巴生 E-Metro 物流园（E-Metro Logistics Park）：武吉拉惹位置、租户、租仓流程与量身订建地段
E-Metro 物流园位于巴生武吉拉惹第二期，占地177英亩、永久地契，距巴生港约15公里。本文说明位置与交通、业主、四栋 Metrohub 的进度与租户、租仓流程与租约印花税，以及何时更适合量身订建或在附近买厂租厂。
有工厂买卖或租赁需求？
重点摘要
- E-Metro 物流园（E-Metro Logistics Park）位于巴生武吉拉惹第二期（Bandar Bukit Raja 2），占地177英亩，永久地契，由 Sime Darby Property 与 ESR 的合资平台 SDPLOG 发展。整体规划约800万平方尺的工业与物流空间，提供现成仓库和量身订建地段两种形式（SDPLOG）。
- 按 SDPLOG 公布的数字，物流园距巴生港约15公里、距莎阿南约13公里，离西海岸大道（WCE）交流道只有几分钟，并可接 NKVE 与联邦大道。
- 目前共有四栋 Metrohub 仓库。 Metrohub 1 与 Metrohub 2 已全部租满；Metrohub 4（约138万平方尺）于2026年7月落成，蜜雪冰城（Mixue）开幕前已承租13.4%的可租面积；Metrohub 3（约84万平方尺，其中一栋可存放危险品）预计2027年第三季完工（Sime Darby Property 新闻稿，2026年7月10日）。
- 这里的仓库是整块出租的。 Metrohub 2 规划为7个7.5万至23万平方尺的空间，最小可分割到4万平方尺；其余几栋以约10万平方尺为一个单位。需要更小面积的厂家，通常改在武吉拉惹其他工业区租厂或买厂。
- 租期超过三年的租约要在土地局以 Form 15A 注册，租约印花税由租客缴付：租期三年以上至五年，每 RM250 年租缴 RM5；五年以上缴 RM7（LHDN 指引，2026年6月30日）。
查 E-Metro 物流园的人，大多是想知道它在哪里，或者想在里面租仓。本文两件事一起讲清楚：位置与交通、业主是谁、四栋 Metrohub 的进度与租户，以及仓库租客在“租 Metrohub、在园内量身订建、还是在附近买厂租厂”之间该怎么取舍。如果想逐栋看技术规格，可以参考 Jason Low 在 klangindustrial.my 写的 E-Metro 物流园规格指南。
E-Metro 物流园在哪里？怎么去？
物流园位于 Sime Darby Property 发展的武吉拉惹镇（Bandar Bukit Raja）第二期，行政上属于雪兰莪巴生县。SDPLOG 表示，物流园离西海岸大道交流道只有几分钟车程，并通过四条主要大道连接整个巴生谷；Metrohub 3 的介绍页列明进出路线为 NKVE、联邦大道和 WCE（SDPLOG，Metrohub 3）。SDPLOG 官网也附有 Google Maps 与 Waze 定位，第一次去可以直接导航。
SDPLOG 公布的距离如下：
| 从 E-Metro 物流园到 | SDPLOG 公布距离 |
|---|---|
| 莎阿南 | 13公里 |
| 巴生港 | 15公里 |
| 梳邦机场 | 25公里 |
| 八打灵再也 | 28公里 |
| 吉隆坡 | 35公里 |
| 吉隆坡国际机场（KLIA 与 klia2） | 60公里 |
归哪个市议会管？
武吉拉惹镇属于巴生市政厅（MBDK，Majlis Bandaraya Diraja Klang）的管辖范围。2026年7月 Metrohub 4 开幕暨 Metrohub 3 动土仪式，就是由 MBDK 副市长主持的（MBDK）。对租客来说，这意味着营业所需的工业执照和商业执照都向 MBDK 执照局申请（MBDK 执照局）。物流园周边的厂房与工业地，可以看我们的武吉拉惹工业区页面。
司机与新员工须知
