阿拉伯马来西亚工业园（AMIP）汝来：位置、厂房、成交价与租金指南

重点摘要

• 阿拉伯马来西亚工业园（Arab-Malaysian Industrial Park，简称 AMIP） 位于森美兰州汝来（Nilai）北部，邮区 71800，紧邻 Nilai 3 工业区，归芙蓉市政厅（Majlis Bandaraya Seremban，MBS）管辖。主要道路是 Jalan Permata 1、Jalan Permata 2，以及 Jalan P/AM 和 Lorong P/AM 一带的排屋式厂房。
• 交通： 距南北大道汝来交流道（Exit 215）约 7 公里，距吉隆坡国际机场（KLIA）约 29 公里（35 至 40 分钟），距巴生港（Port Klang）巴生西港和巴生北港约 77 至 82 公里（非高峰 65 至 75 分钟）。
• JPPH 成交数据： 截至 2026 年 7 月的 24 个月内登记 10 宗成交，成交价中位数 480 万令吉，以独立式工厂为主。
• 货源类型： 2,379 至 18,223 平方尺地段上的排屋式和半独立式厂房，以及 1 至 4.9 英亩地段上的独立式工厂，部分单位供电 1,600A 至 2,850A，净高 35 至 40 尺。
• 截至 2026 年 10 月 12 日 FactoryHub 在架房源： 一间独立式工厂出售，开价 3,500 万令吉（建筑面积每平方尺约 532 令吉）；一间独立式工厂出租，月租 6 万令吉（每平方尺 1.50 令吉）。房源很少，以上是单一开价，不是中位数。
• 已核实的园区企业 包括 SGB MY（变压器）、Sulomas（垃圾桶）、AV Manufacturing（药品）和 Xindeco IoT Malaysia（RFID 标签）。

阿拉伯马来西亚工业园是森美兰州汝来的一个永久地契工业区，属于芙蓉县 Setul 区（Mukim Setul），开车到吉隆坡国际机场约 29 公里。园区最有代表性的是 Jalan Permata 沿线 1 至 5 英亩地段上的独立式工厂，Jalan P/AM 支路上则是楼龄较长的排屋式和半独立式厂房。2024 年以来 JPPH（估价与产业服务局）登记的成交显示，独立式工厂约 480 万至 1,200 万令吉；独立式工厂的登记租金大多在每平方尺每月 0.70 至 2.20 令吉之间。

这篇指南回答买家和租户最常问的问题：AMIP 到底在哪里、哪些路属于园区、怎么去、地契和用途、厂房类型与规格、园区里有哪些企业、目前的开价、JPPH 成交数据，以及签约前的检查清单。想先了解整个汝来的工业区，请看我们的汝来工厂出售与出租指南。

阿拉伯马来西亚工业园在哪里？

AMIP 位于汝来市区北面，与 Kawasan Perindustrian Nilai 3（Nilai 3 工业区）直接相连，坐标约为北纬 2.86 度、东经 101.80 度（OpenStreetMap）。JPPH 的土地记录把它归在芙蓉县 Setul 区，园区企业的地址统一使用邮区 71800 Nilai, Negeri Sembilan。较早的土地记录常写成"off Jalan Nilai-Batang Benar"或"off Jalan Nilai/Pajam"，也就是从汝来往东北方向通往 Batang Benar 和 Pajam 的州内公路。部分地址还写着"Phase 3"，所以旧地契上可能会看到期数。

在马来文里，这个园区也常被称为 Taman Perindustrian Arab-Malaysian 或 Kawasan Perindustrian Arab-Malaysian，中文一般译作"阿拉伯马来西亚工业园"，指的都是同一个地方。

地方政府： 芙蓉市政厅（MBS）。汝来市议会（MPN）与芙蓉市议会自 2020 年 1 月 1 日起合并为芙蓉市政厅（Bernama）。目前并没有独立的"汝来市政厅"，AMIP 的营业执照、建筑图则审批和门牌税都由芙蓉市政厅负责。

