EMHUB 哥打白沙罗：坡道直达分层工厂的规格、价格与租金

重点摘要

• EMHUB 是位于哥打白沙罗（Kota Damansara）Persiaran Surian 的"坡道直达式"分层工厂（ramp-up strata factory）：两栋六层楼，约 450 至 470 个单位，面积大约 2,200 至 5,100 平方尺，5 吨以内的轿车和货车可以沿坡道直接开到每个单位门口。
• 地契是租赁地契（leasehold）分层产权。 JPPH 记录里的 EMHUB 过户全部登记为 pajakan（租赁地契），买的是分层单位，不是土地。
• 价格： 2019 年至 2026 年年中，JPPH 记录的约 266 宗 EMHUB 过户，中位数约 160 万令吉（约每平方尺 700 令吉）。截至 2026 年 7 月的 24 个月里，被归类为分层工厂的 9 宗交易中位数 155 万令吉（每平方尺 600 令吉），中位面积 2,379 平方尺。
• 租金： 2025 年下半年在 JPPH 登记的 EMHUB 工厂单位租约，大多是 每月 5,500 至 7,500 令吉，面积 2,200 至 2,800 平方尺，折合 每平方尺约 2.0 至 2.7 令吉。
• 最适合： 电商囤货、展示厅、轻型组装、需要"办公室加仓库"的贸易与服务业。重型机器、货柜拖车和高电力生产线应该找有地工厂。

EMHUB 哥打白沙罗是 Em Hub Sdn Bhd 在 Taman Sains Selangor 第 3 区（Seksyen 3）开发的分层工业中心，每层都有车道直通单位门口，单位集办公室、展示厅与仓库于一体。JPPH 近年的二手成交大多在 130 万至 170 万令吉之间，工厂单位的登记租金多为每月 5,500 至 7,500 令吉。它适合小型、干净、周转快的生意，不适合重工业。

EMHUB 是什么？发展商、推出与完工

EMHUB 是 Em Hub Sdn Bhd 的第一个项目。The Edge 在 2022 年刊登的发展商专题中写到，Em Hub Sdn Bhd 是 Alcom Group Bhd 的独资子公司，后者是在马股主板上市、以铝制品制造为主业的公司，项目总值 8.18 亿令吉。专题里买家最关心的几项资料整理如下：

项目	EMHUB 哥打白沙罗
地址	Persiaran Surian, Seksyen 3, Taman Sains Selangor, Kota Damansara, 47810 Petaling Jaya
地段	9.4 英亩租赁地契工业地
建筑	2 栋，每栋 6 层
单位数	发展商称共约 468 个（Hub 1：234 个，2019 年第一季推出；Hub 2：217 个，2021 年 4 月推出）
单位面积（发展商）	约 2,200 至 5,088 平方尺
推出价	每平方尺 485 令吉起，总价 110 万至 420 万令吉
车辆通行	每层都有坡道，5 吨以内的轿车与货车可上楼
装卸车位	中间单位门前 2 个，角头单位 3 个
电梯	最多 12 部，每栋包括 4 部货梯
推出时的管理费	每月每平方尺约 0.25 令吉

发展商自己的数字对不上（234 加 217 是 451，不是 468），所以写"约 450 至 470 个单位"比较稳妥。一楼有一批"Galleria"单位，主打零售与展示用途。

完工时间方面：JPPH 登记的 EMHUB 租约从 2023 年 4 月开始出现，说明当时大楼已经有人入驻。买之前，请在买卖文件里确认完工及合规证书（CCC）日期和分层地契状态，不要只看宣传册上的日期。

单位类型与规格：实际拿到什么

EMHUB 只卖一种产品，就是分层工厂（JPPH 称 kilang bertingkat），但买家的用法大致有三种：

1. 办公室加仓库（最常见）。 前面办公，后面放货，货车或小罗里直接开到门口上下货。
2. 展示厅或批发柜台。 底层和一楼 Galleria 单位面向 Persiaran Surian，有路过客流。
3. 轻型组装或包装。 双层挑高可以加建夹层（mezzanine），所以 JPPH 记录的主层面积有的只有 1,755 至 2,200 平方尺，有的接近 4,700 平方尺。

