税务会计

马来西亚工业建筑津贴（IBA）指南：税率、申请资格与买厂计算实例

马来西亚工业建筑津贴按工厂建筑成本给予 10% 初始津贴和每年 3% 年度津贴，土地不能申报。本文整理各类建筑税率、谁可以申报、二手工厂规则、RM600 万买厂计算实例，以及出售时的平衡收费。

PPeter Tan

发布于: 2026年10月12日

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有工厂买卖或租赁需求？

Peter Tan
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重点摘要

工业建筑津贴（Industrial Building Allowance，IBA）让合格工业建筑的业主，把建筑成本从应税业务收入中扣除：第一年 10% 初始津贴，之后每年 3% 年度津贴，大约 30 个课税年 扣完（《1967 年所得税法令》附表 3 第 12 段与第 16 段）。
土地永远不能申报。 买厂时只有"建筑部分"的价格可以算，再加上与建筑相关的律师费和印花税比例。如果买卖合约（SPA）没有分开列出土地和建筑价值，内陆税收局（LHDN）要求由估价与产业服务局（JPPH）或专业估价师出具估价。
部分建筑享有更快的税率： 专门存放出口货物或进口加工货物的仓库（第 37C 段）、制造商的员工宿舍、雇主设立的托儿中心，都是 每年 10%，连续 10 年；第 42(1) 段的员工住宿可享 40% 初始津贴。
二手工厂一样可以申报。 自 2005 课税年起，买方的合格开支就是自己支付的建筑买价，不论卖方是发展商还是前业主。
业主把工厂租给制造商，可以申报 IBA（第 60 段），但出租第 37A 至 42C 段的仓库、酒店等建筑则不行。租户不能就业主的建筑申报。
2026 年财政预算案的加速资本津贴（20% + 40%）只适用于本地制造的机械和资讯工艺设备，不包括建筑。 2026 年 10 月 9 日提呈的 2027 年预算案建议延长至 2030 年 12 月 31 日。

马来西亚工业建筑津贴（IBA，也常被称为工业建筑补贴）是一项税务扣除：企业为业务而兴建或购买、并作为工业建筑使用的建筑（例如工厂），其资本开支可以分年扣税。标准税率是开支发生当年 10% 的初始津贴，加上建筑使用期间每年 3% 的年度津贴，两者都按"合格建筑开支"（QBE）计算，而 QBE 不包括土地。一家公司以 RM250 万买下工厂建筑，第一年约可扣除 RM32.7 万，之后每年约 RM7.5 万。

本文依据法令附表 3，以及目前仍然有效的三份 LHDN 公共裁定：第 3/2018 号公共裁定（合格开支与 IBA 计算），以及第 8/2016 号和第 10/2016 号公共裁定（哪些建筑属于工业建筑）。我们在 2026 年 10 月 11 日查阅 LHDN 公共裁定清单，这三份都没有被撤回或取代。以下内容是给工厂、仓库业主和买家的一般资讯，不构成税务意见。

什么是工业建筑津贴（IBA）？

在马来西亚，会计上的折旧不能直接扣税。《1967 年所得税法令》附表 3 改以固定税率给予资本津贴：机械设备享有"厂房与机械"资本津贴，建筑则享有 IBA，但前提是该建筑符合法令中"工业建筑"的定义。办公楼、店铺、展示厅和住宅被第 65(3) 段明文排除。

有三个名词会一再出现：

合格建筑开支（QBE）： 兴建或购买建筑的资本开支，而该建筑之后被用作工业建筑（第 3 段）。
初始津贴（IA）： 在 QBE 发生的课税年一次性给予（第 12 段）。
年度津贴（AA）： 每个课税年的基期结束时，只要建筑仍作工业建筑使用，就可以申报（第 16 段）。

还没扣完的 QBE 称为 剩余开支。出售时，建筑售价要和剩余开支比较，所以这个数字很重要。

马来西亚工业建筑津贴税率：按建筑类别

LHDN 在第 8/2016 号公共裁定（工业建筑第一部分，2016 年 11 月 23 日）与第 10/2016 号公共裁定（工业建筑第二部分，2016 年 12 月 5 日）整理了各类建筑的税率。与工业产业最相关的是：

