吉隆坡工业区指南：陈秀连、旧巴生路、士毛月、甲洞、蕉赖与大城堡的厂房价格和规划

重点摘要

• 吉隆坡的工业区主要有：北部的士毛月（Segambut）、甲洞（Kepong）与增江（Jinjang），市中心旁的陈秀连（Chan Sow Lin），蕉赖（Cheras）的 Shamelin、Desa Tun Razak 与 Taman Midah，以及南部旧巴生路（Jalan Klang Lama）的 OUG、大城堡（Sri Petaling）、武吉加里尔（Bukit Jalil）和新街场（Sungai Besi）。 这些地区全部归吉隆坡市政局（DBKL）管辖。
• 存量小，而且没有增加。 根据 NAPIC 统计，2026 年第二季吉隆坡共有 5,138 个工业单位，约占全国总数的 4%；2026 年上半年没有任何新单位竣工。其中 3,046 个位于 Mukim Batu，也就是甲洞、增江和士毛月一带。
• 《吉隆坡地方规划 2040》把 8 个工业区（共 118.64 公顷）改划为混合发展区，面积最大的是陈秀连（50.83 公顷）。 士毛月、OUG、Shamelin、Desa Tun Razak、Taman Midah 等 13 个工业区则保留工业用途。
• JPPH 成交记录： 截至 2026 年 7 月的 24 个月内，吉隆坡共录得 168 宗工业产业买卖，成交中位数 RM210 万，建筑面积每平方尺 RM693。排屋式工厂中位数 RM186 万（每平方尺 RM650），独立式工厂 RM820 万（每平方尺 RM806）。
• 最适合的用途： 最后一公里配送、门市批发、维修工场、印刷、中央厨房和轻型组装等需要贴近市区客户的业务。重工业和 40 尺货柜车进出的业务，更适合到雪兰莪找厂。

吉隆坡至今仍有在运作的工业区，但规模小、楼龄老，而且正面对重新发展的压力。主要工业区包括北部的士毛月和甲洞、市中心旁的陈秀连、蕉赖的 Shamelin 与 Desa Tun Razak，以及南部的 OUG、大城堡和新街场。市面上大部分是约 2,800 平方尺的排屋式工厂，过去两年成交中位数为 RM186 万；而《吉隆坡地方规划 2040》已把陈秀连和另外 7 个工业区改划为混合发展区。

吉隆坡工业区一览

以下规划状态取自《吉隆坡地方规划 2040》（PTKL2040）第二册。据马新社报道，该规划于 2025 年 5 月 28 日在宪报公布，并于 2025 年 6 月 11 日生效。价格来自我们整理的吉隆坡工业产业成交数据，为截至 2026 年 7 月的 24 个月内 JPPH 记录的实际成交。

地区	PTKL2040 规划状态	常见厂房类型	JPPH 成交参考（24 个月）	适合用途
士毛月	工业区（IP），35.93 公顷，保留工业区中面积最大	排屋式、半独立式，少量独立式	7 宗，中位数 RM463 万，每平方尺 RM687	维修工场、贸易公司
甲洞与增江（吉隆坡一侧）	大部分改为混合工业区（MXI）	排屋式厂房、分层工厂，Bukit Maluri 有独立式	Sri Edaran LIP：15 宗，RM202 万，每平方尺 RM821	中小企业、配送、食品加工
陈秀连	混合发展区（MX），50.83 公顷	老旧租赁地契厂房、堆场、混凝土搅拌站	有名称的成交太少	短期用户、买地等重新发展
蕉赖（吉隆坡一侧）	工业区（IP）	排屋式与半独立式	Desa Tun Razak 2：15 宗，RM208 万，每平方尺 RM778	东区最后一公里配送
旧巴生路（OUG）	OUG 保留 IP；古仔（Kuchai）改为 MX	排屋式厂房、小型仓库	Taman Industri OUG：13 宗，RM225 万，每平方尺 RM706	门市批发、印刷
大城堡、武吉加里尔、新街场	大部分为 IP	小型排屋式与商业园单位	Bukit Jalil IBP：10 宗，RM129 万	首次自用买家

“常见厂房类型”和“适合用途”是我们根据现有建筑情况作出的判断，并非吉隆坡市政局的正式分区。购买或租用前，请务必核实具体地段的土地分区。

吉隆坡还剩多少工业产业？

答案是不多。根据 NAPIC 2026 年第二季工业产业存量表，吉隆坡现有 5,138 个工业单位，包括 2,545 个排屋式、412 个半独立式、511 个独立式，以及 1,670 个分层工厂单位；全国总数则为 126,727 个。2026 年上半年，吉隆坡没有任何工业单位竣工或动工，在建的只有 22 个排屋式单位。

