SBB 工业园(Selangor Bio Bay)Pulau Indah 2026 指南

重点摘要

• SBB Industrial Park(SBB 工业园,前称 Selangor Bio Bay)是雪兰莪巴生港 Pulau Indah 岛上的新工业园,和西港 Westport 集装箱码头在同一座岛上。
• 总开发商是 Central Spectrum (M) Sdn Bhd。官网介绍为 1,000 英亩临海土地,分三个区(Precinct)开发,开发期超过 25 年,其中第 1 区占 339 英亩。
• 目前开放出售的是第 1 区第 1A 期,共 40 块工业地,定位为有管理、有保安的园区,面向轻型与中型工业。
• 开发商列出的目标行业:食品饮料、加工、物流、仓储、制造与包装。
• SBB 主要是买地自建。如果现在就需要现成厂房或仓库,隔壁成熟的 Pulau Indah 工业园(PIIP)才有现成存量。

**SBB 工业园(SBB Industrial Park)**是 Pulau Indah 岛上最新的工业地址。这座岛位于巴生港,岛上有西港集装箱码头,也有早已成熟运作的 Pulau Indah 工业园(PIIP)。很多买家仍用旧名 Selangor Bio Bay 搜索它,开发商官网也仍是 selangorbiobay.com。本文说明这个园区是什么、目前实际在卖什么,以及它和在 PIIP 或巴生港其他片区买厂、租厂相比如何。文中关于园区的每一项事实都来自开发商官网;官网没有公布的内容(地价、地契、地块面积),我们直接写明没有公布,不作猜测。

SBB 工业园是什么?

SBB 工业园是总开发商 Central Spectrum (M) Sdn Bhd 在 Pulau Indah 规划的工业城。开发商介绍它是工业、商业与住宅混合的城镇,占地 1,000 英亩临海土地,分三个区、开发期超过 25 年:

区	规划用途(按开发商总体规划)
第 1 区(339 英亩)	工业地、滨水商业、绿地
第 2 区	政府机构、公共设施、市中心、休闲公园、临海公寓
第 3 区	工业地、商业区、绿地

开发商预计 Pulau Indah 与 SBB 工业园建成后合计人口约 40,000 人。

目前在卖什么:第 1 区第 1A 期

现在可以买的是 第 1 区第 1A 期,共 40 块工业地,定位为有管理、有保安的工业园,面向轻型与中型工业。开发商列出的目标行业:

• 食品与饮料
• 加工
• 物流与仓储
• 制造
• 包装

官网没有公布地价、地契、地块面积或每平方尺价格,这些资料要登记后才能拿到开发商手册。在房产门户上看到的数字,只是某一块地的叫价,不能当作园区的价目表。

位置与交通

按开发商的介绍,园区:

• 位于 Pulau Indah,紧邻巴生港,靠近西港集装箱码头。
• 可经 KESAS 与 SKVE 两条高速到达,连接莎阿南、巴生谷,往南通往吉隆坡国际机场方向。
• 可接入 KTM 货运铁路网,通往巴生谷。
• 靠近岛上的液体与干散货码头,并可接入天然气管道。
• 开车可达吉隆坡国际机场(KLIA)与梳邦机场。

对依赖港口的业务来说,优势和当年造就 PIIP 的一样:货柜车几分钟就到西港闸口,不用穿过大陆端的拥堵。

开发商列出的投资优惠

SBB 官网列出以下优惠:

优惠	开发商官网写法
新兴工业地位(Pioneer Status)	所得税豁免 70% 至 100%,为期 5 年或 10 年
投资税务补贴(ITA)	合格资本开支的 60% 或 100%,为期 5 年
再投资补贴(RA)	合格资本开支的 60%,连续 15 年
进口税豁免	原材料、零部件、机械与设备

这些是全国性的投资优惠,不是买地就自动附带的保证。你的项目能不能申请到、按什么比例,要看你的业务性质并向主管机构申请(Pioneer Status 与 ITA 由 MIDA 主管)。先拿到答复,再把它算进项目成本。

SBB 工业园和 Pulau Indah 工业园(PIIP)怎么选

两个园区在同一座岛上,差别在时间和你要的是什么:

