莎阿南工业区分区指南：Seksyen 厂房价格与工业园

重点摘要

莎阿南（Shah Alam）真正的工业区集中在几个分区：第15、16、22、23区，HICOM 工业区（第26、27、28区），武吉肯文宁（Bukit Kemuning）一带的第33、34区，以及 U1（Hicom-Glenmarie 与 Temasya 工业园）。第19、32区和 U5、U10 以住宅为主。
全市成交： 截至2026年7月的24个月内，JPPH 共记录莎阿南168宗工业产业买卖，建筑面积成交价中位数为每平方尺 RM637，单宗成交中位数约 RM353 万。
分区差距很大： 第34区武吉肯文宁轻工业园的排屋式工厂成交中位数仅 RM84 万（每平方尺 RM363），第26区半独立式工厂为 RM490 万（每平方尺 RM931），U1 的 Temasya 工业园更达 RM685 万（每平方尺 RM982）。
租金： 同期在 JPPH 登记的115宗莎阿南工厂租约，月租中位数为每平方尺 RM1.73（约 RM6,000 一个月）；各工业园中位数由 Hicom-Glenmarie 的约 RM1.50 到哥打肯文宁（第31区）的 RM1.88 不等。
分区名称不等于土地规划。 第27、28区住宅与工厂混在一起，而网上搜"Seksyen 19"的人很多其实指的是八打灵再也的第19区。付订金前，请在雪兰莪城乡规划局的 SISMAPS 系统或向 MBSA 查清地段的规划用途。

莎阿南的厂房并不是平均分布在全市，而是集中在少数几个分区。最成熟的工业带是市中心一带的第15、16、22、23区，横跨第26、27、28区的 HICOM 工业区，南部武吉肯文宁周边的第33、34区，以及东北部的 U1（Glenmarie）。截至2026年7月的24个月里，JPPH 记录莎阿南工业买卖168宗，建筑面积成交价中位数每平方尺 RM637；便宜的武吉肯文宁排屋式工厂约每平方尺 RM363，贵的第26区和 U1 半独立式工厂则超过每平方尺 RM900。

下面先给一张总表，再逐个分区说明，方便直接跳到第23区、第27区或 U10 查看。

莎阿南哪些分区是工业区？分区总表

表中价格来自截至2026年7月、24个月内 JPPH 记录的买卖，即我们整理的莎阿南工业产业成交数据。"性质"一栏是我们根据各区建筑类型组合作出的判断，并非 MBSA 的正式规划分类。

分区	是否工业区	工业园与地标	常见厂房类型	性质	JPPH 成交信号（24个月）
第15区（Seksyen 15）	是，老牌工业区	第15区工业区	大地段半独立式与独立式	中型制造	6宗，中位数 RM1,530 万，每平方尺 RM787
第16区（Seksyen 16）	是	第16区工业区	半独立式、独立式	轻型至中型	9宗，中位数 RM347 万，每平方尺 RM478
第19区（Seksyen 19）	以住宅为主	莎阿南 KTM 通勤火车站	工厂极少	不属工业区	该名称下没有工业成交
第22区（Seksyen 22）	混合	Taman Industri Subang Utama	带办公楼的独立式、半独立式	轻型至中型	成交太少，无法算中位数
第23区（Seksyen 23）	是	Hap Seng Business Park、Jalan Pelabur	独立式、半独立式、商业园单位	中型	3宗，太少无法算中位数
第26区（Seksyen 26）	是，HICOM 核心	Taman Perindustrian Hicom、前宝腾（Proton）厂	半独立式、独立式	中型至大型	10宗，中位数 RM490 万，每平方尺 RM931
第27区（Seksyen 27）	混合	HICOM 排屋式厂房；Taman Bunga Negara（住宅）	排屋式工厂	轻型	11宗，中位数 RM210 万，每平方尺 RM587
第28区（Seksyen 28）	以住宅为主，边缘有工业地段	Taman Alam Megah（住宅）	零星独立式工厂	轻型至中型	2宗，太少
第32区（Seksyen 32）	以住宅为主	Bukit Rimau、Bukit Naga	工厂极少	不属工业区	该名称下没有成交
第33区（Seksyen 33）	是	Shah Alam Technology Park	排屋式、半独立式、较新的仓库	轻型至中型	Technology Park：18宗，中位数 RM110 万，每平方尺 RM387
第34区（Seksyen 34）	是	武吉肯文宁轻工业园、Taman Industri Desa Kemuning	排屋式、半独立式、独立式	轻型，含维修作坊	武吉肯文宁轻工业园：21宗，中位数 RM84 万，每平方尺 RM363
U1	是	Hicom-Glenmarie 工业园、Temasya 工业园	半独立式、独立式、排屋式	轻型至中型，办公与分销	Temasya：23宗，中位数 RM685 万，每平方尺 RM982
U5	以住宅为主	Subang Bestari、Mutiara Subang；Bandar Pinggiran Subang 轻工业	旧式排屋作坊	轻型	该名称的 JPPH 成交大多在2016年或更早
U10	住宅	Alam Budiman、Puncak Perdana、Alam Suria	没有	不属工业区	没有

