莎阿南第26区（Seksyen 26）HICOM工业区：工厂价格、租金与地段指南

重点摘要

• 莎阿南第26区（Seksyen 26）就是莎阿南 HICOM 工业区（HICOM Industrial Estate，马来文 Kawasan Perindustrian HICOM）的核心。这是一个以中型至重型制造业为主的老工业区，KESAS 大道从区内穿过，并设有专属的 HICOM 交流道。它和 Hicom-Glenmarie 不是同一个地方：Glenmarie 位于 U1 区，在第26区以北约 6 公里，紧靠联邦大道。
• 买卖价格： 截至 2026 年 7 月的 24 个月内，JPPH 共记录第26区 10 宗工业产业交易，成交价中位数 RM490 万，按登记楼面面积计算中位数为 每平方尺 RM931。成交最活跃的半独立式工厂，成交价介于 RM250 万至约 RM720 万，按地皮面积计算中位数约 每平方尺 RM616。
• 租金： 同期 Pekan HICOM 区（mukim，涵盖第26、27、28区）共有 22 宗登记工厂租约，租金中位数 每平方尺每月 RM2.10，约每月 RM9,500；莎阿南整体中位数为 RM1.73。
• 地契： 2021 年 1 月至 2026 年 7 月，JPPH 记录的第26区工业产业过户全部是永久地契（freehold）。
• 最大变化： 宝腾（Proton）在莎阿南占地 83.48 公顷、1985 年投产的工厂，已于 2025 年 9 月 30 日生产最后一辆车。厂址属于 DRB-HICOM 所有，这块地日后怎么用，将影响整个工业区未来多年的走向。

莎阿南第26区就是大家常说的 HICOM 工业区：一片位于 KESAS 大道两侧的永久地契工厂区，东面是梳邦再也（Subang Jaya），西面和南面是莎阿南第25、27、33区，整个工业区是围绕宝腾最早的汽车厂发展起来的。区内以半独立式工厂和大型独立式厂房为主。截至 2026 年 7 月的 24 个月里，JPPH 记录的成交价中位数为 RM490 万；整个 HICOM 区登记租约的租金中位数为每平方尺每月 RM2.10。

本文只深入讲第26区。如果想把它和第15、16、23、27、34区以及 U1 区放在一起比较，请先看我们的莎阿南各工业区（按 Seksyen 分区）总览。

莎阿南第26区在哪里？边界与主要道路

第26区位于莎阿南东南部，是莎阿南与梳邦再也交界的地方。按照目前的地图，它北面是第22区和 Subang Hi-Tech，东面是 USJ 16，东南面是第27区，南面是第33区，西面是第25区（Taman Sri Muda）。

项目	第26区资料
常见名称	HICOM 工业区、HICOM Industrial Estate、Kawasan Perindustrian HICOM、Taman Perindustrian Hicom、"Hicom Seksyen 26"
地方政府	莎阿南市政厅（MBSA）
县	八打灵（Petaling）
地契上的区（mukim，JPPH 归档）	Pekan HICOM
高速公路	KESAS（Shah Alam Expressway，E5）穿过本区，区内设有 HICOM 交流道
主要道路	Persiaran Kuala Selangor、Persiaran Hulu Selangor、Persiaran Klang、Persiaran Sabak Bernam、Persiaran Tengku Ampuan
路名规则	以"26"编号的道路，例如 Jalan 26/6
常见产品	地段 1 至 4 英亩的独立式厂房；地段约 7,900 至 10,100 平方尺的半独立式工厂；少量排屋式工厂

有两个边界细节，实际操作时很重要：

1. 东边紧邻梳邦再也。 USJ 16 和 Subang Hi-Tech 归梳邦再也市政厅（MBSJ）管辖，而不是 MBSA。两间只相隔几百米的工厂，申请执照、提交建筑图和缴交门牌税时，可能要面对不同的市政厅。
2. 地契上写的是 Pekan HICOM，不是"Seksyen 26"。 JPPH 把第26、27、28区都归在 Pekan HICOM 这个 mukim 之下；第22区和附近一些项目则归在另一个 mukim，叫 Pekan Baru HICOM。例如 Lion Industrial Park 在 JPPH 记录中属于 Pekan Baru HICOM，所以如果有人把那里的单位当作"第26区"推销，请以地契为准核对分区。

