锡江港乌达玛工业园（Taman Industri Sijangkang Utama）：位置、市议会、厂价与买租须知
锡江港乌达玛工业园位于直落邦里玛嘉朗，归瓜拉冷岳市议会第2区管理。本文说明它的位置、JPPH 注册厂价与租金，以及买厂租厂前地契和审批要查什么。
有工厂买卖或租赁需求？
- Peter TanREN 12771 · 016-666 6872
重点摘要
- 锡江港乌达玛工业园（Taman Industri Sijangkang Utama）是雪兰莪瓜拉冷岳县直落邦里玛嘉朗区（Mukim Telok Panglima Garang）锡江港的一个小型工业园，邮区 42500。它位于直落邦里玛嘉朗市镇以北、靠巴生一侧，但不属于巴生县。
- 瓜拉冷岳市议会（MPKL）把它列在第2区，同区还有 Taman Industri Sijangkang Jaya、Kawasan Perusahaan Kebun Baru（新园）和直落邦里玛嘉朗工业区。营业执照、建筑审批和门牌税都由 MPKL 处理，不是巴生市政厅。
- 涵盖锡江港在内的直落邦里玛嘉朗与仁嘉隆一带，截至2026年8月的24个月 JPPH 注册成交显示：排屋式工厂中位价148万令吉，工业地每平方尺地皮75令吉。注册厂房月租中位数为每平方尺1.45令吉。
- Jalan Sijangkang Utama 一带有执法记录：2024年一块被当作垃圾场的农业地被发出 7A 通知，2026年6月和9月又有罗里因非法倾倒垃圾被扣。要查的是具体那一块地的地契类别和审批，不能只看园区名字。
- 住宅区和工业地段同属一个市议会分区、距离很近，所以拖车进出、噪音、气味和作业时间，比独立的工业园更要紧。
锡江港乌达玛工业园在哪里？
锡江港（Kampung Sijangkang）是瓜拉冷岳县直落邦里玛嘉朗区的一个村镇，邮区 42500，由 MPKL 第1区和第2区管理（维基百科：Sijangkang）。园区地址使用 Jalan Sijangkang Utama 这条路名，雪兰莪媒体的中文报道把它译作昔江港乌达玛路（雪兰莪媒体，2026年9月3日）。我们的直落邦里玛嘉朗工业园页面记录锡江港距巴生北港直线约 11 公里；实际车程更远，最好用满载罗里跑一趟计时。
锡江港几个工业区一览
MPKL 的议员页面列出了每一区的工业区和住宅区（MPKL：Profil Ahli Majlis）：
| 地区 | MPKL 分区 | 同区列出的地方 |
|---|---|---|
| Taman Industri Sijangkang Utama | 第2区 | Taman Sijangkang Jaya、Taman Perwira、Taman Sri Medan、Taman Desawira、Taman Bentara、Kampung Batu 9 Kebun Baru |
| Taman Industri Sijangkang Jaya | 第2区 | 同上 |
| Kawasan Perusahaan Kebun Baru | 第2区 | 同上 |
| 直落邦里玛嘉朗工业区 | 第2区，部分在第4区 | 第4区还有直落邦里玛嘉朗自由贸易区和 Telok Mengkuang |
| 锡江港西部（Kampung Sijangkang、甘榜美丹 Kampung Medan） | 第1区 | 十个住宅区，没有工业区 |
换句话说，Sijangkang Utama 和 Sijangkang Jaya 是两个独立的工业区，同属一位区议员，而且和五个住宅区挤在同一区。
锡江港属于巴生吗？
不属于。锡江港在瓜拉冷岳县，虽然位于直落邦里玛嘉朗靠巴生的一侧，主管机关却是瓜拉冷岳的单位。MPKL 办公室在 Telok Datok，邮区 42700 万津（雪州城乡规划局 JPBD），地契事务则由瓜拉冷岳县土地局（Pejabat Daerah dan Tanah Kuala Langat）处理。巴生市政厅发的执照或批准，在这里不适用。
锡江港乌达玛有哪些厂房和土地？
FactoryHub 整理的 2010 年以来 JPPH 注册过户记录中，登记为 Bandar Sijangkang 的有 18 个地段，大多是仓库和排屋式工厂，常见地段约 6,900 平方尺（见上面的园区页面）。只有换过手的地段才会被计入，实际建筑数量更多。
