芙蓉、森那旺与Sendayan工业园指南（森美兰）：厂房、工业地与价格

重点摘要

• 芙蓉（Seremban）一带的厂房沿南北大道分成三大片：东边的森那旺（Senawang）老工业区，Bandar Sri Sendayan 与森那旺一带的新工业园（Sendayan TechValley、SPD Tech Valley、NS Semiconductor Valley），以及靠近吉隆坡国际机场（KLIA）的恩斯德镇（Bandar Enstek）Techpark@Enstek。
• 森那旺是入门价最低的一区：截至 2026 年 7 月，JPPH 记录的森那旺一带厂房成交中位价为每平方尺 RM221，每宗约 RM50 万；登记租金中位数为每月每平方尺 RM0.90。
• 已配套基础设施的工业地大致落在每平方尺 RM46 至 RM80：Sendayan TechValley 的 JPPH 成交中位数约 RM72，Baru Enstek 区约 RM46，发展商新推地段报价 RM70 至 RM80。
• 租金明显低于雪兰莪：芙蓉县厂房月租中位数为每平方尺 RM1.02，雪兰莪为 RM1.52（JPPH 登记租约，截至 2026 年 7 月）。
• 森美兰州 2025 年批准投资估计达 RM191 亿至 RM199 亿，创州内纪录，主要来自半导体与数据中心。
• 2020 年州政府宣布，在 MITI 注册的外资公司可购买价值 RM200 万或以上的工业地与厂房；签约前务必向州土地局确认现行规定。

芙蓉的主要工业园包括：森那旺工业园（Senawang Industrial Park）及相邻的 Sungai Gadut、Jalan Tampin 工业区，Bandar Sri Sendayan 的 Sendayan TechValley，森那旺新开发的 SPD Tech Valley 与 NS Semiconductor Valley，以及恩斯德镇的 Techpark@Enstek。森那旺的旧排厂大多以 RM29 万至 RM60 万易手；新建独立式厂房和已配套的工业地则集中在 Sendayan、SPD Tech Valley 与恩斯德镇，地价约每平方尺 RM46 至 RM80。

汝来（Nilai）同样属于芙蓉县，但厂房数量多、情况不同，我们另有一篇 汝来工厂出售与出租指南，本文集中讲芙蓉市区以南、以东的工业区。

芙蓉各工业区一览

下表成交数字均为 JPPH 记录的 24 个月成交（截至 2026 年 7 月），来自 FactoryHub 的 芙蓉工业成交数据。

区域	主要物业	JPPH 成交（24 个月）	适合谁
森那旺、Sungai Gadut、Jalan Tampin、Seremban Jaya	旧排厂、半独立式厂房，少数大型独立式厂房	72 宗厂房成交，中位数每平方尺 RM221；排厂中位价 RM40.8 万	中小企业、车间、轻型制造
Sendayan TechValley（Bandar Sri Sendayan）	已配套工业地与跨国公司独立式厂房	19 宗，中位价 RM480 万，地价约每平方尺 RM72	中型工业、量身建厂
SPD Tech Valley（森那旺）	523 英亩新园区，现成独立式厂房与工业地	发展商 2024 年报价：厂房每平方尺建筑面积 RM470 起，地段 RM70 起	中重型工业、重视 ESG 的企业
NS Semiconductor Valley（森那旺）	MVV 2.0 内 841 英亩州属园区	数据中心与跨国公司大面积拿地	大型半导体与数据中心项目
恩斯德镇（Techpark@Enstek）	永久地契工业地与厂房，食品与清真产业集中	Baru Enstek 区 32 宗土地成交，中位数每平方尺 RM46	食品、清真、与机场相关的企业
芙蓉市区、拉沙（Rasah）、Ampangan	靠近市区的小型旧轻工业区	成交稀少：10、6、12 宗	车间、本地分销
波德申（Port Dickson）	波德申自由区与 Eco Business Park 7，仍在初期	几乎没有工业二手成交	长线用地

森那旺工业园与周边工业带

森那旺位于芙蓉东面，南北大道设有森那旺交流道，是芙蓉历史最久的制造业区，也聚集了多家半导体厂。安森美（onsemi）在芙蓉设有晶圆厂及探针、封装与测试厂，其中封测厂拥有 约 19 万平方尺无尘室，占地 9 英亩。2025 年 12 月，半导体设备商 Exis Tech 在森那旺的第二座工厂投产，第一期投资约 RM2,500 万，第二期投资超过 RM1 亿，预计 2027 年底完成。

