梳邦高科技工业园（Subang Hi-Tech）：位置、厂房规格、租金与成交价全解析
梳邦高科技工业园是峇都知甲一个归 MBSJ 管辖的永久地契工业园，JPPH 记录的排屋式工厂成交价 RM136 万至 RM150 万，半独立式 RM385 万至 RM500 万。本文整理租金、建筑规定、交通，以及附近的 UEP 工业园。
有工厂买卖或租赁需求？
- Peter TanREN 12771 · 016-666 6872
重点摘要
- 梳邦高科技工业园（Subang Hi-Tech Industrial Park）是位于梳邦再也峇都知甲（Batu Tiga）的永久地契工业园，与莎阿南（Shah Alam）交界。它归梳邦再也市政厅（MBSJ）管辖，MBSJ 的地方发展蓝图把它列为第 2 规划区（BP2）"Subang Hi-Tech"。
- 成交价（JPPH 记录，2023 年 1 月至 2026 年 2 月）： 地段约 2,000 平方尺的中间排屋式工厂成交价 RM136 万至 RM150 万；地段 9,400 至 11,700 平方尺的半独立式工厂成交价 RM385 万至 RM500 万；大块独立式工厂地皮约每平方尺地价 RM225 至 RM260。
- 租金： 截至 2026 年 7 月，JPPH 登记的梳邦与 Glenmarie 一带 110 宗工厂租约，中位数为每月每平方尺 RM1.97；排屋式工厂月租中位数 RM5,000。
- 交通： 联邦大道从园区旁经过，ELITE 大道就在附近，可接新巴生谷大道（NKVE）和莎阿南大道（KESAS）；峇都知甲 KTM 通勤火车站也在附近。
- 邻居包括 Digi、Maxis、Times Publishing Group、FedEx 马来西亚和 Fonterra 马来西亚总部，这里除了工厂，更多是办公、电信和物流配送用途。
- UEP 工业园（Taman Perindustrian UEP）（JPPH 记为 Sime UEP Industrial Park，邮区 47600 梳邦再也）是附近另一个 MBSJ 管辖的永久地契工业园：排屋式工厂 RM130 万至 RM178 万，半独立式 RM480 万至 RM735 万。
梳邦高科技工业园位于梳邦再也与莎阿南之间的峇都知甲，属永久地契，由梳邦再也市政厅（MBSJ）管辖。JPPH 成交记录显示，2023 年至 2026 年初，排屋式工厂成交价约 RM140 万至 RM150 万，半独立式工厂约 RM390 万至 RM500 万。梳邦一带工厂租金平均约每月每平方尺 RM2。
下面依次说明园区位置、管辖市政厅与建筑规定、厂房类型、JPPH 记录的成交价和租金、附近的 UEP 工业园，以及买家和租户的检查清单。
梳邦高科技工业园在哪里？
园区位于峇都知甲，紧邻联邦大道，处在梳邦再也与莎阿南交界线的梳邦再也一侧，南面和东面是 USJ 住宅区。园区主干道是 Jalan Delima 1/1。园区地址有好几种写法，第一次买厂的人常被弄糊涂：
- Axis-REIT 把旗下 Fonterra 大楼的地址写成 No. 23, Jalan Delima 1/1, Subang Hi-Tech Industrial Park, Batu Tiga, 40000 Shah Alam。
- CelcomDigi 投资者关系的联系地址是 Lot 10, Jalan Delima 1/1, Subang Hi-Tech Industrial Park, 40000 Subang Jaya。
- SMC Automation（Malaysia）用的是 Lot 36, Jalan Delima 1/1, Subang Hi-Tech Industrial Park, 47500 Subang Jaya。
地址里的"Shah Alam"只是邮政习惯。就规划和地方政府而言，园区属于梳邦再也。在土地记录上，JPPH 把这个项目登记在八打灵县（Petaling）Damansara 区（Mukim Damansara），部分大地段则登记在 Pekan Country Height。
归 MBSJ 还是 MBSA 管？