哪些路属于 AMIP？

不少买家会把 AMIP 和隔壁的工业区搞混。按照 JPPH 地址记录，可以这样区分：

道路	是否属于 AMIP	主要物业
Jalan Permata 1、Jalan Permata 2 及编号支路（1/1 至 1/7、2/1、2/2、Jalan Permata 15）	是，园区核心	1 至 5 英亩独立式工厂，0.42 英亩半独立式厂房
Jalan P/AM 与 Lorong P/AM（1/1、2/1、3/1、4/1、5/1）	是（P/AM 即 Perindustrian Arab-Malaysian 的缩写）	排屋式和小型半独立式厂房，少量店屋地段
Jalan Mutiara 1	只在边缘，有几块 AMIP 大地段	大部分 Jalan Mutiara 地址属于 Nilai 7 和 Nilai Utama
Jalan Mekanikal	不是	这是隔壁的 Nilai 3 工业区

如果广告写着"Jalan Mekanikal, AMIP"，那间厂房其实在 Nilai 3。这条路的情况可以看我们的 Jalan Mekanikal 厂房出售文章。

交通：高速公路、机场、港口与铁路

园区离南北大道（E2）服务汝来的两个交流道都很近：汝来交流道（Exit 215） 接 32 号联邦公路和汝来市区；汝来北交流道（Nilai North，Exit 214） 是通往莎阿南（Shah Alam）的 ELITE 大道（E6）与 E2 的交汇点。下表距离从园区中心起算，依据 OpenStreetMap 路线规划（非高峰期小车车程，满载货车会更久）：

目的地	公路距离（约）	非高峰车程	主要路线
汝来交流道，E2 Exit 215	约 7 公里	约 10 分钟	本地道路
KTM 通勤火车 Batang Benar 站（KB09）	约 9 公里	约 11 分钟	Jalan Nilai-Pajam
KTM 通勤火车汝来站（KB10）	约 10 公里	约 14 分钟	市区道路
吉隆坡国际机场及机场货运区	约 29 公里	35 至 40 分钟	32 号联邦公路
芙蓉（Seremban）	约 30 公里	约 25 分钟	E2
吉隆坡市中心	约 46 至 48 公里	约 45 分钟	E2
莎阿南	约 57 公里	45 至 50 分钟	ELITE（E6）
巴生港西港与北港	约 77 至 82 公里	65 至 75 分钟	E2 或 E6，再接 SKVE（E26）

两个 KTM 站都在芙蓉线通勤火车上，方便员工上下班，但不能用来运货。AMIP 适合需要靠近机场、需要大地段或大电量的企业。如果每周要走很多货柜，单程 80 公里的拖运成本会不断累积，靠近港口的工业区整体成本可能更低。英达岛（Pulau Indah）的西港和巴生港北港都在这个距离范围内，做进出口的企业要把每月拖车费算进总成本里。

地契、用途与审批

• 地契： 永久地契。我们核对的 JPPH 记录中，AMIP 共有 530 笔产权转让，其中 528 笔是永久地契（kekal）。买之前仍要逐块查地契。
• 土地用途： 园区内工厂和工业地段登记为工业用途。Lorong P/AM 一带有一小批地段登记为商业用途，旁边还有一排店屋，所以每一张地契的明示条件（express condition）都要看清楚。
• 历史： JPPH 记录显示，第一批 1 英亩工业地段在 1994 至 1996 年间大批售出，大量排屋式厂房在 1996 和 1997 年首次易手，因此不少建筑已有约 30 年楼龄。我们找不到公司文件或官方来源能确认原始发展商，所以本文不写发展商名称。
• 审批： 建筑图则、完工及合格证书（CCC）和营业执照都经芙蓉市政厅办理；有污染或属于表列工序的生产活动，可能还需要环境局（Department of Environment）批准。

厂房类型与规格

JPPH 记录显示，AMIP 的建筑与地段面积有几种固定规格：

类型	常见建筑面积	常见土地面积	适合
中间排屋式厂房	约 2,000 平方尺	2,379 平方尺	小作坊、小型组装、仓储
角头或较大排屋式厂房	2,000 至 4,310 平方尺	3,300 至 7,147 平方尺	需要侧边空地的中小企业
小型半独立式厂房	约 3,520 平方尺	5,005 平方尺	轻工业、贸易
大型半独立式厂房	8,909 至 10,690 平方尺	18,223 平方尺（0.42 英亩）	中型制造、配送
独立式工厂，1 英亩级	11,000 至 39,000 平方尺	43,562 至 49,213 平方尺	需要货柜车进出的制造业
独立式工厂，2 英亩以上	17,000 至 66,000 平方尺或更大	83,894 至 213,513 平方尺（1.9 至 4.9 英亩）	重工业、多栋厂房的生产基地