发展商没有公开楼板承重、每个单位的供电安培数和净高。这三个数字决定你的业务放不放得下，付订金之前一定要向管理处要书面资料或建筑图。如果要上货架或机器，可以先用我们的 楼板承重计算器 算一算，再问清楚高楼层的设计承重。

分层地契在 EMHUB 意味着什么

在 EMHUB，你拥有的是一张母地契（master title）上的某个分层单位，加上公共设施（坡道、电梯、停车场、顶楼设施）的份额。实际影响有三点：

• 要交管理费和偿债基金（sinking fund），交给联合管理机构（JMB）或管理公司（MC），另外还有地税和门牌税。买之前要求管理处出具"无欠费证明"。
• 装修要批准。 加夹层、挂招牌、增电、装修荷载，都要经过大楼管理和市政厅。
• 银行贷款看分层地契。 已经发出个别分层地契（strata title）的单位，贷款和过户都比还挂在母地契下的单位容易。

另外，分层单位的估价通常参考同一栋楼最近的成交，所以同楼成交少、或者有人低价抛售时，你的银行估价也会跟着受影响。贷款、过户、转售的细节，可以看我们的 分层地契与独立地契厂房对比。

位置与交通：哥打白沙罗、MRT、DASH、NKVE 与 LDP

EMHUB 面向哥打白沙罗的主干道 Persiaran Surian，属于八打灵再也市政厅（MBPJ）管辖范围。

交通	怎么连接
MRT 加影线	Kota Damansara 站和 Surian 站都建在 Persiaran Surian 上方（Rapid KL），Kota Damansara 站大约一公里
DASH	全长 20.1 公里的白沙罗至莎阿南高架大道 在 2022 年 10 月 13 日通车，从 Penchala 到 Puncak Perdana，途经 Surian、第 5 区与哥打白沙罗
NKVE 与 LDP	发展商列出新巴生谷大道（NKVE）和白沙罗至蒲种大道（LDP）为通往巴生谷各地的主要公路

对做分销的老板来说，EMHUB 的价值就在这里：你身处白沙罗、双溪毛糯（Sungai Buloh）、八打灵再也一带密集的客户圈，员工还可以搭 MRT 上班。不过去巴生港（Port Klang）和机场，比从莎阿南（Shah Alam）或巴生（Klang）出发远，所以 EMHUB 是"最后一公里"配送点，不是靠港仓库。

实际运作上要注意两点。第一，Persiaran Surian 是哥打白沙罗的主干道，周边有医院、大学、商场和住宅区，早晚上下班时段车流集中，货车进出最好排在非高峰时间。第二，大楼本身对夜间进出、周末装卸可能有管理规定，做电商或二十四小时出货的，签约前先问清楚大楼的开放时间和货梯使用规则，免得营运时间被卡住。

EMHUB 价格：JPPH 成交数据

FactoryHub 把哥打白沙罗的 JPPH 记录归在 双溪毛糯与哥打白沙罗工业成交数据 里，EMHUB 在那里显示为"Em Hub"。以下是截至 2026 年 7 月 JPPH 记录的成交：

年份	EMHUB 过户宗数	价格中位数	每平方尺中位数	记录面积中位数
2019	35	144 万令吉	641 令吉	2,196 平方尺
2020	11	142 万令吉	687 令吉	2,164 平方尺
2021	49	163 万令吉	716 令吉	2,196 平方尺
2022	78	161 万令吉	715 令吉	2,196 平方尺
2023	34	209 万令吉	666 令吉	2,619 平方尺
2024	34	160 万令吉	699 令吉	2,196 平方尺
2025	21	165 万令吉	725 令吉	2,196 平方尺
2026（至年中）	4	167 万令吉	800 令吉	2,266 平方尺

2023 年价格中位数跳高，是因为那年成交的大单位比较多，不是价格暴涨：2019 至 2025 年每平方尺价格一直落在 640 至 730 令吉之间。每平方尺价格按 JPPH 记录的主层面积计算，所以夹层大的单位，看起来每平方尺会偏贵。

只看最近 24 个月，JPPH 把 9 宗 EMHUB 交易归类为分层工厂，中位数 155 万令吉，四分位区间 131 万至 168 万令吉，中位面积 2,379 平方尺。