这条路沿线也有空地和农业地。2024 年 Jalan Sijangkang Utama 的案子，涉及的就是农业用途的土地（The Star）；2026 年 8 月，MPKL 还用无人机监看同一条路上一块地的填土工程（雪兰莪媒体）。所以这里会同时看到现成的厂房仓库、露天堆场、正在填土的地，以及地契上仍是农业用途的地段。
锡江港的厂房多少钱？
FactoryHub 把锡江港的 JPPH 记录和直落邦里玛嘉朗、仁嘉隆合并统计。以下是截至 2026 年 8 月的 24 个月 JPPH 注册成交，每平方尺价格一律按地皮面积计算：
| 类型 | 成交宗数 | 中位价 | 常见区间 | 每平方尺地皮 | 地皮中位面积 |
|---|---|---|---|---|---|
| 排屋式工厂 | 23 | 148万令吉 | 125万至173万令吉 | 725令吉 | 2,302平方尺 |
| 集群式工厂 | 8 | 451万令吉 | 421万至585万令吉 | 311令吉 | 13,153平方尺 |
| 半独立式工厂 | 25 | 667万令吉 | 511万至1034万令吉 | 308令吉 | 24,725平方尺 |
| 独立式工厂 | 9 | 1441万令吉 | 779万至1700万令吉 | 198令吉 | 51,753平方尺 |
| 工业地 | 13 | 600万令吉 | 330万至728万令吉 | 75令吉 |
作为对照，同期巴生与巴生港的 JPPH 注册工业地为每平方尺地皮90令吉，独立式工厂为每平方尺地皮270令吉。完整数据见直落邦里玛嘉朗与仁嘉隆成交价与租金页面。
厂房租金
这一带 24 个月内登记了 58 份厂房租约，月租中位数每平方尺1.45令吉（常见区间每平方尺0.92至1.96令吉），租期多为 24 个月。排屋式工厂月租每平方尺1.34令吉，月租中位数1800令吉，面积约1,300平方尺；独立式工厂月租每平方尺1.51令吉，月租中位数2万令吉，面积约14,200平方尺。印花税和律师费可以用律师费与印花税计算器先算一遍。
在锡江港开厂，要找哪个部门？
| 事项 | 主管单位 | 说明 |
|---|---|---|
| 营业或工厂执照 | MPKL 执照组 | 2026 年 5 月的执法行动查到无执照经营的厂 |
| 建筑图则与规划准证 | MPKL 建筑管制组与发展规划组 | 经 MPKL 官网上的 OSC Atas Talian（OSC3）提交，见 MPKL 官网 |
| 门牌税（cukai taksiran） | MPKL | 可用 SMART Cukai MPKL 缴付 |
| 地税、地契与土地用途条件 | 瓜拉冷岳县土地局 | 2024 年的 7A 通知就是这个单位发出的 |
| 土地分区 | 瓜拉冷岳地方规划 2030（Rancangan Tempatan Kuala Langat 2030） | 第三次修订草案于 2025 年 11 月 17 日至 12 月 19 日公开展示 |
| 露天焚烧、倾倒垃圾、污染 | MPKL 与环境局（DOE） | 两者都参与了 2024 年的现场视察 |
MPKL 在 Jalan Sijangkang Utama 一带查到了什么？
| 时间 | 事件 | 来源 |
|---|---|---|
| 2024 年 7 月 | 农业地被当作非法垃圾场。县土地局根据《国家土地法典》第128条发出 7A 通知，州政府表示可充公该地；MPKL 另根据《1974年街道、沟渠与建筑法令》第70A(1)条发出通知，违者最高监禁五年、罚款最高5万令吉或两者兼施 | The Star、雪兰莪媒体 |
| 2026 年 5 月 7 日至 8 日 | 在 Jalan Puyuh 一带的工厂区联合执法：无执照经营、露天焚烧、堆放垃圾、土方工程，以及未获批准和规划准证的建筑物，共发出 26 张违例通知和 20 张通知书 | 雪兰莪媒体 |
| 2026 年 6 月 | 两辆罗里在 Jalan Sijangkang Utama 道路保留地倾倒大件垃圾被扣 | 雪兰莪媒体 |
