直落柏玲雅甲必丹工业区：厂房、工业地、价格与交通全解析

重点摘要

• 直落柏玲雅甲必丹（Telok Panglima Garang，简称 TPG）是瓜拉冷岳（Kuala Langat）县的一个巫金（mukim）和市镇，由瓜拉冷岳市议会（MPKL）管辖。这里的工业地从北边的 Sijangkang、Kebun Baru 开始，经过 TPG 工业区和自由贸易区，一直延伸到靠近仁嘉隆（Jenjarom）的 Telok Mengkuang 和 Sungai Rambai。
• 根据 JPPH 登记的交易，截至 2026 年 7 月的 24 个月里，直落柏玲雅甲必丹与仁嘉隆一带共录得 103 宗工业产业买卖，总值约 RM9.73 亿。厂房成交中位数为 RM608 万，折合建筑面积每平方尺 RM507；工业地中位数为每平方尺 RM74。
• 登记在案的厂房租金中位数为每月每平方尺 RM1.45，共 54 份租约，月租中位数 RM11,000。1 万平方尺以下的单位每平方尺 RM1.72 至 RM1.94，3 万至 6 万平方尺的大厂约 RM0.61。
• 西海岸大道（WCE）没有名为直落柏玲雅甲必丹的交流道。 罗里从南巴生谷大道（SKVE）进出，SKVE 在仁嘉隆附近与 WCE 相接，向西通往印达岛（Pulau Indah）和西港（Westport）。第 3 类罗里从 KESAS（SAE 交流道）进来付 RM6.90，从万津（Banting）进来付 RM9.16。
• 州政府 2024 年 10 月的统计显示，瓜拉冷岳有 297 间无准证工厂（KTK），分布在 307 块地段上。 规划工业区以外的单位，付订金之前一定要先查地契的土地类别和明示条件。

直落柏玲雅甲必丹工业区是什么地方？简单说，它是雪兰莪瓜拉冷岳县 TPG 市镇周边的一串工业区，沿着巴生至万津路（Jalan Klang-Banting）分布，北接 Sijangkang，南连仁嘉隆。这里既有规划过的工业区（TPG 工业区、PKNS 工业区和自由贸易区），也有在村边慢慢发展起来的老工业地，例如 Kebun Baru、Sijangkang 和 Telok Mengkuang。截至 2026 年 7 月的 24 个月，这一带厂房成交中位数为每平方尺 RM507，工业地每平方尺 RM74，地价低于巴生县和加埔（Kapar）。

想看现在市场上有哪些单位，可以浏览 直落柏玲雅甲必丹工厂出售。

直落柏玲雅甲必丹在哪里？

直落柏玲雅甲必丹位于瓜拉冷岳县北部，处在巴生谷的南缘。市镇和周边村落都归 瓜拉冷岳市议会（MPKL） 管理，市议会按议员分区列出了辖区内每一个工业区的名称。土地事务要到瓜拉冷岳县土地局办理，不是巴生（Klang）土地局。

找厂的人最常提到下面四个地名，但它们性质并不一样：

• Sijangkang 是 TPG 的北部，靠巴生那一边。市议会在这里列出两个工业区：Taman Industri Sijangkang Utama 和 Taman Industri Sijangkang Jaya，旁边就是规模不小的住宅区。
• Kebun Baru（第 9 英里和第 10 英里一带）是巴生至万津路旁的一条村落带，里面有 Kawasan Perusahaan Kebun Baru，属于这一带较早的工业区。
• Kampung Medan 是 Sijangkang 工业带旁边的村落和住宅区，市议会并没有在 Kampung Medan 名下列出任何工业区。马来文报章 Kosmo 在 2021 年报道，Kampung Medan、Kampung Kebun Bharu 和 Kampung Sijangkang 是距离工厂区最近的几个村子，所以这里的工业地往往紧挨住家。
• Jalan Kebun 则是另一个地方。它指的是莎阿南（Shah Alam）第 32 区 Batu 7, Jalan Kebun 一带，邮区 40460。巴生皇城市政厅（MBDK）的学校名录 把它列在巴生与莎阿南这一侧。有些广告会把它和 TPG 混为一谈，其实它归另一个市议会和土地局管，而且上 WCE 要等尚未通车的第 3 段。

