莎阿南第27区（Seksyen 27）工业区：厂房、仓库、成交价与租金

重点摘要

• 莎阿南（Shah Alam）第27区（Seksyen 27）是住宅与工厂混合的分区： 工业部分是 HICOM 工业区南端、"Jalan Teluk"系列道路上的一排排排屋式工厂和半独立式工厂，旁边就是 Taman Bunga Negara、Kota Harmoni 等住宅区。2022年以来，JPPH 在"第27区"名下记录了44宗住宅买卖，工业买卖只有24宗。
• 成交价： 2023年4月至2026年1月，地段3,900至4,680平方尺的中间排屋式工厂成交价为 RM160 万至 RM240 万，多数落在 RM190 万至 RM210 万之间；半独立式工厂成交 RM560 万至 RM700 万（约每平方尺土地 RM520 至 RM610）。
• 24个月数据： 截至2026年7月的24个月内，JPPH 在第27区记录11宗工业买卖，中位数 RM210 万、建筑面积每平方尺 RM587，高于莎阿南全市排屋式工厂的每平方尺 RM489。
• 租金： 在 Pekan HICOM 行政区（mukim，涵盖第26至28区）向 JPPH 登记的工厂租约，月租中位数为 每平方尺 RM2.28。约4,680平方尺的排屋式单位，2025年底的月租为 RM6,000 至 RM9,000。
• 交通： Persiaran Klang 贯穿本区，向北接 KESAS（莎阿南大道）的 Hicom 交流道，沿 KESAS 不远即可转上 ELITE 和肯文宁-莎阿南大道（LKSA）；东缘有 Alam Megah 轻快铁站。
• 第28区 与第27区共用南面同一套道路网；第32区 则不是，它位于巴生县，是另一个肯文宁片区。

莎阿南第27区属于 HICOM 工业带，但真正的工业用地只集中在它的西侧。这里的厂房以中间排屋式工厂为主，地段3,900至4,680平方尺，JPPH 记录2023年至2026年初的成交价大约在 RM190 万至 RM210 万；另有少量半独立式工厂，成交价 RM560 万至 RM700 万。区内其余部分都是住宅，所以买厂或租厂前，一定要先确认地段的规划用途是工业。

想先了解第27区在莎阿南各个工业分区中的位置，可以看我们的莎阿南工业区分区总览。本文则专门深入第27区，一条路一条路、一宗成交一宗成交地拆开来讲。

第27区工业区在哪里？

第27区紧贴在第26区南边。第26区是 HICOM 工业区（Taman Perindustrian Hicom）的核心，两区之间大部分以 Persiaran Klang 为界。按用途，第27区大致可以分成三块：

第27区的区块	主要道路与地标	用途
西侧，"Jalan Teluk"系列道路	Jalan Teluk Pulau 27/88、Jalan Teluk Gadung 27/93、Jalan Teluk Kapas 27/94 及周边小路	排屋式与半独立式工厂，少数独立式地段
中部，Persiaran Klang 两旁	Kota Harmoni、Taman Bunga Negara、Jalan Tajuh 27/29	以住宅和组屋为主，夹杂少量工厂与办公楼地段
东缘，Persiaran Kuala Langat 一带	Alam Megah 轻快铁站，往布特拉高原（Putra Heights）方向	住宅与交通设施；布特拉高原一侧归 MBSJ（梳邦再也市政厅）管辖，不是 MBSA

第27区西边是第33区，那里有莎阿南科技园（Shah Alam Technology Park）和 Taman Alam Indah。第33区虽然仍属莎阿南市，但在行政上位于巴生（Klang）县。往南，同一套 Jalan Teluk 道路网一直延伸进第28区，例如 Jalan Teluk Datuk 28/40。

住宅和工厂混在一起，对买家和租客的影响很实际。第一，规划用途要逐个地段核对，同一条路上可能一边是工业地、一边是住宅地。第二，市政厅和环境局在审批工厂执照、扩建或新增工序时，会特别考虑对附近居民的影响，噪音、气味和货车流量都可能成为问题。第三，晚上和周末的作业时间、货车停放位置，也比纯工业区更容易引起投诉。所以在第27区选厂，除了看价格和面积，也要先走一圈，看清楚厂房四周是什么。

