雪兰莪仓库出租2026：各区每平方尺租金与租约

重点摘要

根据 JPPH（估价与产业服务局）登记的租约，截至 2026 年 7 月的 24 个月内，雪兰莪共有 2,145 宗工业租约，仓库与工厂租金中位数为每平方尺每月 RM1.52，中间一半的成交落在 RM1.00 至 RM2.22 之间。
仓库越大，每平方尺越便宜：6 万平方尺以上的单位租金中位数为 RM1.15，3,000 平方尺以下则为 RM1.67。
按地区看：蒲种（RM2.14）和莎阿南（RM1.73）最高，巴生与巴生港（RM1.44）、加埔（RM1.47）居中，万挠（RM1.30）和班达马兰（RM1.07）较低。
Grade A 现代物流仓更贵：JLL 统计 2026 年第二季大吉隆坡优质物流仓毛租金为每平方尺 RM2.19，莎阿南 280 万平方尺新仓落成后，空置率升至 9.9%。
工业用途租金服务税自 2026 年 1 月 1 日起为 6%（原为 8%），年营业额低于 RM150 万的中小企业租户可获豁免。
入驻前一般要准备2 个月押金、1 个月水电押金和 1 个月预付租金。

2026 年在雪兰莪租仓库，按 JPPH 登记租约计算，租金中位数约为每平方尺每月 RM1.50，大部分成交在 RM1.00 至 RM2.20 之间。巴生和加埔 3 万平方尺以上的大仓，租金多在 RM0.85 至 RM1.25；新建的 Grade A 现代物流仓毛租金则约 RM2.20。面积、净高、装卸位和业主是否出钱装修，对租金的影响不亚于地段本身。

2026 年雪兰莪仓库租金多少？

业主的开价只代表他们的期望，JPPH 登记的租约才反映租户实际签下的价格。FactoryHub 把这些数据按地区整理在雪兰莪与吉隆坡工业成交页。下表是 JPPH 记录至 2026 年 7 月的数据，涵盖整体工业建筑，因为 JPPH 不把仓库和工厂分开统计；租金按出租楼面每平方尺每月计算。登记的成交以现有旧厂仓为主，所以全新物流仓的开价通常会高于中位数。

雪兰莪各区仓库租金（每平方尺）

地区	登记租约数（24 个月）	租金中位数（每平方尺每月）	中间一半成交区间	备注
雪兰莪全州	2,145	RM1.52	RM1.00 至 RM2.22	月租中位数 RM5,000
蒲种（Puchong）	48	RM2.14	RM1.64 至 RM2.50	多为靠近吉隆坡的小型排屋厂
莎阿南（Shah Alam）	115	RM1.73	RM1.31 至 RM2.55	独立式中位数 RM1.55
加影与无拉港（Kajang、Balakong）	180	RM1.54	RM1.05 至 RM2.16	独立式中位数 RM1.35
加埔（Kapar）	247	RM1.47	RM1.08 至 RM1.97	6 万平方尺以上中位数 RM0.84
巴生与巴生港（Klang、Port Klang，全县）	662	RM1.44	RM1.01 至 RM1.92	含西港、印达岛、武吉拉惹、北港
印达岛（Pulau Indah）	20	RM1.62	RM0.97 至 RM1.73	样本较少
瓜拉冷岳（Kuala Langat：万津 Banting、直落班让 Telok Panglima Garang）	69	RM1.38	RM0.66 至 RM2.02	独立式中位数 RM1.45
万挠（Rawang）	24	RM1.30	RM0.89 至 RM2.16	样本较少
班达马兰（Pandamaran）	20	RM1.07	RM0.73 至 RM1.45	以排屋厂和独立式为主
雪邦（Sepang）	91	RM0.98	RM0.66 至 RM1.97	被小型分层单位拉低；半独立式中位数 RM1.67