直落柏玲雅甲必丹有哪些工业区？

下表列出市议会分区名单上的工业区，另外加上 JPPH 单独记录的 PKNS 工业区。JPPH 一栏显示截至 2026 年 7 月的 24 个月里，各个登记名称下的成交情况（成交太少的不计中位数）。

工业区	位置	主要产品	JPPH 记录（截至 2026 年 7 月的 24 个月）
Kawasan Perindustrian Telok Panglima Garang	TPG 市镇与 Kebun Baru（市议会第 2、4 区）	排屋式、半独立式和独立式厂房	登记名称为 "TPG Industrial Park"：16 宗，中位数 RM168 万，每平方尺 RM443，大多是排屋式厂房
Kawasan Perusahaan PKNS, TPG	TPG 工业区内	半独立式和独立式厂房	6 宗，中位数 RM948 万，每平方尺 RM501，大多是半独立式
Kawasan Zon Perdagangan Bebas, Telok Panglima Garang	TPG 市镇（市议会第 4 区）	出口型制造业的自由贸易区	无法从登记名称辨认
Kawasan Perusahaan Telok Mengkuang	Telok Mengkuang（市议会第 4 区）	大型独立式厂房和工业地，常见好几英亩	4 宗，太少，不计中位数
Taman Industri Sijangkang Utama 与 Sijangkang Jaya	Sijangkang（市议会第 2 区）	靠近住宅的排屋式和半独立式厂房	多登记为 "Bandar Sijangkang" 和 "Revolusi Hijau Sijangkang"，每年只有几宗
Kawasan Perusahaan Kebun Baru	Kebun Baru 第 9 英里（市议会第 2 区）	巴生至万津路旁的老厂房	无法从登记名称辨认
Kawasan Perusahaan Batu 12 Sungai Rambai	Sungai Rambai，往仁嘉隆方向	工业地和独立式厂房	7 宗，以土地为主

这张表带出两个实际问题。第一，TPG 很多工业地在登记时用的是测量图编号（例如 "Syit 107-D"），而不是工业园名称，所以只搜 "TPG Industrial Park" 只能看到一部分成交。第二，各个工业区差别很大，TPG 工业区里一间 3,000 平方尺的排屋式厂房，和 Telok Mengkuang 一座 5 英亩的独立式大厂，根本是两个不同的市场，不能拿来直接比价。

Telok Mengkuang

Telok Mengkuang 是大型独立式厂房和数英亩地块集中的地方。2021 年以来登记的成交，大多是大型独立式厂房或者整块土地。这一带也出现过针对非法业者的执法行动：2025 年 2 月，警方突击 TPG 一间非法电子废料工厂，起获约 50 吨正在熔炼的子弹壳。想看我们能带看的单位，请到 Telok Mengkuang 工厂 页面。

在 Telok Mengkuang 看数英亩的大厂或地块，除了价格，还要特别留意几件事：地块形状是否方正、正门宽度够不够两辆拖车同时进出、厂区内有没有自备变电站、以及排水沟渠是否接驳到市议会的公共排水系统。这些细节往往比每平方尺差几块钱更影响日后的营运成本，也会影响将来转售或出租时的吸引力。

Sijangkang

Sijangkang 是小型工业区和住宅区混在一起的地方，市场以工业地和小型仓库为主。这里的地块可以在 Sijangkang 工业地 页面查看。因为住宅很近，下决定前一定要查清楚地段的分区，以及 40 尺货柜拖车能不能顺利进出。

