芙蓉 Oakland 工业园：位置、厂价与买租须知

重点摘要

Oakland 工业园（Oakland Industrial Park）是森美兰芙蓉 Seremban 2 一带的老牌工业区。 芙蓉市政厅（MBS）把它列为官方工业区之一，园内道路是 Jalan Haruan 系列。
工业园紧贴南北大道。 2022年6月园内燃气管泄漏引发火灾时，《星报》报道火势甚至让南北大道的车流放慢。
园内的老住户包括菲利普莫里斯（Philip Morris）马来西亚的铸叶厂（cast leaf plant），以及2004年开厂的 Yakult（益力多）马来西亚工厂。 手套厂 Careplus 在2021年同意以3550万令吉购入园内10.05英亩土地，用作仓储和手套包装。
价格以芙蓉县为参考。 24个月的 JPPH 登记成交显示：排屋式工厂中位价65万令吉（每平方尺地皮227令吉），半独立式工厂302万令吉，工业地每平方尺地皮66令吉；工厂月租中位数每平方尺1令吉。
下决定前，要查地契上的土地用途和地契年限、芙蓉市政厅的营业执照规定、2024年7月1日起调整的工业门牌税率，以及地段的燃气和电力供应。

芙蓉 Oakland 工业园在哪里？适不适合买厂或租厂？它是芙蓉较早发展的工业区之一，就在 Seremban 2 一侧的南北大道旁，Jalan Haruan 一带聚集了跨国企业工厂、本地制造商和仓库。本文整理工业园的位置、区内企业、登记成交的厂价与租金、芙蓉市政厅的执照和税务规定，以及签约前要逐项核对的事项。

Oakland 工业园在哪里？归哪个市议会管？

Oakland 工业园位于森美兰州首府芙蓉。芙蓉市政厅（Majlis Bandaraya Seremban，MBS）在其工业区名单中列出了 Oakland Industrial Park。2025年4月，芙蓉市政厅为路灯提升工程招标时，把地点写作 "Oakland Industrial Park Seremban 2"，也就是在芙蓉 Seremban 2 这一侧。《星报》2005年报道菲利普莫里斯在当地的工厂时，也用了同样的说法。

工业园离高速公路非常近。2022年6月，一条地下燃气管泄漏，在一间工厂附近引发大火，《星报》报道驾车人士纷纷放慢车速观看，令南北大道的交通变慢。

项目	内容
官方名称	Oakland Industrial Park
位置	森美兰芙蓉，Seremban 2 一侧
地方政府	芙蓉市政厅（MBS）
园内道路	Jalan Haruan 系列，例如 Jalan Haruan 1
地址示例	Lot 3971 Oakland Industrial Park, 70200 Seremban（菲利普莫里斯）
高速公路	南北大道，紧邻工业园
地税	通过 e-PTGNS 缴交给森州土地当局

工业地段旁边还有一片商业区。《The Edge》2023年报道，位于 Oakland 工业园内的 Careplus Mall 当时正改造成电动车中心，设有展销厅和快充桩。具体地段的邮区，请以门牌税单或地契为准，不要只看地图。

Oakland 工业园里有哪些企业？

园内最知名的几家企业已经在这里约20年，从它们的类型可以看出这个工业园承载过什么样的业务：出口制造、食品生产和大面积仓储。

企业	在园内的设施	资料来源
Philip Morris (Malaysia) Sdn Bhd	位于 Lot 3971 的铸叶厂。PMI 形容它是产品百分百出口的设施	PMI 马来西亚
Yakult (M) Sdn Bhd（益力多）	2004年起投产；到2018年约有20万人参观过工厂	《星报》2018
Careplus Group	2021年同意以3550万令吉现金购入10.05英亩（40,680平方米）土地，用作仓储、手套包装和日后营运	《The Edge》2021

菲利普莫里斯在2005年于 Oakland 原有厂区内启用一座耗资1亿令吉的铸叶厂。《星报》报道，这座工厂把烟草碎末和破碎叶片加工成薄片，再掺回烟草中，以减少浪费。

这些企业对买家意味着什么

园内有大地段。 Careplus 这宗交易一次就买下10.05英亩，说明这里不只有小单位。卖方是另一家上市公司 Rapid Synergy Bhd。
食品厂和出口厂比邻而居。 益生菌饮料厂和烟草加工厂在同一个工业园，所以若你的行业会产生强烈气味、污水或危险物品，应尽早向芙蓉市政厅查询。
工业园边缘的用途可能改变。 Careplus Mall 的改造说明，隔壁地段未必永远是工业用途。买之前先查清邻近地段的批准用途。