AMIP 房源常见规格：

• 供电： 从部分旧独立式厂房的约 150A，到 Jalan Permata 一间工厂的 2,850A 双路供电（1,250A 加 1,600A）。那间工厂的详情见我们的汝来重工业厂房出售文章。按 400V 三相计算，1,600A 约等于 1,110 kVA，2,850A 约等于 1,975 kVA，可以用我们的工厂用电计算器估算自己的负荷。什么情况下需要变电站，可参考国家能源公司（TNB）的 Electricity Supply Application Handbook。
• 净高： 大型独立式厂房一般标 35 至 40 尺。
• 地面承重： AMIP 房源很少写明，如果要放重型机器或高层货架，务必让业主书面提供设计承重。
• 天然气： 有一则房源标明"靠近天然气管"，是否真的能接气，要向 Gas Malaysia 确认该地段的供气可行性。

想看更多 800A 以上的单位，请浏览森美兰大电力工厂出售。

园区里有哪些企业

我们只列出企业官网、政府名单或主流新闻明确写有 AMIP 地址的公司：

公司	AMIP 地址	业务	来源
SGB MY Sdn Bhd（SGB-SMIT 集团）	PT 16688 与 16689, Jalan Permata 2	油浸式配电变压器、中型电力变压器、环氧树脂干式变压器	SGB-SMIT
Sulomas Sdn Bhd	Lot 39, Jalan Permata 1	移动式垃圾桶、热镀锌垃圾桶、街道设施	Sulomas
AV Manufacturing Sdn Bhd	Lot 10261, Jalan Permata 2	卫生部名单上的药品生产场所	卫生部名单
Xindeco IoT Malaysia	Arab Malaysian Industrial Park	3 万平方尺 RFID 标签厂，年产能最高 10 亿枚，2024 年 12 月开幕	MIDA（转载 Bernama）

从变压器、药品、塑料制品到电子标签，可以看出这个园区既容纳重工业，也容纳洁净生产。排屋式厂房里则有大量小型制造商和作坊。

FactoryHub 在架房源与开价

截至 2026 年 10 月 12 日，FactoryHub 在 AMIP 范围内的在架房源如下：

类型	建筑面积	土地面积	开价	建筑面积每平方尺	规格
独立式工厂出售，Jalan Permata	65,748 平方尺	约 119,790 至 124,396 平方尺（2.75 至 2.86 英亩）	3,500 万令吉	约 532 令吉	1,250A 加 1,600A，净高 35 至 40 尺
独立式工厂出租	40,000 平方尺	43,560 平方尺（1 英亩）	月租 6 万令吉	每月 1.50 令吉	150A，净高 40 尺，消防喷淋，两层办公室

出售的那间工厂在系统里有三条房源记录：两条开价约 3,500 万令吉，另一条开价 4,500 万令吉，其中包含估值约 1,000 万令吉的机器和存货。三条记录的建筑、建筑面积和供电完全相同，所以只算一栋。两份推广资料写的土地面积略有出入，以地契为准。由于出售和出租各只有一栋，算中位数没有意义，请把以上数字当作单一开价。最新房源请看汝来工厂出售和汝来工业地产中介（出租单位很少放出，可请我们代找）。

AMIP 的 JPPH 成交数据

截至 2026 年 7 月的 24 个月 JPPH 登记成交中，阿拉伯马来西亚工业园共有 10 宗，成交价中位数 480 万令吉，以独立式工厂为主。整个汝来区的数据见汝来工业成交数据页。