直落柏玲雅甲必丹有哪些企业？

雪兰莪州议会在 2016 年的一份书面答复 中，把直落柏玲雅甲必丹列为瓜拉冷岳投资额最高的工业区，排在万津之前。答复中列出的主要制造商包括 Elentec Malaysia（网络调制解调器及配件）、Golden Pharos Glass（夹层安全玻璃）以及位于 Kebun Baru 的 Chao Yuan Industrial（汽车金属冲压件）。近年的公告和新闻再补充了以下几家：

公司	在 TPG 的业务	来源
KHPT Holdings	在 TPG 现有工厂为宝腾（Proton）新车型生产车身结构件	NST，2026 年 6 月
AmanahRaya REIT	以 RM3,900 万买下一间单层独立式厂房，采用 10 年售后回租	The Star，2025 年 5 月
Resintech	塑胶管材制造商；建议以 RM1,100 万收购一块 4,280 平方米租赁地契工业地，含半独立式厂房和三层办公楼，距其现有工厂两分钟车程	The Edge，2024 年 10 月
KLK Alami Edible Oils	吉隆坡甲洞（KLK）的合资公司，成立目的是经营位于 TPG 的棕油精炼及包装厂	The Edge
Emery Oleochemicals	位于 TPG 工业区的油脂化工厂	Bernama，2021 年 5 月
CB Industrial Product	旗下 PalmitEco Engineering 在 TPG 设有制造厂	The Edge，2021 年

从这份名单可以看出这一带适合什么行业：棕油加工和油脂化工、汽车零件、建材、塑胶、玻璃和电子组装。这类厂家最看重的是楼板承重、净空高度和大电力，至于离吉隆坡远不远，反而排在后面。对买家来说，这也意味着这里的二手厂房常常带有原厂留下的重型地台、吊车轨道或较大的供电配置，看厂时值得逐项核对，能省下不少改装费用。

交通：SKVE、WCE、KESAS 与巴生至万津路

进出 TPG 主要有三条路。每个交流道的详细情况，可以看我们的 西海岸大道工业走廊指南。

路线	对 TPG 的作用	第 3 类罗里过路费（WCE 收费计算器，2026 年 10 月）
SKVE（南巴生谷大道）	穿过这一带的主要高速公路。SKVE 特许经营商 说明路线通往 Teluk Panglima Garang、Pulau Carey 以及印达岛的西港	包含在 WCE 与 SKVE 合并收费内
从 KESAS（SAE 交流道）上 WCE	经 WCE 第 2 段往南到 SKVE 衔接点，再往西进 TPG	RM6.90
从万津上 WCE	经 WCE 第 1 段往北到 SKVE 衔接点	RM9.16
巴生至万津路（联邦 5 号公路）	旧干道，经过 Sijangkang、Kebun Baru、TPG 市镇和仁嘉隆，适合本地送货和不走收费路的车辆	免费

收费数字来自 WCE 的 过路费计算器。WCE 没有以 TPG 命名的交流道：你在仁嘉隆附近的 SKVE 衔接点离开 WCE，计算器会收一笔合并费用。在巴生的 WCE 第 3 段通车之前，要去加埔或北港（Northport）的罗里，过了 KESAS 之后仍得走巴生市区道路。

去西港的话，SKVE 一路向西通往印达岛。我们没有找到 TPG 到西港闸口的官方道路距离，所以最好在你实际跑车的时段亲自测一次车程。港口那一侧的情况，可以参考我们的 印达岛工业园指南。

直落柏玲雅甲必丹厂房价格：JPPH 成交数据

FactoryHub 把 JPPH 在直落柏玲雅甲必丹、Tanjong Duabelas、仁嘉隆、Sijangkang 和 Bukit Changgang 几个巫金的记录合并成一个区域。完整表格在 直落柏玲雅甲必丹与仁嘉隆成交数据 页面。以下数字全部来自截至 2026 年 7 月的 24 个月内 JPPH 登记的成交。