由 MBSJ 编制的《梳邦再也地方发展蓝图 2035（替代版）》第 4 册把"Taman Perindustrian Subang Hi-Tech"和"Taman Perindustrian UEP"列为辖区内的工业园，并把 BP2 规划区命名为 Subang Hi-Tech。这份蓝图于 2020 年 10 月 23 日获雪兰莪州规划委员会批准，2021 年 11 月 3 日获州行政议会同意。所以园区内的建筑图则、营业执照和门牌税都由 MBSJ 处理，而不是莎阿南市政厅（MBSA）。具体地段请以最新的门牌税单为准。
名字里带"Subang"的工业区有好几个，很容易混淆：
| 常见搜索名称 | 实际所指 | 市政厅与地契备注 |
|---|---|---|
| 梳邦高科技工业园（Subang Hi-Tech） | 峇都知甲，Jalan Delima 一带，MBSJ 第 2 规划区 | MBSJ；JPPH 记录为永久地契 |
| UEP 工业园（Sime UEP Industrial Park） | 47600 梳邦再也，Jalan TP 一带 | MBSJ；JPPH 记录为永久地契 |
| 梳邦工业园（Taman Perindustrian Subang，又称 Lion Industrial Park） | 莎阿南第 22 区，邮区 40300 | 属莎阿南一侧，是另一个园区 |
| 梳邦机场 MIAC 科技园 | 向马来西亚机场控股转租的航空航天地段，租期 49 年 | 转租租约，地址为 Seksyen U3 |
| Glenmarie / Hicom-Glenmarie | 莎阿南一侧的独立园区 | 不同市场，见下文莎阿南指南 |
另外，JPPH 记录里还有两个同样带"Hi-Tech"的项目，偶尔会被误认为是这里：乌鲁冷岳（Hulu Langat）的士毛月高科技工业园（Semenyih Hi-Tech），以及巴生县的 Kawasan Industri Hi-Tech Sungai Kapar Indah（位于加埔 Kapar 一带）。这两个园区都离梳邦很远，价格水平也完全不同。看房源或成交资料时，一定要确认项目名称和所在县份，不要只凭"Hi-Tech"几个字判断。
如果您其实要找的是莎阿南的园区，可以看我们的莎阿南工厂出租指南和莎阿南仓库出租指南，里面比较了 HICOM、Glenmarie、第 15 区等各个工业区。
交通：大道、机场与铁路
| 路线 | 对梳邦高科技工业园的作用 |
|---|---|
| 联邦大道（Federal Highway） | 从园区旁经过，东往八打灵再也和吉隆坡，西往巴生（Klang）和巴生港（Port Klang）。这一段的峇都知甲收费站已于 2018 年 1 月 1 日停止收费。 |
| ELITE 大道（南北大道中环线） | 在莎阿南一侧经过园区附近，Axis-REIT 把它列为联邦大道以外的另一条通道。北接 NKVE，南接 KESAS、USJ 和南北大道。 |
| 新巴生谷大道（NKVE） | 经 ELITE 在莎阿南相接，往巴生谷北部、怡保和槟城。 |
| 莎阿南大道（KESAS） | 经 ELITE 相接，往哥打甘文宁（Kota Kemuning）、巴生，以及南线前往巴生港。 |
| 梳邦机场（苏丹阿都阿兹沙机场） | 在联邦大道另一侧，方便区域货运，也靠近 MIAC 航空航天集群。 |
| 峇都知甲 KTM 通勤火车站 | 位于巴生港线，是离园区最近的火车站，方便员工上下班。 |
货柜车往西港（Westport）或北港（Northport），大多数业者走联邦大道或 KESAS。建议在货车实际出车的时段亲自走一趟，因为峇都知甲一带联邦大道的高峰时段相当塞车。
园区历史与入驻企业
我们找不到注明园区原始发展商的一手资料，所以这里不写发展商名字。在我们掌握的 JPPH 数据中，"Subang Hi-Tech"项目的成交记录最早可追溯到 1993 年。Axis-REIT 资料显示，其在园区内的 Fonterra 大楼楼龄 27 年，2012 年做过全面翻新。既然园区的成交记录已有三十多年，不少厂房楼龄偏高，买家和租户都要特别留意屋顶漏水、排水、消防设备和电力系统的状况，并为翻新预留预算。
真正让这个园区与众不同的是租户结构，它并不是重工业区：