NAPIC 分区	现有单位	主要工业区（我们的判断）
Mukim Batu	3,046	甲洞、增江、士毛月、Batu（其中 1,482 个为分层工厂）
Mukim Petaling	1,295	旧巴生路、OUG、古仔、大城堡、武吉加里尔、新街场
Mukim Kuala Lumpur	488	较靠近市中心的其他工业区
Bandar Kuala Lumpur	227	市区内的零散工业地段
Mukim Setapak	82	文良港（Setapak）、Sri Rampai

PTKL2040 指出，2024 年吉隆坡的工业用地为 608.62 公顷，只占全市面积的 2.51%，而且工业用地正面对改作商业和混合发展的压力，陈秀连工业区就是例子。规划为 2040 年划定的工业用地为 425.37 公顷，分布在 21 个工业区。

《吉隆坡地方规划 2040》：哪些工业区保留，哪些会改变

在吉隆坡买厂，这是第一件要查的事，因为它决定了当你还清贷款时，这块地是否仍是工业用途。

类别	含义	PTKL2040 列出的工业区
保留工业区（IP），13 区，112.15 公顷	继续作工业用途，并计划提升基础设施	士毛月（35.93 公顷）、Desa Tun Razak（20.01）、Shamelin（18.00）、Taman Midah（9.31）、OUG（5.84）、Spring Crest（5.72）、Taman Sungai Besi（3.82）、Batu 7½ Jalan Puchong（3.69）、Taman Wahyu（3.45）、Seri Keladi（2.23）、Capital Industrial Centre（1.60）、Desa Tasek（1.48）、Glenview Business Centre（1.07）
混合工业区（MXI），7 区	工业用途保留，商业用途最多可占工业楼面面积的 50%	Batu 6½ Jalan Kepong 南段（35.43 公顷）、Taman Bukit Maluri（21.99）、Taman Kepong Industrial Park（10.69）、Batu Muda（10.50）、Sri Edaran（8.24）、Sri Edaran Light Industrial Park（5.35）、Sri Rampai Business Park South（2.08）
混合发展区（MX），8 区，118.64 公顷	计划转为住宅与商业	陈秀连（50.83 公顷）、Kuchai Entrepreneurs Park（21.39）、文良港 Jalan Genting Klang（19.46）、Batu 6½ Jalan Kepong 北段（10.42）、PKNS 文良港工业区（7.12）、Sri Rampai Industrial Centre（3.60）、Kampung Pakar（3.55）、沙叻秀（Salak Selatan，2.27）

被改划的工业区里，现有工厂会怎样？

PTKL2040 写明，已改划为 MX 的工业区内，现有工业活动可以继续运作，直到有人提交综合发展申请，或在吉隆坡市政局规定的期限内为止。规划列出的改划理由，包括老工业区残旧、地契租期即将届满，以及新道路和新轨道交通站的建设。MX 区的发展原则上要有 60% 住宅成分，但仍在运作的工业区可获豁免。

对自用业主来说，工厂可以继续开工；但银行估价师和将来的买家，会按重新发展的前景来评估这块地，而不是按工厂用途来估价。对租户来说，签长约之前，应该直接问业主是否打算提交重新发展申请。

陈秀连：重新发展压力最明显的例子

陈秀连位于新街场路（Jalan Sungai Besi）与陆佑路（Jalan Loke Yew）之间，在市中心东南面，是 MX 名单中面积最大的一区。The Edge 在 2020 年的专题报道形容这里“原本是老工业区，地段分属许多个人业主”，而且大部分是租赁地契。

推动转型的有三股力量：

• 轨道交通。 陈秀连站连接轻快铁（LRT）与捷运布城线（MRT Putrajaya Line）。根据 MRT Corp，布城线已于 2023 年 3 月 16 日全线通车。PTKL2040 把陈秀连站列为“交通规划区”（TPZ），即车站 400 米范围内可获容积率奖励的地区（见 PTKL2040 第一册）。
• 规划本身。 PTKL2040 规定，陈秀连的混凝土搅拌站只能运作到该区展开重新发展为止。
• 大马城（Bandar Malaysia）。 据马来邮报 2025 年 11 月报道，财政部在国会表示，位于新街场路另一端的大马城，重新发展计划预定于 2026 年底启动，总体规划以公共交通为导向。

实际意义是：陈秀连适合需要在市中心有几年堆场或仓位的用户，或者熟悉地段合并、地契续期和 MX 审批的买地者。它不适合想要扎根 20 年的制造商。洽谈时要问清楚地契剩余年限、续期地价是否已有报价，以及相邻地段是否已有人在收购合并。