类型	成交宗数	中位价	建筑面积中位数	每平方尺中位价（建筑面积）
排屋式厂房	27	RM148 万	2,970 平方尺	RM401
集群式厂房	10	RM507 万	6,521 平方尺	RM730
半独立式厂房	30	RM668 万	14,204 平方尺	RM513
独立式厂房	18	RM1,413 万	19,381 平方尺	RM541
工业地	16	RM521 万	约 1.95 英亩土地	土地每平方尺 RM74

几个值得注意的现象：

• 单看 TPG 巫金，每平方尺更便宜。 在这个区域里，直落柏玲雅甲必丹巫金的 41 宗成交，建筑面积中位数为每平方尺 RM426，土地每平方尺 RM77；而较新的集群式和半独立式工业园所在的 Tanjong Duabelas 巫金，50 宗成交的中位数是每平方尺 RM671。
• 成交量在下降。 这一区域 2022 年录得 136 宗，2023 年 95 宗，2024 年 83 宗，2025 年只有 53 宗。最近 12 个月厂房中位数为每平方尺 RM476，之前 12 个月是 RM531。
• 永久地契很常见。 87 宗建筑物成交中有 60 宗是永久地契，中位数每平方尺 RM459。另外 27 宗租赁地契成交的中位数反而更高，每平方尺 RM683，原因是这些大多是较新的单位，并不代表租赁地契更值钱。
• 大多是二手成交。 103 宗里只有 29 宗是向发展商购买的一手单位。

这些数字该怎么用？

JPPH 的数字是已经过户登记的真实成交，不是开价，但有三点要注意。第一，中位数代表"中间那一宗"，不代表你看中的那一间就值这个价，楼龄、电力、净空、地台高度和地契条件都会让单价上下拉开很大的距离。第二，建筑面积每平方尺和土地每平方尺是两种完全不同的口径，独立式大厂常常土地很大、建筑面积相对小，用建筑面积单价去比较会失真。第三，JPPH 从估价到公开有时间差，最近一两个季度的样本往往偏少，所以我们同时给出 24 个月和 12 个月的数字，方便你判断走势，而不是只看单一季度。

实际议价时，我们建议先找出同一工业区、同类型、面积相近的两三宗成交，再按电力和楼龄做加减，这比直接套用整个区域的中位数可靠得多。

TPG 与港区其他地方比较

地区（JPPH，截至 2026 年 7 月的 24 个月）	成交宗数	厂房每平方尺中位数	土地每平方尺中位数	月租每平方尺中位数
直落柏玲雅甲必丹与仁嘉隆	103	RM507	RM74	RM1.45
巴生县（含巴生港）	844	RM405	RM85	RM1.44
加埔	434	RM432	RM95	RM1.47
印达岛、西港与印达岛工业园	44	样本太少	RM82	RM1.62
莎阿南	168	RM637	RM210	RM1.73

TPG 的价格优势在土地。现成厂房并没有更便宜，因为这一区的样本包含了较新的厂房。如果每英亩地价是你最在意的因素，也可以对比更南边的 万津工业园。

直落柏玲雅甲必丹厂房租金

登记租约（截至 2026 年 7 月的 24 个月）	租约数	月租中位数	面积中位数	每月每平方尺中位数
全部厂房	54	RM11,000	不适用	RM1.45
排屋式	11	RM1,800	1,300 平方尺	RM1.34
半独立式	8	RM26,000	13,280 平方尺	RM1.64
独立式	29	RM20,000	10,760 平方尺	RM1.48

单位越小，每平方尺租金越高：3,000 平方尺以下 RM1.72，3,000 至 1 万平方尺 RM1.94，1 万至 3 万平方尺 RM1.39，3 万至 6 万平方尺约 RM0.61。季度中位数从 2025 年底的 RM1.48，变成 2026 年第一季的 RM1.36，再到第二季的 RM1.55。这些租约几乎都是 2025 年底以后才登记的，所以趋势还很短，只能作参考。

