叻思工业区 Kawasan Perindustrian Rasa：位置与厂价

要点

叻思工业区（Kawasan Perindustrian Rasa）位于乌鲁雪兰莪县叻思（Rasa）的 Persiaran Zurah 与 Jalan Zurah 一带，邮区 44200。同一个工业区也常写作 Pusat Perindustrian Zurah、Taman Perindustrian Zurah 或 Zurah Industrial Park；JPPH 过户记录则登记为 Kawasan Perindustrian & Kejuruteraan Rasa。
营业执照、建筑图则和门牌税（cukai taksiran）归新古毛（Kuala Kubu Bharu）的乌鲁雪兰莪市议会（MPHS）管；地税和地契事务归乌鲁雪兰莪县土地局。
雪州政府 2026 年 9 月在这里推出雪兰莪铁路产业中心（Selangor Rail Industry Hub）：第一期用 SIRIM 园内 36,000 平方尺的建筑，第二期是 SIRIM 旁 7.69 公顷的地段，第三期是约 2 公里外 50.6 公顷的铁路专属工业园。
JPPH 注册成交显示，截至 2026 年 8 月的 24 个月里，乌鲁雪兰莪县独立式工厂中位价 RM865 万（每平方尺地皮 RM121），工业地每平方尺地皮 RM32；注册厂房租金中位数每月每平方尺 RM0.85。
区内多是大面积的独立式工厂和空置工业地。每个地段都要查地契、土地用途条件和执照：2021 年，市议会就在 Jalan Zuhrah 1 一间收到封闭令后仍照常开工的金属熔炼厂扣押了叉车。

叻思工业区在哪里？

叻思是乌鲁雪兰莪县的小镇，由设在新古毛的乌鲁雪兰莪市议会管理，邮区 44200（维基百科：Pekan Rasa）。维基百科写叻思距万挠约 20 公里、距新古毛约 6 公里，位于吉隆坡往丹绒马林的 1 号联邦公路上，B115 公路（Jalan Kuala Kali）则连接叻思和武吉布伦东（Bukit Beruntung）。

工业区本身在 Persiaran Zurah 和 Jalan Zurah 两条路上。SIRIM（马来西亚标准与工业研究院）给自己智能制造中心（机械技术）的地址是 No 1A, Persiaran Zurah, Kawasan Perindustrian Rasa, 44200 Hulu Selangor（SIRIM：Machinery Technology）；预制混凝土厂 Speed Concrete Industries 的叻思厂址则写 Jalan Persiaran Zurah 1, Pusat Perindustrian Zurah, 44200 Rasa（Speed Concrete：叻思厂）。中文报章一向把 Rasa 写作「叻思」（东方日报，2025 年 8 月 24 日）。

开车和搭火车怎么去？

公路： 1 号联邦公路穿过叻思，南接万挠、北通新古毛。B115 公路通往武吉布伦东，那里有南北大道（PLUS）的交流道；MPHS 把武吉布伦东和 Lembah Beringin 两个 PLUS 交流道列为带动县内发展的工程（MPHS：Info Hulu Selangor）。
员工搭火车： 叻思有 KTM 电动火车站，属丹绒马林至巴生港线。车站在 2007 年 4 月 21 日与双文丹、巴当加里两站同日启用（维基百科：Tanjung Malim to Port Klang Line）。
货柜： 从这里到巴生港路途不短。签约前，最好在实际营运的时段让满载的罗厘跑一趟计时，不要只看地图估算。

一个工业区，好几个名字

你会看到的名字	出现在哪里
Kawasan Perindustrian Rasa	SIRIM 智能制造中心的地址
Pusat Perindustrian Zurah	PKNS 的地段广告和厂家地址
Taman Perindustrian Zurah	雪兰莪铁路产业中心的公告
Zuhrah Industrial Estate, Jalan Zuhrah 1	2021 年《星报》的市议会执法报道
Kawasan Perindustrian & Kejuruteraan Rasa	JPPH 注册过户记录