建筑类别	附表 3 条文	初始津贴	年度津贴
工厂，包括碾磨厂、车间、安放制造或加工机械的建筑	第 63(a)、64(a) 段	10%	3%
与工厂处于同一范围内的仓储建筑（原料、燃料、出售前的成品）	第 64(b) 段	10%	3%
以出租储存空间给公众为业务的仓库；船坞、码头、栈桥	第 63(b)、63(c) 段	10%	3%
供工业建筑员工使用的食堂、休息室、厕所和洗手间	第 65(1) 段	10%	3%
专门存放出口货物，或存放将加工后分销或再出口的进口货物的仓库	第 37C 段	无	每年 10%，共 10 年
用于获批研发的建筑	第 37B 段	10%	3%
已有工业建筑在使用时，为员工兴建的住宿	第 42(1) 段	40%	3%
制造业、酒店或旅游业，或获批服务项目的员工住宿	第 42A(1) 段	无	每年 10%，共 10 年
雇主为员工设立的托儿中心	第 42A(2) 段	无	每年 10%，共 10 年
获批的工业、技术或职业培训建筑	第 42C 段	无	每年 10%，共 10 年

给董事、控制业务的个人，以及管理、行政或文书职员的住宿，不适用第 42 段和第 42A 段。第 10/2016 号裁定还列出依所得税条例给予 MSC 地位公司、BioNexus 公司、幼儿园和私营化项目的税率，这些很少与买厂有关，如果属于这些类别，请向 LHDN 确认。

谁可以申报工业建筑津贴？

法令在基期结束时设定两个条件。申报初始津贴，你必须是建筑的业主，而且建筑正在或即将作为工业建筑使用（第 13(c) 段）。申报年度津贴，你必须是业主，而且建筑正在作为你业务的工业建筑使用（第 16 段）。

情况	能否申报 IBA？	依据
制造商拥有并经营自己的工厂	可以，IA 10% + AA 3%	第 12、16、63(a) 段
业主把工厂租给制造商，租户用作工厂	可以，抵扣租金收入	第 60 段；PR 3/2018 第 10.1 段
业主出租第 37C 段仓库、酒店、研发建筑或其他第 37A 至 42C 段建筑	不可以（2016 课税年起兴建或购买的建筑）	第 16B(1) 段；PR 3/2018 第 8.1 段
租户，针对业主的建筑	不可以	租户不是建筑业主
租户，针对自己出钱的加建或装修，并作为工业建筑使用	可以，只限自己的开支	PR 3/2018 第 10.5 至 10.9 段
贸易公司用独立仓库做本地分销	通常不可以，除非符合第 37C 段或第 63(c) 段	第 63、64(b) 段
办公楼、展示厅或店铺	不可以	第 65(3) 段

有两点很实用。第一，工厂里的办公室，只要其建造成本不超过整栋建筑成本的十分之一，整栋仍可视为工业建筑（第 66 段）；超过的话，办公室部分要从申报中剔除。第二，工厂暂时空置，只要空置前一直在使用、空置期间保持随时可用的状态，而且空置只是暂时的，仍可继续申报（第 56、57 段；PR 3/2018 第 11 段）。

如果你的租金被当作非业务收入课税，未用完的津贴如何结转是一个技术问题，请先向报税代理或 LHDN 确认，再把这笔扣除算进你的预算。

哪些开支属于合格建筑开支

自己兴建的建筑

PR 3/2018 列出的项目包括：建筑师费用、申请图则批准的费用、与建筑地契相关的律师费和印花税、打桩与地基、建材与工资、构成建筑一部分的供电线路及其他装置、排水系统与水电安装，以及之后属于资本性质的加建、翻新和改建。QBE 视为在建筑完工当天发生；如果建筑在业务开始前已完工，则视为在业务开始当天发生（第 55 段）。

购买的建筑

购买的建筑，QBE 就是该建筑的买价（第 3(2) 段）。第 70 段规定，买价包括律师费、印花税及其他与购买相关的附带开支，但 不包括可归属于土地的那部分价格。QBE 视为在买价应付之日发生。

