雪兰莪 MIEL 工业区（Kawasan Perindustrian MIEL）：四个地点、业主与厂价
Kawasan Perindustrian MIEL 不是单一地点。雪兰莪有四个 MIEL 工业区，分别在莎阿南、班达马兰、万宜和巴当加里。谁建的、现在归谁、登记厂价和买租前要查什么，这里一次讲清楚。
有工厂买卖或租赁需求？
- Peter TanREN 12771 · 016-666 6872
重点摘要
- Kawasan Perindustrian MIEL 不是单一地点。 MIEL 是 Malaysian Industrial Estates Limited 的简称，由政府于1964年成立，负责在全国开发工业区，所以多个州都有同名的工业区。
- 雪兰莪共有四个。 州议会名单列出的 MIEL 工业区在莎阿南第21与第23区，以及巴生班达马兰（Pandamaran）、万宜新镇第13区和巴当加里。
- MIEL 现名 MIDF Property Berhad，是 PNB Commercial 的全资子公司。我们在2026年11月1日查看时，PNB Commercial 网站列出柔佛、马六甲、登嘉楼、霹雳和砂拉越的 MIEL 单位与土地，但雪兰莪没有以 MIEL 为名的项目，所以在雪州多半要直接和每个地段的现任业主交涉。
- MIEL 这个名字说明不了地契类型。 PNB Commercial 列出 MIEL Kuala Kangsar 为永久地契，MIEL Jakar 的单位则是66年租约，到2053年。每一块地都要查地契。
- 决定价格的是地点，不是名字。 截至2026年8月的24个月内，JPPH 登记的排屋式工厂中位价在乌鲁雪兰莪县是 RM250,000，在加影、巴拉港与万宜是 RM1.34 million。
MIEL 是什么意思？这些工业区是谁建的？
MIEL 全名 Malaysian Industrial Estates Limited。贸工部第二部长在2018年3月8日的主题演讲中说，政府在1964年成立这家公司，为全国开发工业区打头阵，私人发展商随后跟进。你可能会看到不同写法，例如那篇演讲里的 Malaysia Industrial Estate Berhad，或 PNB Commercial 网站上的 Malaysian Industrial Estates Berhad，指的都是同一家公司。
世界银行1967年1月的一份文件记载，1965年 MIEL（当时是马来西亚工业发展金融，即 MIDF 的全资子公司）开始在工业区提供标准厂房单位，协助小型工业。
MIDF 自己出版的历史称 MIEL 为旗下专门建厂的子公司。各州政府请它协助为小型工业兴建工业区，而每个 Kawasan MIEL 都被当作当地的增长中心。到1970年代末，它已在全国19个地点建成超过500个厂房单位，从标准单位到业主自行设计的都有。
MIEL 现在是谁？
PNB Commercial 表示，MIDF Property Berhad 最初于1964年以 Malaysian Industrial Estates Berhad 的名义成立，现在是它的全资子公司，在全马持有可出售和出租的工业产业。PNB Commercial 则是国民投资机构（PNB）的子公司。
不要和 MIDF 金融集团混淆。MBSB 已于2023年10月2日完成向 PNB 收购 MIDF。要问 MIEL 产业的事，应该先找 PNB Commercial，而不是银行。
雪兰莪的 MIEL 工业区在哪里？
雪兰莪州议会曾公布按地方政府划分的工业区名单。2016年的书面答复和2025年的名单合起来有四个地点：
| 州名单上的名称 | 地点 | 地方政府 | 县 |
|---|---|---|---|
| Kawasan Perindustrian MIEL（第21与第23区） | 莎阿南 | MBSA | 八打灵 |
| Kawasan Perindustrian MIEL, Pandamaran | 巴生班达马兰 | MBDK | 巴生 |
| Kawasan Perindustrian Bandar (MIEL) Baru Bangi（第13区） | 万宜新镇 | MPKj | 乌鲁冷岳 |
| Kawasan Perindustrian MIEL, Batang Kali | 巴当加里 | MPHS | 乌鲁雪兰莪 |
看旧文件时要留意两点。莎阿南这一项只有2016年名单用 MIEL 这个名字，2025年名单写的是 Kawasan Perindustrian Seksyen 23。地方政府的名称也变了：2016年名单写 Majlis Perbandaran Klang 和 Majlis Daerah Hulu Selangor，2025年名单则写 MBDK 和 MPHS。旧批文上出现旧名称本身不是问题，但现行执照应该由今天的地方政府发出。
莎阿南第21与第23区