拼法时有不同（Zurah、Zuhrah、Zhurah），查地段或公司时每种都要搜。过户记录里另有一个较小的 Taman Industri Rasa，登记在巴当加里区（Mukim Batang Kali），以半独立式工厂为主，和这里不是同一个地方，看厂前要先问清楚卖家指的是哪一个。

叻思工业区是什么类型的厂房？

FactoryHub 整理的 JPPH 注册过户记录显示，Kawasan Perindustrian & Kejuruteraan Rasa 自 2010 年以来有过户登记的工业地段共 95 个，其中 59 个是独立式工厂、33 个是空置工业地，地段面积中位数约 21,851 平方尺；排屋式工厂和半独立式工厂各只有 1 个。这里是大地段、单一用户的工业区，不是小单位集中的地方。

区内已知的单位包括：

SIRIM： 智能制造中心（机械技术）设在 Persiaran Zurah。SIRIM 隶属投资、贸易及工业部（MITI），这个中心的服务包括感应熔炼、热处理、表面处理以及测试与评估。
Speed Concrete Industries： 生产箱形涵洞、沟渠、顶管、挡土墙、板桩等预制混凝土产品，在叻思、关丹和居銮设有工厂（Speed Concrete）。
PKNS 地段： 雪州发展机构（PKNS）目前仍在推出 Pusat Perindustrian Zurah 内一块 192,480.25 平方尺、用作研发用途的地段，地契为 HS(D)，PKNS 形容它距住宅区约 1 公里（PKNS：研发用地）。

如果你要找的是小型排屋式工厂，乌鲁雪兰莪的注册成交集中在别处：武吉布伦东是县内成交最活跃的工业园，24 个月有 132 宗。可参考武吉布伦东工业区页面。

叻思的雪兰莪铁路产业中心是什么？

雪州政府通过雪州投资机构（Invest Selangor）在柏林 InnoTrans 2026 展会上推出雪兰莪铁路产业中心，地点就在叻思的 Taman Perindustrian Zurah（《星报》，2026 年 9 月 29 日；Bernama，2026 年 9 月 29 日）。

期数	内容与地点	面积
第一期	在 SIRIM 园内进行技术验证，确保符合马来西亚铁路工业标准，即时启动	建筑面积 36,000 平方尺
第二期	在 SIRIM 旁的地段扩大列车组装与测试	7.69 公顷（19 英亩）
第三期	距前两期约 2 公里的铁路专属工业园，供长期扩展	50.6 公顷（125 英亩）

推介当天，SIRIM 接下三家公司的意向书：MMC Engineering 负责本地列车组装与测试，Pecca Leather 设立列车座椅与内饰标准培训学院，Xcel Itech 与 SIRIM 合作开发列车模拟器平台（DagangNews，2026 年 9 月 29 日）。中心的四项主要业务是列车组装与测试、系统整合、模拟器开发和供应链本地化，另有铁路教学工厂和雪州铁路业人才计划配合。

对买厂、租厂的人有什么影响？

第二、三期是规划中的土地，不是现在能买的厂房。 报道只给了面积，没有第三期的完工日期或地价，不要因为这个计划就为地段多付钱。
供应商可能跟着来。 想为中心供货的机械加工、金属表面处理、电气、内饰和测试公司，可能会在附近找独立式工厂。这是值得关注这个工业区的理由，但不是可以拿来算回报的数字。
在规划地段附近买地前先问清楚。 Invest Selangor 正邀请列车制造商、系统整合商和供应商参与，买地前可以向它和 MPHS 查询你看中的地段是否受计划影响。

叻思的厂房和工业地多少钱？

JPPH 没有单独发布 Zurah 工业区的价格，最接近的注册数据是乌鲁雪兰莪县。截至 2026 年 8 月的 12 个月里，全县记录了 159 宗工业成交，总值 RM5.4143 亿。24 个月的数据如下：