	SBB 工业园	Pulau Indah 工业园(PIIP)
阶段	新园区,第 1A 期开放出售	成熟园区,已在运作
买的是什么	主要是工业地,自己建厂	现成工厂与仓库,也有工业地
什么时候能开工	设计、审批、施工之后	租约或买卖完成即可进驻
规格	自己定:电力、楼板承重、净空、堆场	按现有建筑
周边企业	正在开发	出口制造商、围绕 Selangor Halal Hub 的清真与食品加工厂、第三方物流

如果能等建厂,又想要按自己工艺规划的厂址,SBB 的地值得比较。如果几个月内就要进驻,请看 PIIP 工厂出售、PIIP 工厂出租,或岛上更多的 西港 Westport 仓库出租。岛上其他地块请看 Pulau Indah 工业地出售;在上桥前的大陆端,常见的替代选择是 直落贡工业地。

在 SBB 买地前要核对什么

1. 土地用途与允许的行业。 第 1A 期面向轻型与中型工业,重工业需要不同的用地类别,签约前先确认你的业务符合。
2. 地契与地契条件。 官网没有写地契类型,要看地契上的明示条件或开发商文件。
3. 电力与燃气。 确认 TNB 能在什么时间供到你需要的容量,以及是否接入燃气管道。
4. 建厂时间。 把设计、建筑图审批与施工时间加进开工日期,并和先租一间 PIIP 现成厂房过渡作比较。
5. 优惠资格。 先向 MIDA 申请或咨询,再把 Pioneer Status 或 ITA 算进去。
6. 平台标高与排水。 这是临海土地,要问清平台标高与排水设计。

SBB 工业园附近的工厂、仓库与工业地

SBB 工业园也有人搜 SBB Selangor Bio Bay 或 Bio Bay Industrial Park,它卖的是地,不是现成单位。如果现在就需要岛上的空间,可以看 FactoryHub 在 Pulau Indah 的实时房源:Pulau Indah 工业园(PIIP)工厂出售、PIIP 工厂出租、西港 Westport 仓库出租 与 Pulau Indah 工业地出售。

常见问题

Bio Bay Industrial Park 和 SBB 工业园是同一个吗?
是。"Bio Bay Industrial Park"、"Selangor Bio Bay" 和 "SBB Selangor Bio Bay" 指的都是 Pulau Indah 岛上的 SBB 工业园,由 Central Spectrum (M) Sdn Bhd 开发。

SBB Industrial Park 和 Selangor Bio Bay 是同一个地方吗?
是。SBB Industrial Park 是开发商现在用的名字,官网仍是 selangorbiobay.com,两个名字都有人搜。

SBB 工业园在哪里?
在雪兰莪巴生港的 Pulau Indah 岛上,和西港集装箱码头、Pulau Indah 工业园在同一座岛。开发商列出的交通是 KESAS 与 SKVE 两条高速。

SBB 工业园的开发商是谁?
总开发商是 Central Spectrum (M) Sdn Bhd。

SBB 工业园有多大?
开发商介绍为 1,000 英亩临海土地,分三个区,其中第 1 区 339 英亩。

现在可以买 SBB 工业园的地吗?
可以。第 1 区第 1A 期开放出售,共 40 块工业地,面向轻型与中型工业。价格、地契与地块面积没有在官网公布。

SBB 工业园和 Pulau Indah 工业园(PIIP)是同一个吗?
不是。两者是同一座岛上的不同园区。PIIP 是成熟园区,有现成工厂与仓库;SBB 是较新的园区,主要卖地自建。

谁可以帮我比较 SBB 和 PIIP、西港的厂房?
FactoryHub 的 Peter Tan(REN 12771)与 Jason Low(PEA 1478)负责 Pulau Indah、西港、直落贡与整个巴生港一带。岛上的现成工厂、仓库与工业地,WhatsApp 016-666 6872,或看 Pulau Indah 工业地产中介 页面。

巴生港工厂与仓库

实时房源,每个单位都列明电力、楼高与楼板承重:

• Pulau Indah 工业园(PIIP)工厂出售
• Pulau Indah 工业园(PIIP)工厂出租
• 西港 Westport 仓库出租
• 西港与 Pulau Indah 工厂出售
• Pulau Indah 工业地出售
• SBB 工业园(Selangor Bio Bay)指南
• Pulau Indah 工业地产中介