梳邦再也 USJ 1 工业园（Taman Perindustrian USJ 1）与 Subang Light Industrial Park：位置、邮区、厂价与租金
Subang Light Industrial Park 与 USJ 1 工业园是相邻的两个工业区，名字互相重叠。本文说明各自的位置、邮区、JPPH 登记厂价与租金，以及买租前要查什么。
有工厂买卖或租赁需求？
- Peter TanREN 12771 · 016-666 6872
重点摘要
- Subang Light Industrial Park 和 USJ 1 工业园（Taman Perindustrian USJ 1）是相邻的两个工业区，不是同一个。 前者在 Persiaran Subang Permai 一带的 Jalan Subang 各条路上，后者在 Jalan Industri USJ 1 各条路上。两地相距约 2 公里以内，都归梳邦再也市政厅（MBSJ）管辖。
- 同一片区有好几个名字，例如 Sungai Penaga、Taman Industri Subang、Taman Perindustrian Subang (USJ 1)。找厂和比价时要看路名和地段号，不要只看工业区名字。
- 登记成交价： 截至 2026 年 8 月的 24 个月里，Subang Light Industrial Park 工厂成交中位价为 RM935,000，但只有 8 宗（每平方尺土地 RM419）。范围更广的 Subang & Glenmarie，排屋式工厂中位价为 RM142 万。
- 登记租金： Subang & Glenmarie 的排屋式工厂每月每平方尺 RM2.11，约 2,250 平方尺的单位月租中位数为 RM5,000。
- 不要默认是永久地契，也不要默认能做重工业。 这些路上的登记记录同时有永久地契和租赁地契；地方规划中，排屋式工厂这一类只涵盖轻工业和中型工业。
如果你搜索这两个名字，多半是看到某个单位的广告，想弄清楚它到底在哪里、合理价格是多少、要注意什么。这篇指南根据州政府、市政厅和 JPPH 的记录来回答。想看梳邦再也所有工业区的总览，可以看梳邦再也工业区页面。
Subang Light Industrial Park 和 USJ 1 工业园是同一个地方吗？
不完全是，连官方记录也用了好几种叫法。雪兰莪州议会按地方政府列出的工业区名单，在 MBSJ 之下有四个互相重叠的名字：Taman Industri Subang/Sungai Penaga、Taman Perindustrian Subang (USJ 1)、Taman Perindustrian USJ 1 和 Kawasan Perindustrian USJ 1。MBSJ 的工业废料承包商名单又写成 "Subang Light Industrial, USJ 1" 和 "Tmn Perindustrian Sungai Penaga"。
下表按路名整理这些叫法：
| 你可能看到的名字 | 路名 | 出现过的邮区 | 名字出现在哪里 |
|---|---|---|---|
| Subang Light Industrial Park、Prime Subang Light Industrial Park | Jalan Subang 2、3、4 | 47610、47500 | JPPH 过户记录、MBSJ 名单 |
| Sungai Penaga Industrial Park、Taman Industri Subang、Taman Perindustrian Subang | Jalan Subang 3 至 8、Persiaran Subang Permai | 47610、47600 | 州政府名单、MBSJ 名单、JPPH |
| Taman Perindustrian Subang (USJ 1) | Jalan Subang 5、Jalan Subang 7/4 | 47600 | 州政府名单 |
| Taman Perindustrian USJ 1、Kawasan Perindustrian USJ 1 | Jalan Industri USJ 1/1 至 1/13 | 47600 | 州政府名单；JPPH 常记为 Taman Perindustrian Subang Mewah 或 USJ 1 |