很多买家会在下面三点上搞混：

1. 地契上不会写"Seksyen 27"。 JPPH 把第27区近年的成交归在 Pekan HICOM 这个 mukim 之下，较早的成交则归在 Damansara 或 Bandar Shah Alam。地契上看到的是 mukim 和地段号，而不是分区名称。
2. 邮编并不统一。 第27区的地址可以见到40400、40350和40000三种邮编。邮编不能用来判断归哪个市政厅管辖。
3. 名字里有"第27区工业园"，不代表地契是工业用途。 JPPH 把一个较新的项目 Sentral 27（位于 Pekan HICOM）记录为店铺办公楼：2019年7月至2026年5月共22宗买卖，价格 RM62.4 万至 RM246 万。如果这里有单位以"工厂"名义出售或出租，打算做制造业之前，务必核对地契上的土地用途类别和获批的建筑图。

第27区有哪些企业？

第27区的工业带以中小企业为主：经销商、维修与加工车间、轻型装配、贸易门市等。可以查到出处的例子有两个。意大利贸易署2025年7月发布的在马意资企业名单显示，意大利工业发电机和电机制造商的区域销售公司 Marelli Motori Asia，地址就在第27区的 Jalan Tajuh Satu 27/29A。另外，The Edge 在2018年报道，DRB-HICOM 出售非核心资产时，其中包括位于第27区的一个车辆存放与检验中心，可见这一带是围绕国产车工业发展起来的。HICOM 工业区的龙头宝腾（Proton）莎阿南厂已于2025年停止装配汽车，宝腾把1,400名生产员工调往丹绒马林（Tanjong Malim）。

道路与交通

路线	对第27区的作用
Persiaran Klang	区内主干道，往北接第26区和 Persiaran Kuala Selangor
KESAS（莎阿南大道，E5）	Hicom 交流道位于 HICOM 工业区北端。往西经哥打肯文宁（Kota Kemuning）、班达马兰（Pandamaran）通往巴生港（Port Klang），往东通往 Seafield、梳邦和大城堡（Sri Petaling）
ELITE（南北大道中环线）	经 KESAS 的 Seafield 交流道上 ELITE，可接 NKVE、南北大道和吉隆坡国际机场（KLIA）
肯文宁-莎阿南大道（LKSA）	经 KESAS 的哥打肯文宁交流道接入，通往莎阿南市中心和联邦大道
Persiaran Kuala Langat	本区东侧道路，通往 Alam Megah 和布特拉高原
Alam Megah 轻快铁站	属格拉那再也线，Alam Megah 至布特拉高原一段车站于2016年6月30日启用，方便员工通勤

货柜车前往西港（Westport）或北港（Northport），一般走 KESAS 往西到班达马兰再进巴生港。建议在货车实际出车的时段亲自跑一趟，并留意 Jalan Teluk 各条道路的转弯空间：这些路原本是按普通罗厘设计的，40尺货柜拖车进出并不轻松。

成交价：JPPH 近年每一宗成交按类型整理

以下是 JPPH 记录的第27区实际过户价格，不是叫价。建筑面积以记录为准，部分成交没有登记建筑面积。

类型	土地面积	记录成交价	时间
中间排屋式工厂	约3,900平方尺	RM182 万至 RM206 万（3宗）	2022年12月至2025年10月
中间或边间排屋式工厂	约4,680平方尺（建筑面积约3,580至3,640平方尺）	RM160 万至 RM240 万，多数 RM190 万至 RM210 万；另有一宗 RM310 万	2023年4月至2026年1月
大地段尾间排屋式工厂	约9,430平方尺	RM375 万	2025年11月
半独立式工厂	9,900至12,700平方尺	RM560 万、RM630 万、RM700 万、RM660 万	2022年11月至2026年1月
独立式工厂	约47,900平方尺（1.1英亩）	RM910 万，约每平方尺土地 RM190	2023年4月
空置工业地	约55,560平方尺（1.28英亩）	RM1,000 万，约每平方尺 RM180	2024年2月

以上全部是永久地契（freehold），唯一的例外是2022年1月以 RM495 万售出的一间附办公楼的独立式工厂，属于租赁地契（leasehold）。另有一宗2025年6月 RM83.8 万的排屋式工厂记录，远低于同尺寸单位的其他成交，看起来是非市场性质的过户，比较价格时应排除。

