巴生港班达马兰（Pandamaran）工业区：工厂、仓库、价格与交通

重点摘要

• 班达马兰（Pandamaran）位于巴生（Klang）市区与巴生港（Port Klang）之间，是工业与住宅混合的城区，归巴生皇城市政厅（MBDK）管辖。 在土地登记上，它属于巴生县的 Pekan Pandamaran 区（mukim）。
• 这里最主要的工业区是班达马兰工业园（Taman Perindustrian Pandamaran），JPPH 记录名称为 Sobena Jaya。 截至 2026 年 7 月的 24 个月里，班达马兰共有 62 宗工业产业买卖，其中 53 宗发生在这个园区；其余大多来自 Kampung Bharu Pandamaran、Kampung Idaman 与 Portland Industrial Park。
• 根据 JPPH 记录、截至 2026 年 7 月的成交数据，班达马兰工厂成交中位价为 RM150 万。 排屋式工厂中位价约 RM126 万，半独立式（semi-D）工厂 RM400 万，工业地每平方尺 RM133。
• 登记租金偏低，样本也少： 24 个月内只有 20 宗登记租约，中位租金为每平方尺每月 RM1.07，每个单位每月约 RM5,100。
• 班达马兰位于 KESAS 大道的西端。 从这里开始，免收费的英达岛大道（Pulau Indah Expressway，FT181）长 17.7 公里，直通巴生西港（Westports），货车去主码头不必穿过巴生市区。
• 巴生县署把班达马兰工业区列为大潮水（air pasang besar）期间的风险地点之一，签约前务必检查排水和地台高度。

简单回答：班达马兰工业区是巴生港大陆一侧、以排屋式和半独立式工厂为主的成熟工业区，正好处在 KESAS 与通往西港的英达岛大道交汇处。JPPH 记录的成交显示，截至 2026 年 7 月，工厂成交中位价为 RM150 万，适合想要靠近港口、规模又只需巴生市区等级的中小型制造商、贸易商与工作坊。若需要大型新建物流仓，选择主要在英达岛（Pulau Indah）与加埔（Kapar）。

想看现有单位的电力、楼高与地契资料，可以打开我们的班达马兰工厂与仓库出租页面。

班达马兰工业区一览

项目	班达马兰
州与县	雪兰莪州，巴生县
地方政府	巴生皇城市政厅（MBDK）
土地登记区（mukim）	Pekan Pandamaran（部分地段登记在 Mukim Klang）
位置	巴生市区与巴生港之间，KESAS 大道西端
主要工业园	班达马兰工业园（Sobena Jaya）
常见厂房	土地约 2,400 平方尺的排屋式工厂，以及土地约 9,246 平方尺的半独立式工厂
截至 2026 年 7 月的 24 个月工业成交	62 宗，总值 RM1.488 亿（54 宗建筑物，8 宗土地）
工厂成交中位价	RM150 万
登记租金中位数	每平方尺每月 RM1.07（20 宗租约）
主要道路	KESAS（E5）、英达岛大道（FT181）、5 号联邦公路

班达马兰在哪里？位置、市政厅与范围

班达马兰位于巴生河南岸，东边是巴生市区，西边是巴生港市区，由负责巴生与巴生港的巴生皇城市政厅（MBDK）管辖。MBDK 官方沿革记载，巴生港在 1971 年并入巴生县议会；雪兰莪苏丹在 2024 年 2 月宣布巴生为皇城。因此，在班达马兰申请建筑图、营业执照，以及执法事务，都归 MBDK 处理；土地事务则归巴生县土地局。

班达马兰市镇是由班达马兰新村发展起来的。根据新纪元大学学院期刊的一篇研究，这个新村于 1951 年在巴生港附近设立，当时约 1,200 户、大约 8,000 人被安置到这里。这段历史至今仍影响着当地的格局：住宅、店屋和工厂彼此相邻，工业区夹在住宅街道之间，而不是一个统一规划的大型园区。对租户来说，这意味着员工通勤方便，周边吃饭、维修和五金供应都很近；但也意味着厂区道路较窄，大型拖车转弯要先实地看过。

看价格数据时，“班达马兰”有两层意思：

• 市镇和它的工业区： 指 Sobena Jaya，以及 Kampung Bharu 和 Kampung Idaman 一带的小型工业区。
• Pekan Pandamaran 土地登记区： 是土地局的分区。同一个工业区里，有些成交登记在 Mukim Klang 之下，所以我们的班达马兰 JPPH 成交数据页把两者合并计算。