不能申报的开支

土地成本，以及取得地段所付的律师费、印花税和测量费。
清理地段的费用，如果被拆除的旧建筑本身就是工业建筑。
为取得占用或拥有产业的权利而支付的赔偿。
维修和一般保养，例如把漏水的屋顶换成同等质量的屋顶。这类开支改按第 33(1) 条作费用扣除（PR 3/2018 例子 3）。
任何属于厂房或机械的项目，这些改为申报厂房与机械资本津贴（第 6 段）。

土地与建筑如何分摊

如果买卖合约没有分别列明土地和建筑价值，PR 3/2018 第 4.2.3 段要求向估价与产业服务局（JPPH）或专业估价师取得估价。同时涵盖土地和建筑的律师费，也按相同比例分摊。LHDN 自己的例子中，一间 RM95 万的工厂被分为土地 RM50 万、建筑 RM45 万，RM28,500 律师费中只有 450/950，即 RM13,509，可以计入 QBE。

向发展商买新厂，还是买二手工厂？

2005 课税年之前，购买建筑的 QBE 要看建筑之前有没有使用过、在什么时候使用。第 3 段自 2005 课税年起修订，QBE 一律等于买方的建筑买价（PR 3/2018 第 4.2.4 段）。实际上：

向发展商买新厂： QBE 就是买价中的建筑部分，加上相关附带开支。
买二手工厂： 规则相同。你不会继承卖方的剩余开支。PR 3/2018 例子 4 中，一间数十年前以 RM9 万建成的工厂，以不含土地 RM25 万出售，买方的 QBE 就是 RM25 万。

计算实例：买一间 RM600 万工厂可以申报多少 IBA

假设一家马来西亚公司以 RM6,000,000 买下一间已完工的工厂，并立即用于生产。买卖合约列明土地 RM3,600,000、建筑 RM2,400,000（60:40 只作示范）。本地买家就 RM600 万缴付的转让印花税为 RM224,000；按《2023 年律师酬劳令》计算的律师费为 RM61,250，加 8% 服务税后为 RM66,150。两项都可以用我们的律师费计算器核对。

项目	金额（RM）
买价中的建筑部分	2,400,000
附带开支（印花税 224,000 + 律师费 66,150）	290,150
归属建筑的附带开支（40%）	116,060
合格建筑开支（QBE）	2,516,060
第 1 年初始津贴（10%）	251,606
第 1 年年度津贴（3%）	75,482
第 1 年津贴合计	327,088
第 1 年后的剩余开支	2,188,972
第 2 年起每年年度津贴	每年 75,482
全部扣完所需课税年	30 年（10% + 30 × 3%）

按 LHDN 公司税率页面显示的 24% 公司税率计算，第一年的津贴约可少缴 RM78,500 税款，之后每年的年度津贴约可少缴 RM18,100，前提是公司有足够的业务收入来吸收这些津贴。如果同一栋建筑符合第 37C 段出口仓库的条件，就没有初始津贴，但每年可申报 RM251,606，连续 10 年。

银行贷款不会改变 QBE，但为业务借款所付的利息能否扣除，是另一个要问报税代理的问题。融资方面可以参考贷款计算器和商业贷款利率页面。

出售工厂时：平衡津贴、平衡收费与两年规定

出售建筑属于"处置"（第 48 段）。售价中的建筑部分要与剩余开支比较：

售价高于剩余开支： 差额作为平衡收费加入收入（第 35 段），但不会超过你过去申报的津贴总额（第 37 段）。
售价低于剩余开支： 差额可以作为平衡津贴扣除（第 34 段）。

延续上面的例子，8 个课税年后公司已申报 RM855,462，剩余开支为 RM1,660,598。如果售价中的建筑部分是 RM280 万，差额为 RM1,139,402，但平衡收费上限是 RM855,462。如果建筑部分只卖 RM150 万，公司可获平衡津贴 RM160,598。至于整个产业的增值，则是产业盈利税下的另一个问题。

两年规定： 第 71 段规定，如果你拥有某项资产不足两年，津贴不予给予；已经给予的，会以平衡收费的方式收回，除非原因是业主去世，或税务局总监接受的其他理由。如果 IBA 对你的投资回报很重要，请计划至少持有工厂两年。