HICOM 工业区的历史与汽车产业群

工业区的名字来自 HICOM，即马来西亚重工业机构（Heavy Industries Corporation of Malaysia）。内阁在 1980 年 6 月批准成立 HICOM，同年 11 月 27 日正式注册；1983 年 5 月，HICOM 持有后来成为宝腾的合资公司 70% 股权，见宝腾官方大事记。

位于第26区北部的宝腾莎阿南工厂，一直是整个工业区的核心。这座工厂 1985 年投产，占地 83.48 公顷，投资约 RM3.7 亿，累计生产超过 400 万辆汽车，厂内还设有全国首个汽车研发中心和一条半高速测试跑道。最后一辆 Saga 在 2025 年 9 月 30 日下线，最后一批 1,400 名生产员工已调往丹绒马林（Tanjong Malim），宝腾在 2025 年 10 月的文告中表示。

据马新社报道，这座工厂由 DRB-HICOM 拥有，而 DRB-HICOM 持有宝腾 50.1% 股权。2017 年宣布与吉利（Geely）合作时，DRB-HICOM 总裁表示，莎阿南的土地将以"公平价格"转给 DRB-HICOM，集团将有机会开发这约 250 英亩土地，The Edge 当时报道。宝腾 2025 年的文告没有提到厂址的新用途；如果你在附近有产业或打算入手，建议留意 DRB-HICOM 在马股交易所（Bursa Malaysia）的公告。

汽车厂也带动了周边的供应商。例如汽车零部件制造商 PHN Industry，官网列出的工厂地址就在 Jalan 26/6, Kawasan Perindustrian HICOM Seksyen 26。之后也陆续出现较新的项目：2010 年，Mah Sing 以 RM4,550 万（约每平方尺 RM54.45）买下 HICOM 工业区内约 19.18 英亩的永久地契工业地，用来发展半独立式工厂项目 iParc 2 @Shah Alam，预计发展总值 RM1.43 亿，The Edge 报道。

宝腾关厂，对买家和租户意味着什么？

原本专门供货给莎阿南生产线的供应商，有的跟着宝腾北上，有的转向其他客户，所以未来可能会有一些较旧的供应商厂房放出来卖或租。另一方面，在一个成熟工业区中间空出约 250 英亩土地，在巴生谷相当少见；不论 DRB-HICOM 最后怎么规划，周边的交通、配套和产业价值都会随之改变。对买家来说，这既是变量，也可能是机会：附近厂房的需求结构会变，而大片土地的重新开发，往往会带动周边地价重新定位。对租户来说，短期内可能多了一些可选的旧厂房，议价空间也相对较大；但在签长约之前，最好先了解附近地段未来几年会不会有大型工程，以免施工期间影响出入和运作。

第26区内有哪些工业园和厂房类型？

从 JPPH 记录来看，第26区的产品大致分三类：

• 大型独立式厂房： 地段约 1 至 4 英亩，主要分布在几条主干道（persiaran）两旁，适合中型和重型制造业，场地宽敞，也有空间设置自己的变电站。
• 半独立式工厂排： 地段约 7,900 至 10,100 平方尺，包括 iParc 2 这类较新的项目。这是成交最频繁的类型，常见用途是轻型制造、组装和分销，前面是办公室，后面是厂房。
• 少量排屋式工厂： 地段约 3,900 平方尺。第26区的排屋工厂很少，如果你需要小单位，隔壁第27区的选择多得多。

另外，在东侧靠近梳邦再也的位置，还有一小片商业和住宅区。

第26区、第27区和第28区有什么不同？

很多人把第26、27、28区统称为"HICOM"，因为三区在地契上都属于 Pekan HICOM。但三区的产品其实差别很大：

分区	主要特点	JPPH 成交参考（24 个月）
第26区	工业区核心，大型独立式厂房和半独立式工厂为主，宝腾厂址所在	10 宗，中位数 RM490 万，每平方尺 RM931
第27区	住宅区（如 Taman Bunga Negara）与排屋式工厂并存	11 宗，中位数 RM210 万，每平方尺 RM587
第28区	以住宅为主（如 Taman Alam Megah），边缘有少量工业地段	只有 2 宗，样本太少

简单来说：预算在 RM200 万左右、只需要小型排屋工厂的买家，多数会在第27区找；需要几千至上万平方尺、带办公室的半独立式工厂，或者需要整块地自用的大型厂房，第26区的选择更集中。第27和28区因为紧邻住宅，噪音、气味较大的工序要特别留意规划限制。

