雪邦、登吉与赛城工业园指南：厂房、工业地、价格与 KLIA 交通

重点摘要

• 雪邦县的工业成交主要集中在登吉（Dengkil）区： 截至 2026 年 7 月的 24 个月里，JPPH 记录的雪邦（Sepang）县 88 宗工业交易中，有 69 宗位于登吉区（Mukim Dengkil），范围包括 Serenia City、蒲种（Puchong）与 Putra Perdana 交界一带，以及登吉镇本身。
• 雪邦县 JPPH 中位价（截至 2026 年 7 月）： 排屋式工厂 RM132 万，半独立式工厂 RM510 万（每平方尺建筑面积 RM768），独立式工厂 RM1,230 万，工业地 每平方尺 RM60。
• 租金： JPPH 登记的半独立式工厂租约，中位月租 RM13,000，约每平方尺 RM1.67，单位面积约 8,400 平方尺。
• 赛城（Cyberjaya）是科技城，不是工厂区： 自 2021 年以来，JPPH 只记录到寥寥几宗以赛城名义成交的工业交易。
• 交通是主要卖点： ELITE、MEX 与 SKVE 三条大道把这里连到吉隆坡、布城（Putrajaya）、吉隆坡国际机场（KLIA）和西港（Westport）；MEX II 通往 KLIA 的延长线至今仍未完工。

雪邦县的工业园大致分成三条带：一是登吉带（Serenia Industrial Park、Taman Mas Sepang、Meranti 一带、Taman Perindustrian Alam Perdana，以及 Putra Perdana 附近的 Perdana Industrial Park）；二是靠近 KLIA 的沙叻丁宜（Salak Tinggi）与雪邦镇一带；三是以数据中心和科技用地为主的赛城。 根据截至 2026 年 7 月的 JPPH 成交记录，县内半独立式工厂中位价为 RM510 万，工业地每平方尺 RM60；半独立式工厂月租约每平方尺 RM1.67。

雪邦、登吉与赛城工业园一览

根据雪邦市议会（MPSepang）的历史介绍，雪邦县于 1975 年 1 月 1 日成立，由原属瓜拉冷岳（Kuala Langat）的雪邦区与拉武区（Mukim Labu），以及原属乌鲁冷岳（Hulu Langat）的登吉区合并而成。雪邦市议会自 2008 年 4 月起设在赛城，下表所有地区都由它负责规划与执照审批。也就是说，在这一带比较不同工业园时，地方政府这一层是相同的，差别主要在地契条件、地势与交通。

工业园或地区	位置	主要产品	JPPH 信号（截至 2026 年 7 月的 24 个月）
Cipta Serenia 与 Serenia Industrial Park	Serenia City，介于登吉与哥打瓦里山（Kota Warisan）之间	较新的永久地契半独立式与独立式工厂	Cipta Serenia 17 宗，中位价 RM777 万
Taman Meranti Jaya、Meranti Permai、Meranti Utama	登吉区靠蒲种一侧	排屋式与半独立式工厂	Taman Meranti Jaya 12 宗，中位价 RM168 万（每平方尺 RM579）
Taman Mas Sepang	登吉区靠蒲种一侧	半独立式工厂	11 宗，中位价 RM300 万（每平方尺 RM423）
Taman Perindustrian Alam Perdana	登吉区，Putra Perdana 附近	半独立式工厂	4 宗，样本太少不计中位数
Perdana Industrial Park @ Putra Perdana、Lake6 Entrepreneurs Park	登吉区	半独立式工厂	分别 3 宗与 4 宗
Cosmoplek	沙叻丁宜新镇（Bandar Baru Salak Tinggi）	小型排屋式工厂	6 宗，中位价 RM47.5 万
Bandar Baru Salak（工业地）	沙叻丁宜新镇区（Mukim Baru Salak Tinggi）	大片工业地	5 宗土地交易，中位价 RM1,307 万，每平方尺 RM60
Sepang Industrial Park	雪邦镇一侧	独立式工厂	24 个月内 4 宗
KLIA Aeropolis 与 Selangor Aero Park	KLIA 周边	由马来西亚机场公司分配的航空物流与航空航天用地	不在公开市场买卖
赛城	登吉以北，紧邻布城	数据中心、办公楼、科技园区	2021 年以来只有寥寥几宗工业交易