商业及工业租金的服务税从 2026 年 1 月 1 日起为 6%，NST 有报道，而且只有注册了 SST 的业主才会收。业主一般要求两个月押金、一个月水电押金和一个月预付租金。现有的出租单位请看 直落柏玲雅甲必丹工厂出租。

在直落柏玲雅甲必丹，买还是租？

问题	适合买	适合租
打算用多久？	10 年以上，而且会投资电力和吊车	5 年以下，或生产线可能搬迁
需要多大？	独立式厂房或 1 至 5 英亩土地，这种规模很少出租	1.5 万平方尺以下的排屋式或半独立式，租金参考最多
回报多少？	月租每平方尺 RM1.45 对比售价每平方尺 RM507，毛回报约 3.4%；半独立式约 3.8%	把现金留给机器设备
电力与批文？	升级电力和消防证书由你自己掌控	业主必须已经办妥

TPG、仁嘉隆、万津：三地怎么选？

很多客户会把直落柏玲雅甲必丹、仁嘉隆和万津放在一起比较。三地都在瓜拉冷岳县，都靠 SKVE 和 WCE 出入，但定位不同：

比较项目	直落柏玲雅甲必丹	仁嘉隆	万津
位置	县北部，最靠近巴生	TPG 与万津之间，紧邻 SKVE 衔接点	县南部，WCE 起点
主要产品	老工业区厂房、自贸区工厂、村边工业地	较新的半独立式和集群式工业园	大型工业园地块和独立式厂房
适合对象	要靠近巴生港又想控制地价的制造商	想买新厂、要求较高规格的用户	需要大面积土地、对车程要求较宽松的企业
主要留意	村边地段的地契和 KTK 风险	一手单位多已售完，以二手为主	离巴生港较远，物流成本要算清楚

简单来说，TPG 的优势是离巴生更近、老厂房选择多、土地单价较低；短板是不少地段在村边，查地契的功夫要做足。

瓜拉冷岳的 KTK 与地契风险

在 TPG，雪兰莪的无准证工厂（Kilang Tanpa Kebenaran，KTK）问题值得留意，因为这里不少工业用途是在村地和农业地上发展起来的。州政府在 2025 年 7 月的书面答复 中指出，截至 2024 年 10 月，全州共有 6,690 间 KTK，分布在 5,352 块地段上。其中瓜拉冷岳（市议会 MPKL 辖区）占 297 间、307 块地段，约为全州的 4.4%。这个数字远低于八打灵（Petaling）和巴生，但在 Kebun Baru、Sijangkang 和 Telok Mengkuang 一带仍然会遇到。

执法是真实存在的。2022 年 7 月，瓜拉冷岳市议会下令 TPG 一家非法电子废料业者 在 30 天内拆除建筑并迁出土地。收到第 7A 表格通知（Notis 7A）的 KTK 地主，有 12 个月时间根据州政府计划申请转换土地用途，该计划执行到 2027 年底。折扣和期限详情可参考我们的 KTK 计划解读。

在 TPG 买厂或租厂前的检查清单

1. 先查地契。 向瓜拉冷岳土地局做产业查册，土地用途类别必须是工业（perusahaan），明示条件也要允许你的业务。
2. 建筑图与 CCC。 向市议会确认厂房有获批建筑图和完工及合格证书（CCC），较旧的单位则要有入伙准证（CF）。
3. 电力。 确认进线电流（安培数）和变压器。如果需要 300A 以上，尽早向国家能源（TNB）询问供电容量。可参考 直落柏玲雅甲必丹大电力工厂。
4. 拖车通道。 以 40 尺拖车为准实地开一遍：转弯半径、路宽、限重以及途经的村道。
5. 邻居。 了解隔壁地段储存和加工什么，并要求出示消防局（Bomba）的消防证书。
6. 水患与排水。 向业主和邻居打听过去有没有淹水，比较厂房地台和路面的高度。
7. 核对价格。 用相同口径把开价和上面的 JPPH 中位数比较：建筑面积每平方尺对建筑面积每平方尺，土地每平方尺对土地每平方尺。