另外，南部还有两个分区虽然很少有人按编号搜索，但对买厂的人很重要：第31区就是哥打肯文宁（Kota Kemuning），第36区则有 AMJ 轻工业园。

先搞懂莎阿南的"分区"编号

莎阿南全市分成编号分区（第1区至第36区，马来文写作 Seksyen）以及北部的"U"分区（U1 至 U20），路名通常跟着分区走，例如 Jalan Pelabur 23/1 就在第23区。买家最常踩的三个坑：

八打灵再也也有自己的分区。 八打灵再也的第13、19、51A区同样有工业用地，所以"第19区工厂"很可能在八打灵再也，归 MBPJ（八打灵再也市政厅）管，而不是归 MBSA（莎阿南市政厅）管的莎阿南。
地契登记的是 mukim（巫金），不是分区。 在 JPPH 记录里，第15、16、23区通常登记在 Bandar Shah Alam 之下；第26、27、28区登记在 Pekan HICOM；Glenmarie 一带登记在 Bandar Glenmarie 或 Damansara；肯文宁各区则登记在巴生（Klang）区之下。地契上不会写"Seksyen 27"，看地契时要对得上。
同一个分区可以住宅和工厂并存。 第27、28区就是典型例子，所以一定要查具体地段，不能只看分区名称。

实际操作上，可以从路名快速判断位置：路名中斜线后面的数字通常就是分区编号，例如 Jalan Pelabur 23/1 在第23区，Jalan U1/23 在 U1。看到广告上的地址时，先用路名核对分区，再用地契核对 mukim 和地段号，三者对得上才算可靠。

中部工业带：第15、16、19、22、23区

这是莎阿南最早发展的工业分区，围绕市中心和联邦大道（Federal Highway）。这一带的工厂很多由业主自用多年，转手频率不高，但一旦放售，往往是地段较大、带办公楼的单位。买家看这里的厂房时，除了价格，更要留意建筑批准文件是否齐全，以及多年来的加建是否已获批准。

第15区（Seksyen 15）

第15区是莎阿南历史最久的厂房区之一。JPPH 在这里记录的多为半独立式工厂和带办公楼的独立式工厂，成交不多但单宗金额大：截至2026年7月的24个月内只有6宗，中位数 RM1,530 万，每平方尺 RM787。这里的地段比新工业园大，不少建筑已有一定楼龄，买入后要预留翻新和升级的预算。第15区租金以及与邻近分区的比较，可参考我们的第15区工厂租金对比。

第16区（Seksyen 16）

第16区紧邻第15区，同样以半独立式和独立式工厂为主。24个月内记录9宗买卖，中位数 RM347 万，每平方尺 RM478，按每平方尺计明显低于第15区。不过9宗属于小样本，判断具体单位时还是要看楼龄、地段大小和电力配置。

第19区（Seksyen 19）

第19区以住宅为主，莎阿南 KTM 通勤火车站就在这一区。2021年以来，JPPH 没有任何以"莎阿南第19区"名义登记的工业买卖。很多人搜"第19区工厂"，其实要找的是八打灵再也第19区，或者是旁边的工业分区。如果看到广告写"莎阿南第19区工厂"，先要求对方提供地契核对。

第22区（Seksyen 22）

第22区由 Alam Prima、Alam Idaman、Alam Sanjung 等住宅区，加上一段称为 Taman Industri Subang Utama 的工业地带组成。JPPH 在这里记录的是带办公楼的独立式工厂和半独立式工厂，分别登记在 Bandar Shah Alam 和 Pekan Baru HICOM 之下，但近期成交太少，算不出可靠的中位数。由于紧邻住宅，噪音和气味较大的工序要特别注意规划限制。

第23区（Seksyen 23，Hap Seng Business Park）

第23区是成熟的工业分区。面包品牌 Gardenia 公布的地址就在 Lot 3, Jalan Pelabur 23/1，而位于 Persiaran Perusahaan 的 Hap Seng Business Park 则是很多人搜索这一区时用的名字。这里的厂房以独立式和半独立式为主，装卸区宽敞，适合货车进出频繁的业务。24个月内只记录3宗买卖，且多为独立式，无法得出可靠中位数。看 Hap Seng Business Park 的单位之前，先确认是出租还是出售，以及地契年限。