和附近有地工厂比一比

产品（双溪毛糯与哥打白沙罗，截至 2026 年 7 月的 24 个月）	价格中位数	每平方尺中位数	建筑面积中位数
EMHUB 分层单位	155 万令吉	600 令吉	2,379 平方尺
排屋式工厂	149 万令吉	573 令吉	2,877 平方尺
半独立式工厂	515 万令吉	1,121 令吉	4,800 平方尺
独立式工厂	611 万令吉	492 令吉	14,813 平方尺

双溪毛糯的排屋工厂和 EMHUB 单位价钱差不多，还带自己的地，但位置更外围，楼龄通常也较旧。哥打白沙罗第 3 区的半独立式工厂同期中位数是 830 万令吉，这就是为什么预算有限、又想要哥打白沙罗地址的买家，最后多半落在 EMHUB。更完整的比较可看 双溪毛糯工厂价格基准 和 哥打白沙罗永久地契与租赁地契对比。

和八打灵再也老式分层工厂比

同样是分层工厂，八打灵再也第 13 区（Seksyen 13）一带上世纪留下的老式分层厂房便宜得多：同一个 24 个月窗口里，JPPH 记录八打灵再也的分层工业单位中位数只有 35 万令吉，每平方尺约 250 令吉，第 13 区那一批中位数 52.5 万令吉。差价主要来自三点：老楼没有坡道，货物只能靠货梯或楼下卸货；单位多数在 1,000 至 2,000 平方尺之间，更小；楼龄高，维修和管理参差。所以 EMHUB 卖的其实是"车开到门口"这件事，以及哥打白沙罗的位置，买家要想清楚这两样对自己的生意值多少钱。

EMHUB 租金：租户实际付多少

JPPH 登记租约把 2025 年的行情说得很清楚。登记为分层工厂、租期在 2025 年 9 月至 12 月开始的 EMHUB 单位：

• 大部分租金是 每月 5,500 至 7,500 令吉，面积 204 至 260 平方米（约 2,200 至 2,800 平方尺）。
• 中位数 每月 6,500 令吉，约 每平方尺 2.3 令吉。
• 一个较大的 430 平方米（约 4,600 平方尺）单位，登记租金每月 14,000 令吉。
• 租期多为一至两年。

登记为办公室或商铺用途的 EMHUB 单位，租金区间差不多，每月 4,700 至 9,500 令吉，可见不少租户把这里当"办公室为主"的据点。双溪毛糯与哥打白沙罗所有登记的分层工厂租约，24 个月中位数是每月 5,500 令吉、每平方尺 2.10 令吉。

站在业主角度，160 万令吉的单位月租 6,500 令吉，毛回酬约 4.9%，这还没扣管理费、地税、门牌税和空置期。租户如果还在比较，可以顺便看看 八打灵再也工厂租金，以及 双溪毛糯工厂出租 页面上的有地单位。

买还是租：用一个单位算一笔账

很多老板在 EMHUB 纠结的不是"要不要进来"，而是"买还是租"。下面用一个接近中位数的单位粗算，数字只作示范，实际以银行批文和律师报价为准：

项目	买一个 160 万令吉的单位	租一个同类单位
首期	一成首期 16 万令吉（贷款九成）	一般 2 个月押金加 1 个月水电押金，并预付 1 个月租金
过户印花税	按 1%、2%、3%、4% 分级计算，约 4.8 万令吉	租约印花税，金额小
律师费	按 2023 年律师费标准约 1.7 万令吉，另加 8% 服务税	租约律师费，金额小
每月主要开支	贷款 144 万令吉、年利率约 4.4%、25 年，月供约 7,900 令吉，另加管理费	月租约 6,500 令吉

算下来，自住买家每个月的现金支出比租金高一截，但月供里有一部分是在还本金、累积资产；租户则把现金留在生意里周转。业务还没定型、两三年内可能要搬去更大的有地工厂的，先租更灵活；已经确定要长期留在哥打白沙罗、又不想被房东加租的，可以考虑买。商业贷款利率每家银行不同，目前各银行的基准利率可以在我们的 商业贷款利率表 查到。