Oakland 附近的工厂多少钱？租金多少？

芙蓉县的 JPPH 登记成交显示，截至2026年8月的12个月共有224宗工业交易，总值6.2802亿令吉。芙蓉县的范围远大于 Oakland（数据中最活跃的工业园是 Kawasan Perindustrian Nilai 3），所以以下数字应作为整个区域的参考。这些是真实登记的成交，不是叫价，也不代表所有成交都已录入。下表每平方尺价格一律按地皮面积计算。

类型（24个月）	成交宗数	中位价	常见区间	每平方尺地皮	地皮中位面积
排屋式工厂	194	65万令吉	47万至107万令吉	227令吉	2,497平方尺
半独立式工厂	130	302万令吉	173万至496万令吉	258令吉	11,259平方尺
独立式工厂	34	1300万令吉	586万至1928万令吉	169令吉	69,549平方尺
工业地	125	377万令吉	33.2万至509万令吉	66令吉

芙蓉县24个月内登记的工厂租约有357份，月租中位数每平方尺1令吉，常见区间每平方尺0.78至1.63令吉，租期多为24个月。

租赁类型	每平方尺月租	月租中位数	租约份数
排屋式工厂	0.90令吉	约2,600平方尺月租2,200令吉	206
半独立式工厂	1.67令吉	约3,370平方尺月租5,700令吉	60
独立式工厂	1.31令吉	约6,880平方尺月租1万2000令吉	84

怎么看这些数字

Oakland 的大型工厂主要对应独立式工厂这一行。 芙蓉县独立式工厂成交中位价1300万令吉，地皮中位面积69,549平方尺。
不同类型的价格走势不同。 同一工业园、同一类型相比，排屋式工厂过去12个月比之前12个月上涨13%（8个工业园），半独立式工厂则下跌11%（5个工业园）。
地契类型不是唯一因素。 芙蓉县永久地契工厂中位价131万令吉（285宗），租赁地契为61.8万令吉（74宗），但差距同时反映地点、面积和类型，不只是地契。
与全州相比，芙蓉县工业地中位价每平方尺地皮66令吉，森美兰全州为51令吉，高出29%；工厂月租则同为每平方尺1令吉。

想比较芙蓉县其他工业区，可参考芙蓉、森那旺与 Sendayan 工业园指南和芙蓉嘉乐工业园（Galla Industrial Park）指南。

州政府和芙蓉市政厅在园区投入了什么？

Oakland 是老工业区，水电管线和道路都经历过维修提升：

2019年，地下电缆和道路。 《Sinar Harian》报道，州政府拨款59万7700令吉修复 Oakland 工业区的地下电缆，州行政议员 Teo Kok Seong 当时巡视了 Jalan Haruan 1 的道路与基础设施提升工程。
2025年，路灯。 芙蓉市政厅为 Oakland Industrial Park, Seremban 2 的路灯提升工程招标（编号 S0208/25，2025年4月22日至29日开放）。
2022年，燃气泄漏火灾。 2022年6月的火灾源自一间工厂燃气站附近泄漏的地下燃气管。《星报》报道，Seremban 2、林茂和直落甘望的消防员到场，并请 Gas Malaysia 关闭阀门；几辆汽车局部受损，无人受伤。

对你的意义

燃气。 工业园地下铺有燃气管。如果生产需要燃气，先问 Gas Malaysia 你的地段是否已接通或能否接驳；如果不需要，也要在扩建或挖掘前弄清管线走向。
电力。 请业主提供 TNB 供电安培数和近期电费单。用我们的工厂电力计算器，可把机器的 kW 换算成所需安培。
进出。 在你的轮班时段，开你会用到的最重型罗厘从高速公路驶入一趟，顺便看看园内路面和沟渠状况。

在 Oakland 开工厂需要什么执照？

营业执照由芙蓉市政厅发出。其执照页面规定，工厂可设在工业区或轻工业区；汽车维修厂以及塑料、铁罐和纸箱回收，也只限工业区或轻工业区。

先确认土地用途。 地契必须显示适合你业务的工业用途。执照看的是土地，不是建筑物。
准备文件。 芙蓉市政厅列出的文件包括：SSM 公司注册文件、8份位置图、若非自有产业则需业主同意书或租约、产业照片、官方地契查询、最新已缴门牌税单、申请人身份证副本，新建筑还要 CCC。食品业者另需员工的食品处理课程证书和伤寒疫苗证明。
递交表格。 交到芙蓉市政厅执照与企业家发展局，地点在芙蓉 Wisma MBS（06-765 4318），或 Putra Nilai 的柜台（06-798 9003）。
缴费等候。 手续费30令吉，芙蓉市政厅表示资料齐全的申请会在30天内回复。

