士毛月新旧半独立式工厂出售对比：价差与装修成本分析 2026

重点摘要

• 士毛月与武来岸登记成交的半独立式工厂中位价为 RM360万（常见区间 RM301万至 RM473万），以地皮计每平方尺 RM260，统计期为截至2026年7月的24个月。
• 士毛月目前挂牌出售的半独立式工厂开价约 RM400万至 RM850万，建筑面积约5,400至14,400平方尺；Pusat Perindustrian Budiman 的全新单位开价 RM726万至 RM781万。
• 新旧工厂之间确实有价差，但只有当装修费用加上无法营业的时间成本低于这个价差时，买旧厂才真正划算。
• 士毛月大多数工厂是永久地契；登记数据中永久地契工厂中位价 RM310万，租赁地契 RM217万（差距也反映面积和类型不同）。
• 登记的工厂租金中位数为每月每平方尺 RM1.20（常见 RM0.77 至 RM1.64），可用来比较租厂和买厂。

士毛月新旧半独立式工厂出售对比：价差与装修成本分析 2026

士毛月（Semenyih）位于加影东南面的乌鲁冷岳县，是巴生谷半独立式工厂的主要地区之一。买家通常要做一个决定：多付一些钱买即可使用的新厂，还是用较低价格买旧厂，再花钱翻新到合用的水平。本文整理登记成交和目前挂牌的数据，并说明如何判断翻新是否划算。

士毛月价格（2026）

登记成交价

类型	登记中位价	以地皮计每平方尺	成交宗数（24个月）
排屋工厂	RM74.4万	RM370	70
半独立式工厂	RM360万（常见 RM301万至 RM473万）	RM260	88
独立式工厂	RM1304万（常见 RM920万至 RM1556万）	RM146	16
工业地	RM428万	RM40	60

来源：JPPH 登记过户，士毛月与武来岸，截至2026年7月的24个月。所有出售价每平方尺均以地皮面积计算。完整数据：士毛月工业成交数据。

目前挂牌

例子	建筑面积	地皮	开价
较小的半独立式单位（Sungai Lalang、士毛月工业区）	约5,400至6,600平方尺	约10,000至21,000平方尺	RM400万至 RM438万
中型半独立式单位（Hi-Tech、Bandar Rinching、Semtec）	约6,100至13,000平方尺	约10,000至26,700平方尺	RM500万至 RM690万
Pusat Perindustrian Budiman 全新半独立式单位	约13,500至14,400平方尺	约17,000至22,000平方尺	RM726万至 RM781万
Sungai Purun 较大的半独立式单位	约11,500平方尺	约16,900平方尺	RM850万

来源：FactoryHub 目前在士毛月的出售房源。以上为开价，不是成交价。

登记价低于许多开价，是因为登记成交包括较旧、较小的单位，而开价只是议价的起点。

租金参考

士毛月与武来岸登记的工厂租约中位数为每月每平方尺 RM1.20（常见 RM0.77 至 RM1.64）：半独立式 RM1.17（9,720平方尺约每月 RM9,000），独立式 RM1.36。

旧厂值得买吗？

节省金额 = 价差 −（装修费用 + 无法营业那几个月的成本）

*仅为举例：*假设新厂比条件相近的旧厂贵 RM150万，而旧厂需要 RM60万的工程和三个月停工，那么买旧厂较省钱；如果翻新费用超过价差，就不划算。签买卖合约（SPA）前，请两三家承包商到现场报价，内容包括电线与供电、地板修补、屋顶、办公室和消防设施。

近期例子：在 Bandar Rinching 买现成厂

2026年4月，泡棉与布料产品制造商 WTEC Group 同意以 RM1080万向 Athens Park Machineries 购买士毛月 Bandar Rinching 一间现成、附办公室的独立式工厂，把四个厂区的生产集中到一处（The Edge）。2026年8月，它再同意以 RM774万购买 Bandar Rinching I.MAS Industrial Park 一间仍在兴建的工厂（The Star）。同一个买家两条路都走了：一间马上能用的旧厂，一间要等的新厂。

主要区域

士毛月 Hi-Tech 工业园

靠近士毛月市区和 LEKAS 大道的成熟工业园，有半独立式和独立式工厂，剩余土地有限。

Pusat Perindustrian Budiman

位于 Jalan Semenyih Permata 的新永久地契工业园，占地12.52英亩，共15间工厂（10间半独立式、5间独立式）。详见我们的 Budiman 指南。

Sungai Lalang 一带

Taman Industri Villaraya、Taman Sri Haneco 等较旧的工业区，以较小的排屋工厂为主，更常需要翻新。

Bandar Teknologi Kajang

士毛月与武来岸登记数据中成交最活跃的工业园。

LEKAS 18 与 Jalan Bangi Lama

沿 Jalan Bangi Lama 的双层半独立式工厂，靠近 LEKAS（加影至芙蓉大道）交流道。

武来岸（Beranang）

靠近森美兰州界，地块较大，独立式工厂较多。

如何在士毛月买半独立式工厂

1. 确定需求：建筑面积、地皮、供电安培数、地板承重和楼底高度。
2. 设定预算：把开价与半独立式工厂登记中位价 RM360万作比较。
3. 用上面的公式决定买新还是买旧。
4. 查地契：永久地契还是租赁地契，以及剩余年限。
5. 查批准：向加影市议会（MPKj）核对 CCC 和批准用途；旧单位要对照雪兰莪州非法工厂（KTK）名单。
6. 安排贷款：银行一般可贷到工业产业价值的约85%至90%，视借款人和产业而定；可在我们的商业贷款利率页比较。

常见错误

• 没有先拿装修报价：签约后才发现结构问题，代价可能很高。
• 忽略地皮面积：地皮太小会限制停车位和日后扩建。
• 租赁地契的意外：较旧的租赁地契单位要查清剩余年限。
• 批准拖延：改建需要 MPKj 批准。

常见问题

士毛月半独立式工厂多少钱？

截至2026年7月的24个月，士毛月与武来岸 JPPH 登记的半独立式工厂中位价为 RM360万（以地皮计每平方尺 RM260）。目前挂牌开价约 RM400万至 RM850万。

应该买新厂，还是买旧厂再翻新？

把价差与装修费用加停工月份的成本作比较。翻新成本低于价差，旧厂较省钱；否则买新厂更合适。

翻新旧厂要花多少钱？

视面积、屋况和用途而定。请承包商现场查看后报价，常见工程包括电线与供电、地板、屋顶、办公室和消防设施。

每月供款怎么算？

每月供款 = 贷款额 × r ÷（1 −（1 + r）^−n），r 是月利率，n 是月数。RM400万贷款、年利率4.5%、20年期，每月约 RM25,300。可用我们的贷款计算器直接计算。

士毛月的工厂是永久地契吗？

大多数是。截至2026年7月的24个月登记数据中，永久地契工厂成交137宗，租赁地契38宗。

需要个别建议？

请联系 Peter Tan（REN 12771），电话 016-666 6872，了解士毛月和武来岸的新旧半独立式工厂，或浏览士毛月工厂出售。为每位客户找到合适的厂房与仓库，是 FactoryHub 的使命。

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