马来西亚工业地产租金回报率2026：各区工厂与仓库收益率，对比REIT、店屋与住宅

重点摘要

• 按 JPPH 截至 2026 年 7 月登记的买卖与租赁记录计算，雪兰莪工业地产的毛租金回报率：排屋式工厂约 4.5%，半独立式工厂约 2.9%，独立式工厂约 2.7%（计算方法：每月每平方尺租金中位数 x 12 ÷ 每平方尺成交价中位数）。
• 单位越小，回报越高。 巴生（Klang）与巴生港（Port Klang）的排屋式工厂约 5.4%，乌鲁雪兰莪（Hulu Selangor）约 6.9%；而多数地区的独立式工厂只有 2% 至 4%。
• 净回报一定低于毛回报。 地税、门牌税、火险、维修、两任租客之间的空置期和重新招租的中介费，通常会吃掉一个百分点以上；买入成本（印花税加律师费）还会让一间 RM400 万工厂的总成本再增加约 4% 至 5%。
• 上市工业 REIT 的派息率约 5%。 分析员估计 Axis REIT 股息率约 5%（The Star，2026 年 8 月 3 日），AME REIT 2026 财年每单位派息 8.34 仙，以 2026 年 3 月 31 日单位价格计约 5.2%。
• 对自用业主来说，买厂很少是为了租金回报。 按中位数价格计算，半独立式或独立式工厂的回报率低于一般商业贷款利率，所以买厂的理由在于掌控权、规格需求和长期持有，而不是省下的租金。

马来西亚工业地产的租金回报率，比很多卖厂广告里说的要低。根据 JPPH 截至 2026 年 7 月登记的交易，雪兰莪中位数排屋式工厂的毛回报约每年 4.5%，半独立式和独立式工厂则约 2.7% 至 2.9%。更高的回报确实存在，但通常来自小单位、价格较低的地区、低于市价买入，或者租给实力强的租客并签长约，而不是一般成交的常态。

本文的回报率是怎么算出来的

下面表格中的每一个数字，都来自 FactoryHub 按地区整理的 JPPH 工业交易数据。用到两组数据：

• 成交价： 在截至 2026 年 7 月的 24 个月内（2024 年 8 月至 2026 年 7 月）向 JPPH 登记的工业建筑过户记录，以每平方尺建筑面积（built-up）的令吉价格计算。
• 租金： 同一时期 JPPH 记录的租赁，大部分签于 2025 年年中至 2026 年年中，以每平方尺每月租金计算。

毛回报率 = 每月每平方尺租金中位数 x 12 ÷ 每平方尺成交价中位数，按每个地区、每种工厂类型（排屋式、半独立式、独立式）分别计算。至少要有五笔记录才会使用中位数。

解读这些数字时，请注意以下几点：

1. 不是同一批建筑。 出租的单位和成交的单位并不相同。以雪兰莪为例，出租的独立式工厂面积中位数约 8,000 平方尺，而成交的独立式工厂中位数约 16,000 平方尺。租赁记录里也包括大型工厂只租出一部分的情况。
2. 价格里含有土地。 独立式工厂每平方尺建筑面积的成交价，其实包含了一大块土地，所以土地多的物业租金回报看起来偏低，即使土地本身在升值。
3. 登记租金不等于叫价租金。 新建、高规格厂房的叫价，往往高于登记租金中位数，因为后者包含了各种楼龄的建筑。想看各区当前的叫价租金，可参考 巴生工厂与仓库租金分区对比 和 莎阿南工厂出租租金指南。
4. 仓库。 JPPH 把大部分出租的工业建筑归为工厂类别，所以仓库只有在被登记为工厂时才会计入。各区仓库租金请看 雪兰莪仓库出租指南。
5. 吉隆坡 没有列入，因为登记的工业租赁太少，不足以计算中位数。