每月更新的完整数据，见雪邦县工业成交数据页。

各工业区的位置与特点

登吉带：Serenia City、Meranti、Taman Mas Sepang 与 Putra Perdana

登吉区面积很大，北起蒲种与 Putra Perdana 交界，往南经过 Serenia City 和登吉镇，一直延伸到冷岳河（Sungai Langat）一带。这里很多工厂在广告上写的是"蒲种"地址，但在 JPPH 的记录里，它们属于雪邦县。看厂时一定要先核实所在的县，因为这决定了由哪个土地局和哪个地方政府处理你的图则与营业执照。如果误以为是蒲种的厂，到申请装修或改建时就可能找错部门，流程与时间表都要重新估算。

蒲种一侧（Taman Mas Sepang、Taman Meranti Jaya、Meranti Permai、Meranti Utama、Pulau Meranti 与 Perdana Industrial Park）是全县中小型用户成交最活跃的地方。排屋式工厂成交价大约在 RM140 万至 RM170 万，半独立式工厂大约在 RM300 万至 RM500 万。它的优势是离蒲种、布城和赛城都很近，员工通勤和客户往来都方便，适合轻工业、贸易仓储、电子组装和需要兼顾办公的企业。

Serenia City 是森那美产业（Sime Darby Property）在 ELITE 大道旁开发的城镇。发展商介绍，Serenia Industrial Park 占地约 112 英亩，为永久地契，也是 Serenia City 最后一个工业区段。厂房类型包括建筑面积 22,279 与 25,354 平方尺的独立式工厂，以及 10,363 与 17,608 平方尺的半独立式工厂。较早期的几期在 JPPH 记录中称为 Cipta Serenia，是全县价格最高的半独立式工厂，中位价达 RM777 万。这类新厂的层高、电力与承重通常比老厂好，但价格也明显高一截，适合对厂房规格有要求、又想要永久地契的自用买家。

想在这一带找半独立式或独立式工厂，可以先看登吉工厂出售。

Alam Perdana：两个同名工业园

买家经常把两个 Alam Perdana 搞混。登吉区的 Taman Perindustrian Alam Perdana 是 Putra Perdana 附近一个较老的半独立式工厂区，两年内只有 4 宗 JPPH 成交记录。另一个是正在推出新排屋式、半独立式和独立式工厂的 Alam Perdana Industrial Park，位于瓜拉雪兰莪县（Kuala Selangor）的 Puncak Alam，详情见我们的 Puncak Alam 工业园指南。两者分属不同县份、不同地方政府，价格和配套也不能直接比较。网上说的"Alam Perdana 新厂"，通常指 Puncak Alam 那一个；写着"Alam Perdana Puchong"的，才是登吉区这一个。

赛城：科技园区，不是工厂区

赛城从一开始就规划为科技城，土地用途也一直朝这个方向发展。《The Edge》在 2023 年的一篇封面报道指出，赛城面积 6,960 英亩，分为北、南、西和市中心四区，尚未开发的土地不到 1,000 英亩。总发展商 Cyberview 当时持有 656 英亩，计划出售其中 404 英亩。南区规划了智能出行（136 英亩）、智能医疗（152 英亩）与数字创意（80 英亩）三大园区，而 Vantage Data Centers 在赛城的第二个园区占地 35 英亩。

对找厂的人来说，这意味着两件事：一是赛城几乎没有传统工厂可买可租；二是这里的地价由数据中心和科技企业决定，而不是制造业。轻电子、研发和检测实验室这类用户，在赛城外围还能找到空间；真正需要生产线的企业，大多数最后会落脚在几分钟车程外的登吉或 Serenia City。

沙叻丁宜：Cosmoplek 与大片工业地

KLIA 建成后，沙叻丁宜新镇成为雪邦县的行政中心，雪邦市议会的历史介绍也提到它又称"机场城"（Bandar Lapangan Terbang）。工业方面，Cosmoplek 是一个小型排屋式工厂区，也是全县入门门槛最低的选择，中位价 RM47.5 万，适合小型加工、维修和仓储用户。Bandar Baru Salak 周边则有大片工业地：JPPH 记录了 5 宗土地交易，中位价 RM1,307 万，折合每平方尺 RM60。这类地块面积大，适合需要自建厂房或大型堆场的企业。

雪邦镇与 KLIA 一侧

雪邦镇是县里的旧行政中心，这里有 Sepang Industrial Park，属于规模较小的独立式工厂区，2021 年以来 JPPH 记录约十来宗成交。JPPH 另外也记录了拉武区（Mukim Labu，靠近汝来方向）Suria Industrial Park 的交易。