对买厂的人来说，森那旺主要是旧厂二手市场。截至 2026 年 7 月的 24 个月内，JPPH 在森那旺一带共记录 117 宗工业成交：72 宗厂房、45 宗土地（详见 森那旺工业成交数据）。

• 排厂：中位价 RM40.8 万（每平方尺 RM172），建筑面积约 2,500 平方尺；中间一半的成交价在 RM29 万至 RM60 万之间。
• 半独立式厂房：中位价 RM120 万。
• 独立式厂房：只有 8 宗，中位价 RM1,910 万，反映的是几座大厂，不宜当作价格参考。
• 土地：45 宗土地成交大多是 Sungai Gadut 的小地块，每平方尺约 RM20。这个数字拉低了整体地价，不能拿来衡量已配套的工业地。

成交记录中出现的工业区包括 Senawang Sentral Business Park（6 宗，中位价 RM52.5 万）、Kawasan Industrial Seremban Jaya（7 宗，RM40 万）、Kawasan Perusahaan Jalan Tampin（7 宗，RM31.8 万）和 Kawasan Industrial Pinggiran Senawang（5 宗，RM22 万）。森那旺永久地契与租赁地契厂房的成交价相近（每平方尺 RM217 对 RM234），在这里，楼龄和规格比地契类型更影响价格。

买森那旺旧厂时，最常见的问题是电力与楼高跟不上：很多上世纪八九十年代建成的排厂只有基本三相电，屋顶高度也有限，如果您要装大型机器、天车或货架，必须先确认实际装机容量和净高，再谈价格。另一个要点是道路与停车空间，老工业区的路较窄，40 尺货柜车进出前最好实地试走一次。

SPD Tech Valley

SPD Tech Valley 是 Seri Pajam Development 在森那旺开发的 523 英亩工业园。第一期占地 285 英亩，包括 33 间现成独立式厂房、13 块中型工业地、11 块重型工业地，以及可容纳 5,000 名工人的集中宿舍。2024 年推出时，发展商报价为 现成厂房每平方尺建筑面积 RM470 起，量身建厂地段中型每平方尺 RM70 起、重型 RM80 起。2026 年 8 月，Dunham-Bush 签约购入园内约 32 英亩，第一期投资 RM1.72 亿，计划 2028 年初投产。

对需要 3 至 10 英亩、又想尽快投产的中型制造商来说，这类有现成厂房、也能量身建厂的新园区是芙蓉一带少有的选择。缺点是价格明显高于森那旺旧厂，而且新园区的二手市场还没形成，日后转售要预留更长时间。

NS Semiconductor Valley

NS Semiconductor Valley（森美兰半导体谷）是位于森那旺、占地 841 英亩的州属园区，属于马来西亚愿景谷 2.0（MVV 2.0）走廊的一部分。RHB Research 于 2026 年 10 月指出，其中约 157 英亩由 Vena Nexus 用于兴建 450MW 数据中心，另有 175 英亩由跨国公司拿下。同一份简报估计，森美兰 2025 年批准投资达 RM191 亿至 RM199 亿，远高于 2024 年的 RM72 亿，州内仍有 4,807 英亩工业地可供开发。MVV 2.0 横跨芙蓉与波德申两县，整个走廊约 37.9 万英亩，是州政府至 2045 年的主要发展框架。NS Semiconductor Valley 是大项目的土地市场，一般中小企业买不到这里的地，但它会推高整个森那旺对人手、电力和配套供应商厂房的需求。

Bandar Sri Sendayan 与 Sendayan TechValley

Bandar Sri Sendayan 是 Matrix Concepts 在芙蓉市区西南面开发的城镇，Sendayan TechValley 是其中的工业园。过去十年，Matrix 公布过的投资者包括 日野汽车（Hino Motors）、Akashi-Kikai、日本化药（Nippon Kayaku）、Weir Group、Messier-Bugatti-Dowty、Schmidt + Clemens 与 Fibertex。这家发展商近年也在 MVV 出售工业地：截至 2025 年 6 月的季度内售出 RM2.33 亿工业地，HLIB Research 指出，较新的成交价接近每平方尺 RM80，早期地段约 RM60。

截至 2026 年 7 月的 24 个月内，JPPH 在 Sendayan TechValley 记录了 19 宗成交，中位价 RM480 万，地价约每平方尺 RM72，建成厂房约每平方尺 RM421。这里的现成二手厂房不多，比较适合需要 1 至 5 英亩土地自建厂房、或想要专门设计独立式厂房的制造商；如果您下个月就要搬进去，Sendayan 的选择会比较有限。