- 电信： Digi（现为 CelcomDigi）使用 Lot 10 Jalan Delima 1/1 的地址；Axis-REIT 也把 Maxis 和 Digi 列为其大楼周边的知名邻居。
- 出版与印刷： Times Publishing Group（据 Axis-REIT）。
- 物流： FedEx 马来西亚（据 Axis-REIT）。
- 食品与快消品： Fonterra Brands（Malaysia）总部设在这里，是一栋两层办公楼连附属仓库，坐落在 97,952 平方尺的永久地契土地上。
- 工业自动化： SMC Automation（Malaysia），位于 Lot 36 Jalan Delima 1/1。
这样的租户组合，让"办公＋仓库＋轻型组装"类型的半独立式和独立式厂房一直有稳定需求，而不是重型加工厂。
厂房类型与 MBSJ 建筑规定
梳邦高科技工业园主要有三类厂房：排屋式工厂（中间、转角、尾间）、半独立式工厂，以及占地一英亩或以上的大型独立式工厂。MBSJ 地方发展蓝图对工业建筑的规定如下。这些规定适用于新建、扩建或重建，所以老厂房不一定完全符合：
| 类型 | 最小地段 | 容积率 | 最大建筑覆盖率 | 楼层 | 退界（前 / 后 / 侧） |
|---|---|---|---|---|---|
| 独立式 | 1 英亩（0.4047 公顷） | 1:3 | 60% | 未列明 | 40 尺 / 25 尺 / 25 尺 |
| 半独立式 | 60 尺 x 132 尺 | 1:2 | 60% | 3 层 | 40 尺 / 20 尺 / 25 尺 |
| 排屋式 | 20 尺 x 80 尺 | 未列明 | 未列明 | 3 层（产生废料的行业不超过 2 层） | 未列明 |
| 多层工厂 | 1 英亩 | 1:3 | 60% | 6 层 | 40 尺 / 20 尺 / 侧面未列明 |
同一张表还要求设祈祷室（surau）、相当于工厂楼面面积 2% 的食堂（仓库为 0.5%），以及能存放两个月原料和废料的仓储空间。蓝图里的环境指南把梳邦高科技工业园和 UEP 工业园都列了进去，并采用环境局（DOE）的缓冲区距离：重工业或高风险工业 300 米，中型工业 150 米，轻工业 50 米。园区离住宅区很近，所以轻工业或仓储用途最容易获批；中型或重型加工流程，最好先向 MBSJ 和环境局咨询。
电力要看个别地段。这里很多建筑原本是为办公和轻型组装而建，签约前请核实 TNB 供电（安培数，以及地段内是否有变电站）。我们的工厂用电计算器可以把您的机器清单换算成需要申请的安培数。
成交价：JPPH 记录了什么
以下是 JPPH 记录的"Subang Hi-Tech"项目 2023 年 1 月至 2026 年 2 月的成交，都是实际过户价，不是叫价。
| 类型 | 地段面积 | 建筑面积（如有记录） | 成交价 |
|---|---|---|---|
| 小型排屋（中间或转角） | 约 1,600 平方尺 | 约 1,200 平方尺 | RM76 万至 RM105 万 |
| 中间排屋 | 约 2,000 平方尺 | 约 2,470 平方尺 | RM136 万至 RM150 万（5 宗） |
| 较大排屋或尾间 | 2,500 至 2,900 平方尺 | 3,070 至 3,630 平方尺 | RM207 万至 RM220 万 |
| 半独立式 | 9,400 至 11,700 平方尺 | 约 4,000 至 4,600 平方尺 | RM385 万至 RM500 万（7 宗） |
| 大型独立式地段 | 66,600 平方尺（1.5 英亩） | 不适用 | RM1,730 万（2026 年 2 月），约每平方尺地价 RM260 |
| 大型独立式地段 | 320,800 平方尺（7.4 英亩） | 不适用 | RM7,185 万（2025 年 6 月），约每平方尺地价 RM224 |
半独立式按地价算约每平方尺 RM400 至 RM520；大型独立式地段因为面积大，每平方尺单价反而较低。作为参照，Axis-REIT 为其 97,952 平方尺的 Fonterra 物业列出的估值是 RM2,530 万，约每平方尺地价 RM258。
再看更大的市场范围：以下是 JPPH 记录、截至 2026 年 7 月的梳邦与 Glenmarie 一带成交（FactoryHub 把这一带作为一个区域追踪，不包括梳邦高科技工业园本身）：