现场看单位，要看什么

分层工厂的问题，很多在宣传册上看不出来，看单位时建议逐项过一遍：

• 坡道与转弯半径： 让你最常用的那辆车实际开一趟，看上坡、转弯、倒车进车位顺不顺。
• 净空高度： 坡道入口和楼层车道都有限高，车顶加装冷气机或货架的车要特别量。
• 车位是不是真的属于这个单位： 门口的装卸位有没有被邻居长期占用，管理处怎么执行。
• 货梯载重与营业时间： 货梯能载多少公斤，晚上和周末能不能用，大楼几点关门。
• 漏水与积水： 雨天看坡道边、天花板和窗边，顶楼单位尤其要看。
• 夹层是否有批准： 前任业主加建的夹层，有没有获市政厅批准、有没有工程师证书；没批的夹层会影响贷款估价和消防检查。
• 电表与供电： 看电表箱规格，问清楚能不能加电、要不要大楼管理同意。
• 网络与保安： 光纤有没有拉到单位，门禁卡和闭路电视怎么管理。

这些问题问得越早，后面谈价和谈租约就越有底。

业主出租 EMHUB 单位：租约要写清楚的几件事

EMHUB 有不少投资型业主，出租时最容易起争执的，往往不是租金，而是下面这些细节：

• 管理费谁付： 大多数租约由业主付管理费和偿债基金，租户付水电和网络；如果要租户分担，要在租约里写明金额和调整方式。
• 用途条款： 写清楚租户做什么业务，并要求租户自行向 MBPJ 申请营业执照；用途不符导致执照批不下来，责任要事先说好。
• 装修与复原： 租户加夹层、隔间、增电，要先取得业主和大楼管理书面同意，退租时是否要拆回原状，也要写进去。
• 车位分配： 门口的装卸位和停车位归哪个单位用，最好附上平面图。
• 印花税： 租约印花税法定由租客承担（另有约定除外），要在签署后 30 天内向 内陆税收局（LHDN） 盖印。以年租计算，每 250 令吉为一个单位，租期一年以内每单位 1 令吉，一年以上至三年 3 令吉；例如月租 6,500 令吉、两年租约，年租 78,000 令吉，印花税约 936 令吉。
• 租期与登记： 三年或以下的租约属于 tenancy，不需要在地契上登记；超过三年的租约要登记，手续和时间都会多一些。

把这些写清楚，续约和退租时就少很多扯皮。

哪些生意在用 EMHUB

发展商当初锁定的是中小企业、电商与物流业。坡道直达式分层单位的典型用户包括：

• 囤放快消库存的网店，快递每天上门取件
• 轻型货品分销商，例如电子产品、化妆品、服装、零配件
• 建材、灯具、家具的展示厅与批发柜台
• 服务型公司：印刷、招牌、电脑硬件、活动器材
• 轻型组装、包装与配套（kitting），机器小、用电低
• 需要贴近客户的售后与维修据点，例如空调、安防器材、办公设备的备件仓和技师出车点

食品加工、化学品、金属加工，或需要 400A 以上电力、重型叉车的行业，会被共用坡道、未知承重和分层审批卡住。这类用户应该看 哥打白沙罗工厂出售 页面上的有地工厂，或到双溪毛糯找。

分层工业中心 vs 有地工厂：优缺点

	分层工业中心（EMHUB）	有地工厂（排屋、半独立、独立式）
入场价	约 130 万至 170 万令吉	附近排屋约 150 万令吉起，半独立 500 万令吉以上
土地	只有公共设施份额	自己的地，可在容积率内扩建
装卸	坡道上楼，车辆限 5 吨	罗里直达，多数能进货柜车
承重与电力	由大楼决定，未公开	可请工程师和国能（TNB）升级
日常开销	管理费加偿债基金	没有管理费，但建筑自己维修
员工通勤	走路可到 MRT	多数要靠开车
自主权	装修、招牌要管理处同意	在市政厅规定内完全自主