更大的变化发生在机场周边。马来西亚机场控股（Malaysia Airports）2026 年 5 月的文告指出，Selangor Aero Park 是位于 KLIA Aeropolis 内、占地 445 英亩的航空航天与航空枢纽，主要租户为 GE Aerospace，第一期基础设施目标在 2027 年第一季度就绪。园区土地由机场公司和州政府直接分配，不在公开市场出售。想靠近园区设厂的供应商，可以阅读我们的 Selangor Aero Park 供应商工厂指南，里面有时间表、厂房规格以及 KLIA 周边可选地区。

航空货运是另一个支点。据《新海峡时报》（NST）报道，马来西亚机场与阿里巴巴合资的 Cainiao Aeropolis eWTP 物流枢纽于 2020 年 11 月投入运作，占地约 60 英亩，仓库面积 110 万平方尺。需要靠近 KLIA 货运区的货运代理和电商卖家，也推高了沙叻丁宜和雪邦一侧的仓库需求。

哪一带适合哪类工厂用户

你的情况	优先看	原因
小型车间或贸易商，需要 3,000 平方尺以下	Cosmoplek、Taman Meranti Jaya	全县入门价最低，中位价分别为 RM47.5 万和 RM168 万
中型制造商，需要 5,000 至 10,000 平方尺	Taman Mas Sepang、Perdana Industrial Park、Taman Perindustrian Alam Perdana	半独立式工厂集中，靠近蒲种和布城的住宅区
需要较新、较大厂房的用户	Serenia Industrial Park	永久地契独立式与半独立式，面积 10,363 至 25,354 平方尺
航空货运、电商或航空物流企业	沙叻丁宜、雪邦镇、KLIA 一侧	到 KLIA 货运区的车程最短
研发、检测实验室或轻电子企业	赛城外围	周边都是科技企业，但工厂存量很少
打算自建厂房	Bandar Baru Salak 与登吉一带的工业地	全县中位价每平方尺 RM60，常见地块约 1.8 英亩

几点补充说明。第一，小型用户的预算如果在 RM100 万以内，Cosmoplek 这类老排屋厂几乎是县内唯一的选择，但要留意楼龄、屋顶漏水和电力是否够用，买之前最好请电工评估。第二，中型制造商在蒲种一侧选择最多，但这一带厂房年份差别大，同一个工业园里新旧单位的价格可以差很远，比较时要看每平方尺建筑面积的价格，而不是总价。第三，Serenia Industrial Park 的单位面积大、规格新，适合准备长期自用、又重视永久地契的企业；如果只是短期过渡，租比买更灵活。第四，打算买地自建的企业，要把规划审批、建筑时间和 TNB 接电时间都算进去，从签约到投产往往比买现成厂房慢得多，这段时间的租金或机会成本也要一并考虑。

数据中心：简要说明

数据中心和工厂是两个不同的市场，即使在同一条走廊上也是如此。万津、登吉与雪邦数据中心一文讲的是土地交易及其对地主的意义；数据中心供应商工厂指南讲的是需要在附近设厂的承包商和设备供应商。对一般工厂买家来说，关键点只有一个：JPPH 记录的县内普通工业地中位价仍是每平方尺 RM60，远低于新闻里数据中心的成交价。所以不要拿数据中心的成交价去估算一般工业地，也不要因为新闻而高估自己手上土地的价值。

KLIA 与大道交通

道路	连接范围	对这里工厂的意义
ELITE（南北大道中环线）	从莎阿南（Shah Alam）到汝来，经过布城、登吉与沙叻丁宜	全县交通主干。位于第 35 公里的 Bandar Serenia 交流道于 2018 年 11 月启用，连接登吉与哥打瓦里山，位于 Nilai Utara 与 KLIA 交流道之间
MEX（Maju 大道）	据营运商介绍，全长约 26 公里，连接吉隆坡、布城与赛城	从登吉带进吉隆坡最快的路线
MEX II	规划中由布城通往 KLIA 大道的 16.8 公里延长线	尚未完工。《The Edge》2026 年 2 月报道，政府仍在审议完工方案，没有完工日期
SKVE（南巴生谷大道）	据 SKVE 介绍，从布城与赛城一侧通往直落班让（Teluk Panglima Garang）及印达岛（Pulau Indah）的西港	不经莎阿南，直接把货柜运往巴生港

我们的看法：登吉和 Serenia City 最适合既要服务吉隆坡客户、又要用机场的企业；沙叻丁宜和雪邦镇适合主要依赖 KLIA 的企业。如果货柜量大、主要走西港，下决定前应把走 SKVE 的车程，和直落班让或印达岛的厂房作比较，往返运费和司机工时的差别累积下来可能不小。