| 2026 年 8 月 27 日 | 无人机监看填土工程时发现有人在地段上倾倒垃圾，一辆 RORO 罗里被扣 | 雪兰莪媒体 |
| 2026 年 9 月初 | 下午约 3 时 30 分，又一辆 RORO 罗里因经营非法垃圾场被扣 | 雪兰莪媒体 |
对买家和租户的意义：问题出在个别地段，多半是农业地或未经批准的建筑，而不是园区里每一间厂都有问题。买家查清地契和审批，就能避开这类风险；租户则应在签约前要求屋主出示这些文件。
在锡江港买厂或租厂前要查什么？
- 地契上的土地类别。 做正式查册（carian rasmi），确认土地用途类别和明示条件写的是工业。农业地上的工厂可能被发 7A 通知。打算在农业地上建厂，先看工业用地转换指南。
- 地方规划的分区。 在瓜拉冷岳地方规划 2030 里查这块地的分区，并向 MPKL 发展规划组确认最新修订有没有改动。
- 批准图则与 CCC。 现场建筑要和批准图则、CCC 对得上。未获批准或规划准证的建筑物，正是 MPKL 在 2026 年 5 月查到的违例之一。
- 你的行业能否领执照。 签约前先问 MPKL，你的业务能不能在这个地址领到执照，并把租约或买卖合约（SPA）写成以此为条件。
- 出入与邻居。 用 40 尺拖车实际跑一趟，看看隔壁地段有没有堆垃圾或焚烧，也留意最近的住宅有多近。
- 屋顶与保险。 2025 年 10 月 15 日，一场风暴吹袭瓜拉冷岳，锡江港州议席协调办公室的部分建筑倒塌，一名女子被困（Berita Harian）。检查屋顶铁皮和固定件，并确认保单包括风灾。
选锡江港乌达玛，还是直落邦里玛嘉朗主工业区？
锡江港适合想在瓜拉冷岳靠巴生一侧找小型仓库或排屋式工厂的用户。直落邦里玛嘉朗主工业区和自由贸易区则有较大型的规划厂房，在注册数据中，TPG Industrial Park 是最活跃的园区，24 个月有 13 宗成交。各个工业区的细节、交通和价格，可以看我们的直落邦里玛嘉朗工业区指南。
常见问题
Taman Industri Sijangkang Utama 在哪里？
它在雪兰莪瓜拉冷岳县直落邦里玛嘉朗区的锡江港，地址用 Jalan Sijangkang Utama，位于直落邦里玛嘉朗市镇以北、靠巴生一侧。MPKL 把它列在第2区。
锡江港乌达玛工业园的邮区是多少？
邮区是 42500，和直落邦里玛嘉朗相同。地址一般写成 Jalan Sijangkang Utama, 42500 Telok Panglima Garang, Selangor。
锡江港归巴生还是瓜拉冷岳管？
锡江港属于瓜拉冷岳县，由瓜拉冷岳市议会（MPKL）管理，不是巴生县的一部分。所以执照、建筑图则和门牌税都找 MPKL，巴生市政厅管不到这里。
在锡江港开厂，执照向哪个市议会申请？
营业执照、建筑图则审批和门牌税都归 MPKL。地税、地契和土地用途条件则由瓜拉冷岳县土地局处理。
锡江港的厂房多少钱？
涵盖锡江港的直落邦里玛嘉朗与仁嘉隆一带，截至 2026 年 8 月的 24 个月 JPPH 注册成交显示，排屋式工厂中位价148万令吉，半独立式工厂667万令吉，工业地为每平方尺地皮75令吉。
Sijangkang Utama 和 Sijangkang Jaya 有什么分别？
两者是 MPKL 在第2区并列的两个独立工业区，周围都是 Taman Sijangkang Jaya、Taman Sri Medan 等住宅区。每个地段都要按它自己的地契、图则和执照逐一核查。
可以在锡江港的农业地上开工厂吗？
没有相应批准就不合法。2024 年，县土地局就 Jalan Sijangkang Utama 一块被当作垃圾场的农业地发出 7A 通知，州政府并警告可充公该地。要先转换土地用途并取得规划准证。
本指南只提供一般资讯，不构成法律或税务建议。地契、分区和执照事宜请向律师及 MPKL 确认。
为每位客户找到合适的厂房与仓库，是 FactoryHub 的使命。想了解锡江港或直落邦里玛嘉朗其他地区的单位，请联系 Peter Tan（REN 12771）016-666 6872，或 Jason Low（PEA 1478）012-288 1834。