第26区工厂价格（JPPH 数据）

以下表格采用截至 2026 年 7 月、自 2024 年 8 月起 24 个月的 JPPH 登记交易，资料来自我们的莎阿南工业产业成交数据。第一个表中的"每平方尺"按登记楼面面积计算。

地区（JPPH 项目名）	24 个月成交宗数	成交价中位数	每平方尺中位数	主要类型
第26区	10	RM490 万	RM931	半独立式
第27区（相邻）	11	RM210 万	RM587	排屋式
第16区	9	RM347 万	RM478	半独立式
Temasya Industrial Park（U1）	23	RM685 万	RM982	半独立式
莎阿南全部工业建筑	162	RM353 万	RM637	混合

第26区内部按厂房类型细分如下：

第26区类型	成交宗数（2024 年 8 月至 2026 年 7 月）	价格范围	中位数	地皮面积中位数	按地皮计每平方尺中位数
半独立式	6	RM250 万至约 RM720 万	RM490 万	约 8,370 平方尺	约 RM616
独立式	4	RM1,350 万至 RM3,500 万	宗数太少，不计中位数	1 英亩以上	不适用
排屋式	1	不适用	不适用	约 3,900 平方尺	不适用

这些数字可以这样解读：

• 地价在上升。 2021 至 2022 年，第26区共有 11 宗半独立式工厂成交，中位数 RM550 万，但地段较大（中位数 10,075 平方尺），折合每平方尺地价约 RM543。近期中位数约 RM616，高出约 13%；成交总价中位数之所以反而下降，是因为近期成交的地段较小。
• 用地皮单价交叉核对。 JPPH 对多层工厂楼面面积的登记方式并不统一，按楼面计算的单价容易波动；对这里的半独立式工厂来说，按地皮计算的每平方尺价格更稳定，更适合拿来比较。
• 第26区属于莎阿南的高价区。 每平方尺 RM931 的中位数明显高于莎阿南整体的 RM637，接近 U1 区的 Temasya；而隔壁第27区的排屋工厂，成交价低得多。

怎样用这些数字判断叫价是否合理？

举个例子：假设第26区一间半独立式工厂，地段 8,000 平方尺，叫价 RM550 万。按地皮计算，就是每平方尺约 RM688，比近期约 RM616 的中位数高出约 12%。这不代表一定贵，但你应该问清楚多出来的部分买到了什么：是不是刚翻新过、供电容量是否明显较高、净高是否足够放高货架、有没有货梯或吊车、办公室装修是否可以直接使用。如果这些都没有，叫价就有议价空间。

反过来，如果叫价明显低于中位数，也要找出原因：可能是地契还有贷款或其他登记、建筑有未批准的扩建、屋顶或排水需要大修，或者地段形状不规则、出入口不方便。JPPH 的中位数只是一个参考点，每一间厂房都要结合实际状况来判断。另外要注意，第26区每年成交宗数不多，单一一宗大额成交就可能让中位数明显跳动，所以最好同时参考莎阿南整体的同类型数据。

想看目前的叫价，可以浏览莎阿南工厂出售，或直接筛选莎阿南半独立式工厂出售。

第26区工厂租金

只看第26区的登记租约，样本太少，得不出可靠数字，所以下表用 Pekan HICOM 区（第26、27、28区）的数据，并与莎阿南整体比较。期间为 2024 年 8 月至 2026 年 7 月。

组别	登记租约宗数	每平方尺月租中位数	月租中位数	面积中位数
Pekan HICOM，全部类型	22	RM2.10（中间一半为 RM1.41 至 RM3.05）	RM9,500	约 4,680 平方尺
Pekan HICOM，半独立式	7	RM2.77	RM17,000	约 6,320 平方尺
Pekan HICOM，独立式（含部分出租）	11	RM1.71	RM8,000	约 4,680 平方尺
莎阿南，全部类型	115	RM1.73	RM6,000	不适用
莎阿南，半独立式	24	RM2.12	RM17,300	约 8,810 平方尺

和莎阿南整体一样（独立式全市中位数 RM1.55），独立式厂房的每平方尺租金低于半独立式。押金方面，业主一般收 2 个月租金作押金、1 个月水电押金，再预付 1 个月租金；如果用电或用水量大、公司刚成立，或者要放重型机器，业主通常会要求更多。想了解整个莎阿南的租约条件，可以看莎阿南工厂出租指南和莎阿南仓库出租指南，或直接浏览莎阿南工厂出租。