融资方面也要先问银行。租赁地契剩余年限越短，银行愿意批的贷款年限和成数通常越低；再加上改划为 MX 之后，估价师可能更看重土地的重新发展价值，而不是厂房本身。所以在陈秀连出价之前，最好先拿地契资料给银行做初步评估，再决定价格和付款安排。

旧巴生路、OUG 与古仔

旧巴生路沿线的工业区面积都不大，四周是住宅区和新的高楼项目。Taman Industri OUG 是成交最活跃的一个：JPPH 录得 13 宗买卖，中位数 RM225 万（每平方尺 RM706）。PTKL2040 保留它的工业用途，但面积只有 5.84 公顷。Kuchai Entrepreneurs Park（21.39 公顷）和沙叻秀工业区则被改划为混合发展区，看待方式应与陈秀连相同。

交通方面靠旧巴生路本身和新班底大道（NPE）。这一带适合门市批发、印刷、食品加工，以及服务吉隆坡南区和八打灵再也（Petaling Jaya）的零件配送。老排屋厂房当年是按小罗厘规划的，签约前最好用你最大的车实际走一趟。

士毛月：吉隆坡保留的最大工业区

士毛月工业区面积 35.93 公顷，是 PTKL2040 中最大的保留工业区，被归入“服务业工业集群”。JPPH 以这个名称录得 7 宗买卖，中位数 RM463 万（每平方尺 RM687），单位面积比吉隆坡一般排屋式厂房大。

今年铁路交通有改善：据马新社报道，士毛月北（Segambut Utara）电动火车站已于 2026 年 5 月 15 日启用，造价 RM3,900 万，是吉隆坡市政局给附近项目定下的发展条件之一。公路方面则靠 Jalan Segambut、Jalan Kuching 和中环路二（MRR2）。可以在我们的士毛月工业产业中介页面查看当地的厂房。

甲洞与增江（吉隆坡一侧）

吉隆坡大部分工业单位都在这一带：Mukim Batu 占全市 5,138 个单位中的 3,046 个，也贡献了吉隆坡 168 宗 JPPH 成交中的 76 宗（每平方尺中位数 RM749）。有名称的工业园包括 Sri Edaran Light Industrial Park（15 宗，中位数 RM202 万）、Springcrest Industrial Park（8 宗，RM174 万）、MWE Commercial Park（6 宗，RM224 万）、Taman Jinjang Baru（6 宗，RM138 万）和 Taman Wahyu（5 宗，RM210 万）。Bukit Maluri 以独立式工厂为主，6 宗成交的中位数为 RM1,328 万。

PTKL2040 把甲洞大部分工业区改为混合工业区（MXI），包括 Sri Edaran、Taman Kepong Industrial Park、Batu Muda、Bukit Maluri，以及 Batu 6½ Jalan Kepong 南段。工业用途保留，最多一半楼面可作商业用途。Spring Crest 和 Taman Wahyu 保留为 IP，只有 Batu 6½ Jalan Kepong 北段（10.42 公顷，约在 Jalan Jinjang Aman 一带）被改划为 MX。对业主来说，MXI 的意思是：工厂可以继续作工业用途，同时多了一个选项，可以把部分楼面改作展示厅、门市或办公室等商业用途。这对靠门市生意的批发商和贸易公司有利，但具体能改多少、要走什么申请程序，必须以吉隆坡市政局批出的规划许可为准，不能凭规划文件自行改装。

我们的甲洞与增江（吉隆坡）成交数据显示，排屋式工厂中位数为 RM200 万，独立式为 RM1,096 万。

捷运布城线自 2022 年 6 月 16 日起已服务 Kepong Baru、Jinjang 和 Sri Delima 站（FMT 报道），公路则有甲洞路（Jalan Kepong）、中环路二和 DUKE 大道。雪兰莪一侧的情况，可以参考我们的双溪毛糯与甲洞工厂价格指南，里面逐个工业园分析。现有单位可浏览甲洞工厂出售。

蕉赖（吉隆坡一侧）：Shamelin、Desa Tun Razak 与 Taman Midah

吉隆坡东区的几个工业区在 PTKL2040 中全部保留工业用途：Desa Tun Razak（20.01 公顷）、Shamelin（18.00 公顷）和 Taman Midah（9.31 公顷）。JPPH 在 Desa Tun Razak 2 录得 15 宗买卖，中位数 RM208 万（每平方尺 RM778）；Shamelin Perkasa 录得 6 宗，中位数 RM253 万（每平方尺 RM654）。这里以排屋式和半独立式厂房为主，紧邻人口密集的住宅区，适合做蕉赖、安邦（Ampang）和敦拉萨镇（Bandar Tun Razak）的最后一公里配送。