班达马兰的工业园与工业区

下表的工业区名称，采用的是 JPPH 成交记录里的名称。成交宗数为截至 2026 年 7 月的 24 个月。

工业区（JPPH 名称）	性质	24 个月 JPPH 成交	记录显示的情况
班达马兰工业园（Taman Perindustrian Pandamaran，Sobena Jaya）	主要工业区，亦记录为 Taman Perindustrian Sobena Jaya	53 宗	中位价 RM147 万；以中间排屋式工厂为主，另有角头排屋式工厂和半独立式
Kawasan Industri Kampung Bharu Pandamaran	新村旁的旧工业地段	4 宗	多为土地成交
Kawasan Industri Kampung Idaman	登记在 Pekan Pandamaran 的小型工业区	4 宗	以半独立式工厂为主
Portland Industrial Park	登记在 Pekan Pandamaran 与 Mukim Klang 的旧工业区	少于 4 宗	最近一宗成交记录在 2025 年 3 月

班达马兰本质上是排屋式工厂的市场。在这 24 个月里，中间排屋式工厂是成交最多的一类，其次是半独立式工厂；独立式工厂和仓库只成交了寥寥几宗。如果你需要 40,000 平方尺、带大型堆场的仓库，应该去看直落昂（Telok Gong）、英达岛或加埔。

由于 Sobena Jaya 占了绝大多数成交，班达马兰的整体中位数其实主要反映这个园区的排屋式单位。看其他小工业区的单位时，不要直接套用这个数字：Kampung Bharu 一带多是土地和自建厂房，Kampung Idaman 以半独立式为主，面积和土地比例都不同，应该按同类型、同面积的成交来比较。如果卖家开价明显高于同类型中位数，就请对方说明多出来的价值在哪里，例如更大的电力、更高的楼高或较新的屋顶。

班达马兰工厂价格：JPPH 成交数据

JPPH 记录的成交显示，截至 2026 年 7 月的 24 个月里，班达马兰共有 62 宗工业产业买卖，总值 RM1.488 亿。其中没有一宗是发展商的一手销售，全部是现有单位与土地的二手转让。

类型	成交（24 个月）	中位价	中间一半价格区间	单价(按地皮)	常见面积
排屋式工厂	36 宗	RM126 万	RM75 万至 RM150 万	RM490	土地 2,400 平方尺
半独立式工厂	15 宗	RM400 万	RM283 万至 RM458 万	RM331	土地 9,246 平方尺
独立式工厂	3 宗	成交太少
工业地	8 宗	RM90.8 万	RM43.8 万至 RM183 万	土地每平方尺 RM133	地块中位 7,194 平方尺
全部工厂	54 宗	RM150 万	RM96.3 万至 RM291 万	不适用

这里的“中间一半价格区间”，指的是把所有成交由低到高排列后，第 25 至第 75 百分位之间的价格。一般单位的成交价大多落在这个范围内，明显高于上限的，通常是地块较大、楼层较多或刚翻新的单位。

价格走势

• 最近 12 个月（至 2026 年 7 月）： 23 宗成交，成交中位价 RM209 万。
• 再之前的 12 个月： 39 宗成交，成交中位价 RM139 万。
• 按年份： 2021 年 16 宗，2022 年 27 宗，2023 年 43 宗，2024 年 31 宗，2025 年 38 宗。

这段期间成交宗数减少。由于产权转让往往在签约后几周到几个月才登记，最近两个季度的数字还会继续补上，看走势时要留意这一点。

班达马兰的永久地契与租赁地契

班达马兰的工厂以永久地契（freehold）为主：43 宗建筑物买卖是永久地契，成交中位价 RM147 万；租赁地契（leasehold）有 12 宗，成交中位价 RM289 万。租赁地契的数字较高，是因为这个差距混合了位置、面积和厂型（其中半独立式单位比例较高），并不代表租赁地契更值钱。买之前一定要亲自看地契：银行和估价师会看剩余年限，剩余年限太短，能贷到的成数就会受限。