近期 AMIP 产权转让（不含买卖双方名称）：

日期	类型	建筑面积	土地面积	成交价	每平方尺（按地皮）
2026 年 3 月	独立式工厂连办公楼	11,425 平方尺	43,562 平方尺（1 英亩）	479 万令吉	不适用
2026 年 1 月	工业空地	不适用	102,074 平方尺（2.3 英亩）	700 万令吉	69 令吉
2026 年 1 月	半独立式厂房	8,909 平方尺	18,223 平方尺	460 万令吉	不适用
2025 年 12 月	独立式工厂	17,598 平方尺	83,894 平方尺（1.9 英亩）	755 万令吉	90 令吉
2025 年 5 月	独立式工厂连办公楼	38,597 平方尺	49,213 平方尺（1.13 英亩）	1,200 万令吉	不适用
2024 年 11 月	Jalan Permata 1/6 九块相连的独立式工厂地段	约 410,000 平方尺	约 489,000 平方尺	合计 9,600 万令吉	不适用
2024 年 10 月	工业空地	不适用	49,213 平方尺	438 万令吉	89 令吉
2024 年 9 月	半独立式厂房	8,909 平方尺	18,223 平方尺	480 万令吉	不适用
2024 年 9 月	排屋式厂房	2,004 平方尺	2,379 平方尺	44 万令吉	不适用
2024 年 3 月	独立式工厂连办公楼	不适用	213,513 平方尺（4.9 英亩）	2,700 万令吉	126 令吉

从长期看，主要是地价在涨。1994 年，1 英亩地段的成交价是 33.5 万至 40.7 万令吉（每平方尺约 7 至 8 令吉）；2022 至 2024 年，同样大小的地段成交价已到 350 万至 450 万令吉（每平方尺 75 至 89 令吉）。中间排屋式厂房在 2010 至 2014 年约 15 万至 32 万令吉，2024 年为 44 万至 53 万令吉。比较时，厂房和空地都看土地面积每平方尺，厂房只和同类型比较，因为 2 英亩的独立式工厂里含有大量地价，只看建筑面积单价会失真。

AMIP 登记租金

起租	类型	出租面积	月租	每平方尺
2026 年 4 月	两间排屋式厂房，Jalan P/AM 3	4,155 平方尺	7,000 令吉	1.68 令吉
2026 年 3 月	独立式工厂，Jalan Permata 2	6,975 平方尺	7,888 令吉	1.13 令吉
2026 年 2 月	独立式工厂，Jalan Permata 2/2	71,921 平方尺	158,231 令吉	2.20 令吉
2025 年 12 月	独立式工厂，Jalan Permata 1/7	28,180 平方尺	2 万令吉	0.71 令吉
2025 年 12 月	四栋建筑的独立式厂区，Jalan Permata 2	135,044 平方尺	6 万令吉	0.44 令吉

汝来、Labu 和 Enstek 一带在截至 2026 年 7 月的 24 个月内，登记租约的每平方尺中位数为 1.12 令吉：排屋式 1.00 令吉，半独立式 1.70 令吉，独立式 1.93 令吉。租厂还要预留押金（一般是 2 个月押金、1 个月水电押金和预付 1 个月租金）、2026 年 1 月 1 日起由已注册业主收取的 6% 租金服务税（KPMG Malaysia），以及租约印花税。

影响园区租金高低的主要因素有三个：楼龄与状况（翻新过的厂房租金在区间上段）、面积（超大厂区每平方尺租金反而低）、供电（已通电的变电站能带来溢价，因为申请升级要 TNB 批准，往往耗时数月）。

租新厂还是旧厂？

AMIP 的大部分货源是二手厂房，租户真正要选的，往往是"租金较高但已翻新的单位"还是"租金低但需要维修的旧单位"。

比较项目	新建或已翻新单位	需要维修的旧单位
租金	区间上段	区间下段，有时每平方尺低于 1 令吉
入驻时间	几个星期	装修和审批往往要几个月
屋顶、地面、排水	已处理	要检查漏水、裂缝和地面不平
供电	广告写的电量通常已通电	可能要改配电箱或变电站
消防系统	一般已齐全	喷淋、消防卷盘、警报可能要升级
审批文件	CCC 或已更新图则	旧 CF，扩建部分是否获批要核实
租约条件	免租装修期较短	可争取免租装修期和业主负责结构维修