马来西亚各地区工业地产租金回报率（2026）

毛回报率，JPPH 登记的买卖与租赁记录，截至 2026 年 7 月的 24 个月：

地区	排屋式工厂	半独立式工厂	独立式工厂
雪兰莪（全州）	4.5%	2.9%	2.7%
巴生与巴生港	5.4%	3.3%	2.2%
加埔（Kapar）	5.3%	3.5%	1.9%
莎阿南（Shah Alam）	4.4%	3.1%	2.5%
八打灵县（Petaling）	4.1%	2.4%	2.5%
乌鲁冷岳县（Hulu Langat）	4.2%	2.3%	2.7%
鹅唛县（Gombak）	3.4%	3.9%*	2.6%
瓜拉冷岳县（Kuala Langat）	4.0%*	2.6%*	3.6%*
雪邦县（Sepang）	3.6%*	2.6%*	无
乌鲁雪兰莪县	6.9%	无	4.7%*
森美兰（全州）	4.4%	2.9%	3.6%
芙蓉（Seremban）	4.5%	2.8%	4.0%
汝来（Nilai）	4.7%	2.3%	5.5%*

其中一方记录少于 25 笔，仅供参考。“无”表示记录不足。

主要数字背后的原始数据：

地区与类型	成交价中位数（每平方尺建筑面积）	登记租金中位数（每平方尺每月）	毛回报率
雪兰莪排屋式	RM424	RM1.60	4.5%
雪兰莪半独立式	RM732	RM1.75	2.9%
雪兰莪独立式	RM625	RM1.39	2.7%
巴生与巴生港排屋式	RM321	RM1.44	5.4%
巴生与巴生港半独立式	RM642	RM1.76	3.3%
八打灵县排屋式	RM602	RM2.06	4.1%
森美兰排屋式	RM241	RM0.89	4.4%

完整的价格与租金细分，可以看各地区页面：巴生与巴生港、八打灵县 和 森美兰。

这些数字说明了什么

• 排屋式工厂回报最高： 每平方尺价格低，每平方尺租金却差不多，而且登记的租赁笔数最多，说明租客群最大。
• 半独立式和独立式工厂回报较低： 价格里含有大块土地，而买来自用的业主愿意出比租金所能支撑的更高价格。
• 价格较低的地区，账面回报较高， 例如乌鲁雪兰莪、巴生与巴生港，但租客群较小，两任租客之间的空置期可能更长。
• 价格涨幅和回报率是两回事。 按同类比较（同一工业园或同一县区、同一类型），截至 2026 年 7 月的 12 个月内，雪兰莪排屋式工厂价格上涨约 5%，工业地上涨约 7%，而半独立式和独立式工厂价格持平。

看到“回报率 7% 以上”的单位，先问清楚这几件事

在中位数只有 3% 至 5% 的市场里，标榜 7% 甚至更高回报的工厂并不罕见，但背后通常有原因，买之前要逐一弄清楚：

1. 租金是不是现有租客的真实租金？ 有些卖家会在出售前与关联公司签一份高租金的短约，好让回报率看起来漂亮。要看租约原件、印花税盖印日期和过去几个月的银行入账记录。
2. 租约还剩多久？ 如果只剩几个月，买家其实是在买一个即将空置的单位，回报率要按市场租金和空置期重新计算。
3. 楼龄和规格。 很多高回报的单位是旧厂，屋顶、电力和排水迟早要大修。把未来五年的维修预算算进去之后，回报往往回到中位数附近。
4. 地契与剩余年限。 剩余年限短的租赁地，银行贷款成数和年限都会受限，日后转售也更难，价格便宜有它的理由。
5. 合规问题。 没有 CCC、违建扩建或土地用途不符的工厂，租客随时可能因为执法而搬走，账面回报再高也不稳定。