| 过去 24 个月 | 宗数 | 成交价中位数 | 每平方尺建筑面积中位数 |
|---|---|---|---|
| 排屋式工厂 | 128 | RM144 万 | RM483 |
| 半独立式工厂 | 19 | RM685 万 | RM1,039 |
| 独立式工厂 | 14 | RM653 万 | RM875 |
| 工业地 | 29 | RM343 万 | 每平方尺地价 RM99 |
在这一带，永久地契厂房的中位数是每平方尺 RM740，租赁地契为 RM481，这也是梳邦高科技工业园和 UEP 这类永久地契园区比较保值的原因之一。完整图表见梳邦工业成交数据页，现有房源可看梳邦工厂出售和梳邦半独立式工厂出售。
租金：租户实际付多少
在截至 2026 年 7 月的 24 个月里，JPPH 在梳邦与 Glenmarie 一带登记了 110 宗工厂租约，中位数为每月每平方尺 RM1.97：
| 类型 | 月租中位数 | 每平方尺租金中位数 | 常见面积 |
|---|---|---|---|
| 排屋式 | RM5,000 | RM2.10 | 约 2,220 平方尺 |
| 半独立式 | RM11,000 | RM1.89 | 约 10,380 平方尺 |
| 独立式 | RM12,500 | RM1.81 | 约 6,680 平方尺 |
| 30,000 至 60,000 平方尺的厂房 | RM62,400 | RM1.41 | 不适用 |
园区本身在 JPPH 登记的租约较少，但落在同一区间。梳邦高科技工业园一间 200 平方米（约 2,150 平方尺）的排屋式工厂，从 2023 年 5 月起以月租 RM4,400 出租，约每平方尺 RM2.04。园区另有两笔排屋租约分别在 2020 年和 2022 年登记，折合每平方尺约 RM1.83 和 RM1.97；还有两笔月租只有 RM1,000，远低于其他租约。
预算不能只算租金。已注册 SST 的业主从 2026 年 1 月 1 日起对租金征收 6% 服务税，租约印花税一般由租户承担。根据我们的经验，常见的起租费用是两个月租金的押金、一个月的水电押金，再加预付一个月租金。用电用水量大、新成立的公司，或者需要业主出钱装修改建的租户，业主通常会要求更多押金，也可能要求更长的租期。我们的梳邦工厂与仓库出租指南介绍了更大范围内的租约条件，梳邦工厂出租页面则列出目前可租的单位。
买还是租？简单算一下回报
用上面的记录可以粗略算一笔账。月租 RM4,400 的那份租约，一年租金是 RM52,800。对比同等大小的中间排屋成交价 RM136 万至 RM150 万，毛租金回报约 3.5% 至 3.9%，这还没扣除地税、门牌税、保险、维修和空置期。靠近市区的永久地契园区，价格主要由自用买家决定，所以回报率偏低很常见。对自用的厂主来说，买厂的理由更多在于长期使用和永久地契本身，而不是省下多少租金。
什么样的企业适合这里？
从入驻企业和规划规定来看，梳邦高科技工业园最适合以下几类用户：
- 需要"总部＋仓库"的企业：例如品牌商、分销商和电信、IT 服务公司，看重的是靠近吉隆坡、八打灵再也和梳邦再也的人才与客户，而不是超大面积。
- 轻型组装和精密加工：用电和废料量较小、噪音和气味可控的工序，比较容易符合 50 米轻工业缓冲区的要求。
- 城市配送和区域物流：联邦大道和 ELITE 让货车能快速进出巴生谷各区，适合做"最后一公里"配送点。
反过来，如果您的生产需要很大的电力、大量化学品或会产生明显噪音和气味，或者需要每天大量货柜车进出，那么巴生港一带或莎阿南较新的重型工业区通常更合适，审批也更顺。
UEP 工业园（UEP Subang Jaya）
"UEP Subang Jaya"是 USJ 住宅区的全称，所以大部分相关搜索其实是找房子。其中的工业部分是 UEP 工业园（Taman Perindustrian UEP），JPPH 记为 Sime UEP Industrial Park，位于梳邦再也 47600 邮区的 Jalan TP 一带，归 MBSJ 管辖，根据 JPPH 记录属永久地契。