园区把重型车辆和轻型车辆分开，各有出入口；较新的 Metrohub 还设有员工食堂和司机休息室。罗里经坡道开上二楼。第一次送货前，先确认您的单位用哪个警卫亭、在哪一层，园区很大，走错闸口会浪费不少时间。
物流园的业主是谁？
业主是 SDPLOG，这是 Sime Darby Property 与 ESR 共同成立的基金管理平台，专门在武吉拉惹第二期发展和持有工业与物流资产，E-Metro 是它的第一个投资项目。SDPLOG 表示，平台的首期基金为最高10亿令吉（2.5亿美元）的符合伊斯兰教义基金（SDPLOG）；Sime Darby Property 也说明，物流园是靠旗下首个10亿令吉工业发展基金的机构投资者支持才得以开发。ESR 则自2021年起进入马来西亚市场。
SDPLOG 锁定的租客包括电商、第三方物流（3PL）、货运服务商、零售商和轻工业公司。由于 SDPLOG 本身就是业主，租仓是直接向它的团队洽谈，官网有表格可填写联系方式和面积需求。要留意的是，SDPLOG 首页注明资料更新至2023年1月，所以洽谈时一定要索取您那个单位的最新规格表。
四栋 Metrohub 一览
| 栋别 | 面积 | 进度 | 出租方式 | 净货架高度（一楼／二楼） |
|---|---|---|---|---|
| Metrohub 1 | 约120万平方尺，两层 | 已租满 | 约10万平方尺为一个单位 | 11.2米／10米 |
| Metrohub 2 | 约82.4万平方尺，A1、A2 两栋 | 已租满 | 7个7.5万至23万平方尺的空间，最小可分割到4万平方尺 | 未公布 |
| Metrohub 4 | 约138万平方尺 | 2026年7月落成，蜜雪冰城承租13.4% | 约10万平方尺为一个单位 | 11.75米／10.9至12.4米 |
| Metrohub 3 | 约84万平方尺，两栋 | 2026年第一季动工，预计2027年第三季完工 | 约10万平方尺为一个单位；第一栋预留危险品储存 | 11.75米／10.6至11.75米 |
资料来源：SDPLOG 的 Metrohub 1、Metrohub 2、Metrohub 4 介绍页，以及 Sime Darby Property 新闻稿。
几项公开规格，直接决定一栋仓库适不适合您：
- 楼面承重： Metrohub 1、3、4 的一楼为每平方米3吨，二楼为每平方米2.5吨。
- 坡道： Metrohub 3 与 4 的坡道净空设计为4.75米；Metrohub 2 通往二楼的坡道宽12米。
- 电力： Metrohub 2 与 4 列明为自动化预留300安培的供电容量；Metrohub 3 则列明整栋建筑有2.3兆瓦的电力配置。
- 装卸与消防： Metrohub 2 有89个附升降调节板的装卸位和17个罗里停车位；四栋都采用 NFPA 标准和 ESFR 喷淋系统。
- 绿色设计： Metrohub 3 与 4 以 LEED 金级为目标，预留太阳能、电动车充电桩、LED 照明和节水设备。
一楼还是二楼？
一楼承重较高，在 Metrohub 1 净高也较高。饮料、瓷砖、机械零件这类又重又密的货物，一般放一楼比较合适；二楼适合较轻的包裹和电商拣货，罗里可以经坡道直接上楼装卸。决定租二楼前，先确认您车队里最高的车辆能通过4.75米的坡道净空。
物流园里有哪些公司？
Metrohub 4 开幕时，The Edge 报道 Metrohub 1 的租客有极兔速递（J&T Express）、YCH Group 和 Next Logistics，Metrohub 2 则有京东（Jingdong）和中国外运（Sinotrans）。蜜雪冰城承租了 Metrohub 4 约13.4%的净可租面积，作为区域配送中心。Sime Darby Property 形容 Metrohub 1 和 2 的租客来自电商、第三方物流和供应链行业。租户名单会变动，以上是2026年7月的报道情况。