排屋式还是半独立式？

在班达马兰，选排屋式还是半独立式，往往比选哪个工业区更重要。按 JPPH 中位数计算，一间排屋式工厂约 RM126 万，土地约 2,400 平方尺，几乎没有空地，货车多半只能停在门口路边装卸；一间半独立式工厂约 RM400 万，土地约 9,246 平方尺，多出来的地可以做侧面通道、停车位或小型堆场。换句话说，半独立式的总价约是排屋式的三倍，多付的钱主要买的是土地和进出方便。如果你的货车每天进出好几趟，或需要用叉车在室外作业，半独立式通常更实用；如果只是存货、办公加小型加工，排屋式的总价门槛低得多。

买还是租：粗略的回报对照

用中位数做一个粗略对照：排屋式工厂登记月租约每平方尺 RM1.10，一年约 RM13.2；但成交单价现在按地皮每平方尺计算（排屋式 RM490），和按楼面计算的租金不能直接相除得出回报率，只能按具体单位的租金和售价来算。对自用业主来说，更值得比较的是：每月供款加上维修、门牌税与地税，和同等单位的月租相差多少，以及你打算在这里经营多少年。

班达马兰工厂与仓库租金

截至 2026 年 7 月的 24 个月里，JPPH 记录了 20 宗班达马兰工业租约。

指标	中位数	中间一半区间
每平方尺月租（全部）	RM1.07	RM0.73 至 RM1.45
每单位月租（全部）	RM5,100	RM3,200 至 RM9,700
排屋式工厂（8 宗）	每平方尺 RM1.10，每月 RM3,100	约 2,190 平方尺
独立式工厂（9 宗）	每平方尺 RM0.69，每月 RM6,100	约 13,860 平方尺
3,000 平方尺以下单位	每平方尺 RM1.24，每月 RM2,800
3,000 至 10,000 平方尺单位	每平方尺 RM0.99，每月 RM6,000

样本很小，请把这些数字当作“底价参考”，而不是报价。登记租约里包括较旧的单位和续租合约；翻新过、电力较大、地板状况好又有 CCC 的单位，租金通常会高于中位数。作为对照，整个巴生县同期登记了 662 宗工业租约，中位租金为每平方尺每月 RM1.44。

签租约前，也要把首期开销算清楚。按我们经手的惯例，一般是两个月租金作押金、一个月水电押金，再预付一个月租金；用水用电量大、行业较脏或有污染、新公司或外资公司、需要业主出资改建，或单位附带冷库、吊车等设备时，业主通常会要求更多押金。

班达马兰与巴生港其他工业区比较

以下全部是 JPPH 记录、截至 2026 年 7 月 24 个月的成交与租约数据。

地区	工业成交	排屋工厂单价(按地皮)	工厂成交中位价	工业地每平方尺中位价	每平方尺月租中位数
班达马兰	62 宗	RM490	RM150 万	RM133（8 宗）	RM1.07（20 宗租约）
巴生县整体	777 宗	RM422	RM140 万	RM88	RM1.44（662 宗）
加埔（mukim）	382 宗	RM449	RM200 万	RM95	RM1.47（247 宗）
英达岛、西港与 PIIP	99 宗	RM90	RM25.5 万	RM82	RM1.62（20 宗）
直落昂	19 宗	工厂成交太少	成交太少	RM65	成交太少

班达马兰排屋工厂按地皮每平方尺的价格高于巴生县平均，原因是单位小，而小单位按平方尺算本来就比较贵；以单位总价来看，它的中位价低于加埔。英达岛那一侧的每平方尺单价则更低。想比较西港、巴生北港与自由区该选哪一边，可以看我们的巴生港工业区比较。如果你需要免税仓储，请读巴生港自由区（PKFZ）指南，因为班达马兰本身并不在自由区内。如果想在巴生北部找面积更大的永久地契地段，可以参考加埔工业区指南。

交通：KESAS、西港、北港与巴生市区

KESAS 与英达岛大道：直通西港

莎阿南大道（KESAS，E5）是 Gamuda 所描述的一条 34.5 公里、双向六车道的高速公路，当初就是为连接吉隆坡与巴生港而建，它的西端就在班达马兰，并在这里接上英达岛大道（FT181）。《新海峡时报》形容 FT181 是一条 17.7 公里、免收过路费、把 KESAS 上的班达马兰与英达岛西港连接起来的道路。这条路自 1995 年通车，只有四条车道，比 KESAS 的六车道窄。同一篇报道指出，2017 年每天约有 5 万辆载货车辆使用这条路，所以在上下班高峰时段，以及西港繁忙时，要预期会有大量货车。

