如何查证马来西亚工业地产中介：REN、PEA与REA编号查询

重点摘要

任何中介都可以在 BOVAEP 公开名册免费查询：bis.lpeph.gov.my/search。查 REN 用 "Search for Negotiator"，查 REA 或 PEA 用 "Search for Member"，查公司 E 字号用 "Search for Firm"。
房地产谈判员（REN）不能单独执业，只能全职为一位注册房地产经纪的公司工作，而每位注册经纪最多只能聘用 50 名 REN。
准注册房地产经纪（PEA）已通过委员会的房地产经纪笔试，正在注册经纪督导下完成至少 2 年实务训练；注册房地产经纪（REA）还通过了专业能力测试（TPC），可以独立执业。
REN 名牌每年更新一次，每年 12 月 31 日到期，所以名册上应显示当年的 "Active"，例如 "Active (2026)"。
未注册却以房地产经纪身份执业，最高可罚款 RM300,000、监禁 3 年或两者兼施，违法持续期间每天另罚 RM1,000。
订金只付给注册房地产经纪公司或律师等合法保管人（stakeholder），绝不转入中介的私人户口。

在马来西亚查证工业地产中介，先向对方要他的 REN、PEA 或 REA 编号以及所属公司的 E 字号，再到马来西亚估价师、估价员、房地产经纪及物业管理员委员会（BOVAEP）的名册上逐一查询。名册记录必须显示当年有效（Active），姓名和手机号码要与广告一致，公司要与委任书上的公司一致。如果是工厂或仓库交易，接着再考他电力、楼面承重、土地用途，以及会不会和其他中介联卖（co-broke）。

为什么工厂交易更需要查证中介

工业地产和住宅不同。一间半独立式或独立式工厂的成交价常常以百万令吉计，租约一签往往就是好几年，订金和押金的金额都不小，一旦付错人，损失远比住宅大。工厂交易还经常是几位中介联卖促成的：业主的中介、买家的中介，有时中间还夹着第三方介绍人。按照第 3/2023 号通告，注册人士不能与未注册人士合作，所以这条链上的每一个人都应该查得到。此外，很多工厂买家和租户是通过 WhatsApp 或社交媒体第一次接触中介，见面前只有一个电话号码，这正是冒充者最常利用的漏洞。花五分钟上名册查一查，是整个找厂过程中成本最低的一步。

马来西亚房地产中介由谁监管

马来西亚的房地产经纪业务受《1981 年估价师、估价员、房地产经纪及物业管理员法令》（Act 242）规管，执法机构是隶属财政部的 BOVAEP，马来文全称 Lembaga Penilai, Pentaksir, Ejen Harta Tanah dan Pengurus Harta，现在简称 LPEPH。根据委员会官网列出的法定职能，它负责保管注册房地产经纪、准注册房地产经纪及经纪公司的名册，制定佣金收费标准，并处理纪律聆讯。

需要特别留意的是，委员会的网站已经搬家。旧网址 lppeh.gov.my 现在只显示一则通知，指向新网址 lpeph.gov.my；名册查询则在委员会信息系统（BIS）bis.lpeph.gov.my 上进行。网上很多旧文章还贴着 search.lppeh.gov.my 的链接，那个地址已经不能用了。

除了 Act 242，中介还必须遵守委员会发出的标准、通告和指示，包括《马来西亚房地产经纪标准》（Malaysian Estate Agency Standards），这一点在第 3/2023 号通告中有明确提醒。