判断方法很简单：先请承包商为旧单位报价，把装修费按租期摊分，加到每月租金上。如果总数和已翻新单位的租金差不多，通常选翻新单位，因为可以早几个月开工，风险也小。不管选哪一种，结构维修、屋顶漏水和电力升级由谁负责，都要在租约里写清楚。

AMIP 适合哪些企业？

综合地段、地契和规格，AMIP 比较适合以下几类需求：

• 需要大地段和大电量的制造业： 1 至 5 英亩的独立式地段加上部分单位已有的 1,600A 以上供电，适合金属加工、塑料、电气设备等耗电较大的行业。
• 想长期持有资产的买家： 园区几乎全是永久地契，地价从 1994 年每平方尺约 7 令吉涨到 2024 年的 75 至 89 令吉，持有者主要赚的是土地增值。
• 依赖空运的企业： 到吉隆坡国际机场货运区约 29 公里，比雪兰莪西部大部分工业区更近。
• 预算有限的中小企业： P/AM 一带的排屋式厂房 2024 年成交价约 44 万至 53 万令吉，是汝来较低门槛的永久地契选择之一。

相反，如果业务以海运货柜为主、每周往返港口多次，或者需要全新的现代化厂房，就应该同时比较巴生港区或汝来较新的工业区。

买厂成本：实例计算

以 2026 年 3 月成交、价格 479 万令吉的独立式工厂为例：

项目	计算方式	金额
转让印花税，本地买家	1% / 2% / 3% / 4% 分级（PwC Malaysia）	约 175,600 令吉
转让印花税，外国买家	2024 年 1 月 1 日起统一 4%	约 191,600 令吉
买卖合约律师费	2023 年律师酬劳令（SRO 2023）收费表	约 49,150 令吉，另加 8% 服务税
贷款印花税	贷款额的 0.5%	贷八成时 19,160 令吉

外国买家还需要州政府批准，购买门槛请向森美兰土地与矿务局（PTG）查询最新规定。如果贵公司有外国股东，请转名律师确认是否适用统一 4% 的税率。

AMIP 与附近工业区比较

工业区	JPPH 成交（截至 2026 年 7 月的 24 个月）	成交价中位数	主要货源
阿拉伯马来西亚工业园	10	480 万令吉	永久地契独立式工厂
Nilai 3 工业区	85	78.3 万令吉	排屋式厂房
Nilai Industrial Zone	30	61 万令吉	排屋式厂房
XME Business Park（第 1、2 期）	42	415 万至 617 万令吉	较新的半独立式厂房
Hamilton Nilai Industrial Park	62	302 万令吉	以工业地为主
Aero Industrial Hub	17	130 万令吉	较新的排屋式厂房

要大块永久地契和大电量，选 AMIP；要低预算排屋厂，选 Nilai 3；要较新的半独立式厂房，选 XME；要买地自建厂房，看 Hamilton Nilai。全州永久地契货源可以看森美兰永久地契工厂出售。

买厂或租厂前的检查清单

• 道路与园区： 确认地址在 Jalan Permata、Jalan P/AM 或 Lorong P/AM，而不是 Jalan Mekanikal（那是 Nilai 3）。
• 地契： 永久地契、工业用途的明示条件，没有意料之外的禁令（caveat）或抵押。
• 审批： CCC 或 CF，以及每一处扩建、阁楼和雨棚的批准图则。
• 供电： TNB 电表、总配电箱和最近的电费单要与广告写的安培数一致。
• 消防： 消防证书状态，以及你的生产活动是否需要向消防局（Bomba）另外申请。
• 执照： 向芙蓉市政厅确认你的行业能在该地址领取营业执照。
• 环保： 表列工序需要环境局批准。
• 出入： 大门宽度和 40 尺拖车的回转空间，P/AM 排屋式工厂区道路较窄，更要实地确认。
• 建筑状况： 楼龄约 30 年的厂房要检查屋顶、地面和排水，谈价前先拿到承包商报价。