EMHUB 买家与租户核查清单

1. 地契状态： 个别分层地契发了没有，还是挂在母地契下？先做地契查册。
2. 租约年限： EMHUB 是租赁地契，看清楚地契上剩下多少年，这会影响贷款年限和转售。
3. 准许用途： 确认你的业务符合单位批准用途，MBPJ 会发营业执照给你。
4. 承重与电力： 问清楚你那一层的设计楼板承重，以及单位供电是多少安培。
5. 车辆尺寸： 你最常用的最大车辆，要过得了 5 吨坡道和净空高度。
6. 管理费与偿债基金： 目前每平方尺收多少，并向管理处拿"无欠费证明"。
7. 分配车位： 这个单位到底有几个装卸位和停车位。
8. 消防： 大楼消防证（FC）是否有效，你的装修会不会挡住喷淋头和逃生通道。
9. 外国买家： 雪兰莪州规定外国人购买工业建筑的最低价是 300 万令吉，大多数 EMHUB 单位低于这个门槛；下订前先看 外资企业在马来西亚买厂租厂指南。
10. 退出计划： 用上面 JPPH 的每平方尺区间衡量开价，而不是拿推出价来比。

如果市面上的单位都不合适，把你需要的面积、承重和电力通过 帮我找厂 发给我们。如果你同时在考虑沿古特里走廊（Guthrie Corridor）的永久地契有地工业园，可以看我们的 Elmina Business Park 指南，那边的价格与交通都有整理。

常见问题

EMHUB 哥打白沙罗是永久地契还是租赁地契？

EMHUB 是租赁地契。发展商形容这块 9.4 英亩的地段为租赁地契工业地，JPPH 记录里每一宗 EMHUB 过户也都登记为租赁地契。买之前要看清楚分层地契上剩余的年限，它直接影响贷款年限和转售价值。

EMHUB 的发展商是谁？

EMHUB 由 Em Hub Sdn Bhd 发展。The Edge 在 2022 年的专题中写到，它是 Alcom Group Bhd 的独资子公司，Alcom 是马股主板公司，主业是铝制品制造。Hub 1 在 2019 年第一季推出，Hub 2 在 2021 年 4 月推出。

EMHUB 一个单位多少钱？

2019 年至 2026 年年中 JPPH 记录的 EMHUB 过户，中位数约 160 万令吉，大约每平方尺 700 令吉。截至 2026 年 7 月的 24 个月里，归类为分层工厂的 9 宗交易中位数为 155 万令吉，面积 2,379 平方尺。角头单位和 Galleria 大单位价格更高。

EMHUB 的租金是多少？

2025 年底起租、在 JPPH 登记的 EMHUB 工厂单位租约，大多是每月 5,500 至 7,500 令吉，面积约 2,200 至 2,800 平方尺。折合每平方尺约 2.0 至 2.7 令吉，中位数每月 6,500 令吉。多数租约由业主付管理费，但要在租约里写清楚。

罗里能开上 EMHUB 的楼上吗？

可以，但有限制。每层坡道按 5 吨以内的轿车与货车设计，每个单位门口有两到三个车位。货柜拖车和较大的硬身罗里不在坡道设计范围内，重型货物进出还是用有地仓库比较合适。

离 EMHUB 最近的 MRT 站是哪个？

MRT 加影线的 Kota Damansara 站沿 Persiaran Surian 大约一公里，Surian 站也在同一条路上。在巴生谷，员工能搭轨道交通上班的工业建筑不多，EMHUB 是其中之一。

外国人或外资公司可以买 EMHUB 单位吗？

雪兰莪州对外国人购买工业建筑设有 300 万令吉的最低价门槛，而 EMHUB 绝大多数单位的成交价都在这个门槛以下，所以外国买家通常买不了。外资公司如果只是想先落脚，租一个 EMHUB 单位是更快的做法，三年或以下的租约不需要在地契上登记。

EMHUB 适合做制造业吗？

适合轻型组装、包装和用电低的小规模生产。每个单位的楼板承重和供电都没有公开，任何改动都要管理处和市政厅批准。食品加工、化学品、金属加工或高安培生产线，应该去哥打白沙罗或双溪毛糯找有地工厂。

要买要租，直接找我们

FactoryHub 是 Peter Tan（REN 12771）与 Jason Low（PEA 1478）的工业地产平台，在 BOVAEP 注册，隶属 CID Realtors Sdn Bhd E(1) 1855，只做工业地产，出租出售都做，并且与全市场 co-broke，合适的厂房就算挂在别的中介手上，我们照样帮你谈。

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实时房源,每个单位都列明电力、楼高与楼板承重:

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