REA、PEA、REN 有什么区别

很多工厂、仓库广告上都会印着 REN 或 PEA 编号，但这几个称号并不是同一回事，代表的是不同的资格阶段和不同的法律地位。

称号	意思	如何取得资格	能否独立执业	编号格式
REA（注册房地产经纪）	完成全部注册程序的房地产经纪	通过房地产经纪笔试第一及第二部分（或以认可学位获豁免），完成 2 年督导实务训练，再通过专业能力测试（TPC）	可以。可用自己的名义执业，并可主管分行	"E" 加数字
PEA（准注册房地产经纪）	已在委员会注册、正在受训成为 REA	通过笔试后注册为 PEA（最低学历文凭 Diploma），目前处于 2 年督导训练期	不可以。须在注册房地产经纪督导下执业	"PEA" 加数字，例如 PEA 1478
REN（房地产谈判员）	受注册房地产经纪聘用的销售人员	完成谈判员认证课程（NCC），由所属经纪向委员会注册，每年更新	不可以。在经纪的指示和督导下协助经纪工作	"REN" 加数字，例如 REN 12771
公司（Firm）	已注册的房地产经纪业务	以 Form N 向委员会注册	每间分行必须由驻点的注册房地产经纪主管	以 "E" 开头，例如 E (1) 1855

资料来源：委员会的常见问题、注册页面、经纪与谈判员的角色说明以及第 11/2024 号通知；编号格式参考《新海峡时报》的说明文章 Know your real estate practitioner。

对工厂买卖和租赁来说，最要紧的是两条规则。第一，委员会明确表示，谈判员"不获授权独立于房地产经纪公司行事"；一名 REN 同一时间只能为一位经纪全职工作，而第 3/2023 号通告把每位经纪可聘用的谈判员上限定为 50 人。第二，同一份通告规定，注册人士和谈判员"不得"与未注册人士合作经营房地产经纪业务。换句话说，市面上那些不在名册上的"跑腿"、业主朋友或所谓的"中间人"，是不能合法替你促成交易的。

如何在 BOVAEP 名册上查人

查询完全免费，也不需要登入账号。按下面的步骤做即可：

步骤	怎么做	应该看到什么
1	打开 bis.lpeph.gov.my/search，或在 lpeph.gov.my 首页点 "Search"	三个栏目：Search for Firm、Search for Member、Search for Negotiator
2	查 REN：打开 "Search for Negotiator"，输入编号（只输入数字也可以，例如 12771）或姓名	注册姓名（与身份证相同）、已登记的别名、照片、手机号码、REN 编号，以及 "Active (2026)" 之类的状态
3	看同一条记录里的公司栏	公司名称与 E 字号；分行会在斜线后加上分行编号
4	查 REA 或 PEA：打开 "Search for Member"，输入执照号码	姓名、带前缀（E 或 PEA）的执照号码，以及所属公司
5	打开 "Search for Firm"，输入公司的 E 字号	公司名称、注册地址、电话、电邮，以及该办公室是总部还是分行
6	与广告和你收到的文件逐项对照	姓名、手机号码、公司名称和 E 字号都要一致

查询时要注意以下几点：

前缀很重要。 用数字查询时，可能会同时出现不同执照类别、数字相同的人，例如物业管理员（PM）和 PEA。一定要核对前缀是否相符。
"NOT ACTIVE" 代表没有更新或已被终止。 委员会第 29/2023 号通知规定，REN 名牌每年 12 月 31 日到期，没有按时更新的执照会被停用。如果记录显示 "NOT ACTIVE" 并附上较早的年份，就应该停止往来。
电话号码必须一致。 委员会在 2024 年 7 月 17 日发布的公众警示中指出，任何媒体上刊登的手机号码，都必须与 BOVAEP 系统里登记的号码相符。
姓名以身份证为准。 根据第 29/2023 号通知，REN 必须以身份证上的全名注册；名片上的英文名或昵称，只有在委员会登记过才可以使用。
电子名片。 部分查询结果附有电子名片（digital e-card）链接，可以打开后与对方出示的名片或名牌对照，看照片、编号和公司是否一致。

REN 名牌上能看到什么

第 3/2023 号通告规定，所有 REN 在执行业务时必须佩戴 REN 名牌，并呼吁公众在委任 REN 之前，先上委员会网站查证对方是否已注册。名牌上印有该谈判员的 REN 编号；《新海峡时报》也指出，这个编号必须出现在所有宣传和营销资料上。名牌每年重新发出，旧名牌必须交还委员会，所以如果对方出示的是过期名牌，本身就是一个警号。