类型	注册成交	中位价	每平方尺地皮中位数
排屋式工厂	258 宗	RM25 万	RM114
半独立式工厂	37 宗	RM252 万	RM149
独立式工厂	10 宗	RM865 万	RM121
工业地	86 宗	RM230 万	RM32

注册厂房租约：24 个月共 103 份，租金中位数每月每平方尺 RM0.85，一般在 RM0.62 至 RM1.08 之间，常见租期 24 个月。独立式工厂租金每月每平方尺 RM1.08，中位月租 RM12,000，面积约 13,450 平方尺（13 份租约）。

叻思以独立式工厂和工业地为主，所以应拿「独立式工厂」和「工业地」两行来比，而且只和面积、屋龄相近的地段比较。若和全州相比，县内工业地每平方尺 RM32，雪兰莪是 RM69，低 54%；厂房租金每月每平方尺 RM0.85，雪兰莪是 RM1.52，低 44%。完整数据见乌鲁雪兰莪县工业成交价与租金。以上是目前已登记的 JPPH 成交，并非每一宗买卖或租赁。

在叻思开厂，要找哪个部门？

要办的事	找谁
营业执照（Lesen Premis，Tred Perniagaan）和高风险执照更新	MPHS 执照组，每种执照都有文件清单，可用 e-Permit
规划准证、建筑图则、CCC 存档、改建筑用途作员工宿舍	MPHS 一站式中心（OSC）和建筑部门
门牌税	MPHS 财政部门和估价部门
地税、地契和土地用途条件	乌鲁雪兰莪县土地局
环境局（DOE）、消防局等审批	相关部门；见工厂审批指南

MPHS 列出各类营业执照（全部按年收费），并为每种执照公布所需文件清单，从商业场所执照到更改或增加营业项目都有（MPHS：Lesen dan Permit）。它的表格下载页也有 OSC 的规划准证申请表、开工与 CCC 存档表（Permohonan B）、OSC 3.0 Plus 建筑图则清单，以及把建筑改作员工宿舍的申请表（MPHS：Muat Turun Borang）。

MPHS 门牌税怎么缴？

根据 MPHS 门牌税页面（MPHS：Cukai Taksiran）：

上半年须在 2 月 28 日或 29 日前缴付，下半年须在 8 月 31 日前缴付。
逾期未缴即成欠款，市议会可依 1976 年地方政府法令第 147 和 148 条连同附加费追讨，或依第 156 条入禀法庭，追讨费用也可加进欠款（第 152 条）。
法令没有规定市议会每期都要寄账单，没收到账单就要在截止日前向 MPHS 索取副本。MPHS 正全面改用电子账单（Bil Maya）。
产业易手须在 3 个月内通知市议会（第 160 条），业主可在 e-Penilaian 系统上网申请。
缴费方式：JomPAY（Biller Code 8383，Ref-1 填产业户口号码）、MPHS e-Billing、PBTPay 或 CEPat，也可到新古毛总部、武吉布伦东分行柜台或邮政局缴付。

签买卖或租约前，先向业主要最新的门牌税收据。

在叻思买厂、租厂前要查什么？

地契与年限。 PKNS 自己在区内的地段是 HS(D) 地契，也就是临时地契。要问清楚你看中的地段是否已有正式地契、是永久地契还是租赁地契、还剩多少年，并做正式查册。马来西亚地契种类指南有详细说明。
土地用途条件。 地契上的明文条件（express condition）必须允许工业用途，以及你那一类工业。
执照记录。 2021 年 3 月，当时的乌鲁雪兰莪县议会（MDHS）发现 Jalan Zuhrah 1 一间金属熔炼厂收到封闭令后仍照常开工，于是扣押四辆叉车以停止那里的铜熔炼（《星报》，2021 年 3 月 3 日）。要看现有的 MPHS 执照、单位是否有市议会通知；重工业还要查环境局等审批。
地段大小是否合用。 记录中地段中位数约 21,851 平方尺，适合需要整栋独立式工厂或买地自建的用户。
邻居。 PKNS 说它的地段距住宅区约 1 公里。气味、噪音、粉尘和夜班靠近住宅容易招投诉，选地段要配合你的工序。
电、水和进出。 向国能（TNB）和雪州水务（Air Selangor）确认供电供水能否应付你的负荷，并用你会用到的最长罗厘或拖格实地开一趟。
员工。 员工可从万挠、双文丹、巴当加里或新古毛搭电动火车来，但大多数人还是开车或需要公司安排交通。