价格走势

4,680平方尺的中间排屋式工厂是很好的参照，因为同一尺寸的单位反复转手。2020年和2021年，JPPH 记录这类单位的成交价为 RM140 万至 RM175 万；2024年至2026年1月，常见区间已升到 RM195 万至 RM240 万。也就是说，一宗普通成交在四到五年间大约上涨了三分之一。按建筑面积计算，近期排屋式工厂成交约每平方尺 RM530 至 RM660。

怎样正确解读这些成交数据

看第27区的成交记录，有几点要注意。第一，同一个分区里的单位尺寸差别很大，3,900平方尺和4,680平方尺的排屋式工厂、1万多平方尺的半独立式工厂和1英亩以上的独立式地段，价格完全不在一个层次，所以要拿同类型、同尺寸的成交来比，不要只看整个分区的中位数。第二，JPPH 的"每平方尺"有两种算法：按建筑面积和按土地面积。排屋式工厂一般看建筑面积每平方尺，大地段和空地则看土地面积每平方尺，两者不能直接比较。第三，成交宗数少的时候，一两宗特殊交易就会把中位数拉高或拉低，例如上面提到的 RM83.8 万记录。第四，JPPH 的数据有登记时间差，最新几个月的成交可能还没有全部入库。

实际议价时，比较可靠的做法是：先找出近两三年同一条路、同一尺寸的成交，再按楼龄、装修、电力、天花高度和是否有扩建批准等因素做加减。如果卖家开价明显高于上表的区间，就要请对方说明多出来的价值在哪里，例如更大的供电、加建的办公楼层已取得批准，或者地段可以直接进出 Persiaran Klang。

第27区与莎阿南其他工业区比较

下表为截至2026年7月、24个月内 JPPH 记录的买卖，来自我们整理的莎阿南工业产业成交数据。

区域	成交宗数	主要类型	成交中位数	建筑面积每平方尺中位数
第27区	11	排屋式	RM210 万	RM587
第26区（HICOM 核心）	10	半独立式	RM490 万	RM931
哥打肯文宁工业园（第31区）	20	排屋式	RM185 万	RM652
莎阿南科技园（第33区）	18	排屋式	RM110 万	RM387
武吉肯文宁轻工业园（第34区）	21	排屋式	RM84 万	RM363
莎阿南全市排屋式工厂	74	排屋式	RM113 万	RM489

第27区的排屋式工厂比莎阿南全市中位数贵，主要原因是地段更大：这里是3,900至4,680平方尺，而全市排屋式工厂的土地面积中位数只有约2,000平方尺。预算有限的买家可以看第33区和第34区；想和哥打肯文宁比较，可参考我们的哥打肯文宁工业园完整指南。目前在售的单位，可以浏览莎阿南工厂出售和莎阿南半独立式工厂出售页面。

租金：第27区的租客付多少？

JPPH 的租约记录很少写明分区，因此最贴近的本地参考是 Pekan HICOM 这个 mukim，它涵盖第26、27和28区。截至2026年7月的24个月内，这里登记了23宗工厂租约，月租中位数为 每平方尺 RM2.28，月租金额中位数 RM10,000。

类型（Pekan HICOM mukim）	租约宗数	每平方尺月租中位数	月租中位数	说明
排屋式	4	约 RM1.80	约 RM5,900	两个约4,680平方尺的单位，2025年9月和10月分别以月租 RM6,000 和 RM9,000 出租
半独立式	7	RM2.77	RM17,000	登记面积约1,000至10,000平方尺
独立式	11	RM1.71	RM8,000	包括"Section 27, HICOM Industrial Estate"一间42,883平方尺的工厂，2025年9月月租 RM42,681（约每平方尺 RM1.00）

每平方尺租金是按 JPPH 登记的面积计算的，只能作为参考。范围放大到整个莎阿南：同期登记的115宗工厂租约，月租中位数为每平方尺 RM1.73；排屋式单位中位数约2,400平方尺、月租 RM4,400。各区的租金差异，可参考我们的莎阿南工厂出租指南和莎阿南仓库出租指南。

预算不能只算租金。已注册 SST 的业主，从2026年1月1日起对租金征收6%服务税；租约的印花税一般由租客承担。常见的起租费用是两个月租金作押金、一个月水电押金，再预付一个月租金。用电或用水量大的行业、新成立的公司，以及需要业主出钱装修改建的租客，业主通常会要求更多押金。目前可租的单位，见莎阿南工厂出租和莎阿南仓库出租页面。