HICOM 工业区：第26、27、28区

HICOM 工业区（Taman Perindustrian Hicom）是莎阿南制造业最集中的地方，JPPH 把这几个分区登记在 Pekan HICOM 之下。区内既有大型独立式厂房，也有成排的排屋式工厂，从汽车零件、装配到仓储物流都有。这个工业区当年围绕国产车工业发展起来：宝腾（Proton）莎阿南厂的最后一辆车，一辆 Saga，于2025年9月30日下线，之后生产全部移到丹绒马林（Tanjung Malim）。

第26区（Seksyen 26，HICOM 核心）

第26区是 HICOM 的核心，工业道路规整，以半独立式和独立式工厂为主。截至2026年7月的24个月内记录10宗买卖，中位数 RM490 万，每平方尺 RM931，属于莎阿南每平方尺价格最高的一批。旧厂之间的供电差异很大，用电量大的厂家要先到现场核实 TNB 供电容量。

第27区（Seksyen 27）

第27区是住宅（Taman Bunga Negara、Kota Harmoni）与 HICOM 范围内排屋式厂房的混合区。按成交宗数，它是最活跃的编号分区：11宗买卖，中位数 RM210 万，每平方尺 RM587，大部分是排屋式工厂，适合维修作坊、轻型装配、贸易和小型仓储。由于住宅就在附近，计划做噪音大或有气味的工序之前，先查清规划用途。

第28区（Seksyen 28）

第28区以住宅为主（Taman Alam Megah、Kampung Lanchong Jaya），工业地段位于与 HICOM 工业区交界的边缘。以第28区名义登记的工业买卖只有2宗，都在2026年6月，价格依据很薄弱，评估时最好对照第26、27区的成交。

莎阿南南部：第32、33、34区（肯文宁一带）

南部 KESAS 大道一带的肯文宁各分区，是莎阿南入门价最低的地方，往巴生和巴生港（Port Klang）也比较方便。第31区哥打肯文宁另有一篇哥打肯文宁工业园指南；该工业园24个月内记录20宗买卖，中位数 RM185 万（每平方尺 RM652），6宗登记租约的月租中位数为每平方尺 RM1.88。

第32区（Seksyen 32，Bukit Rimau）

第32区以住宅为主，包括 Bukit Rimau 和 Bukit Naga。JPPH 没有以第32区名义登记的工业买卖。广告写"第32区工厂"的，可能位于与第33或34区的交界，也可能只是标示不严谨，所以要从地契和批准图则确认分区与规划用途。

第33区（Seksyen 33，Shah Alam Technology Park）

第33区有 Shah Alam Technology Park，以排屋式工厂为主，24个月内记录18宗买卖，中位数 RM110 万，每平方尺 RM387。这一区近年也建了一些较新的仓库，适合想要莎阿南地址、又想靠近哥打肯文宁和巴生的中小企业。

第34区（Seksyen 34，武吉肯文宁）

第34区有 Taman Industri Bukit Kemuning 和 Taman Industri Desa Kemuning。武吉肯文宁轻工业园24个月内记录21宗买卖，中位数 RM84 万，每平方尺 RM363，是莎阿南各具名工业园中每平方尺最低的。JPPH 另有一个单独登记的 Bukit Kemuning Electroplating Park（电镀工业园），如果你的工序涉及电镀，这个名称值得留意。关于这一带的租户行业组合，可看我们的武吉肯文宁工厂出租指南。隔壁第36区则是 AMJ 轻工业园。

莎阿南北部：U1、U5、U10

U1（Hicom-Glenmarie 与 Temasya）

U1 就是 Glenmarie，靠近梳邦（Subang）和联邦大道，是莎阿南较高档的工业地址，区内有 Hicom-Glenmarie 工业园和 Temasya 工业园。Temasya 24个月内记录23宗买卖，中位数 RM685 万，每平方尺 RM982，以半独立式为主；Hicom-Glenmarie 的5宗登记租约，月租中位数约每平方尺 RM1.50。这里很多建筑是厂房加大面积办公楼，适合区域总部、分销中心和洁净装配。如果业务以办公和展示为主、生产比例较小，这里的建筑配置会比传统工业区更合适。各工业园的详细资料见Hicom-Glenmarie 工业园指南。