这些名字是别的地方
- Subang Hi-Tech Industrial Park 在 Batu Tiga，不在 USJ 1。
- Subang International Light Industrial Park 登记在 Mukim Baru Subang，是另一个工业区。
- Taman Perindustrian Subang Utama 在莎阿南第 22 区，Jason Low 有专文介绍。
- Sime UEP Industrial Park 是隔壁工业区，在 Jalan TP 各条路上。
比价时还有一个陷阱：JPPH 过户记录里，"Prime Subang Light Ind." 这个标签也出现在 Taman Perindustrian Jaya 的 Jalan PJU 1A 地址上，那里并不是这个工业区。引用成交案例前，先看路名。
具体在哪里？货车和员工怎么进出？
两个工业区都在雪兰莪梳邦再也 USJ 1，属于八打灵县。Persiaran Subang Permai 穿过 USJ 1，与 Persiaran Kewajipan 交会。《星报》报道提到，驾驶者从这里前往 KESAS 大道和联邦大道。按直线距离计算，梳邦再也各工业区距巴生北港约 19 至 24 公里，距 KLIA 约 32 至 36 公里。
对物流或员工较多的工厂，有三点要留意：
- 这个路口是出了名的塞车点。 原本计划的高架桥因成本上涨而取消，MBSJ 改用协调式智能交通灯来缓解高峰时段的拥堵，必要时由警方指挥交通。
- 员工可以搭轻快铁。 MBSJ 拨款 RM194 万提升 Persiaran Subang Permai，工程包括一条通往 LRT USJ 7 站的新人行道，原定 2026 年 10 月完工。
- 周边是混合区。 附近有住宅、廉价组屋和商店，Jalan Subang 3 还计划建公共图书馆。决定前，先用实际会用到的大货车在高峰时段走一趟。
这里是什么类型的工厂？有哪些公司？
以小单位为主。JPPH 自 2010 年以来的登记过户记录显示，Taman Perindustrian Subang Mewah（即 USJ 1 各条路）大多是排屋式工厂，地皮约 2,000 平方尺。Subang Light Industrial Park 同样以排屋式工厂为主，也有一些多层厂房单位。Sungai Penaga 类型较多，常见地皮约 4,100 平方尺，易手的地段中有独立式工厂和仓库。
州政府公布的 2022 至 2024 年获批制造业项目名单可以看到这些路上实际运作的厂家：
| 公司 | 路名 | 产品 |
|---|---|---|
| Nikkiso Clean Energy & Industrial Gases (SEA) | Jalan Subang 8 | 气化器 |
| Webforge (KL) | Jalan Subang 8 | 钢格板、护栏 |
| Bemis Asia Pacific | Jalan Subang 5 | 涂层 Tyvek、医用纸 |
| 7LC | Jalan Subang 7/4 | 热敏纸 |
| Top Parts Electronics (M) | Jalan Subang 3 | 接线板、引线 |
| Ah Cheng Laksa | Jalan Industri USJ 1/1 | 酱料、调味品 |
| Absolute Chem | Jalan Industri USJ 1/12 | 液体清洁剂 |
这里的工厂多少钱？
以下是截至 2026 年 8 月 24 个月的 JPPH 登记数据，来自 Subang & Glenmarie 成交页面。所有每平方尺价格都按土地面积计算，不是建筑面积；只统计已登记的成交，不代表全部买卖。
| 工业区 | 成交宗数 | 主要类型 | 工厂中位价 | 每平方尺土地 |
|---|---|---|---|---|
| Subang Light Industrial Park | 8 | 排屋式工厂 | RM935,000 | RM419 |
| Prime Subang Light Industrial Park | 7 | 排屋式工厂 | RM125 万 | RM604 |