交通：KESAS、联邦大道与港口

• KESAS 大道 是主要干道。HICOM 交流道就在第26区内，往东通往梳邦再也、蒲种（Puchong）和 Sri Petaling，往西经莎阿南南部各区前往巴生（Klang），直到巴生港（Port Klang）一端的班达马兰（Pandamaran）。
• 联邦大道 在北面约 4 公里，经第22区和 Subang Hi-Tech 可以上去，通往 Batu Tiga、Glenmarie、八打灵再也和吉隆坡。
• 跑港口： 如果货柜进出很频繁，巴生港一带的厂房当然离码头更近；但如果你既要经 KESAS 直达港口，又要方便服务梳邦、八打灵再也和蒲种的客户，第26区就很有优势。
• 员工通勤： 区内没有轻快铁或火车站，大部分员工需要自己驾车，或由公司安排巴士。

第26区和 Hicom-Glenmarie：不是同一个地方

两个名字都带"HICOM"，是因为同属一个企业集团的渊源，但它们是两个独立的工业区，直线距离约 6 公里。

	第26区（HICOM 工业区）	Hicom-Glenmarie 工业园
分区	第26区（与第27、28区同属一个 mukim）	U1 区
地契上的 mukim	Pekan HICOM	Bandar Glenmarie 或 Damansara
主要道路	KESAS，HICOM 交流道	联邦大道、梳邦机场大道
特点	老牌制造业工业区，大型独立式厂房、半独立式工厂排	轻工业加办公，半独立式和独立式厂房多附大面积办公楼
轨道交通	区内没有车站	Glenmarie 轻快铁转换站
价格参考（JPPH，24 个月）	每平方尺中位数 RM931，RM490 万	Temasya 每平方尺 RM982，RM685 万
租金参考	Pekan HICOM 中位数 RM2.10	5 宗登记租约，中位数约 RM1.50

看到广告写"Hicom"，一定要问清楚是哪一个。U1 区的详细情况，请看我们的 Hicom-Glenmarie 工业园指南。

第26区适合哪些企业？

第26区适合以下几类用户：需要大型永久地契厂房、高电力和货车回转空间的中型制造业和金属加工；本来就在服务莎阿南、梳邦和巴生客户的汽车及工程供应商；以及想要一间半独立式工厂，把办公室和仓库放在同一屋檐下、出门就上 KESAS 的分销商（也可以比较莎阿南仓库出租）。

如果你需要非常小的单位（可考虑第27区）、需要靠近轨道交通（可考虑 Glenmarie），或者追求最低的每平方尺价格（第34区 Bukit Kemuning 成交中位数为每平方尺 RM363），第26区就不一定是最合适的选择。

第26区买厂还是租厂？

在第26区，买和租各有道理，关键看你的业务周期和资金安排：

• 适合买的情况： 你打算在同一个地点运作十年以上，需要按自己的工艺改装厂房（例如加装变电站、吊车或加固地台），而且手上有足够的首期和流动资金。第26区几乎全是永久地契，长期持有不必担心地契年限缩短，这是很多买家看重的一点。
• 适合租的情况： 你的订单量还在变化，或者正在观察宝腾厂址开发会如何影响附近的交通和需求，先租几年会更灵活。半独立式工厂的租金中位数虽然高于莎阿南平均水平，但不用一次过投入大笔资金。
• 折中做法： 有些租户会和业主商量较长的租期，并在合约里写明续约条件或优先购买权（first right of refusal），先用租的方式锁定地点，日后再决定是否买下。具体条款要请律师审阅。

不论买还是租，先把用电需求、楼面承重、净高和货车进出要求列清楚，再去看厂，可以省下很多来回看不合适单位的时间。

实地看厂时要特别留意的地方

第26区很多厂房已经有几十年历史，看厂时除了看面积和价格，以下几点也值得花时间检查：

• 屋顶与排水： 老厂房的屋顶、天沟和排水系统容易出问题，最好在下雨天或雨后去看一次，留意墙角和地面有没有水渍，并询问过去有没有积水记录。
• 改建与扩建： 很多老厂房在原有建筑之外加盖了棚架、夹层或办公室，要逐项对照已批准的建筑图，未经批准的部分日后可能影响贷款、保险甚至被要求拆除。
• 电力设备： 查看配电房、变压器和电表的实际状况，问清楚最近一次维修保养的时间，以及现有容量是否还能升级。
• 周边环境： 东侧靠近梳邦再也的住宅和商业区，如果你的工序有噪音、气味或夜班作业，要特别注意与邻近住户的距离，事先向市政厅了解相关规定。
• 货车动线： 实地模拟一次货柜车或大卡车进出，看看转弯半径、门口宽度和路边停车情况，尤其是上下班时段主干道的车流。