已知的入驻企业包括上市供应链集团 MMAG Holdings Berhad，其总部地址为 No. 3, Jalan TP 2, Taman Perindustrian UEP；以及 Faber-Castell，马来西亚德国工商会名录将其列于 9 Jalan TP 2，业务是生产橡皮擦、圆珠笔和中性笔。Faber-Castell 表示，公司于 2002 年 9 月迁入梳邦再也的工厂。
JPPH 记录的 Sime UEP Industrial Park 成交（2023 年 1 月至 2026 年 1 月）：
| 类型 | 地段面积 | 成交价 |
|---|---|---|
| 小型排屋（建筑面积约 1,260 平方尺） | 约 1,600 平方尺 | RM73.5 万至 RM84 万 |
| 排屋（建筑面积约 3,440 平方尺） | 约 3,000 平方尺 | RM130 万至 RM178 万（9 宗，多数为 RM160 万至 RM178 万） |
| 排屋（建筑面积约 3,820 平方尺） | 约 2,500 平方尺 | RM226 万至 RM254 万 |
| 半独立式 | 6,000 至 10,500 平方尺 | RM480 万至 RM735 万（6 宗） |
| 独立式 | 87,100 平方尺 | RM2,543 万（2023 年 3 月），约每平方尺地价 RM292 |
| 独立式 | 地段 135,700 平方尺，建筑 69,150 平方尺 | RM3,850 万（2025 年 5 月），约每平方尺地价 RM284 |
半独立式价格一路走高：三宗 9,420 平方尺地段的成交分别是 RM480 万（2024 年 2 月）、RM625 万（2024 年 10 月）和 RM735 万（2026 年 1 月）。UEP 的登记租金方面，2023 年 250 至 325 平方米的排屋单位约每平方尺 RM1.70 至 RM1.75，2025 年底签订的较大多层厂房空间约每平方尺 RM1.45 至 RM1.60。
梳邦高科技工业园与 UEP 工业园对比
| 梳邦高科技工业园 | UEP 工业园 | |
|---|---|---|
| 市政厅 | MBSJ（第 2 规划区） | MBSJ |
| 地契（JPPH 记录） | 永久地契 | 永久地契 |
| 常见排屋价格 | RM136 万至 RM150 万（地段 2,000 平方尺） | RM160 万至 RM178 万（地段 3,000 平方尺） |
| 半独立式价格 | RM385 万至 RM500 万 | RM480 万至 RM735 万 |
| 特点 | 联邦大道旁的电信、物流和企业总部大楼 | 排屋与多层厂房混合，靠近 USJ 的中小企业制造与配送 |
在梳邦高科技工业园买厂或租厂前的检查清单
- 核实市政厅和邮区。 门牌税单上应写 MBSJ，不要只看地址里的"Shah Alam"。日后申请营业执照、装修准证和招牌执照，都要向同一个市政厅递交。
- 查地契。 JPPH 记录显示该项目为永久地契，但仍要看地契上的明示条件（工业用途）和权益限制。如果地契有转让限制或已抵押给银行，律师需要预留时间办理同意书和赎契手续。
- 索取 CCC 或 CF。 任何扩建、夹层或加建办公楼层都需要 MBSJ 批准。我们的 CCC 指南说明该向业主要哪些文件。
- 算清用电需求，再对照该地段实际的 TNB 供电，而不是只听业主描述。如果需要增加供电，提早向 TNB 查询所需时间和费用，并把它写进买卖合约或租约的条件里。
- 看容积率还剩多少，如果打算加建：MBSJ 蓝图下半独立式为 1:2，独立式为 1:3。很多老厂房已经用满了允许的建筑面积，买之前请建筑师先算一遍，免得买了才发现不能加建。
- 对照行业类别与环境局缓冲区。 靠近住宅区时，轻工业和仓储最容易处理。
- 实地测试货车进出，在高峰时段走联邦大道和 ELITE，并确认 Jalan Delima 一带货柜车的掉头空间。排屋式单位门前道路较窄时，40 尺货柜车可能无法直接进出，要事先确认。
- 用实际成交价议价，不要只看叫价：参考上面的 JPPH 区间和梳邦成交数据页。同一园区里地段大小、楼龄和装修差别很大，比较时要按地段面积和建筑面积分开计算每平方尺价格。
- 把附加成本算进去： 已注册 SST 业主收取的 6% 租金服务税、租约印花税、押金和装修费用。