数据来源：JPPH 登记租约，截至 2026 年 7 月的 24 个月。

武吉拉惹（Bukit Raja）目前登记的租约太少，暂时没有单独的租金统计，当地仓库计入巴生县的数字。在巴生县内，巴生港自由区（PKFZ）登记的 9 宗租约中位数为 RM1.75，略高于全县中位数。想看更细的分区比较，可参考巴生仓库出租每平方尺租金指南和莎阿南仓库出租租金与热门工业区。

大型仓库出租：按面积看租金

仓库越大，每平方尺单价越低，这个规律在雪兰莪各地都成立：

单位面积	租约数（雪兰莪）	租金中位数（每平方尺每月）
3,000 平方尺以下	1,102	RM1.67
3,000 至 10,000 平方尺	629	RM1.56
10,000 至 30,000 平方尺	259	RM1.27
30,000 至 60,000 平方尺	86	RM1.24
60,000 平方尺以上	69	RM1.15

数据来源：JPPH 登记租约，截至 2026 年 7 月的 24 个月。

在巴生与巴生港，6 万平方尺以上的 48 宗登记租约中位数为 RM1.08，也就是说一间 10 万平方尺的仓库，未计服务税的月租约为 RM108,000。需要大仓的话，建议先在雪兰莪仓库出租按面积筛选，再看地区。

怎样判断业主的开价是否合理

拿到报价后，可以按三步自己核对：

先对地区：看该区登记租约的中间一半区间。例如莎阿南是 RM1.31 至 RM2.55，开价落在区间内属于正常，明显高于上限就要问清楚贵在哪里。
再对面积：同一地区，面积越大单价越低。一间 5 万平方尺的仓库，如果开价接近小型排屋厂的单价，就有议价空间。
最后对规格：净高更高、装卸位更多、电力更足、有消防证和 CCC 的仓库，高于中位数是合理的；规格普通却开出 Grade A 的价格，就值得再谈。

登记数据有几个月的滞后，最近签下的租约还在陆续入档，所以它适合用来判断价格区间，而不是精确到每一分钱的估价。

Grade A 物流仓为什么更贵

现代物流仓（净高高、多数装卸位配有 dock leveller、柱距宽、喷淋系统按高位货架设计）的租金明显高于登记中位数：

JLL 2026 年第二季大吉隆坡物流报告：优质物流仓毛租金为每平方尺每月 RM2.19，按年上涨 0.6%。莎阿南国际物流枢纽（Shah Alam International Logistics Hub）落成后，其统计的优质仓空置率升至 9.9%；JLL 也指出，较旧的物流仓正以更长的免租期留住租户。
CBRE | WTW 巴生谷 2026 年第一季市场简报：该季度约有 280 万平方尺仓库落成，整体出租率降至 96.1%；预计到 2026 年底还会新增 720 万平方尺供应，出租率将承压。
Knight Frank 在 The Edge 的报道中表示，巴生谷仓储存量为 6,550 万平方尺；租户现在先看能不能找到更便宜的空间，再谈扩张；优质工业地已超过每平方尺 RM180，推动开发商转向多层物流仓。

各家顾问统计的存量范围不同，所以空置率数字也不一样，但对 2026 年的判断一致：新建 Grade A 仓仍在招租期，需要 10 万平方尺以上空间的租户，在免租期和装修条件上有更多谈判空间。

雪兰莪出租仓库的类型

类型	特点	常见租户	主要分布
单层独立式或半独立式仓库	独立建筑，有自己的院子和小办公室	中小企业、分销商、轻装配	巴生、加埔、莎阿南、无拉港、万挠
坡道式多层仓（ramp-up）	货车沿坡道直接开上楼层装卸	3PL、电商、区域分销	莎阿南、武吉拉惹
Grade A 物流仓	大跨度楼面、高净高、多数装卸位有 dock leveller	3PL、零售商、快消品	莎阿南、武吉拉惹、巴生港一带
冷库	有隔热的冷藏或冷冻库，配备后备电源	食品、医药、冷链 3PL	巴生、莎阿南、印达岛
保税仓或自由区仓库	货物在海关监管下存放，暂缓缴税	进口商、转口商、区域枢纽	巴生港自由区、西港、印达岛
露天堆场（open yard）	硬化地面，用于堆放货柜、停放货车或大件货物	运输公司、货柜堆场	巴生港、西港、印达岛、加埔

