好请律师审阅。
哪里可以下载租约范本？
网上流传很多范本，但都不是官方表格。只能当作起点，按本文的条款清单逐项核对；如果是厂房或仓库，还要补上用途、电力、消防、改建和服务税条款。
2026年租约怎么盖印花？
登入 MyTax，在印花税自我评估系统下使用 e-Duti Setem，该系统自2026年1月1日起涵盖租约。上传已签署的租约，按租期以每 RM250 年租 RM1、RM3、RM5 或 RM7 自行计算，并在签署后30天内缴付。
住宅范本可以用来租厂房吗？
通常不够。住宅范本不会处理工业用途、电力供应、楼板承重、消防证书、改建复原和租金服务税，而这些正是工业租赁中最容易引发高额纠纷的地方。
超过三年的租约要注册吗？
超过三年的出租属于国家土地法典第221条下的 lease，须用 Form 15A 在土地局注册。三年或以下的租赁不需注册，但若没有在地契上加注保护，可能对后来的买家或抵押银行没有约束力。
厂房和仓库租金要缴服务税吗？
注册的房东出租非住宅物业须征收服务税，自2026年1月1日起税率由8%降至6%，年营业额不超过150万令吉的中小微企业租客获豁免。租约里应写明租金是否含税。
为每位客户找到合适的厂房与仓库，是 FactoryHub 的使命。想比较出租厂房或在签约前核查租约，请联系 Peter Tan（REN 12771）016-666 6872 或 Jason Low（PEA 1478）012-288 1834，也可浏览巴生工厂出租。