叻思和乌鲁雪兰莪其他工业区怎么比？

工业区	特点
叻思工业区（Zurah）	大面积独立式工厂和工业地、SIRIM、规划中的铁路产业中心
武吉布伦东	县内注册成交最活跃的工业园（24 个月 132 宗）
巴当加里 MIEL 工业区	吉隆坡往丹绒马林公路旁的老工业区，已大致建满；见 MIEL 工业区指南

常见问题

叻思工业区（Kawasan Perindustrian Rasa）在哪里？

它在雪兰莪州乌鲁雪兰莪县的叻思小镇，邮区 44200，位于 Persiaran Zurah 和 Jalan Zurah 一带。叻思在 1 号联邦公路上，介于万挠和新古毛之间，B115 公路可通往武吉布伦东和那里的 PLUS 交流道。

Zurah Industrial Park 和叻思工业区是同一个地方吗？

是的。SIRIM 用 Kawasan Perindustrian Rasa 作为它在 Persiaran Zurah 的地址，PKNS 和许多厂家写 Pusat Perindustrian Zurah，铁路产业中心的公告则用 Taman Perindustrian Zurah。登记在巴当加里区的 Taman Industri Rasa 是另一个较小的工业区。

叻思的工厂归哪个市议会管？

归乌鲁雪兰莪市议会（MPHS）管，总部在新古毛，负责发营业执照、批建筑图则和收门牌税。地税和地契事务则由乌鲁雪兰莪县土地局处理。

雪兰莪铁路产业中心是什么？

这是雪州政府 2026 年 9 月通过 Invest Selangor 推出的计划，要在 Taman Perindustrian Zurah 建立列车组装、测试、系统整合和培训能力。第一期用 SIRIM 的 36,000 平方尺建筑，第二期是旁边 7.69 公顷的地段，第三期是约 2 公里外 50.6 公顷的铁路工业园。

叻思的厂房多少钱？

JPPH 注册成交显示，截至 2026 年 8 月的 24 个月里，乌鲁雪兰莪县独立式工厂中位价 RM865 万（每平方尺地皮 RM121），工业地中位价 RM230 万（每平方尺地皮 RM32）。这是全县数据，比较时要找面积和屋龄相近的地段。

MPHS 门牌税什么时候要缴？

上半年在 2 月 28 日或 29 日前，下半年在 8 月 31 日前。逾期未缴会变成欠款，MPHS 可依 1976 年地方政府法令连同附加费追讨，所以即使没收到账单也要准时缴。

叻思工业区附近有火车站吗？

有。叻思有 KTM 电动火车站，属丹绒马林至巴生港线，2007 年启用，方便住在万挠、双文丹或新古毛的员工通勤，但货物还是要走公路。

本文仅供一般参考，不构成法律或税务意见；地契、分区和执照问题请向律师及 MPHS 确认。

为每位客户找到合适的厂房与仓库，是 FactoryHub 的使命。想在叻思或乌鲁雪兰莪其他地区买、租独立式工厂或工业地，请联系 Peter Tan（REN 12771）016-666 6872，或 Jason Low（PEA 1478）012-288 1834。

乌鲁雪兰莪叻思工业区（Kawasan Perindustrian Rasa）：位置、铁路产业中心、厂价与买租须知

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