| Sungai Penaga | 35 | 排屋式工厂 | RM120 万 | RM391 |
USJ 1 工业园在该表中没有单独一行，可以参考下面 Subang & Glenmarie 的数据。注意这个范围还包括 Glenmarie 和 Bandar Sunway。
| 类型 | 成交宗数 | 中位价 | 常见范围 | 每平方尺土地 |
|---|---|---|---|---|
| 排屋式工厂 | 126 | RM142 万 | RM110 万至 RM217 万 | RM594 |
| 半独立式工厂 | 18 | RM741 万 | RM494 万至 RM1,070 万 | RM706 |
| 独立式工厂 | 16 | RM1,025 万 | RM608 万至 RM2,938 万 | RM511 |
| 工业地 | 23 | RM785 万 | RM131 万至 RM978 万 | RM120 |
只有 7、8 宗成交的样本，很容易被一个特殊单位拉高或拉低，所以工业区这几行只能当粗略参考；比较每平方尺土地价时，也只能在同一工厂类型之间比。想看目前的单位，可以浏览梳邦出售工厂。
租金是多少？
同一时期，Subang & Glenmarie 登记租约的租金中位数为每月每平方尺 RM2.00，常见 RM1.40 至 RM2.80，常见租期 24 个月。
| 类型 | 每月每平方尺 | 月租中位数 | 常见面积 | 租约数 |
|---|---|---|---|---|
| 排屋式工厂 | RM2.11 | RM5,000 | 约 2,250 平方尺 | 63 |
| 半独立式工厂 | RM2.14 | RM12,000 | 约 10,000 平方尺 | 7 |
| 独立式工厂 | RM1.81 | RM12,500 | 约 6,680 平方尺 | 29 |
| 分层地契工厂 | RM1.92 | RM3,800 | 约 1,880 平方尺 | 14 |
买或租之前要查什么？
- 路名、地段和地契。 把广告上的工业区名字对上地契的路名和地段号。这里的名字和邮区都不统一。
- 地契类型。 这些路上的登记记录同时有永久地契（kekal）和租赁地契（pajakan）。要看实际地契，包括租赁到期日和附带条件。Subang & Glenmarie 的永久地契工厂中位价是 RM240 万（71 宗），租赁地契是 RM144 万（90 宗），但这个差距也反映了地点、面积和类型，不只是地契的差别。
- 你的业务是否符合用地类别。 地方规划的发展管制分册把排屋式工厂（C1 类）列为轻工业和中型工业；半独立式（C2）和独立式（C3）还包括重工业。如果你的工序接近界线，签约前先问 MBSJ 城市规划局。
- 扩建与批准文件。 不少旧单位都改建过。MBSJ 说明，即使没有 CFO 或 CCC，扩建部分也可能被调高门牌税。所以门牌税变高不等于扩建合法，要索取获批图则和 CCC。
- 水灾记录。 2026 年 10 月 17 日，USJ 1 监测站录得 113.5 毫米雨量，是当天全雪州的最高读数，USJ 1 低洼地带出现闪电水灾，约 15 分钟退去。USJ 1 工业区的滞洪池发挥了作用，但当局仍在研究更多措施。可以向邻居打听 2019 年和 2026 年 10 月的情况，再看单位地面与路面的高度差。
- 供电与废料。 向业主索取最新的 TNB 账单和供电容量。MBSJ 公布了工业及商业废料承包商名单，其中几家就在附近。
执照和门牌税归谁管？
都归 MBSJ，不管广告用哪个名字。可以在单位最新的账单上确认。
营业执照
MBSJ 的线上流程通过 Ezy MBSJ 门户办理：
- 在 Ezy MBSJ 注册或登录，点击 MBSJ 标志。
- 选择 Lesen / Permit，再选 Permohonan Lesen (eLesen)。
- 选择 Permohonan Lesen Perniagaan dan Iklan，阅读步骤 1 至 4 和用户手册。
- 按 Langkah 4 提交申请，然后打印。
执照局的客户约章列明，普通类别申请的审批时间为 14 天。联系电话 03-8026 3173，电邮 pelesenan@mbsj.gov.my。
门牌税