反过来说，如果以上几点都没有问题，而价格又明显低于当区 JPPH 中位数，那就可能是真正值得出手的机会。

毛租金回报率与净回报率：要扣掉哪些成本

毛回报率没有算业主要付的钱。净回报率 =（年租金 − 年度开支 − 空置预留）÷（买入价 + 买入成本）。

成本	通常由谁支付	说明
地税（cukai tanah）	业主	每年缴给州土地局，具体金额以你地契的账单为准
门牌税（cukai taksiran）	业主	由地方政府（MBSA、巴生皇城市政厅 MBDK、MBSJ、MBPJ 等）按物业年值的一定比例征收
火险	建筑由业主投保，内部物品由租客投保	保费取决于用途和租客行业的火灾风险
结构、屋顶、外部维修	业主，除非租约另有约定	旧厂房花费更多，屋顶和排水要预留预算
租客之间的空置期	业主	雪兰莪登记租约的期限中位数是 24 个月，所以重新招租相当频繁
重新招租的中介费	业主	推出单位之前，先以书面谈妥费率
租金服务税	向租客收取，由已注册的业主代收	2026 年 1 月 1 日起出租与租赁服务税为 6%，由 8% 下调（Malay Mail）；年营业额低于 RM150 万的中小微企业租客可获豁免
租金收入所得税	业主	租金收入需要报税，公司和个人的税务处理不同，请向 LHDN 确认

如果服务税转嫁给租客，业主的回报不会减少，但租客的实际成本会上升，定租金时必须考虑这一点。

试算：雪兰莪中位数半独立式工厂

以下是示例假设，并非市场数据，请换成你自己的账单。

项目	金额
建筑面积	6,000 平方尺
按雪兰莪中位数每平方尺 RM732 计算的价格	RM4,392,000
按中位数每平方尺每月 RM1.75 计算的租金	每月 RM10,500，每年 RM126,000
毛回报率	2.9%
过户印花税（1% 至 4% 累进，LHDN）	约 RM159,700
按 2023 年收费表计算的买卖合约律师费，加 8% 服务税	约 RM48,800（可用 律师费计算器 核算）
假设开支：地税、门牌税、保险、保养	每年 RM15,000
假设空置：每两年租约空置一个月	每年 RM5,250
净回报率	约 2.3%

用同样的方法，雪兰莪中位数排屋式工厂（2,567 平方尺，每平方尺 RM424，租金每平方尺 RM1.60）毛回报 4.5%，假设每年开支 RM5,000、空置预留相同，净回报约 3.7%。

工业 REIT 股息率 vs 自己持有工厂

对工厂投资者来说，上市工业 REIT 是最直接的比较对象：

比较对象	回报率	来源与日期
Axis REIT（工业与物流）	股息率约 5%（分析员估计）；2026 上半年每单位派息 4.8 仙	The Star，2026 年 8 月 3 日
AME REIT（工业）	2026 财年每单位派息 8.34 仙；以 2026 年 3 月 31 日单位价格 RM1.59 计约 5.2%	The Edge Malaysia，2026 年 8 月
Axis REIT 在吉打的收购（六年售后回租）	初始毛回报约 6.6%	The Star，2026 年 8 月 3 日（同一报道）
隔夜政策利率（OPR）	2.75%	马来西亚国家银行
雪兰莪排屋式工厂中位数	毛回报 4.5%，净回报约 3.7%	JPPH 登记交易，截至 2026 年 7 月
雪兰莪半独立式工厂中位数	毛回报 2.9%，净回报约 2.3%	JPPH 登记交易，截至 2026 年 7 月

为什么 REIT 能比中位数工厂派得更多：

• 买法不同。 REIT 买的是大型、已全部出租、租约长的建筑，常常是售后回租，按收益型资产定价。自用买家的需求不会像推高一间 6,000 平方尺半独立式工厂那样推高这类资产的价格。
• 租客更强。 AME REIT 在 2026 年 3 月底的出租率为 100%，租客全是跨国公司（The Edge）。但 REIT 一样有空置风险：Axis REIT 在 2026 年第二季的整体出租率为 93%，其位于武吉拉惹（Bukit Raja）的配送中心出租率只有 58%（The Star）。
• 派息是扣除成本之后的。 REIT 的派息已扣除物业开支和管理费，所以更接近净回报。

工厂仍然有 REIT 单位给不了的东西：掌控权、日后自用的选择、土地增值和抵押价值。REIT 的优点是可以每天在马来西亚交易所（Bursa Malaysia）买卖、入场门槛低、不用管租客，但单位价格会随市场和利率波动。