要注意，“蕉赖”这个名字也包括雪兰莪的蕉赖九支（Batu 9）和无拉港（Balakong），那一带归加影市议会（MPKj）管，规定和价格都不同。请浏览吉隆坡蕉赖工厂出售，并确认地段属于哪个地方政府。

大城堡、武吉加里尔与新街场

南部的工业区面积小，单位总价也较低。Bukit Jalil Integrated Business Park 录得 10 宗买卖，中位数 RM129 万（每平方尺 RM686）；Sungai Besi Industrial Park 8 宗，中位数 RM127 万（每平方尺 RM474）；Taman Sungai Besi 6 宗，中位数 RM150 万。Taman Sungai Besi、Desa Tasek、Seri Keladi、Capital Industrial Centre 和 Batu 7½ Jalan Puchong 都保留为工业区。有新街场大道和南北大道，这里是吉隆坡往南去芙蓉（Seremban）和吉隆坡国际机场最方便的据点。

上面几个工业园的成交中位数都落在 RM127 万至 RM150 万之间，是吉隆坡总价门槛较低的一区，很适合第一次自用的中小企业。由于单位小、总价低，转手也相对容易，但要留意部分单位位于商业园内，管理费和使用限制要在签约前看清楚。

吉隆坡工厂价格：JPPH 成交数据

以下为截至 2026 年 7 月的 24 个月内 JPPH 记录的实际成交，不是开价。

类型	宗数	成交中位数	中间一半成交区间	建筑面积每平方尺中位数	建筑面积中位数
排屋式工厂	116	RM186 万	RM150 万至 RM220 万	RM650	2,835 平方尺
半独立式工厂	10	RM1,205 万	RM538 万至 RM1,340 万	RM1,229	9,750 平方尺
独立式工厂	30	RM820 万	RM513 万至 RM1,204 万	RM806	11,216 平方尺
工业地	9	RM360 万	RM72.6 万至 RM1,390 万	土地每平方尺 RM215	25,349 平方尺

半独立式只有 10 宗成交，只能当作参考信号。永久地契工厂每平方尺 RM706（45 宗），租赁地契为 RM652（114 宗），不过两组的地点和类型也不同，差价不全是地契造成的。

交易量明显放缓：截至 2026 年 7 月的 12 个月录得 59 宗，前一年为 109 宗；同期建筑面积每平方尺中位数则从 RM659 升至 RM722。换句话说，成交变少了，但价格更硬。作为对比，同期吉隆坡的 RM693 高于莎阿南（Shah Alam）的 RM637。

吉隆坡工厂租金

在 JPPH 登记的吉隆坡工厂租约太少，无法得出可靠的吉隆坡中位数。最接近的城市边缘参考是雪兰莪一侧的士拉央（Selayang）与甲洞，每平方尺每月 RM2.25（27 宗租约，月租中位数 RM6,000），以及八打灵再也的 RM2.10（55 宗租约）。整个巴生谷则较低，为 RM1.52。举例来说，以吉隆坡中位数每平方尺 RM650 买入排屋式工厂，若以 RM2.10 至 RM2.25 出租，毛回酬约为 3.9% 至 4.2%，还未扣除地税、门牌税和维修。目前的开价可浏览吉隆坡工厂出租。

哪些行业仍适合用吉隆坡的工业单位？

吉隆坡的厂房每平方尺价格高于雪兰莪大部分地区，地段小，罗厘进出往往也很局促。只有当你的客户就在市区时，才划算：

• 最后一公里配送和电商订单处理，用货车和小罗厘送货。
• 维修工场：汽车、冷气、电梯和机电承包商，需要靠近工地的据点。
• 门市批发和零件批发，需要客户上门的生意。
• 中央厨房和食品加工，供应市区门店，但要先确认分区和执照。
• 印刷、招牌、轻型组装和小批量生产。

算账时，不要只比较每平方尺价格。吉隆坡单位贵，但如果它能让你每天少跑几趟长途、让员工可以搭捷运或电动火车上班、让客户可以直接上门取货，这些节省下来的时间和运费，往往比厂房价差更重要。反过来，如果你的货主要从巴生港进出，或者每天有多辆货柜车出入，那么把厂设在市中心，只会让每一趟运输都更贵、更慢。