签租约前可以谈哪些条件

第27区的厂房多数由个人业主或家族公司持有，条件往往比大型物流园灵活。签约前可以和业主谈清楚：租期多长、续约时租金怎么调整、装修期是否免租、厂房原有的电力和设备由谁负责维修、屋顶漏水和排水问题由谁处理，以及退租时要恢复到什么状态。这些条款最好全部写进租约，而不是口头答应。如果你需要业主增加供电、加装吊车或改建办公室，业主一般会要求更长的租期，这一点也要提前算进你的计划里。

买还是租？简单算一算回酬

一间4,680平方尺的排屋式工厂，以月租 RM6,000 至 RM9,000 出租，一年租金收入为 RM72,000 至 RM108,000。以常见成交价约 RM200 万计算，毛回酬率大约是3.6%至5.4%，还没有扣除地税、门牌税、保险、维修和空置期。这里的价格主要由自用买家决定，所以如果打算长期使用或需要改建厂房，买下来才更划算；只想短期使用，租会更灵活。

决定买的话，除了成交价本身，还要预留律师费、过户印花税、贷款文件费用、估价费，以及接手后的维修和改建开支。旧排屋式工厂常见的问题包括屋顶漏水、排水不畅、供电不足和未获批准的加建，最好在签买卖合约前请专业人士先检查一遍，把需要花的钱算进出价里。

第28区：隔壁的工业地块

第28区大部分是住宅（Taman Alam Megah 和 Kampung Lanchong Jaya），但北缘与第27区共用 Jalan Teluk 道路网。2026年6月，JPPH 在同一天记录了这里两块大型永久地契工业地的成交：约149,300平方尺成交 RM2,500 万，约158,800平方尺成交 RM2,200 万，折合每平方尺土地约 RM139 至 RM167。两宗成交太少，不足以代表市场水平，评估第28区任何地块，都要看它自己的地契、出入条件和审批情况。

第32区是另一个地方

很多人会把"第32区"和第27区一起搜索，但两者并不共用 HICOM 的道路网。第32区包括 Bukit Rimau、Bukit Naga 和肯文宁工业区一带，道路如 Jalan Sungai Jeluh 和 Jalan Kebun，位于西边数公里外的巴生县，要从 KESAS 的 Bukit Rimau 或哥打肯文宁交流道进出。那里的工业地块，例如 Taman Industri Berjaya，是一个独立的市场：2026年1月登记的两宗半独立式工厂租约，折合每平方尺月租约 RM2.04 至 RM2.20。

第27区适合哪些用途？

比较适合	需要三思
服务巴生谷（Klang Valley）客户的配送中心、贸易门市	紧邻住宅、但有强烈气味、噪音或会产生表列废料的工序
轻型装配、金属加工车间、汽车零件、印刷	每天需要40尺货柜车多次进出、而道路较窄的作业
想在 KESAS 附近拥有永久地契排屋式工厂的自用买家	需要极大用电量、但地段上还没有 TNB 变电站的工厂
希望员工可以搭轻快铁上班的租客	需要大型现代化高天花仓库的物流公司

简单来说，第27区的强项是位置和地契：离 KESAS 近，往巴生港、梳邦和吉隆坡都方便，而且几乎全是永久地契。它的弱项是厂房偏旧、地段偏小、旁边就是住宅。如果你的业务需要很高的净高、大面积装卸平台或者重型生产线，第26区的大地段、巴生港一带的新仓库，或者莎阿南南部的新工业园，通常会更合适。反过来，如果你是中小型的经销商或加工厂，需要一间三四千平方尺、交通方便、可以长期自用的厂房，第27区的排屋式工厂就很值得考虑。