工厂 vs 店屋 vs 住宅：怎样公平比较

比较回报率时，基准必须一致：同一类型建筑、同一地区、同一时期的登记租金对比登记成交价。把叫价租金和成交价混在一起算，得出的答案会误导人。

因素	工厂或仓库	店屋	住宅
典型租客	制造商、物流公司、贸易商	零售、餐饮、服务业	家庭
租期	雪兰莪登记租约中位数 24 个月；大型租客租期更长	通常较短，续约频繁	通常一至两年
装修	租客自己安装机器、货架、升级电力	租客装修、招牌、冷气	常由业主提供家具
租客搬走的成本	高：搬机器和电力很贵，好租客不轻易走	中等	低
管理工作量	日常低，但合规（CCC、消防证、土地用途）很重要	中等	按每令吉租金计算最高
主要风险	规格落后（电力、楼高、楼面承重）	人流与网购竞争	部分高楼地区供应过剩

工业租客更稳定，因为搬迁成本高，所以规格好的工厂因空置损失的收入更少。这个优势体现在净回报上，而不是毛回报的数字上。

租客实力与租期：真正决定回报的因素

两间毛回报相同的工厂，价值可以差很远：

• 租客实力。 上市公司或跨国公司签长约，租金收入更有保障。新公司或小公司可能愿意付更高租金，但违约风险更高。要查公司的 SSM 资料、CTOS 或 CCRIS 记录和财务报表。
• 租期。 雪兰莪登记的工业租约中位数是两年。租期更长、租金按年固定递增，可以降低空置风险，也更容易融资和转售。
• 押金。 一般做法是两个月租金作押金、一个月水电押金，再预付一个月租金。用电量大、涉及化学品或火灾风险高的行业、新公司，以及附带吊车、冷库等设备的单位，业主通常会要求更多。
• 维修责任。 写清楚屋顶、结构、排水和变电站由谁负责。
• 用途与合规。 租客的业务必须符合 CCC、土地用途和消防证。一个在法律上不能做该用途的单位，是留不住租客的。

租厂还是买厂：自用业主什么时候买比租划算

对于自己使用工厂的企业，关键不是回报率，而是占用这个空间的总成本。

以上面的雪兰莪中位数半独立式工厂为例（买价 RM439 万，租金每月 RM10,500）：

年度成本	租	买（贷款 85%）
租金	RM126,000	无
贷款利息（假设 4.5%）	无	第一年约 RM168,000
开支（地税、门牌税、保险、保养）	大部分由业主承担	约 RM15,000
15% 首付加印花税和律师费（约 RM867,000）按 2.75% 计算的机会成本	无	约 RM24,000
第一年的现金占用成本	RM126,000	约 RM207,000

贷款利率是假设值：国家银行公布的 2026 年 7 月 平均贷款利率 为 4.55%，企业贷款按各银行的基准利率定价。贷款成数和年限请看 工厂贷款指南。

本金没有算进去，因为它是在累积资产。每年约 RM81,000 的差额（约为价格的 1.8%），需要靠资产增值、避免的租金上涨和掌控权的价值来弥补。所以以下情况买厂通常更划算：

1. 你会用八到十年或更久。 约 4.7% 的买入成本，需要几年时间才能摊回来。
2. 你需要业主不愿提供的建筑条件： 高电力供应、吊车、重型楼面承重、无尘室或特殊排水。自己拥有，才能放心投资建筑，不怕续约时失去它。
3. 你预期土地会升值。 截至 2026 年 7 月的 12 个月内，雪兰莪工业地同类比较上涨约 7%，同期半独立式和独立式工厂价格持平。
4. 你能低于中位数买入。 买价明显低于当区中位数的工厂，会改变上表的每一个数字。
5. 你需要抵押品。 自有工厂可以支持日后的融资。

如果企业正在快速扩张、空间需求还不确定、现金更适合用在机器和营运资金上，或者你只是在试一个新地区，那么租厂通常更好。日后出售时，产业盈利税（RPGT）取决于持有年限以及持有人是个人还是公司，请看 工厂业主 RPGT 指南。完整的买厂流程和费用表，请看 如何在马来西亚购买工厂。

检查清单：买入前怎样核实回报率说法

• 这个回报率是 毛回报还是净回报？是按 叫价租金还是实际租金 算的？
• 租金是按 建筑面积 每平方尺报价，而不是按土地面积？
• 每平方尺价格和该类型、该地区的 JPPH 中位数 相比如何？
• 剩余租期 还有多久？有没有固定的租金递增条款？
• 租客是谁？财务报表和信用记录如何？
• 地税、门牌税、保险和结构维修 由谁支付？
• 建筑的 CCC、土地用途和消防证 是否符合租客的用途？
• 这栋建筑 好不好再出租：电力、楼高、装卸位、货车通道？