同一份通告还限制了 REN 的职衔：名片上只能写 "Negotiator" 或 "Senior Negotiator"，不能用其他头衔。委员会的角色说明页面也写明，"Property Consultant"（产业顾问）等称号只限注册估价师使用。如果一位 REN 的名片印着 "Director" 或 "Property Consultant"，就不符合委员会的规定。

和工厂、仓库中介打交道的危险信号

危险信号	为什么要警惕	应该怎么做
要求把订金转入私人银行户口	委员会提醒款项应付给注册房地产经纪公司或合法保管人	付给公司户口或律师的保管户口，并索取收据
广告上没有 REN、PEA 或 E 字号	营销资料必须注明编号	先要编号，再上名册查询
名册查不到，或显示 "NOT ACTIVE"	未注册，或当年没有更新	不要继续
电话号码与名册不同	广告号码必须与 BOVAEP 系统一致	用名册上公司的办公室电话核实
说不出公司名称，或自称"同时帮几家公司做"	REN 只能为一位经纪工作	核对名册与委任书上的公司
推说不能实地看厂	委员会建议付款前一定要亲自看房	付任何款项前先看厂
同时向买方和卖方收佣金	委员会操守准则禁止注册经纪在同一宗交易中向超过一位客户收费	书面确认对方代表哪一方
对方中介来自同一公司却没有告诉你	须在双方知情并同意下才可进行	要求书面同意

未注册执业属于刑事罪行。《新海峡时报》报道，根据修订后的 Act 242，任何人未经注册以房地产经纪身份行事，或冒充注册经纪，一经定罪可被罚款最高 RM300,000、监禁最长 3 年或两者兼施，违法行为持续期间每天另罚 RM1,000；协助或教唆者同样适用。遇到可疑情况，可以通过委员会的网上投诉表格举报。

如果查证后发现对方不在名册上、状态显示 "NOT ACTIVE"，或者手机号码与名册不符，最稳妥的做法是马上停止付款，改用名册上公司的办公室电话联系该公司核实。已经被骗的话，应保留转账记录和对话截图，向警方报案，同时通过委员会的网上投诉表格举报，让委员会跟进。

签委任书之前要看清楚什么

工厂和仓库的成交金额动辄数百万令吉，订金本身也是一笔大钱，所以委任书不能随便签。根据委员会的操守准则和上面提到的通告，一份正规的委任书至少应该让你核对到以下几点：

签约方是公司，不是个人。 委任书上要写明注册房地产经纪公司的名称和 E 字号。准则规定，注册房地产经纪所拟备的文件都必须有他的姓名和签名，并注明注册经纪身份。
期限和范围。 写清楚委托从哪天开始、到哪天结束，是独家还是开放委托，委托的是出售还是出租。
佣金和付款时间。 佣金金额或比例、由谁支付、在什么阶段支付，都应该白纸黑字写下来。
利益申报。 准则要求注册经纪向客户说明他与该交易有关的任何业务关系、利益或关联，例如中介本身或亲友就是买家。
双方代理。 如果买卖双方的中介来自同一间公司或关联公司，必须在双方知情并同意的情况下才可以进行，最好要求书面同意。

如果中介不愿意把这些写进文件，或者只肯用 WhatsApp 口头答应，就要提高警惕。

佣金：哪些受监管，由谁支付

佣金收费标准由 BOVAEP 根据 Act 242 制定，所以注册中介的佣金有法定上限。具体的买卖和租赁收费标准、由哪一方支付，可以参考我们的工业地产中介佣金说明，这里不重复列出数字。在工业地产交易中，通常由业主方支付佣金。佣金金额应写进书面委任书；如果中介要求买家或租户先付所谓的"登记费"或"看房费"，请对方书面说明他代表的是哪一位客户。