想了解梳邦高科技工业园与莎阿南、巴生、蒲种（Puchong）等其他工业走廊的比较，请看我们的吉隆坡与雪兰莪工业区指南。如果希望有人替您筛选合适单位，梳邦工业地产中介页面介绍了我们的做法，也可以通过帮我找厂房提交您的需求。
常见问题
梳邦高科技工业园属于梳邦再也还是莎阿南？
园区位于梳邦再也的峇都知甲，归梳邦再也市政厅（MBSJ）管辖，MBSJ 在 2035 地方发展蓝图中把它列为第 2 规划区（BP2）。很多地址仍写 40000 Shah Alam 邮区，但那只是邮政习惯。具体地段请以门牌税单为准。
梳邦高科技工业园是永久地契吗？
JPPH 对梳邦高科技项目的成交记录显示各地段为永久地契，Axis-REIT 也把其园区内的 Fonterra 物业列为永久地契。不过仍要逐一核对个别地契，包括土地用途条件和任何限制。
梳邦高科技工业园的厂房多少钱？
JPPH 记录的 2023 年 1 月至 2026 年 2 月成交显示，中间排屋式工厂为 RM136 万至 RM150 万，半独立式工厂为 RM385 万至 RM500 万。大型独立式地段约每平方尺地价 RM224 至 RM260，例如 2025 年 6 月约 7.4 英亩的地段以 RM7,185 万成交。
梳邦高科技工业园的工厂租金是多少？
截至 2026 年 7 月的 24 个月里，JPPH 登记的梳邦与 Glenmarie 一带工厂租约中位数为每月每平方尺 RM1.97，排屋式工厂月租中位数为 RM5,000。园区本身登记的排屋租约多数约每平方尺 RM1.80 至 RM2.05。已注册 SST 的业主从 2026 年 1 月 1 日起加收 6% 服务税。
UEP 工业园在哪里？和梳邦高科技工业园比如何？
UEP 工业园（JPPH 记为 Sime UEP Industrial Park）位于梳邦再也 47600 邮区，同样归 MBSJ 管辖，也是永久地契。它的排屋式工厂多数以 RM160 万至 RM178 万成交，地段较大，约 3,000 平方尺；半独立式为 RM480 万至 RM735 万，整体价位比梳邦高科技工业园高。
可以在梳邦高科技工业园的地段上扩建或重建厂房吗？
可以，但须获 MBSJ 批准，并符合地方发展蓝图的限制。例如半独立式地段容积率为 1:2、最多 3 层；至少 1 英亩的独立式地段容积率为 1:3，建筑覆盖率最高 60%。签约前，请建筑师先核查该地段现有的批准和退界要求。
梳邦高科技工业园适合什么行业？
这里最适合把办公、仓库和轻型组装放在一起的企业，例如分销商、电信与 IT 服务公司，以及市区配送中心；园区邻居就包括 Digi、Maxis、FedEx 和 Fonterra 总部。由于周边有住宅区，MBSJ 蓝图采用环境局的缓冲区标准：轻工业 50 米，中型和重型工业 150 至 300 米。所以重型加工厂一般更适合巴生港或莎阿南较新的工业区。
哪些大道通往梳邦高科技工业园？
联邦大道从园区旁经过，ELITE 大道就在附近，北接新巴生谷大道（NKVE），南接莎阿南大道（KESAS）和南北大道。联邦大道上的峇都知甲收费站已于 2018 年 1 月 1 日取消收费，员工也可搭 KTM 通勤火车到峇都知甲站。
要买要租，直接找我们
FactoryHub 是 Peter Tan（REN 12771）与 Jason Low（PEA 1478）的工业地产平台，在 BOVAEP 注册，隶属 CID Realtors Sdn Bhd E(1) 1855，只做工业地产，出租出售都做，并且与全市场 co-broke，合适的厂房就算挂在别的中介手上，我们照样帮你谈。
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|---|---|---|---|
| Peter Tan | REN 12771 | +6016-666 6872 | peterindustrial |
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巴生港工厂与仓库
实时房源,每个单位都列明电力、楼高与楼板承重:
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