怎么租 Metrohub？要花多少钱？
从询价到进驻的步骤
- 先写清需求： 面积、楼层、净高、承重、装卸位数量、电力、是否涉及危险品及其类别、起租日期和租期。
- 向 SDPLOG 登记意向，询问哪一栋已落成或即将落成的空间符合需求。
- 看场与谈判： 租金、租期、续约选择、装修免租期、管理费，以及退租时的复原责任。
- 签约与盖印花： 根据1949年印花税法令第47条，在马来西亚签署的文件须在签署后30天内提交盖印，逾期会被罚款。
- 长租约注册： 根据国家土地法典第221条，租期超过三年的租约须在土地局以 Form 15A 注册；只要租约本身已足额盖印，Form 15A 只需缴固定印花税 RM10。
- 执照： 营业前向 MBDK 申请对应的执照；存放危险品还需另外取得批准。
以上为一般资讯，并非法律或税务意见，签约前请让律师审阅租约。
租金预算怎么估？
SDPLOG 没有公开 Metrohub 的租金。作为参考，JPPH 登记的巴生与巴生港厂房租约，在截至2026年8月的24个月里，每月每平方尺租金中位数为 RM1.43，常见区间 RM1.00 至 RM1.90；独立式工厂为每平方尺 RM1.22（中位数月租 RM19,700，面积约15,090平方尺），常见租期24个月（巴生与巴生港成交价与租金）。这些记录都是规模小得多的厂房，不是 Metrohub 的租约，实际租金请向 SDPLOG 索取书面报价。
租约印花税
根据 LHDN 2026年6月30日指引，第49(a)项按每 RM250（不足 RM250 亦作 RM250 计）年租计税：
| 租期 | 每 RM250 年租的印花税 |
|---|---|
| 1年或以下 | RM1 |
| 1年以上至3年 | RM3 |
| 3年以上至5年 | RM5 |
| 5年以上 | RM7 |
正本的印花税由租客缴付，副本由业主缴付。纯粹按公式计算：每月每 RM10万租金，即一年 RM120万，等于4,800个 RM250，三年租约印花税为 RM14,400，五年为 RM24,000，更长则为 RM33,600。您可以用租约印花税计算器输入自己的数字。
租 Metrohub、量身订建，还是在附近买厂？
园内的量身订建（BTS）地段
SDPLOG 另外列出两块量身订建地段，由发展商按单一租户的需求设计建造：
| 地段 | 土地面积 | 尺寸 | 平整完成 | 最大可建面积 |
|---|---|---|---|---|
| Metrohub 5 | 101,171平方米（25英亩） | 310.9米 x 333.1米 | 2023年第一季 | 121,405平方米（约131万平方尺） |
| Metrohub 6 | 226,624平方米（56英亩） | 684米 x 357米 | 2024年第四季 | 271,949平方米（约293万平方尺） |
两块地都是永久地契，用途为轻工业至中型工业，容积率1:2，建筑覆盖率60%，外围道路宽132英尺和100英尺。SDPLOG 表示楼面承重可按用户要求设计，但地基打桩深度平均达40米，地基成本和工期一定要算进预算。官网也提到7公里范围内有 TNB 主进线变电站与主配电站（PMU、PPU），并可提供从规划、审批、施工到交付的一站式服务。规划前请先确认地段是否仍可供应。
改在武吉拉惹买厂或租厂
如果您需要的面积少于4万平方尺，或者希望拥有自己的厂房，周边工业区是比较实际的选择。JPPH 登记的武吉拉惹成交记录显示，截至2026年8月的24个月里，排屋式工厂中位价 RM100万（每平方尺土地 RM530），半独立式工厂 RM980万（每平方尺土地 RM446），独立式工厂 RM1,490万（每平方尺土地 RM342），工业地每平方尺土地 RM155；最近12个月共36宗、总值 RM2.159亿（武吉拉惹成交价与租金）。