如果想对比真实单位，可以先从 巴生港工厂出租 看起，那里的排屋式工厂回报率在雪兰莪属于较高的一档。

常见问题

2026 年马来西亚工业地产的平均租金回报率是多少？

按 JPPH 截至 2026 年 7 月 24 个月内登记的买卖与租赁记录，雪兰莪排屋式工厂毛回报约 4.5%，半独立式约 2.9%，独立式约 2.7%。森美兰分别约 4.4%、2.9% 和 3.6%。扣除业主成本和空置后，净回报大约再低一个百分点。

工厂的租金回报率怎么算？

毛回报率就是年租金除以买入价。比较不同地区时，用同一类型工厂的每月每平方尺租金中位数 x 12，再除以每平方尺建筑面积成交价中位数。计算单一物业时，用实际租金和价格；净回报率则是租金减去开支和空置，再除以买入价加印花税和律师费。

工业 REIT 的股息率比工厂租金回报高吗？

和中位数工厂相比，是的。分析员估计 Axis REIT 股息率约 5%（The Star，2026 年 8 月），AME REIT 2026 财年派息约为其 2026 年 3 月单位价格的 5.2%；而雪兰莪中位数排屋式工厂毛回报约 4.5%，半独立式和独立式低于 3%。不过工厂能提供掌控权、土地增值和抵押价值，这是 REIT 单位没有的。

为什么排屋式工厂的租金回报比独立式工厂高？

排屋式工厂每平方尺售价较低，往往是因为楼龄较老、地段较小，但每平方尺租金和大型建筑相差不多。独立式工厂的价格包含大块土地，又被买来自用的业主推高，所以租金相对价格就低了。

工厂比店屋或公寓更适合做出租投资吗？

工业租客通常不轻易搬走，因为搬迁机器和电力的成本很高，而且装修多由租客自己负责，所以空置和业主的资本开支都比较低。店屋依赖人流，住宅依赖家庭需求，风险性质不同。比较时一定要用同一基准：同一地区、同一时期的登记租金对比登记成交价。

工厂出租时，地税、门牌税和服务税由谁付？

除非租约另有约定，地税和门牌税一般由业主支付。租金服务税自 2026 年 1 月 1 日起为 6%，由已注册的业主向租客收取；年营业额低于 RM150 万的中小微企业租客可获豁免。签约前请核对租约条款和公司的服务税状况。

什么时候买厂比租厂划算？

如果你会使用八到十年或更久、需要业主不愿提供的规格、能以低于当区中位数的价格买入，或者预期土地升值，买厂通常更划算。按雪兰莪中位数价格和约 4.5% 的贷款利率计算，自己持有一间半独立式工厂每年的现金成本高于租用，所以买厂的理由在于时间、掌控权和资产增值。

要买要租，直接找我们

FactoryHub 是 Peter Tan（REN 12771）与 Jason Low（PEA 1478）的工业地产平台，在 BOVAEP 注册，隶属 CID Realtors Sdn Bhd E(1) 1855，只做工业地产，出租出售都做，并且与全市场 co-broke，合适的厂房就算挂在别的中介手上，我们照样帮你谈。

把决定清单的几个数字发给我们：需要多少安培、建筑面积、楼板承重、意向地区、计划进场时间。我们回复市场上真实存在的选择，包括没有公开挂牌的。需要 800A 至 4000A 以上的，请看 雪兰莪高电力厂房。

经纪	执照	手机 / WhatsApp	微信
Peter Tan	REN 12771	+6016-666 6872	peterindustrial
Jason Low	PEA 1478	+6012-288 1834	massiveaction

巴生港工厂与仓库

实时房源,每个单位都列明电力、楼高与楼板承重:

• 巴生港工厂出租
• 巴生港仓库出租
• 巴生港工厂出售
• 西港 Westport 仓库出租
• 雪兰莪工厂出售
• 巴生港工业地产中介