与森那旺相比，Sendayan 的价格高出一截，但换来的是较新的道路、较大的地块和较整齐的园区规划，跨国公司的邻居也让园区较容易通过客户的供应商审核。对于需要接待外国客户验厂、或对园区形象有要求的企业，这一点往往比每平方尺多付几十令吉更重要。

恩斯德镇（Bandar Enstek）与 Techpark@Enstek

Techpark@Enstek 由朝圣基金局（Lembaga Tabung Haji）旗下的 TH Properties 开发，三期合共 708.5 公顷，位于占地 2,071.6 公顷的恩斯德镇内。2023 年 11 月推出第三期（249.5 公顷，发展总值 RM14 亿，分六个阶段、14 年内完成）时，第一期已全部售罄，第二期售出 88%。园内企业包括味之素（Ajinomoto）、Farm Fresh、可口可乐装瓶厂与家乐氏（Kellogg's），园区也是首个获清真产业发展机构颁发 HALMAS 地位的科技园。

之后的交易延续了食品与机场相关的特点。TH Properties 曾以 RM7,030 万把约 50 英亩土地卖给四个买家，其中包括峇迪航空（Batik Air）的培训与机上餐食设施用地；荷兰子（Dutch Lady）则以 约 RM5,700 万购入约 32.6 英亩 扩建生产。截至 2026 年 7 月的 24 个月内，JPPH 在 Baru Enstek 区记录了 32 宗土地成交，中位数每平方尺 RM46；Techpark 3 @ Enstek 有 9 宗成交，中位价 RM1,150 万。

恩斯德镇是本文各区中离吉隆坡国际机场最近的一区，也和汝来相邻。若要拿它与汝来的永久地契重工业厂房比较，可参考 汝来阿拉伯马来西亚工业园（AMIP）指南；目前在售地段可查看 恩斯德镇工业地出售。

芙蓉市区、拉沙与 Seremban 2

JPPH 记录显示，芙蓉市区、拉沙和 Seremban 2 一带的工业成交非常少。截至 2026 年 7 月的 24 个月内，芙蓉区（mukim Seremban）有 10 宗（中位数每平方尺 RM330），拉沙 6 宗（RM377），Rasah Jaya 3 宗，Ampangan 12 宗（RM607，样本小且类型混杂）。Kawasan Perusahaan Ringan Seremban 有 13 宗成交，中位价 RM70 万。这些小型工业区适合需要靠近市区的车间和本地分销商；需要货柜车进出、高电力或扩建空间的制造商，通常还是会选森那旺、Sendayan 或恩斯德镇。

波德申：波德申自由区与 EBP 7

波德申目前还不是厂房二手市场，但有两个大项目值得长线关注。SD Guthrie 与森美兰州务大臣机构（MBI NS）签约开发 600 英亩的波德申自由区（Port Dickson Free Zone），地点在 Ladang Sengkang，对面就是规划中的 Midport 货柜港，发展总值超过 RM10 亿，第一期目标 2027 年。EcoWorld Malaysia 则在波德申购入 1,195 英亩发展 Eco Business Park 7，RHB 指出 Tera Data Centres 已在园内拿下 222 英亩。两者目前都是长线土地项目，今年就要用厂的企业不必考虑。对一般厂房买家来说，波德申的意义在于未来港口和自由区可能带来的物流与加工需求，等货柜港真正运作、园区基础设施完工后，再评估是否值得在当地设点也不迟。

交通：南北大道、LEKAS 与机场

• 南北大道（PLUS）：汝来、芙蓉、森那旺和波德申都设有交流道，本文所有区域都在巴生谷、马六甲和柔佛之间的主干道上。
• 加影-芙蓉大道（LEKAS，E21）：终点在芙蓉东面的 Paroi，是除南北大道外前往加影、蕉赖和吉隆坡南部的第二条路线。
• 吉隆坡国际机场：恩斯德镇最近。SPD Tech Valley 发展商给出的距离是森那旺到 KLIA 约 55 公里、到汝来内陆港约 35 公里、到巴生港（Port Klang）约 100 公里。
• 新交流道：根据同一份 RHB Research 简报，芙蓉-KLIA 交流道已获批准并拨款，估计造价 RM5.95 亿，目前进入招标程序。

如果您的货柜主要进出西港（Westport）或北港（Northport），汝来和恩斯德镇的路程较短；建议先请运输公司按每个候选地点报一次单程运费，再做决定。

按需求选区：哪一区适合您

不同企业在芙蓉的最佳选址差别很大，以下是我们在实际带看时最常用的判断方法。

小型车间、五金加工、本地分销

预算在 RM30 万至 RM60 万之间、只需要 2,000 至 3,000 平方尺的买家，森那旺、Seremban Jaya、Jalan Tampin 一带的旧排厂是最实际的选择。租的话，JPPH 登记的森那旺排厂月租中间一半落在 RM1,400 至 RM2,200 之间。重点检查屋顶漏水、电表容量和门前道路能否让罗里转弯。