重型制造、大面积厂房、高用电量和 40 尺货柜车进出，更适合雪兰莪。各走廊的比较可以看我们的吉隆坡与雪兰莪工业区指南。

吉隆坡的审批与执照

吉隆坡是联邦直辖区，所以吉隆坡市政局既是规划机构，也是发执照的单位。发展准证和更改用途申请经由市政局的一站式中心（OSC），营业场所执照则由执照部门处理。据马来西亚前锋报（Utusan）报道，从 2026 年 7 月 1 日起，包括工场、仓库和制造业在内的执照持有人，可以一次续期最长三年。消防局（Bomba）、环境局（DOE）和贸工部（MITI）的规定与其他地方相同，完整流程见我们的工厂审批指南。

外国买家要注意，吉隆坡不是州属，购买同意走的是联邦程序，工业产业按个案审核，没有可以直接套用的固定门槛。请向负责过户的律师确认最新要求，也可以参考我们的外国企业在马来西亚买厂与租厂指南。

在吉隆坡买厂或租厂前的检查清单

1. 对照 PTKL2040 地图，确认地段是 IP、MXI 还是 MX。如果是 MX，就要预期该区会重新发展。
2. 拿到地契，查清剩余租期。租期短会缩短贷款年限，也会影响转售价格。
3. 确认有 CCC 或 CF，所有扩建和夹层都已获吉隆坡市政局批准。
4. 在繁忙时段实际开一趟罗厘路线，量好闸门宽度和转弯空间。
5. 查清 TNB 供电容量；老厂房要升级电力，可能需要几个月。
6. 付订金前，先向市政局确认你的业务能否在这个地址申请执照。
7. 向邻居打听淹水情况，并留意墙上有没有水渍痕迹。
8. 至少比较同一工业区内三宗 JPPH 记录的成交。
9. 租户：一般要准备两个月押金、一个月水电押金和一个月预付租金；签长约前，问清楚是否有重新发展计划。

我们的吉隆坡工业产业中介覆盖以上所有工业区，并与其他中介合作（co-broke）；目前的厂房可浏览吉隆坡工厂出售。

常见问题

吉隆坡有哪些工业区？

主要有北部的士毛月、甲洞、增江和 Batu，市中心旁的陈秀连和文良港，蕉赖的 Shamelin、Desa Tun Razak 和 Taman Midah，以及南部的 OUG、大城堡、武吉加里尔和新街场。NAPIC 统计吉隆坡共有 5,138 个工业单位，其中 3,046 个在 Mukim Batu。

陈秀连还是工业区吗？

那里仍有工厂在运作，但《吉隆坡地方规划 2040》已把陈秀连工业区（50.83 公顷）改划为混合发展区。现有工业活动可以继续，直到有人提交综合发展申请，或在市政局规定的期限内为止。只有在清楚了解重新发展进度和地契情况后，才适合在那里买厂。

吉隆坡的工厂多少钱？

截至 2026 年 7 月的 24 个月内，JPPH 录得吉隆坡 168 宗工业产业买卖，中位数 RM210 万，建筑面积每平方尺 RM693。排屋式工厂中位数为 RM186 万，独立式工厂为 RM820 万。

吉隆坡工厂租金多少？

吉隆坡登记的工厂租约太少，无法得出可靠的中位数。邻近的参考是雪兰莪一侧士拉央与甲洞的每平方尺每月 RM2.25，以及八打灵再也的 RM2.10，整个巴生谷则为 RM1.52。小单位的每平方尺租金通常比大单位高。

吉隆坡哪些工业区会保留工业用途？

PTKL2040 保留了 13 个工业区，包括士毛月、Desa Tun Razak、Shamelin、Taman Midah、OUG、Spring Crest、Taman Wahyu 和 Taman Sungai Besi。甲洞一带的 7 个工业区改为混合工业区，工业用途保留，商业最多可占 50% 楼面。规划会定期检讨，所以这是重要的参考信号，但不是保证。

在吉隆坡买厂好，还是去雪兰莪？

如果业务必须贴近市区客户，而且小单位够用，吉隆坡合适。同样预算在雪兰莪可以买到更大的面积、更新的厂房和更方便的货柜车进出，所以大部分制造商和大型仓储用户最终都选择雪兰莪。

士毛月工业区会被改划吗？

根据目前生效的 PTKL2040，士毛月工业区（35.93 公顷）是保留工业区中面积最大的一个，规划方向是提升设施，而不是改作住宅。规划日后仍可能检讨，所以买厂前应查看市政局最新的分区资料，并留意有没有修订公告。

外国公司可以在吉隆坡买厂吗？

可以，但吉隆坡是联邦直辖区，购买同意走联邦程序，工业产业按个案审核，没有可直接套用的固定门槛金额。很多第一次来马来西亚的企业会先租厂，确认业务稳定后再买；具体要求请向过户律师确认。

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