IBA 与厂房机械资本津贴有什么不同？

工厂里很多东西属于厂房或机械，而不是建筑，而机械的津贴速度快得多。第 12/2014 号公共裁定列出标准税率：

资产类别	初始津贴	年度津贴
重型机械、汽车	20%	20%
一般厂房与机械	20%	14%
其他	20%	10%
工业建筑（对照）	10%	3%

LHDN 以"功能"来划分：在业务中作为工具使用的资产属于厂房；只是作为营业场所或环境的资产则不属于厂房（PR 12/2014 的功能测试与场所测试）。PR 3/2018 把构成建筑一部分的供电线路算作 QBE，但把加装的冷气设备算作厂房。为安装机器而整地的费用，如果不超过合计成本的 10%，可并入机器成本（第 6/2015 号公共裁定）；如果超过 75%，整笔开支会被当作建筑处理（第 67 段）。

所以，买一间连同行车吊机、变压器或生产线出售的工厂时，最好要求把这些项目分开列明并估价。某一项目是否属于厂房、适用哪个税率，要视实际情况而定，请向报税代理或 LHDN 确认。

2026 年有没有针对厂房建筑的加速津贴？

目前没有任何加速 IBA 的宣布。2026 年财政预算案演词（附录 21）的加速资本津贴，给予 20% 初始津贴和 40% 年度津贴，适用于 2025 年 10 月 11 日至 2026 年 12 月 31 日期间，直接向本地制造商购买的重型机械和一般厂房机械、资讯工艺设备与软件配套，以及定制软件开发费用。建筑不在名单内。2026 年 10 月 9 日的 2027 年财政预算案演词建议把本地厂房机械及资讯工艺的加速资本津贴延长至 2030 年 12 月 31 日，并把小额资产的单项上限提高到 RM3,000。在财政法案通过之前，这些仍只是建议。其他措施可参考我们的 2026 年预算案工厂与仓库业主指南。

买厂时常见的五个误区

误区一：整个买价都可以申报。 错。只有建筑部分加上相关附带开支才算，土地部分完全不能申报。如果买卖合约里没有分开写，日后就要另外花钱请估价师补做估价。

误区二：二手工厂只能沿用卖方当年的建造成本。 错。自 2005 课税年起，买方按自己支付的建筑买价申报，卖方当年花多少钱建厂与你无关。

误区三：2026 年买厂可以享有 60% 加速津贴。 错。2026 年预算案的 20% 加 40% 加速资本津贴只适用于本地制造的机械和资讯工艺设备，工厂建筑仍按 10% 加 3% 计算。网上有些文章把两者混为一谈，申报前务必核对原文。

误区四：租户付了租金，也可以申报 IBA。 错。租金本身按一般营业开支处理，IBA 只属于建筑业主；租户只能就自己出钱的加建、装修和自有机械申报。

误区五：所有仓库都算工业建筑。 错。独立仓库要符合同一范围仓储、出租储存空间给公众，或第 37C 段出口与进口加工用途，单纯做本地批发分销的仓库通常不符合。

买家清单：保住你的 IBA 申报

在买卖合约中写明土地与建筑的价值，或在报税前请 JPPH 或注册估价师估价。
保存构成买价的文件： 买卖合约、印花税证书、律师费发票与收据。
记录关键日期： 买价应付日、完成交易或交屋日，以及建筑首次用于业务的日期。
保留完工证明（CCC）和批准图则，适用于自建或扩建的建筑，用来证明完工日期以及办公室与工厂的面积比例。
确认用途属于合格类别： 工厂、同一范围内的仓储、出租储存空间给公众，或第 37C 段的出口或进口加工仓库。
计算办公室和展示厅所占比例，对照第 66 段的十分之一测试。
要求另列厂房机械清单，例如吊机、变压器、冷气和货架，用来申报厂房机械资本津贴。
计划持有至少两年，避免第 71 段的津贴收回。
如果打算出租，买之前先确认适用第 60 段还是第 16B(1) 段。
在第一次申报之前，请报税代理核对计算。