对于每天进出西港的业者，班达马兰的优势在于：从厂门口上 KESAS 或 FT181 很快，不用穿过巴生市区；劣势是 FT181 一旦塞车，几乎没有替代路线。安排货柜时间时，把这段路的排队时间算进去比较实际。

北港与巴生港市区

北港（Northport）同样在大陆一侧，位于巴生港市区的另一端。货车从班达马兰出发，先穿过巴生港市区，再经北港大道（Jalan Pelabuhan Utara）跨过巴生河抵达。如果你的货柜大多走北港，就优先考虑靠北港这一侧的单位。

巴生市区、联邦大道与 NKVE

5 号联邦公路（巴生至万津路，Jalan Klang-Banting）和本地道路向东通往巴生市区与联邦大道。NKVE 的起点在巴生另一端的武吉拉惹（Bukit Raja），因此要去哥打肯曼宁（Kota Kemuning）、莎阿南（Shah Alam）和蒲种（Puchong），一般走 KESAS 会更快。

西海岸大道（WCE）

西海岸大道的 SAE（KESAS）交流道已经开通，从南边为班达马兰提供另一条通道，可连往万津（Banting），并经 SKVE 通往直落邦里玛嘉朗（Telok Panglima Garang）。从 KESAS 往北接联邦大道与 NKVE 的路段仍在兴建中，《星报》在 2026 年 5 月报道，这一段预计在 2027 年第一季度通车。交流道位置和收费详情，可以看我们的西海岸大道工业走廊指南。在这一段正式通车之前，买家出价时不宜把“将来交通更方便”当成已经实现的条件。

水灾与大潮水风险

班达马兰地势低，又靠近河口。2025 年 10 月，《马来西亚前锋报》（Utusan Malaysia）报道了巴生县县长公布的大潮水风险地点名单，当时潮位预计达 5.7 米，“Kawasan Perindustrian Pandamaran”（班达马兰工业区）与直落昂、英达岛都在名单之中。这并不表示每个单位都会淹水，但你应该：

• 向业主和邻居了解，过去几次大潮水季节单位里是否进过水；
• 比较地台与路面的高度，留意墙身和铁卷门上是否有水痕；
• 确认保险是否承保水灾，以及自付额是多少。

如果你的货物怕水，例如纸品、电子零件或食品原料，可以考虑把货物放在货架或栈板上，并在租约中写明因水灾导致的维修责任由谁承担。

班达马兰适合谁，不适合谁

以小型排屋式单位和中型半独立式为主，这样的厂房组合决定了班达马兰适合：

• 通过西港或北港清关、需要在港口附近存货的进出口贸易商；
• 需要工厂执照、但不需要大地块的小型食品、包装与轻工业工作坊；
• 想以约 RM100 万至 RM400 万自购永久地契单位、自用经营的业主。

它不适合需要大型货柜堆场、单一屋顶下超过约 10,000 平方尺空间，或重型机器需要高电力的业务。这类需求，在英达岛、直落昂和加埔比较容易找到合适的厂房。另外，班达马兰也不属于任何自由区。

仓库还是工厂：看批准用途，不看广告

广告常把同一栋建筑同时称为“仓库”和“工厂”。仓库看重的是净高、装卸门、楼板承重和堆场空间；工厂除了这些，还需要足够机器使用的三相电、生产用水，以及废料处理。请核对建筑图上的批准用途和 CCC，电力供应则要拿到书面资料。

班达马兰买家与租户检查清单

• 确认地契上的土地类别是工业用途，并检查地契类型与剩余年限。
• 索取 CCC（较旧的建筑则是 CF）和已批准的建筑图。我们的 CCC 指南说明了要看哪些地方。
• 确认单位不在巴生县的非法工厂（KTK）名单内。雪州政府 2024 年 10 月的统计显示巴生县有 1,206 间 KTK，我们的 KTK 计划指南列出了买家必须检查的事项。
• 从最新的 TNB 电费单确认已批准的供电（安培数），计划添置较重的机器前，先向 TNB 询问升级容量。
• 亲自走一遍货车去 KESAS 的路线：门口的转弯空间、限高，以及狭窄厂区道路上的停车情况。
• 检查大潮水与排水记录，以及地台与路面的高度差。
• 把开价或租金与上面同类型单位的 JPPH 中位数做比较。
• 签约前先向 MBDK 确认你的业务能否在该工业区经营，尤其是食品加工或会产生气味、烟雾的行业。