工厂与工业地价格：JPPH 数据

截至 2026 年 7 月 JPPH 记录的雪邦县成交（24 个月共 88 宗）：

类型	宗数	中位价	每平方尺中位价	典型面积
排屋式工厂	24	RM132 万	建筑面积 RM367	建筑面积约 3,000 平方尺
半独立式工厂	38	RM510 万	建筑面积 RM768	建筑面积 5,545 平方尺，地段 9,049 平方尺
独立式工厂	7	RM1,230 万	建筑面积 RM825	建筑面积约 11,000 平方尺
工业地	18	RM553 万	土地 RM60	约 1.8 英亩

有三点值得注意：

1. 成交量下降，价格没有跌。 最近 12 个月只有 28 宗，前 12 个月则有 60 宗；同期建筑物中位价从每平方尺 RM620 升到 RM781。由于成交太少，涨幅很大程度上来自成交组合的变化（例如较新的厂房占比提高），不应解读为价值上涨 26%。
2. 在这里，永久地契不一定更贵。 永久地契建筑物中位价为每平方尺 RM620，租赁地契为 RM670。样本这么小的情况下，厂房的楼龄和类型比地契性质影响更大。不过租赁地契的剩余年限仍会影响贷款与日后转售，下面的清单会再提到。
3. 登吉决定了全县的价格。 只看登吉区与沙叻丁宜新镇区（80 宗），半独立式工厂中位价为 RM495 万，排屋式工厂为 RM137 万。按工业园划分的明细见登吉工业成交数据页。

想知道目前的开价，可以把这些中位数和雪邦半独立式工厂出售、雪邦全部工厂出售及雪邦工业地出售对照。开价往往高于成交中位数，所以 JPPH 数字是谈价时比较公道的参考点。

雪邦与登吉工厂租金

JPPH 也会记录租约。县内截至 2026 年 7 月的记录（多数在 2025 年底登记）如下：

单位类型	记录数	中位月租	每平方尺月租中位数	典型面积
半独立式工厂	13	RM13,000	RM1.67	约 8,400 平方尺
3,000 至 10,000 平方尺的单位	14	约 RM12,800	RM1.87
排屋式工厂	23	RM1,100	RM1.10	约 1,000 平方尺
小型分层单位	44	RM700	RM0.98	约 900 平方尺

全县整体中位数只有每平方尺 RM0.98，是被小型分层单位拉低的，其中不少位于 Bandar Sunsuria 一带。如果要租的是真正的工厂，半独立式或中型单位的预算可按每平方尺 RM1.60 至 RM1.90 计算；Serenia City 的新独立式工厂，以及高电力或带天车的单位，开价会更高。目前的出租单位见雪邦工厂出租。

在雪邦和登吉，买还是租？

	买	租
半独立式工厂典型成本	约 RM510 万（JPPH 中位价），另加律师费与印花税	约每月 RM13,000（JPPH 中位数）
推算毛租金回报	按以上中位数约 2.5% 至 3%
最适合	打算自用 10 年以上、需要大幅装修改建的企业	新进入者、按合同接单的企业、在等 Aero Park 或数据中心合同的企业
注意事项	地契类别与条件、水灾记录、租赁地契剩余年限	租期是否配合客户合同、还原条款

回报率这么低，单从每年的账面成本看，租比买划算。但如果你需要长期掌控厂址、计划做天车梁或变电站这类大型工程，或者看好这条走廊的地价会继续上升，买下来仍然合理。上面的回报率只是粗略参考，因为买卖与租赁记录来自不同的厂房。

两种方式前期要准备的现金也不一样。买厂要准备首期、律师费、印花税和贷款相关费用，贷款批核和过户还需要时间。租厂一般是两个月租金作押金、一个月水电押金，再预付一个月租金；用电量大、有污染的行业、新成立或规模小的公司、外资公司，以及需要业主出钱装修改建的单位，押金通常会更高，业主也常会要求更长的租期。续租时的租金调整方式和还原条款，最好在第一次签约时就写清楚。对刚进入这一带、还不确定订单是否稳定的企业来说，先租两三年、确认业务落地后再买，是比较稳妥的做法。