中型制造、需要独立式厂房

需要 1 至 5 英亩土地、500A 以上电力或天车的制造商，可以比较 SPD Tech Valley 的现成独立式厂房和 Sendayan TechValley 的量身建厂方案。前者能较快入驻，后者地块选择较多，但从签约、申请图则到建成投产通常要以年计算，必须预留足够时间。

食品、饮料与清真产品

恩斯德镇的 Techpark@Enstek 已经聚集了味之素、Farm Fresh、可口可乐装瓶厂和家乐氏等食品企业，园区又有 HALMAS 地位，对需要清真认证、靠近机场出口的食品厂特别合适。签约前要重点确认供水量、污水排放标准和冷链车辆进出空间。

半导体与电子供应链

如果您的客户是安森美、Exis Tech 等半导体厂，或想进入 NS Semiconductor Valley 一带的供应链，森那旺是最贴近客户的位置。SPD Tech Valley 的新厂房和森那旺旧区的半独立式厂房都可以考虑，前者规格新，后者价格低、能更快投产。

物流仓储与需要常跑巴生港的企业

每天要多次往返巴生港或吉隆坡国际机场的物流和进出口企业，通常更适合汝来或恩斯德镇。芙蓉东面的森那旺虽然便宜，但多出来的路程会反映在每一趟运费上，长期计算未必划算。

价格：在芙蓉买厂还是租厂

JPPH 数据，截至 2026 年 7 月的 24 个月	森那旺一带	芙蓉县（含汝来）	森美兰州	雪兰莪
工业成交宗数	117	509	569	3,455
厂房成交，每平方尺中位数	RM221	RM368	RM331	RM518
厂房成交，每宗中位价	RM50 万	RM120 万	RM110 万	RM170 万
土地，每平方尺中位数	RM20（小地块）	RM51	RM46	RM65
月租，每平方尺中位数	RM0.90	RM1.02	RM1.00	RM1.52
月租，中位数	RM2,300	RM3,000	RM3,000	RM5,000

森那旺一带按类型分的租金：排厂每平方尺 RM0.85（约 2,000 平方尺，月租约 RM1,800），半独立式 RM1.50（约 RM4,900），独立式 RM1.03（约 15,000 平方尺，月租约 RM15,000）。整个芙蓉县的半独立式厂房月租中位数为每平方尺 RM1.70，独立式为 RM1.33。最新租盘可查看 芙蓉工厂出租 和 森美兰仓库出租。

粗略算一下：一间按中位价 RM40.8 万买入的森那旺排厂，若以每月 RM1,800 出租，毛回报约每年 5.3%。不过成交价和租金来自不同单位，只能当作参考，不是预测。

什么情况适合租：您第一次进入森美兰，手上的订单或合约不到三年，或者想先测试当地人手是否足够。这里的业主一般收两个月押金、一个月水电押金和一个月预付租金；重型用途、高污染或高风险行业，押金会更高。

租厂时还要注意，旧厂的装修和电力升级费用通常由租客承担，如果您需要加装大电量或天车，最好在签约前就和业主谈好由谁出钱、租期多长、合约结束时是否需要恢复原状。租约到期续租的租金调整幅度，也应在合约内写清楚。

什么情况适合买：您打算在这里经营五年以上，需要高电力、天车或污水处理设施而业主不愿出钱，或者想买地自建厂房。买厂的律师费和印花税可以用 律师费计算器 先估算，再看看目前的 芙蓉工厂出售 与 森美兰永久地契工业地。

外资公司在森美兰买厂

2020 年 7 月，森美兰州政府宣布 允许外资公司拥有价值 RM200 万或以上的租赁地契或永久地契工业地与工业厂房，条件是该公司或制造商必须在马来西亚投资贸易与工业部（MITI）注册。在此之前，外资公司只能购买租赁地契工业地。州政府的规定会不时调整，签约前请向森美兰州土地与矿务局（Pejabat Tanah dan Galian Negeri Sembilan）和您的转名律师确认现行门槛与条件。关于州政府批准、MITI 执照，以及雪兰莪和吉隆坡的流程差别，可参考我们的 中国企业在马来西亚买厂与租厂全指南。