关于买厂流程，可以参考我们的马来西亚买厂步骤指南、开设工厂的全部成本，以及买厂律师费与印花税详解。如果你还在考虑租还是买，可以看我们的 IBA 与租厂还是买厂分析，以及巴生（Klang）指南中资本津贴如何影响买厂决定。你也可以浏览出售中的工厂、按地区查看 JPPH 记录的工业产业成交；如果你是业主，正在考虑出售时的平衡收费，可以了解我们如何协助业主出售工厂。

常见问题

马来西亚工业建筑津贴的税率是多少？

工厂和大多数工业建筑的税率是：第一年 10% 初始津贴，之后每年 3% 年度津贴，都按合格建筑开支计算（附表 3 第 12 段与第 16 段）。这样大约 30 个课税年可以扣完。部分类别税率不同，例如第 37C 段出口仓库是每年 10%，共 10 年。

土地可以申报工业建筑津贴吗？

不可以。第 70 段把可归属于土地的买价排除在外，PR 3/2018 也把土地成本，以及购买地段的律师费、印花税和测量费列为不合格开支。如果买卖合约没有分开土地和建筑，请向 JPPH 或专业估价师取得估价。

二手工厂可以申报 IBA 吗？

可以。自 2005 课税年起，任何购买的工业建筑，其合格开支就是你自己支付的建筑部分买价，加上相关律师费和印花税。不论卖方是发展商还是前业主都一样，你也不会接手卖方的剩余开支。

业主把工厂租给制造商，可以申报 IBA 吗？

可以。根据第 60 段，业主出租的建筑如果被租户用作工业建筑（例如工厂），业主可以用 IBA 抵扣租金收入。例外是第 37A 至 42C 段的类别，包括第 37C 段仓库和酒店：自 2016 课税年起，业主必须自己在那里经营业务才能申报。

租户可以申报工业建筑津贴吗？

租户不能就业主的建筑申报，因为只有业主才能申报。租户可以就自己出钱、并且能与原建筑清楚区分的加建、翻新或改建申报 IBA，前提是作为工业建筑使用；租户自己拥有的机械，也可以申报资本津贴。

IBA 和机械资本津贴有什么区别？

IBA 适用于建筑，税率是 10% 加每年 3%。厂房和机械是 20% 初始津贴，加上每年 10%、14% 或 20%（视资产类别而定），几年内就能扣完，而不是 30 年。2026 年预算案 20% 加 40% 的加速资本津贴，只适用于向本地制造商购买的合格机械和资讯工艺设备，不包括建筑。

仓库可以申报工业建筑津贴吗？

要看用途。与工厂处于同一范围内的仓储建筑、以出租储存空间给公众为业务的仓库，以及专门存放出口货物或进口加工再出口货物的仓库，都符合资格。贸易公司用来做本地分销的独立仓库，通常不符合。

2026 年有没有加速的工业建筑津贴？

没有。2026 年预算案的加速资本津贴涵盖本地制造商的机械、资讯工艺设备和软件，2027 年预算案建议延长至 2030 年 12 月 31 日，但两者都不包括建筑。任何新措施请向报税代理或 LHDN 确认。

资料来源

LHDN，第 3/2018 号公共裁定：合格开支与工业建筑津贴计算（Qualifying Expenditure and Computation of Industrial Building Allowances），2018 年 9 月 12 日。
LHDN，第 8/2016 号公共裁定：工业建筑第一部分（Industrial Buildings Part I），2016 年 11 月 23 日。
LHDN，第 10/2016 号公共裁定：工业建筑第二部分（Industrial Buildings Part II），2016 年 12 月 5 日。
LHDN，第 12/2014 号公共裁定：可申报资本津贴的合格厂房与机械，2014 年 12 月 31 日。
LHDN，第 6/2015 号公共裁定：合格开支与资本津贴计算，2015 年 8 月 27 日。
《1967 年所得税法令》（第 53 号法令）附表 3，更新文本截至 2024 年 5 月 21 日。
LHDN，公共裁定清单（Ketetapan Umum），2026 年 10 月 11 日查阅。
财政部，2026 年财政预算案演词附录 21，2025 年 10 月 10 日，2026 年 10 月 11 日查阅。
财政部，2027 年财政预算案演词，2026 年 10 月 9 日。
LHDN，公司税率，2026 年 10 月 11 日查阅。

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