| 选择 | 适合谁 | 面积 | 需要投入 |
|---|---|---|---|
| 租 Metrohub | 第三方物流、电商、分销商，需要现代化装卸且要快 | 4万平方尺起，可租整栋 | 租金、押金与装修 |
| 园内量身订建 | 有特殊规格、计划长期使用的单一用户 | 25英亩与56英亩两块地 | 设计、审批、深层打桩与施工时间 |
| 附近厂房 | 中小企业、制造商、自用业主 | 排屋式工厂起 | 购买价，或一般厂房租约 |
巴生一带的现有选择，可以看巴生与巴生港仓库出租页面。
签约前要查什么？
- 楼层与承重： 货架设计和叉车轮压要对得上每平方米3吨或2.5吨。
- 车辆净空： Metrohub 3 与 4 的坡道净空为4.75米。
- 书面确认您单位的电力： 300安培和2.3兆瓦是整栋建筑的数字，不是您单位的配额。
- 危险品： The Edge 报道 Metrohub 3 约40%的空间按第2类至第9类危险品配置，要确认您的货物类别在内，并自行申请相关准证。
- 租期与注册： 超过三年的租约要以 Form 15A 注册，事先谈好由哪一方办理。
- 先办执照再营业： 及早向 MBDK 确认您的业务属于哪一类执照。
- 最新规格： SDPLOG 首页资料注明更新至2023年1月，务必索取您单位的最新规格表。
常见问题
E-Metro Logistics Park 在哪里？
E-Metro 物流园位于雪兰莪巴生的武吉拉惹第二期，属于 Sime Darby Property 的武吉拉惹镇。SDPLOG 公布它距巴生港约15公里、距莎阿南约13公里，离西海岸大道交流道只有几分钟，并可接 NKVE 与联邦大道。
E-Metro 物流园的业主是谁？
业主是 Sime Darby Property 与 ESR 的合资平台 SDPLOG，物流园占地177英亩，永久地契。Sime Darby Property 表示，项目由旗下首个10亿令吉工业发展基金出资开发。
武吉拉惹的 Metrohub 1 是什么？
Metrohub 1 是 E-Metro 物流园的第一期，为两层现成物流仓库，面积约120万平方尺，一楼净货架高度11.2米，二楼10米。目前已全部租满，The Edge 报道的租客包括极兔速递、YCH Group 和 Next Logistics。
Metrohub 2 有多大？
Metrohub 2 分 A1、A2 两栋，面积约82.4万平方尺，规划为7个7.5万至23万平方尺的空间，最小可分割到4万平方尺，设有89个装卸位。目前已租满，租客包括京东和中国外运。
E-Metro 物流园可以租小面积仓库吗？
SDPLOG 公布的最小分割面积是 Metrohub 2 的4万平方尺，其余几栋以约10万平方尺为一个单位。需要更小的面积，可以考虑武吉拉惹和巴生其他工业区的厂房与仓库。
E-Metro 物流园可以存放危险品吗？
预计2027年第三季完工的 Metrohub 3 有一栋预留危险品储存，The Edge 报道约40%的空间按第2类至第9类危险品配置。不过存放危险品仍须自行取得相关批准。
E-Metro 物流园的租金是多少？
SDPLOG 没有公开租金，需要按单位索取报价。作为参考，JPPH 登记的巴生与巴生港厂房租约，在截至2026年8月的24个月里，每月每平方尺租金中位数为 RM1.43，但这些都是比 Metrohub 小得多的建筑。
为每位客户找到合适的厂房与仓库，是 FactoryHub 的使命。如果 Metrohub 的面积超出您的需要，或者您想拥有自己的厂房，欢迎联系 Peter Tan（REN 12771，016-666 6872）或 Jason Low（PEA 1478，012-288 1834），比较武吉拉惹及巴生各区的厂房与仓库。