独家委托和开放委托

业主委任中介，一般有两种方式。开放委托是几位中介同时推广同一间工厂，只有带来买家或租户的那一位才能收佣金；结果往往是同一间厂出现在很多广告里，而且价钱各不相同。独家委托则是在约定期限内，只由一间注册公司负责推广，通常附带推广、联卖和汇报方面的承诺。不论选择哪一种，签之前都要看清楚委任书上的期限、开价、佣金，以及是否允许其他中介带客。Peter 和 Jason 的独家委托做法（最少 3 个月或 6 个月，每两周一份书面报告）可以参考独家委托页面。

找工业地产专家该问哪些问题

住宅中介即使注册齐全，也不一定适合处理工厂交易。下面几个问题可以帮你分辨谁是真正懂工业地产的人：

电力。 "这间厂 TNB 进线是多少安培或多少 kVA？可以升级吗？" 懂行的中介会先问你的机器负荷。你可以先用工厂电力计算器估算需求。
楼面承重。 "地板设计承重是每平方米多少 kN 或多少吨？" 货架、冲压机和重型库存都需要具体数字，而不是一句"很坚固"。可以用楼面承重计算器核对。
土地用途与地契。 "土地类别是不是工业？明示条件（express condition）允许做什么？" 这个答案要通过土地局的地契查册（land search）确认，而不是看广告。
批文。 "建筑物有没有 CCC 或 CF？如果需要，消防证书是否有效？" 详见我们的工厂消防证书指南。
联卖渠道。 "你会不会把我的需求分享给其他注册中介？" 愿意联卖的中介可以带你看其他公司挂牌的工厂，而不只是他自己手上的盘源。
本地成交数据。 "附近同类工厂实际卖多少、租多少？" 要求对方提供有记录的成交数据，例如基于 JPPH 记录的巴生港工业成交数据，而不是业主的开价。

在巴生港怎样挑选工业地产中介

在巴生港（Port Klang）一带，包括西港（Westport）、印达岛（Pulau Indah）、直落贡（Telok Gong）、北港（Northport）、班达马兰（Pandamaran）、加埔（Kapar）和武吉拉惹（Bukit Raja），上面的规则同样适用，另外还要加几项本地检查：哪些道路和路口适合货柜拖车进出，哪些工业区位于自由区之内或附近，哪些地段容易淹水，以及这位中介今年在该小区实际带看过多少间厂。问完之后，再到名册上查证本人。

港区不同小区的差别其实很大：有的靠近码头和自由区，适合物流和保税仓；有的以重型制造为主，对电力和地板承重要求更高；有的离住宅区近，环保和噪音条件要先问清楚。一位熟悉港区的中介，应该能说出你要的那一区最近有哪些工厂成交或出租、大概在什么价位，以及业主通常接受怎样的租约条件，而不是只丢给你一堆网上广告链接。我们的巴生港工业地产中介页面列出了覆盖的地区。

查证 FactoryHub 的两位中介

FactoryHub 由两个人经营，你可以用同样的方法查证他们：

Peter Tan，REN 12771。 我们在 2026 年 10 月于 BOVAEP 名册查询 REN 12771，记录显示 "Active (2026)"，所属公司为 CID Realtors Sdn Bhd。详见 Peter Tan 个人页面。
Jason Low，准注册房地产经纪（PEA 1478）。 名册显示 PEA 1478 隶属 CID Realtors Sdn Bhd（E (1) 1855）。作为 PEA，Jason 在注册房地产经纪的督导下执业。详见 Jason Low 个人页面。
公司。 两人都以 CID Realtors Sdn Bhd（E(1) 1855）名义在 BOVAEP 注册，可在 "Search for Firm" 查询这个字号。

Peter 和 Jason 都接待英语、马来语、华语和广东话客户，两人也都在巴生港一带工作；更多介绍见工业地产中介页面。买家和租户如果想只找一个联系人、一次搜遍全市场，可以使用委托找厂服务。

查证清单

书面取得中介的 REN、PEA 或 REA 编号，以及公司的 E 字号
到 bis.lpeph.gov.my/search 查询，确认状态是当年的 "Active"
核对姓名、手机号码和公司是否与广告及委任书一致
付任何款项之前，先亲自看厂或看仓库
订金只付给公司或律师的保管户口，并索取收据
书面确认中介代表哪一方，以及佣金由谁支付
委任之前，先考考中介：电力、楼面承重、土地类别、消防证书和联卖渠道