坡道式多层仓越来越多，原因是地价太高。底层和楼上的租金可能不同，谈价时要逐层问清楚。

冷库需要隔热、制冷设备和大电力，所以租金较高。筛选前可以先看冷库仓储的规格要求和巴生冷库仓库出租指南。

保税仓由马来西亚皇家关税局发出执照，而巴生港自由区内的仓库则按自由区规定运作。具体申请步骤和成本见巴生港自由区保税仓出租与设立指南。

露天堆场按地皮出租。签约前要确认土地分区和市政厅批准允许堆放货柜或停放货车，因为市政厅可以对未经批准的用途采取行动。

签约前必须看的仓库规格

只有清楚建筑能做什么，每平方尺租金才有比较意义。以下规格决定一间仓库是否适合你的运营：

规格	为什么重要	要问业主什么
净高	决定货架能放几层	横梁、灯具和喷淋头下方的高度，不是屋顶高度
楼板承重	高位货架和前移式叉车需要坚固、平整的地面	设计承重（kN/m²）以及地面有没有裂缝
装卸位与 dock leveller	决定同时能装卸几辆车	装卸位数量、是否有 dock leveller、有没有雨棚
柱距	柱距越宽，能排的货架通道越多	柱网图纸
货车进出与转弯	40 尺拖车必须能到达每个装卸位	转弯空间、排队区、高峰时段的道路状况
电力供应	冷库、充电设备和自动化都需要电力	TNB 供电安培数和剩余容量
消防与消防证	高位货架会改变喷淋和消防证要求	如属需要，现行的 Bomba 消防证与喷淋设计
CCC 或 CF 与土地分区	申请营业执照需要合法建筑	CCC 或 CF 副本，以及工业分区证明

租金便宜但净高不够的仓库，摊到每个栈板位上的成本，可能比租金较高、能放更高货架的仓库还贵，所以要比较每个栈板位的成本，而不只是每平方尺租金。计算方法很简单：先请货架供应商按净高、柱距和通道宽度排出可放的栈板位数量，再用月租除以栈板位数，得出每个栈板位每月的成本，几间候选仓库放在一起比较，差别一目了然。物流仓库规格要求页有更详细的检查清单。较大的建筑可能属于《1988 年消防法》下的指定场所，需要每年更新 Bomba 消防证；加高货架也可能改变 Bomba 的要求，安装前应先向 Bomba 确认。

租约条件、押金与服务税

押金和入驻前付款

雪兰莪的一般做法是 2 个月租金作押金、1 个月水电押金，再预付 1 个月租金。以下情况业主通常会多收：用水用电量大、有污染或火灾风险较高的行业、新公司或小公司、外国公司或外资、CTOS 或 CCRIS 记录不好，以及业主出钱装修改建。附带冷库、吊车、货梯或变电站的单位，押金也会更高。大公司或上市公司有时可以谈到较少的押金。

租期

上述登记租约的租期中位数为 24 个月，通常附带续约选择。如果业主出钱装修，一般会要求更长的租期。免租期按个案谈判，在仍在招租的新仓更容易争取。

租约印花税

租约印花税依法由租户承担，除非合约另有约定；租约须在签署后 30 天内盖印。3 年或以下的租约不需要到土地局注册。做预算时，请向 LHDN（内陆税收局）确认现行印花税率。

仓库租金的服务税（SST）

政府把工业用途租赁的服务税从 8% 降至 6%，自 2026 年 1 月 1 日起生效，NST 有相关报道。年营业额低于 RM150 万的微型、小型及中型企业可获豁免，新成立的中小企业另有一年豁免。经业主账单收取的水电费是否要缴税，取决于开票方式，请向马来西亚皇家关税局确认。