U5（Subang Bestari 与 Bandar Pinggiran Subang）

U5 以住宅为主，包括 Subang Bestari、Mutiara Subang、Nusa Subang、Subang Murni 等。区内唯一的工业点是 Bandar Pinggiran Subang 的轻工业排屋。JPPH 以这个名称记录了超过100宗买卖，但绝大多数在2016年或更早，近期价格参考不足。如果你在 U5 一带找厂房，实际可比较的选择通常是 U1 Glenmarie、U8 武吉日落洞，或者梳邦方向的工业园，再按预算和交通取舍。

U10（Puncak Perdana 与 Alam Budiman）

U10 是住宅区，包括 Alam Budiman、Puncak Perdana 和 Sunway Alam Suria，区内没有工业区，网上搜索"U10"的人大多是在找住宅。最近的成熟厂房区是 U8 的武吉日落洞（Bukit Jelutong），24个月内记录22宗买卖，中位数 RM625 万（每平方尺 RM1,014），以及西北面的 Elmina 一带。交通与物流细节可参考武吉日落洞工厂出售指南。

按预算和用途选莎阿南分区

同样叫"莎阿南工厂"，不同分区的价位可以相差十倍以上。先按预算和用途缩小范围，再去看具体单位，会省下很多时间。

需求	优先考虑的分区	可对照的 JPPH 成交中位数
RM150 万以下的小型排屋式工厂	第34区（武吉肯文宁）、第33区（Technology Park）	RM84 万至 RM110 万
地点更靠中部的排屋式工厂	第27区（HICOM）、哥打肯文宁（第31区）	RM185 万至 RM210 万
做制造用的半独立式工厂	第16区、第26区	RM347 万至 RM490 万
办公面积较大的半独立式工厂	U1（Temasya、Hicom-Glenmarie）、武吉日落洞（Bukit Jelutong，U8）	RM625 万至 RM685 万
大地段独立式工厂	第15区、第23区、HICOM 独立式厂房	第15区中位数 RM1,530 万

几点实际考虑：

预算有限、只需要两三千平方尺的作坊或小仓库，第33、34区的排屋式工厂最容易入手，成交中位数在 RM84 万至 RM110 万之间，出租单位也多以小面积为主。
需要货柜车进出、往巴生港出货的，南部肯文宁各区和 HICOM 一带通过 KESAS 往巴生方向比较顺；第23区和第26区的独立式与半独立式厂房装卸区较宽，也适合货车频繁进出。
重视公司形象、需要大办公室的，U1 Glenmarie 和 U8 武吉日落洞的半独立式厂房常常是厂房加办公楼的组合，但每平方尺价格也是全市最高的一档，接近或超过 RM1,000。
用电量大的制造业，不论选哪一区，都要逐个单位核实现有供电。旧厂之间的配置差异很大，同一条路上的两间厂可能完全不同，不能用分区来推断。

看分区成交数据要注意什么

中位数不是叫价。 本文所有价格都是 JPPH 记录的实际成交，反映的是过去24个月内真正转手的单位，不等于目前市场上的叫价。叫价通常会比成交中位数高一些，谈价时可以用成交数据作为依据。
样本小就要打折看。 第15区只有6宗、第23区只有3宗，一两宗大额交易就足以改变中位数。样本少于10宗的分区，最好同时参考相邻分区和全市同类厂房的数字。
每平方尺价格按建筑面积计算。 表中的"每平方尺"是成交价除以建筑面积，不是土地面积；工业地一行则是按土地面积计算。比较不同单位时要用同一个口径。
数据有时间差。 JPPH 的记录要在交易盖印和申报之后才会出现，因此最近几个月的成交通常还没有完全进入数据，2026年第三季度的数字目前偏少属正常现象。

莎阿南工厂价格与租金：按厂房类型

单个分区的样本较小，建议以全市数据作为基准，再按分区调整。以下均为截至2026年7月 JPPH 记录的交易。

厂房类型	买卖宗数（24个月）	成交价中位数	建筑面积中位数	每平方尺中位数	月租中位数（每平方尺）
排屋式工厂	74	RM113 万	2,708 平方尺	RM489	RM1.79（面积中位数 2,400 平方尺，月租 RM4,400）
半独立式工厂	69	RM590 万	7,036 平方尺	RM818	RM2.12（面积中位数 8,810 平方尺）
独立式工厂	17	RM1,600 万	27,639 平方尺	RM747	RM1.55（面积中位数 10,960 平方尺）
工业地	6	RM2,080 万	纯土地	每平方尺土地 RM210	不适用