MBSJ 的公式是年值乘以税率。建筑物的年值是估算的全年毛租金，空地则是市值的 10%。MBSJ 的重估常见问题说明，州政府决定从 2025 年 1 月 1 日起重估，涨幅上限为 25%。文件中的例子用住宅 4%、商业 5%，但没有列出工业税率，所以要看单位账单上的税率。
缴付方式包括 Ezy MBSJ 门户、Gemilang MBSJ 应用程序、付款机和 JomPAY（账单代码 6585）。
USJ 1 周边有什么变化？
大方向是工业地变少。《2035 年梳邦再也地方规划》显示，整个 MBSJ 辖区的工业地从 2010 年的 1,183.87 公顷减至 2035 年的 909.35 公顷，策略之一是把工业集群转向高价值区域。规划的调查也统计到，辖区内 28% 的工业建筑（467 个单位）没有运作。
重新发展的压力确实存在。2017 年，Sunway 同意向 Jaks Resources 旗下公司购买四幅共 5.99 公顷的永久地契工业地，计划先作仓库，之后做综合发展。那是 2017 年的计划，不是已确认的项目。地方规划还提议兴建跨巴生河大桥，连接 Bandar Metro Puchong 与 USJ 1，以及 USJ 1 河畔项目。这些都只是提议，建议向 MBSJ 查询是否影响你的地段。
对自用业主来说，工业地供应减少可能有利于长期价值。对租户来说，这也是要问清房东计划、并谈好续约选择的另一个理由。
常见问题
Subang Light Industrial Park 在哪里？
它位于雪兰莪梳邦再也 USJ 1，在 Persiaran Subang Permai 一带的 Jalan Subang 各条路上，归八打灵县的梳邦再也市政厅管辖。当地记录也把同一片区叫做 Sungai Penaga 或 Taman Industri Subang。
USJ 1 工业园的邮区是多少？
Jalan Industri USJ 1 各条路的地址用 47600 Subang Jaya。附近 Jalan Subang 的地址则有 47600 和 47610 两种写法，市政厅记录中还出现过 47500。请以地契、门牌税账单或公司注册资料上的邮区为准。
Subang Light Industrial Park 和 Subang Hi-Tech 是同一个吗？
不是。Subang Light Industrial Park 在 USJ 1，Subang Hi-Tech 是位于 Batu Tiga 的另一个工业园。Subang International Light Industrial Park 和 Taman Perindustrian Subang Utama 也都是不同的地方，所以一定要核对路名和地段。
这里的工厂月租多少？
这个工业区没有单独的登记租金数据。最接近的参考是 Subang & Glenmarie 的排屋式工厂：每月每平方尺 RM2.11，约 2,250 平方尺的月租中位数是 RM5,000，基于 24 个月内 63 份登记租约。实际租金还要看单位状况、供电和进出条件。
Subang Light Industrial Park 是永久地契还是租赁地契？
两种都有。这些路上的 JPPH 登记过户记录同时包含永久地契和租赁地契单位。不要相信笼统的说法，要查清具体地段的地契，包括租赁到期日和附带条件。
USJ 1 工业园归哪个市政厅管？
归梳邦再也市政厅（MBSJ），总部在 USJ 5 的 Persiaran Perpaduan。州政府的工业区名单把 Taman Perindustrian USJ 1、Kawasan Perindustrian USJ 1 和 Taman Industri Subang/Sungai Penaga 都列在 MBSJ 之下。营业执照、建筑图则和门牌税都由这个市政厅处理。
排屋式工厂可以做重工业吗？
地方规划把排屋式工厂（C1 类）列为只限轻工业和中型工业，重工业则出现在半独立式和独立式类别。所以在排屋式单位做重工业工序，很可能不符合规定。购买或签约前，最好先取得 MBSJ 的书面答复。
本指南只提供一般资讯，不构成法律或税务建议。地契、税务和执照事宜请向律师及 MBSJ 确认。
为每位客户找到合适的厂房与仓库，是 FactoryHub 的使命。想了解 USJ 1 或梳邦再也其他地区的单位，请联系 Peter Tan（REN 12771）016-666 6872，或 Jason Low（PEA 1478）012-288 1834。