第23区沿 Persiaran Perusahaan 一带，邮区40300和40000，归莎阿南市政厅管辖。2010年以来 JPPH 登记的过户记录中，第23区有32个工业地段，其中21个土地在2万平方尺以上，包括15间独立式工厂、14间半独立式工厂和3块土地。这个数字涵盖整个第23区，不只是 MIEL 部分，而且只算发生过过户的地段。区内有记录的厂商包括 Panasonic Manufacturing、Leoch Battery 和 Haidilao International Food Services。
巴生班达马兰（Pandamaran）
班达马兰位于巴生市区和巴生港之间，归巴生皇城市政厅（MBDK）管辖。州名单把 MIEL, Pandamaran 单独列成一项，和 Sobena Jaya、Landpac、Kampung Baru Pandamaran 分开。登记成交数据没有把 MIEL Pandamaran 单独列出，我们也找不到公开的边界地图。请向卖家或房东要地段号和 mukim，用地契核对，地址不清楚时可询问 MBDK。班达马兰数据中成交最活跃的具名工业园是 Sobena Jaya，24个月内有54宗。
万宜新镇第13区
第13区属于万宜工业区，邮区43650，归加影市议会（MPKj）管辖，距 PLUS 南北大道万宜交流道只有几分钟。过户记录显示，万宜新镇第13区有73个工业地段，其中19个土地在2万平方尺以上。大部分是半独立式工厂（52间），其次是独立式工厂（16间），记录中出现的路名是 Jalan Perindustrian Suntrack。
乌鲁雪兰莪巴当加里
过户记录中，MIEL Batang Kali 名下有32个工业地段，其中23个土地在2万平方尺以上，土地面积中位数约58,550平方尺，包括13间半独立式工厂、9块土地、6间仓库和3间独立式工厂。这里仍在运作：2025年的一份书面答复列出十多家以此为地址的公司，2013年的答复也把它列为 Batang Kali 州选区的工业区之一。这个工业区的具体查核要点，可看 Jason Low 的 巴当加里 MIEL 工业区指南。
雪兰莪以外的 MIEL 工业区
搜索这个名字时，结果会混杂多个州，所以要加上城镇名。PNB Commercial 网站列出的 Kawasan MIEL 包括马六甲 Masjid Tanah、柔佛 Bandar Seri Alam、登嘉楼 Jakar 和 Teluk Kalong、霹雳 Kuala Kangsar，以及砂拉越 Sama Jaya。MIDF 的历史也记载了柔佛 Kawasan MIEL Larkin 于1971年8月14日启用。
MIEL 厂房现在归谁？可以向 PNB Commercial 买吗？
PNB Commercial 表示 MIDF Property 持有可出售和出租的工业产业。不过我们在2026年11月1日查看时，它的独立式与半独立式名单、排屋式工厂名单和工业地名单都没有雪兰莪的 MIEL 项目。工业地名单里有一块 Bukit Jelutong 的地，但不是用 MIEL 的名义。
所以雪兰莪的 MIEL 厂房，要和谁交涉由地契决定：
- 索取地段号和 mukim，或地契号码。
- 做官方土地查册，把注册业主和眼前的卖家或房东对照。
- 如果向非注册业主租厂，付订金前先要求对方出示有权出租的证明。
- 如果想要 MIDF Property 自己的单位，直接询问 PNB Commercial，因为网站上的名单可能更新。
MIEL 工厂是永久地契还是租约地契？
没有统一答案。PNB Commercial 自己的网页就有不同情况，以下全在雪兰莪以外：
| 工业区 | 网页显示的地契 |
|---|---|
| 霹雳 Kawasan MIEL Kuala Kangsar | 永久地契 |
| 马六甲 Kawasan Perindustrian MIEL Masjid Tanah | 租约地契 |
| 登嘉楼 Kawasan MIEL Jakar | 66年租约，到2053年 |
| 砂拉越 Kawasan MIEL Sama Jaya | 60年租约，到2054年 |
雪兰莪这四个工业区，要逐块看地契，不能凭工业区名字推断。我们的马来西亚地契种类指南说明了怎么看。如果是租约地契，谈价前先算清楚剩余年限，并尽早问银行这个年限是否符合贷款条件。
MIEL 工业区一带的厂价是多少？
我们没有 MIEL 工业区单独的登记价格数据，所以请参考以下区域数字。这些是 JPPH 登记成交，统计24个月，最新月份为2026年8月。它们是目前可得的登记记录，并非每一宗买卖或租赁。
| 区域 | 排屋式工厂 | 半独立式工厂 | 独立式工厂 | 工厂租金 |
|---|---|---|---|---|
| 莎阿南 | RM1.13 million，每平方尺地皮 RM484（70宗） | RM5.92 million，每平方尺地皮 RM514（66宗） | RM16 million，每平方尺地皮 RM335（20宗） | 每月每平方尺 RM1.71 |
| 班达马兰 | RM1.25 million，每平方尺地皮 RM489（37宗） | RM4.1 million，每平方尺地皮 RM331（13宗） | 没有数字 | 每月每平方尺 RM1.07 |
| 加影、巴拉港与万宜 | RM1.34 million，每平方尺地皮 RM555（149宗） | RM5.17 million，每平方尺地皮 RM447（58宗） | RM8.6 million，每平方尺地皮 RM250（23宗） | 每月每平方尺 RM1.55 |