永久地契占绝大多数：162宗建筑买卖中有139宗是永久地契。想看目前的叫价，可浏览莎阿南工厂出售、莎阿南工厂出租和莎阿南仓库出租。租约条款与各区租金，见莎阿南工厂出租指南和莎阿南仓库出租指南。

各分区交通

第15、16、22、23区和 U1： 主要靠联邦大道，KTM 通勤火车线穿过莎阿南市中心。
HICOM（第26、27、28区）： 北面是联邦大道，南面是 KESAS 大道。
第31至36区（肯文宁一带）： KESAS 与肯文宁至莎阿南大道（Kemuning-Shah Alam Highway），往巴生和巴生港最近。
U8 武吉日落洞： 靠近新巴生谷大道（NKVE）。

选定分区前的检查清单

拿到地契，核对 mukim、地段号、地契年限和土地用途类别（工业）。
在雪兰莪城乡规划局的 SISMAPS 规划地图查地段规划，或直接询问 MBSA 规划部门。单看分区名称无法判断规划用途。
要求卖方或业主出示批准建筑图及 CCC 或 CF。第15、16、26区的旧厂常有加建部分。
确认 TNB 供电（安培或 kVA）和地面承重是否符合你的机器需要。
涉及排放、废水或列表废料的工序，签约前先向环境局（DOE）和 MBSA 查询，靠近住宅的第22、27、28区尤其要注意。
把叫价与上面按分区、按厂房类型的 JPPH 中位数对比，看是否偏离太多。

如果你希望我们跨几个分区一起帮你筛选合适单位，可以使用帮我找厂房服务。

常见问题

莎阿南哪些分区是工业区？

主要工业分区是市中心一带的第15、16、22、23区，第26、27、28区的 HICOM 工业区，武吉肯文宁一带的第33、34区，以及 U1（Glenmarie）。第31区（哥打肯文宁）和第36区（AMJ）也有工业园。第19、32区和 U5、U10 以住宅为主。

莎阿南 HICOM 工业区在哪里？

HICOM 工业区又称 Taman Perindustrian Hicom，范围包括第26区以及第27、28区的一部分，在 JPPH 记录中登记于 Pekan HICOM 之下。它位于联邦大道以南，南面是 KESAS 大道。宝腾莎阿南厂就在这里，已于2025年9月30日停止整车生产。

莎阿南第23区是工业区吗？

是的。第23区是成熟工业分区，Jalan Pelabur、Persiaran Perusahaan 一带以独立式和半独立式工厂为主，Hap Seng Business Park 也在这一区。由于近期成交很少，评估叫价时可参考第16区和第26区的成交。

莎阿南各分区的工厂价格是多少？

截至2026年7月的24个月内，JPPH 记录的成交中位数为：武吉肯文宁排屋式工厂（第34区）RM84 万，Shah Alam Technology Park（第33区）RM110 万，第27区 RM210 万，第16区 RM347 万，第26区 RM490 万，U1 的 Temasya 工业园 RM685 万。全市建筑面积成交价中位数为每平方尺 RM637。

莎阿南 U5 或 U10 有工厂吗？

U10 没有工业区，是住宅区（Alam Budiman、Puncak Perdana、Alam Suria）。U5 以住宅为主，只有 Bandar Pinggiran Subang 一处旧轻工业点，有记录的成交大多在2016年或更早。想在附近找较新的厂房，可以看 U1 Glenmarie 或 U8 武吉日落洞。

莎阿南第15区和第26区，哪个更适合买厂？

两区都以半独立式和独立式工厂为主，但成交结构不同。第26区（HICOM 核心）24个月内10宗买卖，中位数 RM490 万，每平方尺 RM931；第15区只有6宗，中位数高达 RM1,530 万，反映的是地段更大的单位。需要中等面积、道路规整的厂房，可先看第26区；需要大地段、愿意为旧厂翻新投入的，第15区值得考虑。

莎阿南工厂租金大概多少？

截至2026年7月的24个月内，在 JPPH 登记的莎阿南工厂租约，月租中位数为每平方尺 RM1.73，约 RM6,000 一个月。排屋式工厂中位数为每平方尺 RM1.79，独立式为 RM1.55。Hicom-Glenmarie 租约中位数约 RM1.50，哥打肯文宁约 RM1.88。

怎样确认莎阿南某块厂地是工业规划？

先看地契上的土地用途类别，再到雪兰莪城乡规划局的 SISMAPS 规划地图查该地段，或询问 MBSA 规划部门。同时要求卖方出示批准建筑图和 CCC 或 CF。在第22、27、28区这类住宅与工业混合的分区，这一步尤其重要。

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