水灾与厂址检查

登吉区部分地段位于冷岳河的泛滥平原。2023 年 11 月，冷岳河水位升至 12.21 米，超过 11.00 米的危险水位。当时的天然资源、环境与气候变化部（NRECC）表示，两项总值 RM7.257 亿的冷岳河治水计划将覆盖从登吉镇到 Labohan Dagang 的河段，第一期预计 2027 年完成，第二期预计 2030 年全面完成。在工程完成之前，看低洼地段的厂房时，应向业主和邻居了解过往是否淹过水，并向水利灌溉局（JPS）查询水灾记录。

在雪邦、登吉或赛城买厂或租厂前的检查清单

1. 核实所属县份与地方政府。 写着"蒲种"的地址，可能其实在雪邦县、归雪邦市议会管。查看地契和门牌税单。
2. 检查地契类别与明示条件。 确认允许工业用途；如果是土地，确认规划用途与你的业务相符。
3. 核对 TNB 供电安培数是否够你的全部负荷，并询问是否需要升级或另建变电站。这条走廊的大型数据中心项目也需要 TNB 容量，所以要尽早询问。
4. 询问水灾情况，尤其是靠近冷岳河或登吉低洼地段的厂房。
5. 在高峰时段实地试车，往返客户、KLIA 货运区；如果有货柜出口，也试走 SKVE 到西港。
6. 评估招工范围。 登吉、Putra Perdana 和沙叻丁宜附近有住宅区，雪邦镇一带人口较少。
7. 租赁地契要算剩余年限。 银行和日后的买家都会看这一点。
8. 出价前先对照 JPPH 中位数，参考上面的数字。

如果你希望我们在全县范围内帮你找，包括没有公开广告的单位，可以使用帮我找厂，告诉我们需要的面积、电力和预算。

常见问题

雪邦的主要工业园在哪里？

大多数在登吉区，包括 Serenia Industrial Park、Taman Mas Sepang、Meranti 一带、Taman Perindustrian Alam Perdana 和 Perdana Industrial Park。沙叻丁宜有 Cosmoplek 和大片工业地，雪邦镇有 Sepang Industrial Park，而 Selangor Aero Park 则位于 KLIA Aeropolis 内。

雪邦的工厂多少钱？

根据截至 2026 年 7 月的 JPPH 成交记录，雪邦县排屋式工厂中位价为 RM132 万，半独立式工厂 RM510 万，独立式工厂 RM1,230 万。半独立式工厂每平方尺建筑面积中位价为 RM768。Serenia City 的新厂价格明显高于中位数。

雪邦工业地价格是多少？

截至 2026 年 7 月的 24 个月内，雪邦县工业地的 JPPH 中位价为每平方尺 RM60，大部分交易介于每平方尺 RM42 至 RM72。这条走廊上的数据中心用地成交价高得多，但那是另一个市场，不能直接套用。

Alam Perdana 工业园在登吉还是 Puncak Alam？

两个都有。Taman Perindustrian Alam Perdana 是雪邦县登吉区、Putra Perdana 附近一个较老的半独立式工厂区；近年推出新厂的 Alam Perdana Industrial Park 则在瓜拉雪兰莪县的 Puncak Alam。比较价格前，先核实完整地址和所属地方政府。

可以在赛城买工厂吗？

很少有机会。赛城的土地规划用于数据中心、办公楼和科技园区，2021 年以来 JPPH 只记录到寥寥几宗工业交易。想靠近赛城的工厂用户，大多在登吉、Serenia City 或 Putra Perdana 买厂或租厂。

雪邦和登吉的工厂租金是多少？

JPPH 登记的半独立式工厂租约，中位月租为 RM13,000，约每平方尺 RM1.67，面积约 8,400 平方尺。3,000 至 10,000 平方尺的单位，中位数约为每平方尺 RM1.87。小型分层单位租金低得多，把全县整体中位数拉低到每平方尺 RM0.98。

哪些大道经过登吉和雪邦的工业区？

ELITE 从莎阿南穿过雪邦县通往汝来，在布城、Bandar Serenia 和 KLIA 设有交流道。MEX 连接布城、赛城与吉隆坡，SKVE 则往西通到印达岛的西港。通往 KLIA 的 MEX II 延长线至今仍未完工。

雪邦县的工业地适合买来自建厂房吗？

可以，但要先算清时间和条件。雪邦县工业地的 JPPH 中位价为每平方尺 RM60，常见地块约 1.8 英亩，比买现成的半独立式或独立式工厂更有弹性。买地前要确认地契类别和明示条件允许工业用途，向雪邦市议会了解规划要求，向 TNB 询问供电容量，并查清地段的水灾记录；从签约到投产所需的时间，通常比直接买现成厂房长得多。

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