如果你在 TPG 和南边的邻居之间犹豫，可以看我们的 仁嘉隆工业园指南，里面介绍了 ETP @ KIIP 和 i&i Jenjarom。TPG 的工业地块则在 直落柏玲雅甲必丹工业地出售 页面。

常见问题

直落柏玲雅甲必丹属于巴生还是瓜拉冷岳？

直落柏玲雅甲必丹属于瓜拉冷岳县，不属于巴生。管辖的市议会是瓜拉冷岳市议会（MPKL），土地事务归瓜拉冷岳土地局。很多广告仍写 "Klang"，是因为这里位于巴生谷南缘，货车也主要往巴生港跑。

直落柏玲雅甲必丹有哪些工业区？

瓜拉冷岳市议会列出的有 Kawasan Perindustrian Telok Panglima Garang、TPG 自由贸易区、Kawasan Perusahaan Telok Mengkuang、Taman Industri Sijangkang Utama、Taman Industri Sijangkang Jaya 和 Kawasan Perusahaan Kebun Baru。JPPH 另外还记录了 TPG 的 PKNS 工业区，以及往仁嘉隆方向的 Batu 12 Sungai Rambai 工业区。

直落柏玲雅甲必丹的厂房多少钱？

截至 2026 年 7 月的 24 个月，JPPH 登记的成交中位数为 RM608 万，折合建筑面积每平方尺 RM507，范围涵盖直落柏玲雅甲必丹与仁嘉隆。排屋式厂房中位数 RM148 万，半独立式 RM668 万，独立式 RM1,413 万。单看直落柏玲雅甲必丹巫金，中位数是每平方尺 RM426。

直落柏玲雅甲必丹的工业地价格是多少？

截至 2026 年 7 月的 24 个月，工业地成交中位数为土地每平方尺 RM74，样本为 16 宗 JPPH 登记成交，地块中位数约 1.95 英亩。这低于巴生县的每平方尺 RM85 和加埔的 RM95。中间一半的成交落在每平方尺 RM36 至 RM84 之间，所以位置和地契条件对价格影响很大。

直落柏玲雅甲必丹厂房租金是多少？

截至 2026 年 7 月的 24 个月，54 份登记租约的中位数为每月每平方尺 RM1.45，月租中位数 RM11,000。独立式厂房月租中位数 RM20,000，排屋式 RM1,800。如果业主注册了 SST，还要另付 6% 服务税。

直落柏玲雅甲必丹适合哪些行业？

根据州议会答复和近年的公司公告，这里聚集了棕油精炼与油脂化工、汽车零件、塑胶管材、玻璃和电子组装等行业。这类工厂需要较高的楼板承重、净空和电力，而 TPG 有不少独立式大厂和数英亩的工业地，比较能满足这些条件。如果你的业务以出口为主，SKVE 往西直通印达岛和西港也是加分项。

西海岸大道在直落柏玲雅甲必丹有出口吗？

没有。你要在仁嘉隆附近的 SKVE 衔接点离开 WCE，再沿 SKVE 继续走，WCE 计算器会收一笔合并费用。第 3 类罗里从 KESAS（SAE 交流道）进来付 RM6.90，从万津进来付 RM9.16。

直落柏玲雅甲必丹有无准证工厂吗？

有。州政府截至 2024 年 10 月的统计显示，瓜拉冷岳有 297 间无准证工厂，分布在 307 块地段上；市议会和警方也曾在 TPG 取缔非法电子废料厂。付订金之前，务必先做土地查册，并要求出示 CCC 或入伙准证。

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