第27区买厂、租厂前的检查清单

• 确认规划用途和地契。 在雪兰莪城乡规划局（PLANMalaysia Selangor）的 SISMAPS 地图上或向 MBSA 查清地段是否为工业规划，并确认地契上的土地用途类别是工业。别忘了 Sentral 27 在 JPPH 的记录是店铺办公楼。
• 确认管辖的市政厅。 门牌税单上应该是 MBSA。靠近布特拉高原的地段可能归 MBSJ 管。
• 索取 CCC 或 CF 以及获批建筑图，特别是有夹层、扩建或加建办公楼层的单位。
• 核对电力供应。 较旧的排屋式工厂，TNB 供电往往不大。先用我们的工厂电力计算器算出所需安培数，再与现场电表和是否设有变电站对照。
• 了解水灾记录。 HICOM 工业区西侧相邻的斯里慕达花园（Taman Sri Muda）在2021年12月严重水灾；Malay Mail 报道指出，该住宅区三面被巴生河环绕。向业主和邻居打听2021年的水位，并比较厂房地台与路面的高低。
• 实地测试货车进出。 在高峰时段走一遍 Persiaran Klang 和 Jalan Teluk 各条道路，确认最大的车辆也有足够转弯空间。
• 行业要配合周边环境。 大部分厂房排都紧邻住宅，轻工业、仓储和配送最容易获批。有气味、噪音或产生表列废料（scheduled waste）的工序，要尽早咨询 MBSA 和环境局（DOE）。
• 把额外费用算进去： 已注册 SST 业主收取的6%租金服务税、租约印花税、押金、装修费用；买家还要算律师费和过户印花税。

如果希望我们帮你在第27区及周边筛选合适的单位，可以通过帮我找厂房提交面积、电力和预算要求，或在莎阿南工业地产中介页面了解我们的服务方式。

常见问题

莎阿南第27区是工业区吗？

只有一部分是。第27区西侧、位于 HICOM 工业区南端的 Jalan Teluk 系列道路一带是工业区，以排屋式和半独立式工厂为主；区中部和东部，包括 Taman Bunga Negara 和 Kota Harmoni，主要是住宅。2022年以来，JPPH 在第27区名下记录了24宗工业买卖和44宗住宅买卖。

莎阿南第27区的工厂多少钱？

根据 JPPH 记录，2023年4月至2026年1月，地段3,900至4,680平方尺的中间排屋式工厂成交价为 RM160 万至 RM240 万，多数在 RM190 万至 RM210 万。地段9,900至12,700平方尺的半独立式工厂成交 RM560 万至 RM700 万。截至2026年7月的24个月成交中位数为 RM210 万，约建筑面积每平方尺 RM587。

第27区的工厂租金是多少？

在涵盖第26至28区的 Pekan HICOM mukim，截至2026年7月的24个月内向 JPPH 登记的工厂租约，月租中位数为每平方尺 RM2.28。约4,680平方尺的排屋式单位，2025年底的月租为 RM6,000 至 RM9,000。已注册 SST 的业主从2026年1月1日起另收6%租金服务税。

莎阿南第27区是永久地契吗？

2022年以来 JPPH 记录的第27区工业买卖，几乎全部是永久地契；同期唯一一宗租赁地契成交，是2022年1月一间附办公楼的独立式工厂。具体单位仍要逐一核对地契上的地契类型、土地用途类别和任何权益限制（restriction in interest）。

哪条大道通往第27区工业区？

主要大道是 KESAS，也就是莎阿南大道。从第27区沿 Persiaran Klang 往北即到 Hicom 交流道，货车可往西去班达马兰和巴生港，或往东接 ELITE 和梳邦。肯文宁-莎阿南大道经哥打肯文宁交流道接入，而 Alam Megah 轻快铁站就在本区东缘。

莎阿南第26、27、28区有什么不同？

第26区是 HICOM 工业区的核心，以半独立式和独立式工厂为主，24个月成交中位数为 RM490 万、每平方尺 RM931。南边的第27区住宅与排屋式工厂并存，成交中位数 RM210 万。再往南的第28区大部分是住宅，只有少数大型工业地块，2026年6月成交约每平方尺土地 RM139 至 RM167。

Sentral 27 是工厂还是店铺？

JPPH 把位于 Pekan HICOM 的 Sentral 27 记录为店铺办公楼（shop-office），2019年7月至2026年5月共有22宗买卖，价格 RM62.4 万至 RM246 万。即使广告称它为工厂，也要先核对地契的土地用途类别和获批建筑图，确认可以合法进行制造活动，再决定购买或租用。

第27区适合开什么类型的工厂？

第27区最适合轻工业、仓储、配送和中小型加工业，例如汽车零件、金属加工、印刷和贸易门市。由于大部分厂房紧邻住宅，有气味、噪音或会产生表列废料的工序较难获批，需要提前咨询 MBSA 和环境局。需要大型高天花仓库或重型生产线的企业，通常会选择第26区的大地段或巴生港一带的新工业园。

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