租客需要业主提供地契查询、门牌税单和 CCC，所以要把业主提供这些文件的义务写进租约。

持有 Oakland 工厂每年要付哪些费用？

门牌税（cukai taksiran）。 芙蓉市政厅以估计每月总租金乘以12作为年值，再乘以该产业的税率（芙蓉市政厅）。税单每年1月和7月发出，缴付期限是2月28日和8月31日。逾期后会加收20令吉的 E 表格催缴通知费，市政厅可以入禀法庭追讨，拖欠的产业还可能被扣押拍卖。

工业税率在2024年调整。 芙蓉市政厅宣布，自2024年7月1日起，全部工业产业采用新门牌税率，已于2024年5月30日宪报，是1996年以来首次调高。通告没有写明新税率，只引述法定上限为年值的35%，所以买之前要向市政厅查询该地段的税率，并核对卖方最新的税单。

地税（cukai tanah）。 在 e-PTGNS 以 FPX 缴付，使用税单上的地契号码或户口号码。个人户口每次收0.50令吉服务费，商业户口1令吉。

费用	收取单位	时间	重点
门牌税	芙蓉市政厅	1月和7月发单，2月28日和8月31日截止	年值乘税率；工业税率2024年7月1日起调整
地税	森州土地当局，经 e-PTGNS	以地税单为准	FPX 缴付；服务费0.50或1令吉
营业执照	芙蓉市政厅	申请时	手续费30令吉；资料齐全30天内回复

本文只提供一般资讯，不构成法律或税务建议。地契、税务和执照事宜请向律师及芙蓉市政厅确认。

在 Oakland 买厂租厂前要查什么？

地契与年限： 土地用途类别、明示条件（express condition）、永久地契还是租赁地契、剩余年限。可参考我们的马来西亚地契种类指南。
CCC： 建筑及任何扩建部分都要有，新建筑申请执照时市政厅会要求。
电力与燃气： TNB 供电安培数，以及地段是否接通 Gas Malaysia 燃气。
执照可行性： 开工前先确认芙蓉市政厅是否批准你的行业在该地段营业。
门牌税： 最新已缴税单、没有欠款，以及现行工业税率。
邻居： 周边地段的批准用途，因为工业园边缘有一部分已改成商场。
实地协助： 我们在森美兰的工业地产经纪可安排看厂，也可与其他经纪合作（co-broke）其手上的单位。

常见问题

芙蓉 Oakland 工业园在哪里？

它位于森美兰芙蓉 Seremban 2 一侧，紧邻南北大道。芙蓉市政厅称之为 Oakland Industrial Park, Seremban 2，园内道路是 Jalan Haruan 系列。菲利普莫里斯工厂的地址是 Lot 3971 Oakland Industrial Park, 70200 Seremban。

Oakland 工业园归哪个市议会管？

归芙蓉市政厅（MBS）管辖。市政厅把 Oakland Industrial Park 列为其工业区之一，负责当地的营业执照和门牌税。地税则缴交给森州土地当局，可在 e-PTGNS 网上缴付。

Oakland 工业园有哪些公司？

菲利普莫里斯马来西亚在园内设有产品全数出口的铸叶厂；Yakult（益力多）马来西亚自2004年起在此设厂。手套厂 Careplus 在2021年同意以3550万令吉购入园内10.05英亩土地，作仓储和手套包装用途。

Oakland 工业园的工厂多少钱？

可用芙蓉县作参考。24个月的 JPPH 登记成交显示，排屋式工厂中位价65万令吉（每平方尺地皮227令吉），半独立式工厂302万令吉（每平方尺地皮258令吉），独立式工厂1300万令吉（每平方尺地皮169令吉）。这些是登记成交价，不是叫价。

Oakland 工业园的工厂月租多少？

芙蓉县24个月内登记的工厂租约，月租中位数为每平方尺1令吉。按类型看，排屋式工厂每平方尺0.90令吉，半独立式工厂1.67令吉，独立式工厂1.31令吉。实际租金还要看建筑状况、供电和罗厘进出条件。

Oakland 工业园是永久地契还是租赁地契？

地契类型按地段而定，要查你看中单位的地契或官方地契查询。在芙蓉县的登记数据中，永久地契工厂中位价131万令吉，租赁地契为61.8万令吉，但这个差距同时反映地点、面积和类型，不只是地契。

在 Oakland 工业园开工厂需要什么执照？

需要芙蓉市政厅的营业执照。市政厅允许工厂设在工业区或轻工业区，手续费30令吉，资料齐全的申请在30天内回复。申请时要准备地契查询、最新门牌税单、位置图，新建筑还要 CCC。

为每位客户找到合适的厂房与仓库，是 FactoryHub 的使命。想了解 Oakland 工业园或芙蓉其他地区的单位，请联系 Peter Tan（REN 12771）016-666 6872，或 Jason Low（PEA 1478）012-288 1834。

芙蓉 Oakland 工业园（Oakland Industrial Park）：位置、区内企业、厂价与买租须知