| 乌鲁雪兰莪县 | RM250,000，每平方尺地皮 RM114（258宗） | RM2.52 million，每平方尺地皮 RM149（37宗） | RM8.65 million，每平方尺地皮 RM121（10宗） | 每月每平方尺 RM0.85 |
售价都是中位数，每平方尺价格一律按地皮计算，不是建筑面积，所以只能在同一种厂房类型之间比较。租金按所租楼面每平方尺每月计算。空置工业地的中位数是：乌鲁雪兰莪县每平方尺地皮 RM32，班达马兰 RM133，加影、巴拉港与万宜 RM139，莎阿南 RM210。
买或租 MIEL 旧厂房要查什么？
上面的历史有实际意义：这些工业区起步于为小型工业而建的标准厂房，建筑物之后可能改过很多次。要查的是单位本身，不是工业区的名字。
- 是哪一个 MIEL。 用书面资料确认城镇、地方政府和地段号。
- 地契。 官方查册可以看到注册业主、地契类型、限制条件和抵押情况。
- 建筑批准。 索取 CCC，较旧的建筑则是 CF，并把批准图和实际建筑对照。问题通常出在加建部分。
- 电力、高度和楼面承重。 其他州 MIEL 单位公开的规格，可以让你了解原本的设计：Masjid Tanah 为150安培，Bandar Seri Alam 为200安培，Sama Jaya 为250安培，都是415V三相电。高度从 Masjid Tanah 的18尺到 Jakar 的22.5尺，设计楼面承重从 Masjid Tanah 的每平方米5 kN，到 Jakar 和 Sama Jaya 的每平方尺150磅。雪兰莪的单位可能不同，所以规划生产线前要看电箱并实地测量。
- 机械合格证。 大楼内的电梯、吊车、锅炉或压力容器，都要索取 DOSH 合格证，并讲清楚由谁负责更新。
- 执照。 问对地方政府：MBSA、MBDK、MPKj 或 MPHS，各自管理营业执照和门牌税。
- 邻居。 旧工业区行业混杂。上班时间去一趟，看罗厘进出、停车位，以及会不会影响你生产的灰尘或噪音。
哪个 MIEL 工业区适合什么生意？
- 与港口相关的业务： 班达马兰位于巴生市区和巴生港之间，排屋式工厂中位价 RM1.25 million。
- 想要莎阿南的成熟地址： 第23区地段较大，过户记录中的土地面积中位数约34,547平方尺，莎阿南独立式工厂的登记中位价是 RM16 million。
- 吉隆坡以南的半独立式工厂： 万宜第13区以半独立式工厂为主，靠近 PLUS 万宜交流道。
- 要大块土地又想控制成本： 巴当加里过户记录中的地段较大，乌鲁雪兰莪县工业地中位数是每平方尺地皮 RM32。
常见问题
MIEL 是什么意思？
MIEL 是 Malaysian Industrial Estates Limited 的简称。政府在1964年成立这家公司，开发全马的工业区，现在它叫 MIDF Property Berhad。所以不同州都有许多叫 Kawasan MIEL 的旧工业区。
Kawasan Perindustrian MIEL 在哪里？
不止一个。雪兰莪州议会名单列出的 MIEL 工业区，在莎阿南第21与第23区、巴生班达马兰、万宜新镇第13区和巴当加里。马六甲、柔佛、登嘉楼、霹雳和砂拉越也有，所以搜索时一定要加上城镇名。
MIEL 和 MIDF 是同一家吗？
实际上已经不是了。MIEL 起初是 MIDF 的子公司，但 PNB Commercial 现在称 MIDF Property Berhad（即原来的 MIEL）为其全资子公司。而 MBSB 已于2023年10月2日完成向 PNB 收购 MIDF 金融集团。
Kawasan MIEL 的工厂是永久地契还是租约地契？
要看每个地段。PNB Commercial 显示 MIEL Kuala Kangsar 是永久地契，MIEL Jakar 的单位是66年租约，到2053年，可见工业区名字说明不了地契类型。谈价之前，请先为该地段做官方土地查册。
MIEL 工业区的工厂多少钱？
MIEL 工业区没有单独的登记数据，请参考所在区域。截至2026年8月的24个月内，JPPH 登记的排屋式工厂中位价为：乌鲁雪兰莪县 RM250,000，班达马兰 RM1.25 million，莎阿南 RM1.13 million，加影、巴拉港与万宜 RM1.34 million。
雪兰莪的 MIEL 工厂可以向 PNB Commercial 买吗？
我们在2026年11月1日查看时，PNB Commercial 网站没有列出雪兰莪以 MIEL 为名的单位，但名单可能更新，可以直接询问。否则通常是向该地段的现任注册业主购买，官方土地查册可以确认业主身份。
MIEL Batang Kali 归哪个地方政府管？
归乌鲁雪兰莪市议会（MPHS）。旧文件可能写 Majlis Daerah Hulu Selangor，也就是2016年州名单使用的名称。现行执照应该由 MPHS 发出。
本指南仅为一般资料，并非法律意见。作出承诺前，请让律师检查地契和买卖文件。
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