租约里要谈清楚的条款

租金和押金之外，下面这些条款往往决定租期内的真实成本，签约前要逐条写清楚：

维修责任：屋顶漏水、结构问题、电力总开关和消防系统由谁负责，日常小修由谁负责。
续约选择：续约时的租金怎么定，是固定涨幅还是按市价重新谈，要提前多久通知。
提前解约：公司搬迁或业务收缩时能否提前退租，要赔多少个月租金。
改建与装修：加装货架、冷库、办公室或升级电力需要业主书面同意，图纸和地方政府批准由谁申请。
退租复原：退租时是否要把仓库恢复原状，拆除费用由谁承担，押金何时退还。
保险：建筑保险由业主买，货物和第三方责任险由租户买，要在合约里分清。
转租与共用：能否把部分面积分租给关联公司或客户，通常需要业主同意。

这些条款没有统一标准，业主和租户的议价能力决定结果。新仓招租期间、或租户面积大且信用好时，租户通常能争取到更有利的条件。

试算：2 万平方尺，每平方尺 RM1.30

项目	金额
月租（20,000 x RM1.30）	RM26,000
6% 服务税（如不符合豁免）	每月 RM1,560
押金（2 个月）	RM52,000
水电押金（1 个月）	RM26,000
预付租金（1 个月）	RM26,000
入驻前现金（不含服务税、印花税、装修）	RM104,000

找 3PL 还是自己租仓？

用 3PL（第三方物流），按栈板、订单或实际使用面积付费，由物流公司管理仓内作业和系统，你不需要自己投资货架或装修，适合货量有季节性、不稳定，或刚进入市场的公司。自己租仓则要为整栋建筑支付固定租金，租期通常两年以上，还要付押金、买货架，但布局、人手和保安都由你掌控，仓库用满后每个栈板位的成本会下降。很多公司先用 3PL，货量稳定后再自己租仓；如果需要冷库、保税资格或特殊布局，通常会更早转为自租。

比较两种方案时，不要只看每平方尺租金。3PL 的报价通常拆成入库费、出库费、按栈板或面积计的仓储费，以及贴标、分拣、包装等增值服务费；自己租仓则要把租金、服务税、押金占用的资金、货架和叉车投资、人手、保安和水电都算进去。把一年的总成本按预计货量摊开来比较，才看得出哪一种更划算。

莎阿南与武吉拉惹的新增仓储供应

巴生谷新增的物流空间，大多集中在莎阿南和巴生走廊：

莎阿南国际物流枢纽（Shah Alam International Logistics Hub）：为 Global Vision Logistics 兴建，占地 71 英亩，是四层仓储综合体。根据 IJM 的合约公告，第一期净出租面积 280 万平方尺，全部完成后约 600 万平方尺。JLL 报告指其已于 2026 年第二季落成，当时 60% 至 70% 的面积仍在洽租。
Tasco 莎阿南物流中心：Tasco 向 The Edge 表示，将在莎阿南原址加建四层仓库，使该中心在 2026 年前扩大到约 140 万平方尺。
武吉拉惹：CBRE | WTW 指出，Big Caring Group 的武吉拉惹分销中心约 24.2 万平方尺，配备自动化系统，预计 2026 年第二季完工。当地各工业区情况可参考武吉拉惹工厂与仓库指南。
整个巴生谷：Knight Frank 估计 2026 至 2028 年间约有 1,660 万平方尺物流空间落成，MIDA 转载了相关报道。

对租户来说，这意味着 2026 至 2027 年会有更多大型现代仓可选，仍在招租的新仓条件也更好谈。不过成熟工业区里的小型旧仓竞争没那么激烈，不要期待同样的折扣。可以直接浏览莎阿南仓库出租和巴生港仓库出租。