对第一次来马来西亚设厂的外资企业，我们通常建议先租后买：先在森那旺或 Sendayan 租一间合适的厂房投产，确认订单、人手和供应链都稳定后，再考虑买地自建。这样既避开了买厂所需的州政府审批时间，也能在决定长期选址前看清楚当地的实际运作情况。

在芙蓉买厂或租厂前的检查清单

• 地方政府：芙蓉县大部分地区（包括汝来）自 2020 年 1 月合并后归芙蓉市政厅（Majlis Bandaraya Seremban，MBS）管辖；波德申有自己的市议会。用途许可和装修审批要问对单位。
• 地契：通过地契查册确认土地用途类别为 "Perusahaan/Perindustrian"、明文条件、剩余地契年限和权益限制。
• 建筑批准：竣工及合规证书（CCC）或旧式 CF 是否与现场建筑相符。
• 电力：以国能（TNB）实际供电和电表规格为准，不要只看广告上的数字。新园区按高电力规划，森那旺旧排厂通常没有。
• 水与污水：食品与清真工厂签约前要向森美兰水务公司（Syarikat Air Negeri Sembilan，SAINS）确认供水，并了解排放标准。
• 环境：若您的工序属于规定活动，需要环境局（DOE）的批准。
• 进出：40 尺货柜车的转弯空间、路宽和装卸平台。
• 工人：宿舍或集中宿舍是否符合工人住宿规定。
• 流动性：Sendayan 与恩斯德镇两年内只有 19 宗和 32 宗成交，转售时间可能比巴生（Klang）或莎阿南（Shah Alam）长。
• 外资持股：若有外国股东，确认州政府门槛和 MITI 注册要求。

常见问题

芙蓉的主要工业园在哪里？

主要分布在三片：东面的森那旺（森那旺工业园、Sungai Gadut、Jalan Tampin、SPD Tech Valley 与 NS Semiconductor Valley），西南面 Bandar Sri Sendayan 的 Sendayan TechValley，以及靠近吉隆坡国际机场的恩斯德镇 Techpark@Enstek。汝来也属于芙蓉县，是第四个工业集中区，另有专文介绍。

森那旺的厂房要多少钱？

根据截至 2026 年 7 月的 JPPH 成交记录，森那旺排厂中位价为 RM40.8 万，大多数在 RM29 万至 RM60 万之间；半独立式厂房中位价为 RM120 万。SPD Tech Valley 的新独立式厂房 2024 年推出时每平方尺建筑面积 RM470 起，远高于森那旺旧厂每平方尺 RM221 的中位数。

芙蓉的厂房租金是多少？

截至 2026 年 7 月的 24 个月内，芙蓉县厂房登记月租中位数为每平方尺 RM1.02，一般单位约每月 RM3,000。森那旺更便宜，中位数为每平方尺 RM0.90，排厂月租约 RM1,800。两者都远低于雪兰莪每平方尺 RM1.52 的中位数。

Sendayan 和恩斯德镇的工业地多少钱？

截至 2026 年 7 月的 24 个月内，Sendayan TechValley 的 JPPH 成交中位数约每平方尺 RM72，Baru Enstek 区约 RM46。Matrix Concepts 表示 2025 年较新的 MVV 工业地成交接近每平方尺 RM80，SPD Tech Valley 的量身建厂地段报价为 RM70 至 RM80。Sungai Gadut 的小地块约 RM20，但不能与已配套的工业地相比。

森那旺的厂房是永久地契还是租赁地契？

两种都有。JPPH 记录显示，截至 2026 年 7 月的 24 个月内，森那旺一带有 50 宗永久地契厂房成交（中位数每平方尺 RM217）和 22 宗租赁地契厂房成交（RM234），价格差距不大。买租赁地契厂房时要查清剩余年限，因为银行贷款年限和日后转售都会受影响。

外资公司可以在森美兰买厂吗？

可以，但要符合州政府规定。2020 年州政府允许在 MITI 注册的外资公司购买价值 RM200 万或以上的租赁地契或永久地契工业地与厂房。签约前请向森美兰州土地与矿务局和律师确认现行门槛与条件。

芙蓉和汝来，哪里更适合设厂？

汝来的厂房选择更多，离巴生谷、吉隆坡国际机场和巴生港也更近，适合物流业和主要客户在雪兰莪的企业。森那旺和 Sendayan 价格更低，也更靠近芙蓉一带的半导体产业和人手。

森那旺离机场和巴生港多远？

SPD Tech Valley 发展商给出的距离是森那旺到吉隆坡国际机场约 55 公里、到巴生港约 100 公里，可经南北大道和 LEKAS 进出。恩斯德镇离机场则近得多。

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