完整步骤请参考我们的马来西亚租厂检查清单。如果需要 800A 至 4,000A 的大电量厂房，也可以看雪兰莪大电力工厂找厂服务。

常见问题

阿拉伯马来西亚工业园在哪里？

它在森美兰州汝来北部，紧邻 Nilai 3，主要沿 Jalan Permata 1、Jalan Permata 2 和 Jalan P/AM 一带分布。行政上属于芙蓉县 Setul 区，邮区 71800，由芙蓉市政厅管辖。开车到吉隆坡国际机场约 29 公里，到南北大道汝来交流道约 7 公里。

阿拉伯马来西亚工业园是永久地契吗？

几乎全部是。我们核对的 530 笔 AMIP 产权转让中，有 528 笔是永久地契。具体地段仍要查地契上的明示条件、禁令和抵押。

Jalan Mekanikal 属于 AMIP 吗？

不属于。JPPH 地址记录显示 Jalan Mekanikal 在隔壁的 Nilai 3 工业区。AMIP 的道路是 Jalan Permata、Jalan P/AM 和 Lorong P/AM，另有几块大地段在 Jalan Mutiara 1。

阿拉伯马来西亚工业园的厂房多少钱？

截至 2026 年 7 月的 24 个月内，JPPH 登记成交的中位数是 480 万令吉。独立式工厂成交价在 479 万至 1,200 万令吉，半独立式 460 万至 480 万令吉，排屋式约 44 万令吉。截至 2026 年 10 月 12 日，FactoryHub 上唯一一间出售中的独立式工厂开价 3,500 万令吉，建筑面积 65,748 平方尺。

AMIP 的厂房租金是多少？

独立式工厂的登记租金大多在每平方尺每月 0.70 至 2.20 令吉，两间排屋式厂房合租约 1.68 令吉。截至 2026 年 10 月 12 日，FactoryHub 上唯一一间出租中的独立式工厂开价每平方尺 1.50 令吉。面积特别大的厂区，每平方尺租金通常更低。

AMIP 里有哪些公司？

在官网或官方名单上写明 AMIP 地址的公司包括 SGB MY（变压器）、Sulomas（垃圾桶）、AV Manufacturing（药品），以及 2024 年 12 月开设 RFID 工厂的 Xindeco IoT Malaysia。排屋式厂房里还有许多小型制造商和作坊。

AMIP 归汝来市议会还是芙蓉市政厅管？

归芙蓉市政厅（MBS）。汝来市议会（MPN）已于 2020 年 1 月 1 日与芙蓉市议会合并为芙蓉市政厅，所以营业执照、建筑图则和门牌税都要向芙蓉市政厅申请。旧文件或旧招牌上看到的 MPN，指的就是合并前的机构。

AMIP 离巴生港多远？

开车到西港或北港约 77 至 82 公里，非高峰期经 E2 或 ELITE 再接 SKVE 约 65 至 75 分钟，货车需要更久。每周货柜量大的企业，应该把靠近港口的工业区也列入比较。

资料来源

• Bernama，汝来与芙蓉市议会合并为芙蓉市政厅：https://www.bernama.com/en/general/news.php?id=1808153
• MIDA（转载 Bernama），Xindeco IoT 在阿拉伯马来西亚工业园的 RFID 工厂：https://www.mida.gov.my/mida-news/xindeco-iot-inaugurates-rfid-manufacturing-plant-in-nilai/
• SGB-SMIT 集团，SGB MY 汝来厂址：https://www.sgb-smit.com/sgb-smit-group/locations/malaysia-nilai-sgb-my
• Sulomas Sdn Bhd：https://www.sulomalaysia.com/the-connect
• 卫生部药品生产场所名单：https://pharmacy.moh.gov.my/sites/default/files/articles-upload/industri-farmaseutikal-mengilang_4.pdf
• TNB Electricity Supply Application Handbook：https://www.tnb.com.my/assets/files/2022_ESAH_3.1.pdf
• KPMG Malaysia，租金 6% 服务税：https://kpmg.com/my/en/insights/2026/03/6-percent-service-tax-rate-for-rental-or-leasing-services.html
• PwC Malaysia，印花税：https://www.pwc.com/my/en/publications/mtb/stamp-duty.html
• OpenStreetMap 路线规划（公路距离）
• JPPH 产权转让与租约登记记录（见本站汝来工业成交数据页）

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