常见问题

怎样查马来西亚的房地产中介有没有注册？

到 BOVAEP 名册 bis.lpeph.gov.my/search 查询。查 REN 编号用 "Search for Negotiator"，查 REA 或 PEA 用 "Search for Member"，查公司 E 字号用 "Search for Firm"。记录必须显示当年有效（Active），手机号码要与广告一致，公司要与你手上的文件一致。

REN、PEA 和 REA 有什么分别？

REA 是注册房地产经纪，已通过笔试和专业能力测试，可以独立执业。PEA 是准注册房地产经纪，已通过笔试，正在注册经纪督导下完成至少 2 年实务训练。REN 是房地产谈判员，完成 NCC 课程后受聘于一位注册经纪的公司，只能在公司名下工作。

订金可以直接付给中介吗？

只能付进注册房地产经纪公司的户口，或律师等合法保管人的户口，并且要拿收据。委员会在 2024 年 7 月发出警示，提醒公众有人冒充注册经纪收取订金后失踪，所以付款前一定要先亲自看房。

未注册当中介会受到什么惩罚？

据《新海峡时报》对修订后 Act 242 的报道，未经注册以房地产经纪身份行事或冒充注册经纪，最高可罚款 RM300,000、监禁 3 年或两者兼施。违法行为持续期间每天可另罚 RM1,000，协助或教唆者同样适用。

在巴生港怎么挑选工业地产中介？

先在 BOVAEP 名册上查证本人。然后问清楚 TNB 供电、楼面承重、土地类别、CCC 和消防证书、货柜拖车进出，以及该小区有记录的成交价。最后问他是否与其他注册中介联卖，这样你才能看到整个市场的选择。

名片上写 "Property Consultant" 的 REN 可信吗？

要小心。第 3/2023 号通告规定，REN 的名片只能写 "Negotiator" 或 "Senior Negotiator"，而委员会的角色说明把 "Property Consultant" 等称号保留给注册估价师。头衔不符本身不一定代表是骗子，但说明对方没有遵守委员会的规定，更应该上名册逐项核对。

PEA 和 REN 哪个资格比较高？

两者走的是不同的路。PEA 已经通过委员会的房地产经纪笔试，正在督导训练期，完成训练并通过专业能力测试后就能成为注册房地产经纪。REN 只需完成两天左右的 NCC 课程并由所属经纪注册，是协助经纪工作的销售人员。不论哪一种，都必须在名册上查得到，并且隶属一间注册公司。

Peter Tan 和 Jason Low 有没有注册？

有。Peter Tan 是 REN 12771，Jason Low 是准注册房地产经纪（PEA 1478），两人都以 CID Realtors Sdn Bhd（E(1) 1855）名义在 BOVAEP 注册。你可以自己到 bis.lpeph.gov.my/search 核实这两个编号。

要买要租，直接找我们

FactoryHub 是 Peter Tan（REN 12771）与 Jason Low（PEA 1478）的工业地产平台，在 BOVAEP 注册，隶属 CID Realtors Sdn Bhd E(1) 1855，只做工业地产，出租出售都做，并且与全市场 co-broke，合适的厂房就算挂在别的中介手上，我们照样帮你谈。

把决定清单的几个数字发给我们：需要多少安培、建筑面积、楼板承重、意向地区、计划进场时间。我们回复市场上真实存在的选择，包括没有公开挂牌的。需要 800A 至 4000A 以上的，请看雪兰莪高电力厂房。

经纪	执照	手机 / WhatsApp	微信
Peter Tan	REN 12771	+6016-666 6872	peterindustrial
Jason Low	PEA 1478	+6012-288 1834	massiveaction

巴生港工厂与仓库

实时房源,每个单位都列明电力、楼高与楼板承重:

如何查证马来西亚工业地产中介：REN、PEA、REA 区别、BOVAEP 名册查询与挑选要点