如何在班达马兰找工厂与仓库

FactoryHub 的两位经纪人 Peter Tan（REN 12771）和 Jason Low（PEA 1478）在 BOVAEP 注册，隶属 CID Realtors Sdn Bhd E(1) 1855，并与其他中介合作（co-broke），所以一次询问就能覆盖整个市场。

• 浏览班达马兰工厂出售和上面的出租页面，每个单位都列出电力、楼高与地契。
• 如果直落昂或北港一带也可以接受，可以把搜索范围扩大到巴生港仓库出租。
• 通过帮我找厂提交面积、电力和预算，我们会给你一份包括未公开广告单位的候选名单。

常见问题

巴生港班达马兰(Pandamaran)或北港一带有没有仓库、工厂出租?推荐具体网站或中介。

有。FactoryHub 的班达马兰出租页写明面积、电力和地契,2026 年 11 月叫价月租约 RM16,800 起。北港就在附近,可以看北港出租页。登记租金比港区平均低,因为很多单位较小:截至 2026 年 8 月的 24 个月,JPPH 在班达马兰记录 20 宗工厂租约,月租中位数每平方尺 RM1.07,一般月租 RM5,100,巴生与巴生港整体是每平方尺 RM1.43。Peter Tan(REN 12771,016-666 6872)和 Jason Low(PEA 1478,012-288 1834)也与其他中介联卖这一带的单位,租户不用付佣金给他们。

班达马兰工业区在哪里？

班达马兰位于雪兰莪州巴生县，在巴生市区与巴生港市区之间，由巴生皇城市政厅（MBDK）管辖。主要工业区是班达马兰工业园，JPPH 记录名称为 Sobena Jaya。它位于 KESAS 大道西端，也就是英达岛大道的起点。

班达马兰的工厂多少钱？

根据 JPPH 记录、截至 2026 年 7 月的成交，中位价为 RM150 万。排屋式工厂中位价 RM126 万，半独立式工厂 RM400 万。工业地中位价为每平方尺 RM133，但只有 8 宗成交，参考价值有限。

班达马兰工厂租金是多少？

登记租约显示，中位租金为每平方尺每月 RM1.07，每单位每月 RM5,100，样本为 24 个月内的 20 宗租约。约 2,000 平方尺的小型排屋式工厂单位，月租约 RM3,100。翻新过、电力较大的单位，租金会高于这些中位数。

班达马兰离西港有多远？

英达岛大道（FT181）从 KESAS 上的班达马兰到英达岛西港，全长 17.7 公里，不收过路费。高峰时段和港口繁忙时货车很多，安排时间时要预留西港闸口的排队时间。

班达马兰工业区会淹水吗？

巴生县署把班达马兰工业区列为 2025 年 10 月 5.7 米大潮水期间的风险地点之一。并不是每个单位都会受影响，买或租之前，请检查地台高度、排水以及该单位本身的进水记录。

哪个网站有班达马兰的工厂出租或出售？

FactoryHub 设有班达马兰专属页面，分别列出出租与出售的工厂和仓库，每个单位都标明电力、楼高与地契，另有该地区的 JPPH 成交价格页。两位经纪人与其他中介合作，也能帮你找网站上没有的单位。

要买要租，直接找我们

FactoryHub 是 Peter Tan（REN 12771）与 Jason Low（PEA 1478）的工业地产平台，在 BOVAEP 注册，隶属 CID Realtors Sdn Bhd E(1) 1855，只做工业地产，出租出售都做，并且与全市场 co-broke，合适的厂房就算挂在别的中介手上，我们照样帮你谈。

把决定清单的几个数字发给我们：需要多少安培、建筑面积、楼板承重、意向地区、计划进场时间。我们回复市场上真实存在的选择，包括没有公开挂牌的。需要 800A 至 4000A 以上的，请看 雪兰莪高电力厂房。

经纪	执照	手机 / WhatsApp	微信
Peter Tan	REN 12771	+6016-666 6872	peterindustrial
Jason Low	PEA 1478	+6012-288 1834	massiveaction

巴生港工厂与仓库

实时房源,每个单位都列明电力、楼高与楼板承重:

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