买或租第26区工厂前的检查清单

• 地契： 核对 mukim 是否为 Pekan HICOM、土地用途类别是否为工业、地契性质，以及有没有限制用途的明文条件（express condition）。
• 市政厅与规划： 在 SISMAPS（雪州 PLANMalaysia 规划地图）查询地段规划；如果在东侧边缘，要确认地段归 MBSA 还是 MBSJ 管。
• 批准文件： 索取已批准的建筑图和 CCC 或 CF。老厂房常有未经批准的扩建部分。
• 电力： 取得 TNB 供电容量或最近的电费单，确认厂址有没有自己的变电站。看厂前先用工厂用电计算器算好你的用电负荷。
• 楼面与净高： 楼面承重以结构图为准，净高最好到现场亲自量。
• 多张地契： 大型厂房可能分属几张地契，要确认停车场和空地都包括在交易里。
• 环保与消防： 如果有废气、废水或列表废料（scheduled waste），签约前先向环境局（DOE）和 MBSA 查询；也要向消防局（Bomba）确认建筑是否需要消防证书。
• 价格核对： 把叫价和上面的 JPPH 中位数比较，楼面单价和地皮单价都要看。

如果你希望我们帮你筛选第26区的单位，包括没有公开刊登的，可以使用帮我找厂。

常见问题

莎阿南第26区就是 HICOM 工业区吗？

是的。第26区是 HICOM 工业区的核心，马来文称 Kawasan Perindustrian HICOM。它和第27、28区在地契上都属于 Pekan HICOM 这个 mukim，查地契时看到的是这个名称，而不是"Seksyen 26"。

Hicom-Glenmarie 在第26区吗？

不在。Hicom-Glenmarie 工业园位于 U1 区，紧靠联邦大道和 Glenmarie 轻快铁站，在第26区以北约 6 公里。第26区是位于 KESAS 大道旁、历史更久的 HICOM 工业区，厂房类型、交通和价格都不一样。

莎阿南第26区的工厂要多少钱？

截至 2026 年 7 月的 24 个月内，JPPH 记录第26区 10 宗工业交易，成交价中位数 RM490 万，按登记楼面计每平方尺中位数 RM931。半独立式工厂成交价介于 RM250 万至约 RM720 万，独立式厂房介于 RM1,350 万至 RM3,500 万。

第26区和 HICOM 一带的工厂租金是多少？

2024 年 8 月至 2026 年 7 月，Pekan HICOM 区（第26、27、28区）登记租约的租金中位数为每平方尺每月 RM2.10，约每月 RM9,500。其中半独立式中位数为 RM2.77，莎阿南整体则为 RM1.73。

莎阿南第26区是永久地契吗？

2021 年 1 月至 2026 年 7 月，JPPH 记录的第26区工业产业过户全部是永久地契；整个 Pekan HICOM 区 75 宗过户中，也有 71 宗是永久地契。不过付订金前，仍要逐张核对地契性质和明文条件。

哪条高速公路经过莎阿南第26区？

KESAS 大道穿过第26区，区内设有 HICOM 交流道，一边通往梳邦再也和蒲种，另一边通往巴生和巴生港。联邦大道则在北面约 4 公里处。

第26区适合做仓库或分销中心吗？

适合，尤其是需要同时服务梳邦、八打灵再也、蒲种和巴生一带客户的分销商。KESAS 交流道就在区内，往东往西都方便；半独立式工厂一般前面是办公室、后面是仓储空间，适合中小型分销。如果需要大面积、高净高的仓库，就要找区内的大型独立式厂房，并实地确认净高、地台承重和货车回转空间。

第26区的宝腾厂址以后会怎样？

宝腾已在 2025 年 9 月 30 日结束莎阿南的汽车生产。厂址由 DRB-HICOM 拥有，该集团在 2017 年表示有机会开发这约 250 英亩土地。宝腾 2025 年的文告没有说明新用途，建议留意 DRB-HICOM 在马股交易所的公告。

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