哪个雪兰莪地区适合你的仓库？

做货柜进出口、保税仓储或货运，选巴生港一带（西港、印达岛、加埔）；做巴生谷分销和电商，选莎阿南和武吉拉惹；做吉隆坡最后一公里配送，选蒲种和无拉港；照顾北部路线又想租金低一些，看万挠；靠近 KLIA 货运、想要更大更便宜的地块，看雪邦或万津。如果买比租更划算，可以拿雪兰莪仓库出售的价格，与五到十年的租金做比较。

在雪兰莪租仓库前的检查清单

根据配送路线、往返港口或机场的需要，先定地区。
按栈板数量和货架规划算面积，不要只按现在的楼面面积。
量清横梁和喷淋头下的净高，并按货架荷载核对楼板承重。
数清装卸位和 dock leveller，并实际测试 40 尺拖车能否转弯。
需要冷库、充电设备或自动化的，确认供电安培数。
索取 CCC 或 CF、工业分区证明，以及所需的 Bomba 消防证。
了解排水情况和该地段的水灾记录。
押金、免租期、续约选择和维修责任，全部写进合约。
不符合豁免的公司要把 6% 服务税算进预算，签约后 30 天内完成租约盖印。

常见问题

仓库租金和工厂租金有什么不同？

JPPH 的登记数据不把仓库和工厂分开，所以上面的数字同时包括两者。实际上，同一个工业区内，仓库更看重装卸位、净高和货车进出，工厂则更看重电力、楼板承重和排污条件，规格对租金的影响往往比用途标签更大。比较时要拿规格相近的单位来对比。

保税仓或自由区仓库比普通仓库贵多少？

在巴生县的登记租约中，巴生港自由区内 9 宗租约的中位数为每平方尺 RM1.75，高于全县 RM1.44 的中位数。不过样本不多，而且保税仓还涉及海关执照和日常合规成本，实际总成本要按你的货物和业务模式单独计算。

雪兰莪仓库租金每平方尺多少？

截至 2026 年 7 月的 24 个月内，JPPH 登记的雪兰莪工业租约租金中位数为每平方尺每月 RM1.52，大部分成交在 RM1.00 至 RM2.22 之间。Grade A 物流仓更贵，JLL 2026 年第二季数据显示毛租金约 RM2.19；6 万平方尺以上的大仓则约 RM1.15。

雪兰莪哪里租仓库最便宜？

在登记租约中，班达马兰（中位数 RM1.07）、万挠（RM1.30）和瓜拉冷岳（RM1.38）处于较低水平，加埔的大型独立式仓库租金也明显低于全州中位数。租金低通常意味着建筑较旧或路程较远，所以除了价格，也要看交通和规格。

租仓库要付多少押金？

一般是 2 个月租金作押金、1 个月水电押金，再预付 1 个月租金。新公司或外国公司、用电量大、有污染或火灾风险高的行业，以及业主出钱装修的情况，押金通常更高。大公司或上市公司有时可以谈到较少。

2026 年租仓库要付服务税吗？

要。工业用途租赁的服务税自 2026 年 1 月 1 日起为 6%，原为 8%。年营业额低于 RM150 万的企业可获豁免，新成立的中小企业另有一年豁免。业主账单上的水电费如何计税，请向马来西亚皇家关税局确认。

应该找 3PL 还是自己租仓？

货量有季节性或不稳定时，3PL 比较合适，因为只按实际使用付费，也不必自己投资货架和装修。货量稳定、需要冷库或保税等特殊处理、规模大到全年能把仓库用满时，自己租仓更划算。很多公司先用 3PL，货量稳定后再转为自租。

新供应会不会拉低莎阿南的仓库租金？

新建的 Grade A 仓让需要大面积的租户有更多议价空间。JLL 报告指出，280 万平方尺的莎阿南国际物流枢纽在 2026 年第二季落成时，仍有 60% 至 70% 的面积在洽租。不过莎阿南登记租金中位数仍为 RM1.73，成熟工业区的小型单位并没有同样下跌。

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雪兰莪仓库出租2026：各区每平方尺租金、面积、规格与租约条件